21世紀是注重人與環境和諧發展的生態時代,選擇注重生態概念的住宅,應稱為廣大居民的共識。
一、住宅良好的生態環境有五個要素
(1)舒適日本人曾總結出舒適環境的八要素:①空氣清新,沒有污染和臭味;②寧靜,沒有噪聲;③豐富多彩的綠化;④與水景親近;⑤街道美麗而整潔;⑥具有歷史文化古跡;⑦有適于人們散步的場所和空間;⑧有游樂設施。其中,人們對安靜、空氣、綠化這三要素最為關心,并列為舒適性的基礎要素。
目前,我國主要用5個指標來衡量舒適度:①居住密度;②綠地面積;③室外活動場所與設施標準;④室外環境的噪聲標準;⑤日照;
(2)方便居住環境的方便主要依據下列因素:居住區內外交通的方便程度;公共服務設施的配套程度;服務方式、服務項目、服務時間的方便程度。
(3)安全居住區環境不僅要保證居民的日常安全,還要考慮在發生特殊情況時的安全,如火災,地震等。
(4)衛生居住環境保持空氣清新,對有害氣體和有害物質的濃度要規定標準。居住區的飲用水也應符合標準,尤其是水池二次供水的情況下,室外公共環境要清潔衛生。
(5)美觀居住小區的室外環境主要取決于建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配等。居住小區環境還應與其周圍的環境有機地結合,給人以明快、淡雅、親切之感,富于人情味、生活氣息和地方風格。
二、實現良好生態環境的小區應有以下4項指標
(1)營造生態園林,提高樓盤素質小區應注重園林的綠化氛圍,創造出綠地、風雨長廊、漫步小徑、假山流水、瀑布等相互搭配而協調的新型園林景觀。m.airporthotelslisboa.com在總體布局上,要求與自然地勢自然協調,避免雷同現象,既要考慮滿足日照要求和綠地空間,又考慮相互間適當的高差,形成特色。在戶型設計上,充分利用環境特點,使主要空間享有最佳景觀。
(2)提高住宅區的綠化程度住宅區綠化程度高,不僅有利于降低空氣污染,改善住宅小氣候,而且有利于住宅區的美感。環保專家測定:一個人所需氧要12平方米的森林綠地釋放的氧才能平衡,而且綠化好的街道與綠化差的街道相比,中午氣溫要低1.3攝氏度,每立方米空氣中的含菌量要少44.43%?？梢?綠化程度是良好的小區自然環境的保障。
(3)使用環保建筑材料在住宅建設中要注重推廣新型墻體材料,節能材料和節能采暖、空調制冷等系統的應用,改變以往秦磚漢瓦的建材結構,提高綠色建材綠色飾材的應用量,推進資源回收與開發的應用力度。
(4)重視住宅樓宇外觀設計住宅樓宇外觀設計一定要協調周邊環境,近馬路的住宅不宜設置面向路面的外飄陽臺,控制各家各戶自建飄出式的各類防盜網,小區與小區間的樓房景觀要盡量協調。
三、何謂生態住宅
生態住宅是運用生態學原理和遵循生態平衡及可持續發展的原則,即綜合系統效率最優原則,設計、組織建筑內外空間中的各種物質因素,使物質、能源在建筑系統內有秩序地循環轉換,獲得一種高效、低耗、無廢無污染,生態平衡的建筑環境。這里的環境不僅涉及住宅區的自然環境,如空氣、水體、土地、綠化、動植物、能源等,也涉及住宅區的人文環境、經濟系統和社會環境。培育生態住宅概念主要是在這種觀念的影響下,在住宅建設與發展中始終以生態問題為中心,在環保、綠化、安居、道路管網等方面進行系統規劃與管理,使住宅區生態環境處于良性循環狀態之中。
四、走進生態住宅在熱熱鬧鬧的京城房地產市場中,"生態住宅"、"綠色住宅"、"可持續發展的住宅"如同一個個令人欣喜的跳動音符,給普通百姓帶來對美好生活的憧憬和遐想。也成為發展商推廣項目的最新賣點。其實生態住宅早已不是什么新鮮玩意兒。從70年代初的全球性能源危機以來,可持續發展的設計理念和生態住宅已經歷了近30年的不斷發展。專家認為,生態住宅以可持續發展的思想為指導,意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統一,即在"以人為本"的基礎上,利用自然條件和人工手段來創造一個有利于人們舒適、健康的生活環境,同時又要控制對于自然資源的使用,實現向自然索取與回報之間的平衡。生態住宅的特征概括起來有四點,即舒適、健康、高效和美觀。追求舒適和健康是生態住宅的基礎;追求高效是生態住宅的核心內容;追求美觀是生態住宅與大自然相和諧的完美境界。據介紹,我國在生態住宅方面起步較晚,但近來卻很受重視。
有幾個主要原因,一是國家將可持續發展戰略作為和科教興國戰略并列的二十一世紀社會發展的兩大基本戰略,因此各級政府對此都非常重視;二是住宅產業作為國民經濟的支柱產業在我國發展迅速,而其對能源供應和環境保護也造成巨大壓力,需要解決的問題多,并且迫在眉睫;第三,住房分配制度改革使得住宅最終走入市場,而新的市場機制使得生態住宅可以通過市場競爭而不斷擴大影響,從而促進和引導住宅產業向著可持續發展的方向前進;最后,隨著人們節能意識、環保意識的增強,供暖系統計量收費制度改革使得住戶經濟利益與能耗直接掛鉤等,人們更加全面地關注居住環境,消費者對更高層次健康舒適住宅的要求與日俱增,這也促進了生態住宅與住宅可持續發展問題的研究與探索。正是基于以上幾點原因,住宅的可持續發展問題得到了政府、房地產開發商、住宅消費者和科研機構的重視。
篇2：生態住宅小區建設與管理探討
生態住宅小區建設與管理探討
21世紀是生態城市建設世紀，是人類努力解決環境危機的世紀。住宅小區是生態城市建設的重要組成部分，它是一個以人為中心的人工生態系統，是一個功能相對集聚和自然環境因素高度稀缺的統一體。隨著人們對住宅環境污染日益重視，生態住宅小區也開始出現，并且將成為物業服務公司發展的新領域。
一、生態住宅小區的概念
生態住宅小區是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合，各種資源的利用最有效，環境清潔、優美、舒適，大大降低了因自然災害、生態環境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險，有利于提高小區文明程度的穩定、協調、持續發展的人工復合系統。它是人類社會發展的產物和現代文明的象征，也是人類共同的愿望。生態住宅小區具有下列特征：
1.高效益的轉換系統。在自然物質-經濟物質一廢棄物的轉換過程中，必須是自然物質投入少，產出多，廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣，從而在滿足消費需求的同時，又能使生態環境得到保護。
2.高效率的流轉系統。以現代化的設施為支撐骨架，為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創造必要的條件，從而在加速各流的有序運動過程中，減少經濟損耗和對生態環境的污染。高效率的流轉系統，包括構筑連接內外的交通運輸系統，建立在通信數字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統；配套齊全、保障有效的物資和能源(水、電、煤及其他燃料等)的供給系統；網絡完善、布局合理、服務良好的服務系統；設施先進的污水廢物排放處理系統。
3.高質量的環境狀況。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物，都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置，使各項環境質量指標均能回達到國際最高標準。
4.多功能、立體化的綠化系統。點線國面結合、高低錯落，形成綠化網絡，在更大程度上發揮綠化調節空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。根據聯合國有關組織的規定，居住區內人均綠地面積28平方米。
5.高素質的人文環境。具有較高的人口素質，良好的社會風氣，井然有序的社會.秩序，豐富多彩的精神生活，良好的醫療條.件與祥和的社區環境。同時，人們能保持.高度的生態環境意識，能自覺地維護公共.道德標準，并以此來規范各自的行為。
6.高水平的管理功能。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環境整治等實施高效率的管理，保證資源的合理利用，最大限度地促進人與自然、人與生態環境關系的和諧。
二、生態住宅小區建設
生態住宅小區建設是按照生態學原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關系，協調小區內部結構與外部環境關系，使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應，為人類創造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環境。它是在對小區環境質量變異規律深化認識的基礎上，有計劃、有系統、有組織地安排小區人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環境容量(環境承載力)，這是小區生態建設的出發點和最終歸宿。
小區生態問題的產生可歸結于兩個根源。其一是人口導致對資源的過度利用及環境超負荷承載而產生的生態問題；其二是人類活動產生的環境污染問題。相應的，生態建設也包含兩大部分內容：一是資源利用，二是環境整治。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環境污染問題，從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。具體來說，小區生態建設的內容主要有：
1、確定人口適宜容量。一個小區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數，是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。
2、研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態系統有著深刻的影響。在土地開發利用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性，而且要考慮與其相關的社會效益和環境效益，要分析環境條件對土地利用方式所產生的制約。
3.防治污染。通過環境污染的有效治理，形成并維持小區高質量的生態系統，為可持續發展打下堅實的基礎。治理的中心環節是在做好環境污染預測基礎上，選取適宜的處理方法和處理程序。生態環境保護與治理的工程性對策有：
?、贅嬛Y構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統。
?、诮ㄔO好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程，使水質逐步向國際標準靠攏。
?、蹖嵭屑泄┙o能源，采用先進的煙氣處置工藝，從根本上減少大氣中的有害物質的含量。
?、芨倪M和完善垃圾的收集系統，爭取做到分類收集、封閉運輸，讓一部分垃圾變廢為寶，另一部分經無害化處理后還原到大自然中。
?、莶捎们鍧崯o害工藝、設備飛產品，減少污染的排放量。
4.保護生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態惡化的重要原因，各類生物尤其是綠色植物在生態環境中擔負著重要的還原功能，綠化程度以及人均綠地面積是體現城市生態建設水平的重要指標。
5.提高資源利用效率。小區是資源高強度集中消耗區域，其資源綜合利用效率反映和決定了環境質量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環境質量的重要措施。
三、住宅小區的環境污染
治理環境污染是生態住宅小區的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區環境污染有很多來自住宅區外，但也有相當一部分來自住宅區內部，物業服務部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。
1、住宅環境污染的類型。房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區域環境、各種生活習慣等都會對住宅造成污染。污染類型大體分為：
?、僮≌髿馕廴荆河蜔熚廴?、燃料廢氣污染、排水系統臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。
?、谒廴荆猴嬘盟廴?、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。
?、墼胍粑廴局饕校菏┕ぴ肼曃廴?、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。
?、茌椛湮廴局饕校弘姶盼廴?、射頻輻射污染和放射性污染。
?、莨馕廴荆貉９馕廴?、燈光污染、視覺污染、反光污染。
?、薰腆w廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆，沒有及時清理。
2、住宅環境污染的空間分布。由于住宅環境污染源類型較多、分散，雖從總體上歸納出規律有相當大的難度，但還是可以總結出一些特點。在平面上可以用按臨街面、臨公共場所、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等，是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。鄰設施住宅主要是機電設施噪聲污染，是污染類型少，但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發射臺位于較高位置，使污染分布較無規律。輸電線、高架橋、發射臺是不常見的，故可以認為大多數情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布，如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。
3、住宅環境污染在時間上的分布。住宅環境污染在長尺度時間上的分布可分為.持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。
臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個使用期只存在較短一段時間。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等，間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發電機廢氣污染等。
4、住宅環境污染的可控性。住宅環境污染的可控性指污染控制的難易程度，它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區污染源和住宅小區外污染源。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業服務、用戶進行嚴格控制，如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規定裝修時間和要求等。住宅小區污染源污染控制可望通過小區規劃、設計及物業服務進行嚴格控制，如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施，車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅小區外污染控制一般可通過城市規劃、城市環境綜合醫治理、小區規劃、設計來控制。如交通噪聲可設置綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出，當住宅已建成時，污染控制的難度很大，當處于小區規劃設計階段時，污染較易控制。在物業服務階段，可控性較好的污染有小區內車輛噪音、水箱、水池游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區機電設施噪聲等。
四、生態住宅小區管理
物業服務公司可運用生態學理論來建設和管理住宅小區，提高資源利用效率，改善環境，增加小區活力，提高人們生活水平。目前，物業服務公司在生態住宅小區管理中，需重視下面工作：
l、實施ISO14000B叫環境管理體系，提高公司生態環境管理水平，樹立生態化的人與自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀，提高全體員工的生態環境意識。
2.節約使用資源，不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無害化處理率，減少小區中的污染源，并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治，積極推進設施的現代化，積極采用綠色和節能產品。
3.必須依法來規范建設和管理生態小區過程中的各種行為，建立科學的生態建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關生態環境質量法規、標準。
4.宣傳建設生態小區的重要性，提高居民的生態環境意識、主動參與生態建設的積極性和遵守各項環衛準則的自覺性，加強青少年的生態環境教育，猛烈抨擊違反環保法規的人與事，形成一種為生態建設作貢獻光榮、破壞生態環境可恥的良好氛圍。
篇3：上海市生態型住宅小區建設管理辦法(2003年)
上海市生態型住宅小區建設管理辦法(20**)
滬住產[20**]026號
上海市住宅發展局
上海市環境保護局
二OO三年一月二十九日
上海市生態型住宅小區建設管理辦法
隨著人民生活水平的提高，居住環境日益得到重視，其內涵也在不斷拓展。為了滿足將上海建設成為適宜生活居住和發展創業的國際型大都市的需要，在全市開展生態型住宅小區的試點建設，引導創造健康、舒適的居住環境，實現社會、經濟、環境效益的統一。
第一條 (目的和依據)
為了提高上海市住宅建設的整體質量，堅持走可持續發展的道路，引導住宅建設向節能、節水、節地、治污的方向發展，根據建設部等《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》(國辦發[1999]72號)和上海市人民政府批轉的《上海市住宅產業現代化發展“十五”計劃》[[(滬府[20**]74號)的有關要求，推進本市20**-20**年環境保護和建設三年行動計劃的實施，特制定本市生態型住宅小區的建設管理辦法(以下簡稱本管理辦法)。
第二條 (管理部門)
上海市住宅發展局(以下簡稱市住宅局)是上海市生態型住宅小區建設管理的行政主管部門;上海市環境保護局(以下簡稱市環保局)是上海市環境保護的行政主管部門。市住宅局與市環保局共同負責本辦法的實施。
第三條 (適用范圍)
本管理辦法適用于本市建筑面積在5萬平方米以上的新建住宅小區。
第四條 (建設要求)
生態型住宅小區建設要求包括:環境規劃設計、建筑節能、室內環境質量、小區水環境、材料與資源、廢棄物管理與收集系統等六個方面。具體的技術要求和措施按照《上海市生態型住宅小區技術實施細則》執行。
第五條 (評估辦法)
生態型住宅小區的評估按照本管理辦法第四條規定的六個方面進行評分。每個方面分為基本分和附加分，基本分項為一票否決項，總分為500分，基本分200分，附加分300分。上海市生態型住宅小區暫分三個等級:一級、二級和三級。其中，三級要求300￡得分<350;二級要求350￡得分<400;一級要求得分3400。
第六條 (項目申報)
在項目方案階段，住宅建設單位依據自愿申報的原則向市住宅局提出書面申請，并遞交以下資料：
1、申報表
2、項目方案設計圖
3、生態型住宅小區技術可行性研究報告
●工程概況
●市場預測
●總體規劃
●實施進度計劃
●生態自評估及相應技術措施
●工程項目財務經濟
●項目綜合評價
4、環保部門出具的對該項目環境影響評價報告書(表)審核意見
第七條(項目方案論證)
市住宅局與市環保局組織該項目的方案論證。方案論證通過后，項目正式列入創建上海市生態型住宅小區。
第八條(項目中期檢查)
在項目初步設計、施工圖設計和施工階段，市和區縣住宅局對該項目進行不定期的檢查，協助建設單位落實各項生態技術。
第九條(項目竣工評估和認定)
項目竣工后，建設單位向市住宅局提出評估申請，并提交以下資料：
1、上海市新建住宅付使用許可證(復印件)
2、項目竣工報告
●生態自評估結果及相應技術措施落實情況
●有關測試報告
●項目財務經濟分析
●項目綜合評價
市住宅局與市環保局組織項目竣工綜合評估。依據評估結論，滿足要求的項目可認定為相應等級的上海市生態型住宅小區，并由市住宅局與市環保局共同授予銘牌。
第十條(投訴和監督)
生態型住宅小區投入使用后，接受市民的監督。市民對小區生態環境的投訴，由市住宅局和市環保局組織核查，若投訴屬實則令其整改。若不整改或整改后仍不滿足相應要求，將降級和摘除上海市生態型住宅小區的銘牌。
第十一條(使用后管理)
住宅投入使用后，須加強以下方面的物業管理，防止住宅使用過程中對環境的損害。
1、保證住宅小區各系統的正常運轉并達到相應要求;
2、住宅維修、變更須采取措施降低施工對環境的影響。
第十二條(應用解釋)
本管理辦法與附件《上海市生態型住宅小區技術實施細則》由市住宅局和市環保局根據各自職責負責解釋。
第十三條(施行日期)
本管理辦法自二00三年三月一日起實施。