除了地點和價格,房地產產品本身究竟如何?恐怕是購房者最為關心的事,同樣,隨著各種各樣促銷手法的相繼登場和落幕,開發商吸引客戶的重要著力點,也越來越多地建立在房地產產品本身的基礎上了。因此,推銷第二性,物業第一性,迎合市場的產品規劃始終是順暢銷售的有力保證。
一、房地產產品規劃的構成
房地產的產品規劃可以通過以下兩個方面來理解:
第一方面,簡稱"殼"。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規劃,以及由其延伸至整個大樓或小區的面積(格局)配比,外觀造型(社區環境)和總體功能規劃等等。它是產品最基本的要素,不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一,更是開發商在市場檢驗中,判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環。在行銷組合的產品策略方面,因為'殼'的變動更傷筋動骨,更費時費力,是最難調整的要件。所以,它的前期規劃就顯得尤其重要,一般到了中后期,是不作任何大的更改的。
第二方面構成,簡稱"體"。它是指對整個大樓或小區,滿足人們日常生活或工作需要的各項設施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置,是對'殼'的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發展,不但一些基本配置的標準在逐漸提高,而且有很多額外的娛樂休閑性質的公共配套設施,也已經在不少住宅小區中出現,如社區俱樂部,網球場,游泳池等等。和前者比較,"體"的要素對客戶而言,雖然在購房時的直觀感受不怎么強烈,但對今后的日常生活卻密切相關,恰當的細節表現有時也會增加對客戶的影響程度。對開發商來說,因為其是產品策略方面種類最多,可塑性最強,最易于調整,是在促銷中最容易表現的因素。
所以,許多好的設想和大量資金的投入便會集中在這個方面,許多行銷話題也由此而產生和發揮。有關上述兩個方面的基本要求,國家都有頒布相關的設計和建設規定來加以約束。因此,一些最基本的配置,房地產開發商都會盡力辦到,這不但是樓盤建設的品質底線,而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈,簡單的配置已不再具有吸引力,如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產品的競爭力,吸引更多的客戶,漸漸成為發展商們的共識。與價格策略、廣告策略和銷售策略相比較,對產品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為,它對銷售的影響力是其他行銷方法所無法取代的。另一方面,產品策略也不單純的是費用增加、功能提升,它更是順應市場的一種營銷行為。
二、房地產產品規劃的實施策略
首先,產品規劃應該和客源定位相吻合。什么樣的客源對應著什么樣的產品,否則的話,市場不認可,產品無法變為商品,再好的房屋也不得不面臨空置的尷尬處境?？驮炊ㄎ浑m然涉及到客戶的職業、年齡、生活習俗等各個方面,但最根本的一條便是客戶的收入水平,反映到產品上來,便是房屋價格區間。同樣,產品規劃的不同,也主要是區別在產品具體構成是否更精美、更豐富,而要做好這一點,勢必要追加投入,要增加費用,房屋的單價和總價也會相應上升。m.airporthotelslisboa.com總價的設定其實就是產品規劃和客源定位的最根本的一條標準。我們曾看到3000元/平方米的動遷安置房,配置的電梯卻是進口的高級名牌貨,高價、大面積的高檔住房,主房不但不朝南、不夠大,且沒有獨立的衛生間和衣帽間;豪華的辦公樓不配備有氣派的大堂和充足的停車位……。這些其實都是決策者對產品總價的忽視,對產品規劃和客源定位的斷裂理解所致。其次,產品規劃還應該順應和引導消費時尚。
產品規劃要與目標客源相吻合,并不是簡單地遷就客戶,而是應該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。同樣,為了要使自己的產品從眾多的競爭對手中脫穎而出,一些與眾不同的規劃配置是必不可少的。所以,作為一種積極主動的企業行為,產品規劃的著眼點,更應該建立在順應和引導消費時尚的基礎上。譬如住宅小區的純水供給系統,是為了滿足客戶飲用水的更高要求而設置的。高過30%的綠化率,更是現代人對居住環境的執著追求。人車分道、社區管線集中埋設、電腦網絡化管理……,都是樓盤細節規劃爭取市場優勢的重要途徑。第三,產品規劃應該兼顧實際銷售的需要,注意恰當的應對。產品規劃的功能配置也不盡是多多益善,具體規劃時應該考慮到競爭對手的狀況。譬如對競爭對手所擁有的一些產品配置,除了必不可少的外,盡量不要東施效顰;對手欠缺的地方,自己則可以著力加強。
這樣,才便于突現自己的產品優勢,而不是簡單的跟隨模仿,導致最終為成本所累。此外,產品規劃,有時候還應該考慮到消費者的接受,有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標準,在上海,因為上海人節儉且喜歡自己擺弄,所以所銷售的樓盤最好是偏重于室外和公共部位的精心裝修,而對室內的裝潢則一律從簡,這樣,成本就低,效果又好。產品規劃設定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。同樣兩個產品規劃方面的建議,一個在銷售上容易顯現,另一個則不容易表達,這就需要我們在兼顧產品品質的基礎上,注意恰當的選擇。與其他營銷組合一樣,投入和產出的價值比也是產品策略的最后決策準則。和其他營銷組合不一樣,房地產產品策略在產品規劃方面的投入往往是巨大的,很難修正的,只有迎合市場需求的產品規劃才能最終取得豐厚的效益。
篇2：房地產產品規劃構成實施策略
推銷第二性,物業第一性,迎合市場的產品規劃始終是順暢銷售的有力保證除了地點和價格,房地產產品本身究竟如何?恐怕是購房者最為關心的事,同樣,隨著各種各樣促銷手法的相繼登場和落幕,開發商吸引客戶的重要著力點,也越來越多地建立在房地產產品本身的基礎上了。因此,推銷第二性,物業第一性,迎合市場的產品規劃始終是順暢銷售的有力保證。
一、房地產產品規劃的構成
房地產的產品規劃可以通過以下兩個方面來理解:
第一方面,簡稱"殼"。它是指單一空間的房型設計和室內的功能規劃,以及由其延伸至整個大樓或小區的面積(格局)配比,外觀造型(社區環境)和總體功能規劃等等。它是產品最基本的要素,不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一,更是開發商在市場檢驗中,判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環。在行銷組合的產品策略方面,因為'殼'的變動更傷筋動骨,更費時費力,是最難調整的要件。所以,它的前期規劃就顯得尤其重要,一般到了中后期,是不作任何大的更改的。
第二方面構成,簡稱"體"。它是指對整個大樓或小區,滿足人們日常生活或工作需要的各項設施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置,是對'殼'的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發展,不但一些基本配置的標準在逐漸提高,而且有很多額外的娛樂休閑性質的公共配套設施,也已經在不少住宅小區中出現,如社區俱樂部,網球場,游泳池等等。和前者比較,"體"的要素對客戶而言,雖然在購房時的直觀感受不怎么強烈,但對今后的日常生活卻密切相關,恰當的細節表現有時也會增加對客戶的影響程度。對開發商來說,因為其是產品策略方面種類最多,可塑性最強,最易于調整,是在促銷中最容易表現的因素。
所以,許多好的設想和大量資金的投入便會集中在這個方面,許多行銷話題也由此而產生和發揮。有關上述兩個方面的基本要求,國家都有頒布相關的設計和建設規定來加以約束。因此,一些最基本的配置,房地產開發商都會盡力辦到,這不但是樓盤建設的品質底線,而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈,簡單的配置已不再具有吸引力,如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產品的競爭力,吸引更多的客戶,漸漸成為發展商們的共識。與價格策略、廣告策略和銷售策略相比較,對產品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為,它對銷售的影響力是其他行銷方法所無法取代的。另一方面,產品策略也不單純的是費用增加、功能提升,它更是順應市場的一種營銷行為。
二、房地產產品規劃的實施策略
首先,產品規劃應該和客源定位相吻合。什么樣的客源對應著什么樣的產品,否則的話,市場不認可,產品無法變為商品,再好的房屋也不得不面臨空置的尷尬處境?？驮炊ㄎ浑m然涉及到客戶的職業、年齡、生活習俗等各個方面,但最根本的一條便是客戶的收入水平,反映到產品上來,便是房屋價格區間。同樣,產品規劃的不同,也主要是區別在產品具體構成是否更精美、更豐富,而要做好這一點,勢必要追加投入,要增加費用,房屋的單價和總價也會相應上升。m.airporthotelslisboa.com總價的設定其實就是產品規劃和客源定位的最根本的一條標準。我們曾看到3000元/平方米的動遷安置房,配置的電梯卻是進口的高級名牌貨,高價、大面積的高檔住房,主房不但不朝南、不夠大,且沒有獨立的衛生間和衣帽間;豪華的辦公樓不配備有氣派的大堂和充足的停車位……。這些其實都是決策者對產品總價的忽視,對產品規劃和客源定位的斷裂理解所致。其次,產品規劃還應該順應和引導消費時尚。
產品規劃要與目標客源相吻合,并不是簡單地遷就客戶,而是應該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。同樣,為了要使自己的產品從眾多的競爭對手中脫穎而出,一些與眾不同的規劃配置是必不可少的。所以,作為一種積極主動的企業行為,產品規劃的著眼點,更應該建立在順應和引導消費時尚的基礎上。譬如住宅小區的純水供給系統,是為了滿足客戶飲用水的更高要求而設置的。高過30%的綠化率,更是現代人對居住環境的執著追求。人車分道、社區管線集中埋設、電腦網絡化管理……,都是樓盤細節規劃爭取市場優勢的重要途徑。第三,產品規劃應該兼顧實際銷售的需要,注意恰當的應對。產品規劃的功能配置也不盡是多多益善,具體規劃時應該考慮到競爭對手的狀況。譬如對競爭對手所擁有的一些產品配置,除了必不可少的外,盡量不要東施效顰;對手欠缺的地方,自己則可以著力加強。
這樣,才便于突現自己的產品優勢,而不是簡單的跟隨模仿,導致最終為成本所累。此外,產品規劃,有時候還應該考慮到消費者的接受,有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標準,在上海,因為上海人節儉且喜歡自己擺弄,所以所銷售的樓盤最好是偏重于室外和公共部位的精心裝修,而對室內的裝潢則一律從簡,這樣,成本就低,效果又好。產品規劃設定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。同樣兩個產品規劃方面的建議,一個在銷售上容易顯現,另一個則不容易表達,這就需要我們在兼顧產品品質的基礎上,注意恰當的選擇。與其他營銷組合一樣,投入和產出的價值比也是產品策略的最后決策準則。和其他營銷組合不一樣,房地產產品策略在產品規劃方面的投入往往是巨大的,很難修正的,只有迎合市場需求的產品規劃才能最終取得豐厚的效益。
篇3：房地產公司員工物業管理培訓計劃
這個培訓計劃是開放性的，房地產公司的每一個成員都有必要接受一定程度的物業管理培訓。該講提出了一套簡明的培訓系統，有助于我們建立基于全局策略物業管理動作機制
第1操作環節：制定一個實戰型的培訓計劃
物業管理的員工培訓是要結合招聘計劃來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術員、技術骨干和普通員工。
高級管理員包括正副總經理、行政秘書(或經理助理)、工程部經理、電腦工程師、機電工程師、財務主管。這批人通常應于交付使用前六個月到位。他們的前期工作是負責組建管理公司，參與設備安裝及試運行，制定管理計劃和對下屬員工進行招聘和培訓。
技術骨干包括部門經理、水電技術員、電腦操作員、業務員和出納，應該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁，應該于交付使用前三周到位，他們的前期任務是熟悉物業情況，熟悉本職工作和實戰演習。
要點A：高級管理員培訓內容
物業管理理念
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
消防、急救常識及器具使用
管理及公關常識
要點B:技術骨干培訓內容
責任感，榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋
應變組織、指揮能力
公關知識及技巧
消防、急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
維修具使用及保養
住戶投訴處理能力
要點c：普通員工培訓內容
責任感榮譽感培養
管理公司組織架構和運作程序
物業及設備情況
住戶情況介紹
物業移交程序
物業管理政策法規及相關法律常識
管理規則及員工守貝
消防急救常識及器具使用
設備操作及維護知識
為使物業管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業培訓后，還應該在專家的指導下進行多次實戰演習，以便及時糾正錯誤。
第2操作環節：物業管理培訓的籌備工作
要點A：培訓目的：
迅速認識物業管理建立起正確的管理意 服務意識直接運用所學開展實際工作。
要點B：培訓對象：
物業管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務人員
要點c：培訓方式：
集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現場參觀等方式。
第3操作環節：培訓的具體內容
具體內容A：入伙前相關課程 、
第1課：物業管理概述 、
物業管理起源于中國古代的皇宮管理，我們的祖先早早就認識到牧業管理的重要性。然而，當今世界性的物業管理會議每二年召開一次，我國卻從未參加過?？v觀物業管理發展趨勢，住宅管理和商業大廈管理將成為物業管理的兩大流派，中國必將成為住宅管理高手，能否成為商業大廈管理行家呢?
物業管理除了管理物業外還能做什么?物業管理的最高境界是什么?創新、進取，總是和別人不一樣，又總是走在別人前面。
第2課：房屋建筑及管理基礎常識
您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎?您會計算房屋面積嗎?您會看建筑圖紙嗎?您了解
多少房地產各級市場基本常識?您知道房屋主權70年到期后歸誰所有嗎?如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。
第3課：不同類型物業的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務之中;工業廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機電設備管理;商場管理范圍最大，專業程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么樣的物業管理都難不倒您。
第4課：物業管理法規
有人說，中國的物業管理大難搞，因為法規不健全，果真如此嗎?如果5年以后才健全怎么辦?工作不做了嗎?不然，怎樣熟知現有潔規并利用有關法規，物業管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。
第5課：物業管理機構的設置
多數物業管理公司都設有保安部、工程部、財務部、經營部等，我們不這樣設，為
什么?
一個總經理，一、二個副總經理，這樣設置合適嗎?
一個人必須同時干三件事，否則不稱職!怎么于?
第6課：房屋的接管驗收及其注意事項
認真仔細驗收，是為了方便今后的維護工作，驗收不認真，麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗收關?驗收查出不合格怎么交涉以保護物業公司利益?機電設備安裝調試要全程跟蹤、記錄、建立機器檔案，如同醫生治人建病歷一樣。調試中曾出現過的問題，可令您在接管后的維護工作胸有成竹，“藥”到“病”除。
具體內容B：入伙初期相關課程
第1課：入伙程序及相關事務
辦理入伙手續，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關系打下良好基礎，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利。
第2課：顧客投訴心態分析及處理技巧
求發泄、求尊重、求補償，是顧客投訴的三種心態，聽其言、觀其色，針對不同的心態靈活處理，這里面有策略。
一個不在意，電視報紙曝你光，聯名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢?這里面有技巧。
第3課：裝修管理
裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發生治安案件等。管理手法不當，雙方矛盾形成，還可能影響到住戶的關系。矛盾激化，你在明處，他在暗處，令你十分被動，怎么辦?建立裝修巡查制度，讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課：房屋機電設備管理技巧
制度化，是機電設備管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照辦就行了，管理人員怎么流動，制度始終不變。
有人說：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。我們說：機器也是有感知的，你好好照顧它，它就為你認真工作，你不善對它，那它就會對你不客氣!
第5課：綠化養護與管理
招個綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎?不一定，綠化管理并不那么簡單，但也不很復雜，這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香，玫瑰路上玫瑰斗艷，由路認花、由花尋路，這不是檔次、這不是文化嗎?
第6課：緊急突發及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內進不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會上門公于，政府職能上級主管單位拉贊助亂攤派，特殊車輛及人員不服從管理等等，什么事都可能面對，別怕，我們讓你在聽故事中學習處理技巧。
具體內容c：進入正常階段的日常管理相關課程
第1課：有效培訓與考核
人員培訓是企業內部管理的重要一課，一般的培訓，老師講了100%，學生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢?
考核很難，因為考核標準不易制定，制定出一個好的標準，考核的工作就完成了
一半。另一個原因是因為人情觀念作怪。
我們追求的考核，是完全客觀化的，一個固定標準套在誰身上，就可以考核誰，任何一位考官拿到這個標準都可以實施考核，同時無法摻人個人主觀影響。這個標準，就像當年蘇聯“老大哥”逼我們還債一樣苛刻，我們抵債的革果，他們用一個圈來套，大了不行，小了不要!
第2課：物業管理中的財務管理
講理論，老師累，學主煩。給你一張資產負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯數字了!
第3課：業委會的作用及其組建
業委會向往戶倡議重新選擇物業管理公司說明了什么問題?不容置疑，說明了管理公司失誤。怎樣讓業委會為我所用?怎樣處理和擺準雙方關系和位置?我們的經驗一定對你有用。
第4課：海外物業管理簡介
海外物業管理公司做什么?我們在做什么?幫你比較一下，分析各自特點取長補短。
不用親身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到啟發。
聽聽教員在香港三年物業管理工作的經歷，現身說法最生動。
第5課： 1S09002導入
1S09002簡稱“埃嗦九千”，有人戲稱之為“嚕嗦九千”，分析一下，為什么讓你感到嚕嗦?質量是永恒的競爭法寶，但日本人說，未來競爭取勝的不再是質量，而是......，你怎么看?搞9002，是為了圖名，還是確有大用?
第6課：初級電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛，掌握電腦運用，這是現代人基本的工作和謀生本領。
電子郵件、網上會議、信息共享，教你網上滯灑走一回，你一定會“愛”上它。