房產營銷對銷售團隊的依賴越來越強

　　這些年，房地產營銷是包裝、廣告的時代，對銷售的依賴相對弱，當然我們先暫時不談產品，只從狹隘的營銷概念談。廣告加包裝就解決了問題，大量的客戶，10%的現場成交率和30%的成交率區別好像也不大，大家都能順利賣完。

　　說這些很多人是不信服的，我只想問一句，一個營銷負責人或者操盤手在包裝推廣上花費的精力大，還是在銷售環節花費的精力更多呢？對建立一支能力超強的銷售團隊有沒有持之以恒的努力呢？也許，只是想想，還沒等著動刀，房子賣完了。本質是，過去十年根本不需要，市場如此大，何必在成效不大的環節花費過多的精力呢。

　　房地產進入下半場，投資投機、恐慌購買這些都沒了，真實需求的蛋糕只有那么一點點，他們會越來越像上帝，越來越挑剔，那些包裝和廣告都會恢復他們的本質（不是不重要，而是被吹的過于重要，尤其廣告），大多的銷售策略也變得無用，銷售深入溝通的重要性變得越來越重要，銷售的服務質量也變得作用越來越大。

　　銷售團隊的作用表現在：

　　再好的策略，都是需要銷售來執行，執行不到位，是策略問題還是市場問題？過去執行到7成可能就夠了，但現在需要至少9成；

　　銷售是最后一道防線，當所有的都失效了，銷售一定要撐住，才不至于潰??；

　　現在的市場，提高30%的成交率都至關重要，一個月多成交四五套，估計這個時候你不會看不起吧；（大部分成交往往來源于少部分銷售人員，怎么看？）

　　好的銷售，既能解決殺人，也能解決來人。

　　未來，我相信，任何一個項目都會更加期盼擁有一支銷售能力超強的銷售團隊。三四線城市尤其如此，因為他們人才更加缺乏，建立更加困難。

　　找到合適的人，親和力強、心理素質過硬，這一點最重要，在操作中不斷調整；

　　配一名優秀的銷售經理；

　　本地人和外地人保持一個合適的比例，外地人為主；

　　保持較高的薪酬；

　　加強培訓，培訓要持之以恒，可采用會議、微博、短信、印刷品等各種方式進行培訓；

　　團隊文化積極向上，保持團隊的談客熱情；

　　有一定的淘汰機制；

篇2：售房部銷售團隊管理規定

　　售房部銷售團隊管理規定

　　1、銷售代表之間要相互配合、幫助。

　　2、銷售代表之間嚴禁拉幫結派、做手腳。

　　3、銷售代表之間應發揚團隊精神，互相尊重，嚴禁推諉責任。

　　4、銷售代表應嚴格按照銷售經理所布置的工作流程進行工作，切忌自作主張。

　　5、接待客戶應熱情主動，禮貌得體，忌一哄而上，相互推諉。

　　6、當銷售代表甲忙于工作時，其他銷售代表應主動配合，協助銷售代表甲的工作，嚴禁等閑視之。

　　7、銷售代表之間應以公司的利益為重，嚴守公司機密。

　　8、銷售代表之間應協作共處，嚴禁爭搶或冷落客戶。

　　9、接待客戶時，銷售部經理應組織其他銷售代表進行SP配合。

　　10、售房部應每月召開一次小型*，以促進代表間的團結互助

篇3：十六字銷售團隊管理方針

　　十六字銷售團隊管理方針

　　做銷售的人大都聽過帶領一群羊的獅子和帶領一群獅子的羊打架的故事。故事告訴我們這樣一個道理：在一個銷售團隊，領頭羊的位置很重要。俗語說兵熊熊一個將熊熊一窩就是這個意思。雖然區域經理在管理團隊中具有很重要的位置，但如果沒有一個健全的績效管理機制來協助。我認為對領頭羊來說也是巧婦難為無米之炊了。筆者現就建立銷售團隊的績效管理機制的話題和大家探討一下。

　　有的老總常常將這樣一句話掛在嘴邊：我不管過程，我只要結果。對于一個管全面，負責大局的老總來說，他說這句話無可厚非，而且他在向你表明：他對你已經充分授權。但是作為區域經理的你，如果也這樣對你的手下、你的團隊去說這句話，我認為就值得商榷了。作為領頭羊你必須讓你的團隊中的每個成員時刻牢記自己的目標和任務。并對他們的工作過程實施有效的監控和指導，還要根據他們目標任務的完成情況實施考評，對有業績的員工要及時獎勵，對混日子的員工要加強約束和淘汰。只有對細節和過程實施精準管理才可能促進團隊進步公司發展。因此“目標設計”就成了建立績效管理機制的第一步。

　　★目標明確

　　每個公司都會根據自己的實際情況設計不同的目標任務。對業務這一塊有銷售目標、回款目標等。作為區域經理你的任務就是把公司的大目標大任務逐條分解到每個市場、每個人。在設計目標時要注意這幾點：

　　1，責任分清、目標到人;2，切合實際、具體量化;3，時間限定、一致通過

　　現以某公司為例和大家談一下目標的細分：我們在開拓華中A區域市場的時候。我帶領了一個10人的銷售團隊，目標就是將銷量由120萬提高到200萬以上。團隊中有1個辦事處經理，負責開拓周邊市場并協助我的工作;4個業務員負責鋪貨結款，并協助經銷商的工作。4個終端員負責客情、以及日常的終端維護。A市場的產品批發公司8家，終端店200家。首先我參考了去年同期的銷售完成情況并和大家一道將目標任務分解到月，并制訂了A區域月度工作計劃匯總表將每月的具體工作逐步分解并落實到每個客戶，以及每個業務員的頭上。

　　通過對目標的分解，讓每個團隊成員心中都有了一筆帳。有了一個明確和可行的目標只是成功了一小步，領頭羊下一步的工作是要對關鍵環節實施管理和控制。

　　★有效管理

　　在羊群中領頭羊很重要。領頭羊要隨時調整路線以確保前進方向的正確性。在一個團隊，區域經理要隨時發現銷售工作中不斷暴露出來的問題并加于糾正以確保目標的實現。筆者很重視每天和每周的工作例會。在半小時的例會中從不敢講半句套話、空話。在例會中通常要解決三個問題。一是為手下解決具體問題，并指導下屬的工作。二是了解目標完成情況。三是重點關注特殊事情和重要客戶。在日常的管理中我遵照這樣一個原則：“小事不過日，大事不過周，重大事情四小時匯報制”。我曾經碰到一個經理，他對手下的監控可謂事無巨細。終端員到崗必須在他(她)當天拜訪的路線上第一家店門口用公用電話向他報到。并要在下午5點半準時在他(她)拜訪的最后一家店門口用公用電話匯報今天的拜訪情況。雖然有如此嚴格的監控，但他們公司的終端工m.airporthotelslisboa.com作并不出色?？磥韺ぷ鞯谋O控和指導最重要的要看是否有實效。什么叫有實效，一是成績看得見，二是效果很明顯。對過程的監控和指導是建立績效管理機制的第二步。對績效管理過程的考評是建立績效管理機制的第三步，這一步是個很復雜的工作，做好了能提高營銷人員的業務能力和上進心。做得不好會使營銷人員有逆反心理，不利團結會削弱團隊的凝聚力。

　　★功過分明

　　績效考核是個讓人頭疼的工程。有的公司把績效考核當成了吃大鍋飯，人人都有份，人人都一般?？荚u的內容也是五花八門，營銷人員既看不出自己的能力和不足也不了解考核的標準和條件。能量化的東西很少，主觀的東西太多。筆者認為考核抓住兩個方面就很好了。一是業務能力，二是對公司的忠誠度。

　　★最佳激勵

　　激勵是整個績效考核的重要環節。根據馬斯洛需要層級理論，每個人在不同的層級都會有不同的需要。如果你能在恰當的時候滿足你屬下不同的需要，將能更大的調動他的積極性。歸納了一下，作為一名有進取心的營銷人員，他們需要公司或者企業能為他們提供下列需要：合適的工資、良好的工作環境等基本生活需要→有醫療、養老保險等生活保障的需要→良好的企業文化、有歸屬感安全感的需要→職稱、晉級加薪等有認同感的需要→提供發揮潛能的舞臺等高層次的精神需要。如果將考評結果直接和員工這些經濟上的和精神上的激勵措施相結合必將更高效的激發員工的潛能，哪怕你這個區域經理是頭綿羊，但你的手下卻個個能征慣戰的猛獅。

　　績效管理體制一旦確立就應該不折不扣的執行。但在具體的操作中還要注意幾個問題。如果指標定得不合理、資源分配得不合理會對業績產生很大的影響，如果不客觀的去看待和認真的分析并加于彌補，也會影響績效考評的公正性。一個勤勞的人耕種一塊貧瘠的土地和一個懶惰的人耕種一塊肥沃的土地，他們的收成如果相等的話，你能很容易的判斷出誰真正的在工作。但如果他們在運作兩個不同的市場時，你能否不被外在的表象所蒙蔽而得出公正準確的評價?雖然業績是績效管理體制中最重要的一環，但不能把業績看成績效管理中的唯一!

　　績效管理的終級目的是為了幫助企業找出業績不佳背后的問題，并保證我們的銷售額能夠穩固地不斷地成良性成長，從而保證企業的活力和競爭力。