地產項目策劃工作流程及規范

　　1、案前市場調研報告

　　1．1項目用地周邊環境分析

　　1．1．1、項目土地性質調查

　　.地理位置

　　.地質地貌狀況

　　.土地面積及紅線圖

　　.土地規劃使用性質

　　.七通一平現狀

　　1．1．2、項目用地周邊環境調查

　　.地塊周邊的建筑物

　　.綠化景觀

　　.自然景觀

　　.歷史人文景觀

　　.環境污染狀況

　　1．1．3、地塊交通條件調查

　　.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

　　.項目的水、路、空交通狀況

　　.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

　　1．1．4、周邊市政配套設施調查

　　.購物場所

　　.文化教育

　　.醫療衛生

　　.金融服務

　　.郵政服務

　　.娛樂、餐飲、運動

　　.生活服務

　　.娛樂休息設施

　　.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

　　.歷史人文區位影響

　　1．2區域市場現狀及其趨勢判斷

　　1．2．1、宏觀經濟運行狀況

　　國內生產總值：

　　第一產業數量

　　第二產業數量

　　第三產業數量

　　房地產所占比例及數量

　　房地產開發景氣指數

　　國家宏觀金融政策：

　　貨幣政策

　　利率

　　房地產按揭政策

　　固定資產投資總額：

　　全國及項目所在地

　　其中房地產開發比重

　　社會消費品零售總額：

　　居民消費價格指數

　　商品住宅價格指數

　　各項政策對房地產市場未來影響與走勢

　　1．2．2項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規

　　.項目所在地的居民住宅形態及比重

　　.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

　　.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

　　.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃

　　1．2．3、項目所在地房地產市場總體供應與需求現狀與分析

　　1．2．4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

　　1．2．5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

　　1．2．6、商品住宅客戶構成及購買實態分析

　　.各種檔次商品住宅客戶分析

　　.商品住宅客戶購買行為分析

　　1．3土地SWOT（深層次）分析

　　1．3．1、項目地塊的優勢

　　1．3．2、項目地塊的劣勢

　　1．3．3、項目地塊的機會點

　　1．3．4、項目地塊的威脅及困難點

　　1．4項目競爭個案分析

　　2、項目進入營銷階段項目工作流程

　　2.1編定工作時間表

　　內容：

　　提交各項報告時間（調研報告、定位報告、推廣報告）

　　選定各個公司時間（模型、規劃設計、效果圖、園林設計、裝修設計、廣告）

　　落實各個公司提交方案，初審，落實方案，實施及最后制作完成時間

　　平面設計的內容有樓書；折頁；戶型圖；指示牌；廣告牌；售樓處展板及接待處后的展示版；工地包裝的圍墻廣告，路旗，燈箱廣告；手提袋；銷售人員名片；海報；客戶通訊；直郵單張；禮品；報紙廣告；雜志廣告

　　售樓處及樣板間方案及完成日期，選擇家具日期

　　培訓計劃時間安排

　　內部認購及開盤日期

　　各項活動及細節安排日期

　　律師、銀行落實日期

　　價單、付款方式落實

　　推廣計劃落實

　　2.2合作伙伴選擇與落實

　　建筑設計公司、園林設計公司

　　廣告活動公司

　　銀行

　　律師

　　效果圖公司

　　模型公司

　　室內裝修公司

　　展位特裝公司

　　三維動畫公司

　　媒體（報紙、電視、戶外、網絡、雜志等）

　　2.3工作執行及與發展商定期會議

　　會議需最少每周一次；

　　訂立固定時間，以方便每一個人都能好好的安排時間及作好會議前的準備；

　　每次會議必須做會議紀要并傳真給與會的公司；

　　通過會議進一步落實及執行各方案的細致部分；

　　固定與會的策劃人員及銷售部代表（如有）；

　　所有發展商同意或確定執行之內容，必須有發展商的書面確認及存檔。

　　2.4動態市場調研

　　由于市場變化速度極快，所以動態的市場調研是必須的，充分了解其他競爭對手的動向、銷售情況、客戶特征、推售單位、廣告訴求點，廣告頻率，促銷手段，價格走勢等等。

　　動態市場調研必須每月最少做一次。

　　項目策劃專案組必須將調查的數據結果提交發展商、市場研究部，供其他同事閱讀，并有責任更新替換。

　　2.5開盤前策略性檢討及修正

　　此部分必須要于開盤/內部認購1個月前做，以配合最接近市場動態的策略。請不要怕做出檢討或修正所帶來的麻煩，因目的只在乎有更理想的銷售業績。如果由于沒有做出及時的修正，銷售的誤差所帶來損失為我司或任何同事都不能承擔的后果。發展商以數以億萬元的金額投資，這個數額是非常龐大的，所謂'一指錯，全盤皆落錯'。我們需抱有客觀的分析，將可能發生的結果完全反應給發展商知道。

　　2.6開盤

　　開盤時策劃人員必須長時間留守銷售現場，以留意客戶的來電情況，關心問題，成交單位走勢，成交速度，銷售人員的接聽電話技巧，引導客戶情況，對樓盤的熟悉情況，銷售情況是否與計劃相符，以及對開盤時所反映的問題及時做出調整。

　　2.7訂立各銷售階段的目標

　　前文提到策劃必須具備前瞻性及預測能力，令銷售的每個細節都在掌握之內，所以在每個營銷推廣的制定下

，策劃人員要對該策劃制定目標，例如預計售出的單位的比例，那個戶型銷售速度最快，到訪量、上門客戶群的類型是否我們針對的客群等，從各階段的銷售反應與制定目標相比較，我們才能知道真正的結果是否在我們預見之內，如果不是，便要立即做出檢討修正。

　　每月底必須設定策劃目標，并交予發展商

　　3、項目正式操案階段整案營銷策劃報告

　　3．1．項目定位報告內容

　　3．1．1．項目地塊情況

　　列表簡單地說明項目情況

　　例：

　　序號項目內容

　　1名稱

　　2發展商

　　3地理位置

　　4用地面積

　　5用地性質

　　6容積率

　　7地塊情況

　　8周邊情況

　　9限高

　　10綠化率

　　3．1．2．S.W.O.T.矩陣

　　下表的'優勢'及'劣勢'是以項目自身，發展商/開發商背景及周邊情況作出分析，'機會'及'威脅'的分析是以片區及宏觀的角度考慮。

　　舉例：

　　Strength優勢分析Weakness劣勢分析-項目本身

　　S1.良好道路體系

　　S2.豐富景觀資源

　　S3.開闊視野空間

　　S4.龐大建筑規模

　　S5.靈活建筑規劃設計

　　S6.充裕資金實力

　　S7.齊全區內配套

　　W1.周邊基礎配套不全

　　W2.公交系統尚不完善

　　W3.緊靠工廠、監獄

　　W4.區域人文環境不佳

　　W5.項目周邊規劃50畝廉租房

　　W6.周邊規劃路投入使用時間尚不清楚

　　Opportunity機會分析Threat威脅分析-項目外部

　　O1.整體經濟向好，地產發展迅速，企業效益提高

　　O2.政府政策傾斜，促使外地人購房

　　O3.城市高速擴張，土地不斷升值

　　O4.入市時機良好，區域尚無競爭對手

　　O5.區域待開發土地較多，易形成大規模居住區

　　O6.政府待建公園，環境景觀日趨成熟

　　O7.存在集團購買，將有力促進銷售

　　T1.城市發展向東南區傾斜

　　T2.短期區域市場供應增大

　　T3.政府大力加強經濟適用房建設

　　T4.區域知名度低

　　T5.周邊項目檔次較低

　　1．物業優及劣勢分析

　　2．機會點及威脅分析

　?。▽WOT的內容分別詳細說明及解釋）

　　3．劣勢及威脅的彌補方案

　　'S+W'----用自身的優勢彌補劣勢

　　'O+P'----用存在的機會解決威脅的問題

　　4．分析總結

　　通過SWOT的分析，總結出項目最大的優點，此部分將會引導定位的方向。

　　3．1．3．項目定位

　　市場定位

　?。ㄟ@部分主要是結合調研及SWOT結果而定，市場定位概括了項目的檔次及個性/主賣點）

　　1）市場最終定位

　　例：上海世茂濱江花園→中國最高的全江景豪宅社區

　　東?；▓@→全國首個3A級高檔豪宅小區

　　2）市場定位的支撐點

　　----列出以上定位的原因，支撐點及對定位的各部分作出解釋

　　客群定位

　　----針對那種類型客戶，主/次客戶群的比例；

　　----其年齡段、職業、家庭狀況、學歷、收入、置業次數、置業目的等。

　　1）客戶需求特征

　　----客戶對物業的需求是什么？

　　----從物業管理、戶型、面積、配套功能、承受金額、裝修狀況、交通、環境及購買心態等作出詳細解釋

　　2）客戶群不認購原因

　　----針對建議的客戶群，那些因素會肯定造成他們不認購的原因

　　----定位

　　例：新區項目→講求快節奏、高效率，生活或工作快速往來于新區各大企業、CBD的公司或注重投資的人群

　　上海世茂濱江花園→針對全國及海外的頂尖投資客戶及與上海有工作關系的高檔客戶群

　　產品定位

　　----定位，說明該社區要建筑什么樣的樓。(板樓，塔樓，全小戶型公寓，酒店式公寓)

　　例：萬達廣場→集合寫字樓、商業、商務公寓、及居住型公寓的綜合物業

　　上海世茂濱江花園→中國最高的全江景豪宅，配6個世界風情園林的社區

　　價格定位

　　----針對上述建議的定位，建議整個項目/各期開售部分的均價，并作出說明，分析其最終大約的總價及月供款，是否符合客戶群的經濟能力

　　----建議開盤均價及原因

　　----估計價格的調整情況

　　形象定位

　　項目以什么形象面向市場，此部分的定位將會主導宣傳推廣的方式及主題。

　　1）形象包裝定位

　　例如：新區某項目→享受時間與空間的完美組合

　　擁有工作與生活雙重樂趣的商務投資型社區

　　2）形象定位支撐點

　　3．1．4．項目規劃設計建議

　　1．規劃及園林建議

　　1）整體規劃建筑

　　----小區入口位置

　　----會所位置

　　----行車路線及人行路線

　　2）園林設計建議

　　----雕塑

　　----步行道

　　----綠化風格

　　2．建筑風格

　　1）建筑外觀的風格建議

　　2）單元入口設計風格建議及用料建議

　　3）建筑細部建議

　　例如：窗、陽臺等

　　3．戶型面積選擇及組合建議

　　1）戶型設計配比

　　2）戶型設計特色建議

　　3）戶型結構面積（以表說明）

　　4．配套設施規劃建議（包括裝修標準及硬件設施）

　　5．物業管理要點

　　物業管理服務內容建議

6．項目智能化建議

　　7．項目車位配置建議

　　總結

　　----簡單總結以上的重點，該項目的切入點是什么，及可建議那些是項目的弱點，所以需提醒在日后的宣傳推廣上避重就輕。

　　3．2．營銷推廣報告內容

　　3．2．1．銷售策略

　　銷售必備條件

　　開售時機建議及原因

　　造勢活動及促銷手段匯總

　　推售單位策略簡述

　　價格策略

　　注意事項:

　　----一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要預算貨尾單位一定要降價，除非市價真的一路往高走；

　　----試銷期：低價；引導期：逐步加價；強銷期：不加價；促銷期：變相降價；清盤期：公開降價

　　----市況下滑，要當機立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價位；

　　----做勢：預展期間不賣樓，透過傳媒烘托高價，讓市場接受產品高價，再不調首期開盤價；

　　----要注意市場整體承受力，個別人能承受高價不代表大部分客戶能承受，抬價后降價有難度，需防高處不勝寒；

　　----提高銷售速度，采用一口價方法可以縮短客戶決策時間；

　　----適當利用價格杠桿平衡單位質素，避免留下太多滯銷單位；

　　----公開價目表較容易贏取客戶信心。

　　銷售控制策略

　　----試銷期以較差單位為主，可配合低開高走策略；

　　----遇有客戶要求購買尚未推出優質單位，應在不打散整幢樓或整個層面情況下抬價售出，堅決不賣容易流失客戶；

　　----在有恰當價差的前提下，優質與劣質單位同時推出可幫助劣質單位銷售；

　　----銷售氣氛良好，可以公開銷控表，加速客戶下訂；公開銷控表亦可作為營做銷售氣氛的手段（在一口價時尤其適用）；

　　----銷售時機要配合工程進度、市場狀況；

　　3．2．2．宣傳推廣策略

　　3．2．2．1．項目案名及Logo建議

　　以針對項目的形象包裝命名，每個命名建議必須詳細說明其意思及建議原因，最后需注明**地產主力推薦的案名及Logo。

　　3．2．2．2．地盤包裝建議

　　1）圍墻包裝建議

　　2）建筑主體包裝

　　3）主入口設置及包裝建議

　　4）參觀路線包裝

　　5）售樓處功能布局建議

　　6）售樓處裝修風格建議

　　7）展板設計建議（項目簡介、付款方式、投資分析、物業管理、配套設施等）

　　3．2．2．3．項目推廣計劃建議

　　1）宣傳訴求重點及宣傳口號

　　2）各階段配合銷售策略的推廣安排及媒體組合（配合條件、活動安排，階段目標）

　　3．2．2．4．項目宣傳推廣費用估算

　　1）總支出預算

　　例：

　　內容費用

　　工地包裝

　　活動

　　廣告

　　促銷

　　總計

　　2）銷售資料及現場包裝費用預算

　　例：

　　內容費用

　　樓書

　　折頁

　　海報

　　彩旗

　　展板

　　3）各階段推廣費用預算

　　例：

　　階段日期費用

　　120**年1月至3月元

　　220**年4月至6月元

　　320**年7月至8月元

　　合計：元

　　3．2．2．5．前期工作時間表建議

　　3．3．發展商品牌建立及長線房地產發展建議(如有)

　　3．4、報告常見錯誤

　　3.4．1用拼音輸入法導致的錯別字

　　3.4．2沒有注明是哪里的統計或何時的統計

　　例：a.據有關部門統計→哪個部門？什么時候？

　　改：據廣州統計局于20**年9月份公布的統計

　　b.據國家統計局的數據顯示→什么時候公布的？

　　改：據國家統計局于20**年6月份公布的數據顯示

　　c.據統計→寫明是"據★★統計"

　　3.4．3概念模糊

　　例：中型住宅普遍受到垂青

　　問題：中型住宅是指其規?；蚴菓粜兔娣e或是居室數量？

　　問題：普遍是指什么？60%？70%？80%？

　　例：中、高、低收入人士

　　問題：怎樣介定為中、高、低收入人士，月收入/年收入介乎在多少之間？

　　例：客戶偏好大房型

　　問題：大房型具體界定面積是多少，是130平，還是140平米以上？

　　3.4．4除了個人文章，市場報告以及提交給發展商的各項報告其他一律不可有"我"的意思出現(不代表個人意見)。

　　3.4．5分析結論模糊

　　例：廣深路將大修提速，可促進附近區域沿線房地產市場的發展。

　　問題：什么發展？指更多人會選擇這里的物業？指其會更吸引發展商開發項目？指其位置的價格會上升？……

　　3.4．6報告套用理論的文字太多，缺乏針對該樓盤的建議，例如：

　　價格定位：由于現時價格定位部分是放在項目定位中，連項目的配套及用料都未落實，甚至未有初步方案，所以成本加成定價法基本上是不適用于此階段，唯有的定價方法是顧客感受定價法及市場比較法。從目標客戶群的收入計算出客戶可接受的月供款及總樓價，將得出的結論進一步與周邊同類型物業做出初步比較。

　　現時報告中陳述的定價方法，定價原則，價格水平控制尺度，單位定價方法，降低價格敏感性之方案都是套用的部分，欠缺考慮未來市場的實際情況。

　　3.4．7報告欠缺總結

　　總結部分是報告的靈魂，報告內每個細節都有提及無法明確其重點所在，所以需于總結內陳述分析的重要內容或項目定位最重要之處。

　　3.4．8引述圖表時的數據錯誤

　　4、銷售工具種類及規范

　　4．1．樓書

　　4．1.1樓書分有硬性和形象（軟性）

　　硬性形象（軟性）

　　目的：主力介紹產品的特點(產品說明書)

　　形象（軟性）

　　目的：

　　提升項目的形象，重點側重于發展商品牌/生活/環境/身份的感受等。

　　硬性表達方式：

　　比較多，較雜的圖片表示，配以大量介紹性的文字例子

　　硬性表現內容：

　　1.位置圖/交通路線圖及座標

　　2.規劃圖及座標

　　3.建筑特色/外立面圖片

　　4.園林/景觀介紹

　　5.智能化

　　6.建筑用料

　　7.周邊配套/環境

　　8.物業管理

　　9.曾獲獎項

　　10.裝修及交樓標準

　　11.區內配套及會所介紹

　　12.發展商經驗/品牌

　　13.投資分析

　　14.戶型圖及座標/戶型介紹

　　15.封底為有關公司名稱及代理公司名稱

　　16.參考資料/發展設計用途/各政府文件號碼(參考各香港樓書)

　　形象（軟性）內容：

　　1.發展商品牌、項目建筑風格；

　　2.環境；

　　3.各設計公司；

　　4.會所；

　　5.位置圖（一般設于封底）

　　6.有關公司名稱及代理公司名稱（內容可以非常單一，沒有規定必備什么內容，主要以很漂亮的圖片，提升客戶的購買沖動，多適用于高檔樓盤或別墅樓盤）。

　　4．1．2樓書最好較厚重，可給予客戶穩重及信心的感覺，而且樓書需表現大氣。若樓書頁數不夠，可采用封面比較厚質量好的紙張，一般樓書頁數為28P-40P，硬性樓書頁數不宜過多。樓書尺寸不宜過大，因為攜帶不方便，若要做大型樓書，可考慮有點特色，例如長條型(約20*40cm)或封面加絨布。若樓書尺寸較?。s15*15cm），可將頁數增加。

　　4．1．3硬性樓書必須備有上述的內容，除非資料未落實。

　　4．1．4內容必須準確，發展商需簽名確認。

　　4．1．5樓書必須注明'上述一切資料，均以政府最后批準之文件及法律文件為依據'。

　　4．1．6注明售樓地址，電話號碼，發展商名稱，**地產名稱及物業管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設計公司等。

　　4．1．7常出錯地方

　　"規劃圖缺乏座標"

　　"整體規劃上沒有座名及房號"

　　"平面圖上間隔出錯，例如實心墻及非實心墻分別"

　　"平面圖缺乏刻度尺及刻度尺數字出錯"

　　"家具擺設不合情理"

　　"浴缸錯誤標上及冷氣機位"

　　"窗戶錯誤表達"

　　"文字出錯----資料出錯，前言與后文一定要相符"

　　"漏印代理商地址及電話"

　　"平面圖及規劃圖方向不協調"

　　上列錯漏足以影響銷售效果，更加顯出代理商之專業性偏低。

　　4．2．折頁

　　4．2.1折頁內要預備一個折口（袋），可插放平面圖/戶型圖。

　　4．2.2內容：

　　a.案名，Logo，宣傳語；

　　b.位置圖，顯示其道路/街道名稱、座標、綠化帶、周邊配套位置及加以文字說明；

　　c.小區規劃圖（如有一、二、三期，要注明，或用顏色填在該樓位置區分）及座標；

　　d.會所效果圖及部分會所設施的圖片，最好能落實會所的內部規劃并有效果圖；

　　e.戶型圖（選擇性）及座標；

　　f.景觀及園林介紹；

　　g.物業管理（如屬高檔樓盤，必須有這項）；

　　h.外立圖/小區效果圖；

　　i.車庫，設計師介紹；

　　j.周邊物業售/租價比較（選擇性）。

　　4．2.3于最后注明'上述一切資料，均以政府最后批準之文件及法律文件為依據'。

　　4．2.4注明售樓地址，電話號碼，發展商名稱，**地產名稱及物業管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設計公司等。

　　4．2.5內容必須真確，發展商需簽名確認

　　4．3．平面圖（戶型圖）

　　4．3.1平面圖的尺寸最好比樓書或折頁小，以方便夾在樓書或折頁內；

　　4．3.2設計風格及色調必須與項目整體風格相配合；

　　4．3.3內容：

　　a.戶型號或名稱及所在樓號；

　　b.樓盤名稱、Logo、宣傳語；

　　c.戶型局部的不同（如上，下層戶型一樣但陽臺面積不一樣，可分開注明）；

　　d.戶型銷售面積；

　　e.戶型進深及面寬尺寸（如戶型尺寸過長，可分開注明）；

　　f.戶型套內面積（選擇性，如使用率很高的樓盤可以）；

　　g.戶型內需設有家具擺放；

　　h.規劃圖，以標明該戶型所在位置；

　　i.座標，以指示戶型的方向；

　　j.戶型的優點或其景觀指引說明（選擇性）

　　k.標明所有插座、電及空調的開關設制的位置（如是帶指定裝修交房，必須注明）

　　l.戶型的承重墻、非承重墻、窗戶、門都必須明確表達

　　m.于最底部注明管道層的層數

　　n.標明該戶型的管道位置；

　　4．3.4于最底部注明（一切圖文均以政府最后批準為準）

　　4．3.5印刷前需得到發展商簽名確認。

　　4．4．海報/宣傳單張

　　4．4.1目的：代替折頁，作為大量派發之用，適合用于展會、巡展、街頭派發。由于派發海報/宣傳單張的時候多為沒有針對性的，所以內容需較簡單，將最大的賣點有效地表達出來，以第一時間吸引著客戶的注意。

　　4．4.2尺寸：海報----一一般尺寸約41cm×57cm（最好附膠膜，250克紙張）

　　單張----A4或A3尺寸(一般200克紙張)

　　4．4.3內容：

　　a.案名，Logo及宣傳語；

　　b.外立面效果圖；

　　c.項目最大賣點及重點介紹；

　　d.價格（選擇性）；

　　e.主力戶型圖及座標；

　　f.小區規劃圖及座標；

　　g.位置圖及座標；

　　h.現房/準現房的字眼（如有）；

　　i.租金回報分析（適用于投資物業）。

　　4.4正反兩面都必須利用

　　4．4.5于最后注明'上述一切資料，均以政府最后批準之文件及法律文件為依據'

　　4．4.6注明售樓地址、電話號碼、發展商名稱，**地產名稱及物業管理公司名稱。如有其他著名合作單位也要注明，譬如建筑公司，園林設計公司等。

　　4．4.7內容必須真確，發展商需簽名確認。

　　4．5．生活手冊

　　4．5.1目的：用軟性的手法，重點介紹項目及周邊配套帶給客戶生活上的享受及方便，以生活方式為出發點，有別于樓書；

　　4．5.2尺寸：最好為小冊子，可隨身攜帶，建議為10cm×15cm

　　4．5.3內容：

　　a.案名，Logo及宣傳語；

　　b.該項目區域地圖及座標；

　?。ǖ貓D內明確指出周邊消費地點、醫院位置、各道路名稱、樓盤所在位置、派出所位置、銀行位置、公園位置、圖書館、學校、酒店及旅游勝地等位置）

　　c.周邊著名消費地點的介紹、特色及其收費；

　　d.詳細交通情況，公交車路線及收費；項目到達各附近主要商務區、購物區、消閑區的距離；

　　e.發展前景，包括政府政策及基建工程；

　　f.投資分析：樓價租/售狀況及預計前景；

　　g.項目自身價值潛力；

　　h.外立面效果圖；

　　i.各消費場所的優惠券（最好能配合）；

　　j.地圖中注明的公司的查詢電話一覽表；

　　k.項目檔案一覽表；

　　4．5.4于最底部注明發展商名稱、**地產名稱、售樓處地址及售樓熱線；

　　4．5.5最后注明'以上資料供參考'

　　4．6．客戶通訊

　　4．6.1用途：

　　給已購業主的定期刊物（一般為雙月刊），以用作發展商與業主其中一種溝通的橋梁；

　　4．6.2目的：

　　a.提高發展商美譽度，保持業主對發展商的信心

　　b.及時通知客戶有關項目的最新情況，進一步拉近客戶與發展商/樓盤的關系

　　c.售后服務，代表發展商對業主的關心

　　d.增加業主介紹新客戶

　　4．6.3傳遞方式：

　　a.郵寄

　　b.舉行業主的活動時派發

　　c.于售樓處派發（只限給業主）；

　　d.**地產公司

　　e.發展商辦公室

　　4．6.4目標客戶：

　　a.舊客戶

　　b.新成交客戶

　　c.有潛質客戶

　　4．6.5風格：

　　偏向雜志形式，不要太生硬，可有更多趣味性的資料

　　b.這不是樓書，所以關于產品的資料都不用提，例如：戶型、裝修標準、價格等

　　4．6.6發行期間：

　　最好每兩個月1次，如樓盤的活動、進度及資料足夠的情況下可增加至1個月一次

　　4．6.7內容：

　　a.案名，Logo及宣傳語；

　　b.客戶投稿；

　　c.項目工程進度及最新的動態情況；

　　d.項目所舉辦活動的回顧及將會舉行活動的時間及內容說明；

　　e.老客戶介紹新客戶的優惠政策；

　　f.發展商的動態，例如開發其他項目、業務發展、參與慈善機構活動等；

　　g.利好項目的政策法規/新聞等；

　　h.裝修、家具、電器公司的介紹，例如可舉行電器價格專家，以比較各公司的電器售價；項目各戶型的裝修設計方案效果圖及注意事項；裝修材料的選擇及其優缺點等；

　　i.給業主的消費/購物優惠券（如有）；

　　j.業主問題解答；

　　k.與樓盤或發展商完全沒有關連的內容，例如旅游熱點推薦，子女海外升學須知等，最好是以目標客戶群的日常生活或消費習慣有關的事情。

　　4．6.8如引用其他公司內容，請與該公司簽訂證明文件，證明客戶通訊內的資料屬實及準許刊登其內容/相片；

　　4．6.9最后注明發展商名稱、售樓電話、售樓地址、**地產名稱

　　4．6.10最后注明'以上資料僅供參考'

　　4．7．售樓處硬件

　　4．7.1目的：售樓處的包裝以及內部一切的配置，都是為了給客戶對項目有更具體的認知及直觀，以方便銷售人員對項目的講解，所以整體包裝風格都必須要與產品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現出來。售樓處布置原則為有效的引導客戶順暢地參觀售樓處并吸收項目的賣點，此外，布置以凝聚客戶為目的，盡量令客戶聚集在某一個范圍內。

　　4．7.2售樓處硬件

　　必備硬件:

　　----接待處（設于入口處，最好能容納最少5人）

　　----接待處后的LOGO墻或背板（背板高度盡可能高，寬度要比接待處寬）

　　----整體規劃模型最少1個

　　----戶型模型----洽談桌、椅最少4套

　　----展板

　　----樣板間連家具

　　----男/女洗手間最少各1個

　　----財務室1間

　　----會議室最少1間

　　----銷售經理、秘書、銷售人員工作室1間

　　其他可選擇性的硬件:

　　----兒童玩樂區；

　　----智能化示范區；

　　----三維動畫播放區

　　----銷控處

　　----裝修用料展示區；

　　----發展商辦公區；

　　----客戶休息區，可有飲料提供；

　　----合同洽談區；

　　----觀景區，配以落地玻璃，可眺望附近景色，多設于二層或售樓處屋頂；

　　----多功能區，可用作宣傳活動的地方

　　----單式裝修用料及送家電的展示區

　　----物業管理咨詢中心

　　----銀行貸款咨詢中心

　　----公積金貸款咨詢中心

　　4．7.3模型：

　　----若小區太大，可采用兩個模型，一個是整區域的布局示意模型，一個是正在推銷區域的精致大模型；

　　----所有模型的尺寸必須與售樓處的面積及洽談處相配。

　　a.規劃模型

　　----如密度太高，

樓間距可以稍微放大或將樓體占地面積稍微縮??；

　　----如項目的主賣點為園林綠化（尤其別墅模型），可將模型高度調低，最好為人站在模型邊，眼睛向下約45-50角可看到模型的中央位置，沙盤高度約60-75cm，模型越大，高度可再調底。如由于有樓的外立面令視線受阻，可考慮最南面的樓用透明塑料，但不涂上其外立面顏色或甚至除去部分樓座，只在沙盤上顯示其占地位置即可。如有必要，可另外設置區內園林模型；

　　----規劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，以保證模型四周都可給客戶觀看；

　　----除圓形設計模型沙盤外，模型沙盤四個角位必須修圓，以免令小朋友受傷；

　　----模型底部可充分利用，設計為推拉柜，尤其帶往展會時，便可將雜物放于其底部，可減少物件堆放在展位內，影響其形象；

　　----規劃模式最好設有燈光；

　　----如有需要，可增加區外配套指示，例如大型的公共配套、公園等；

　　----樓座頂部需有樓號指示牌；

　　----必需有座標、案名、模型比例值。

　　b.戶型模型

　　----不建議設置整層的模型，因為面積太大，難于參看，而且容易產生大量客戶集中看此模型，所以把戶型模型分開做，有利于在售樓處分散人流及對戶型的介紹更有針對性；

　　----戶型模型一般比例為1：30，視乎面積而定(但不會小于1：50)；

　　----由于戶型模型是以突出其內部分布，所以一般底盤的高度為80-90cm以方便觀看，內部必須有家具配備及裝修，以顯示居住的舒適性，增強其真實感。

　　----別墅的戶型模型建議側面其中一面不裝墻，以便能清楚看清內部的格局，而且每層需拉開其距離，距離為10-15cm。別墅的底層花園、陽臺或空中花園等必須配有精致的綠化配合，而且需要有人物；

　　----需要設有透明塑膠蓋著。

　　c.樓座模型

　　----樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝璜，所以比例可以較大及可做高些，以突出其氣派；

　　----除別墅類的模型外，其他類別的模型的高度最高可為1.8米，底盤高度控制約90cm，比例約為1：100（塔樓/小高層），1：50（多層/別墅類）；

　　----別墅/townhouse等模型的底盤高度可調高至1米；

　　----最好設有燈光；

　　----需要設有透明塑膠蓋著；

　　----園林設計的部分最好做的較為夸張。

　　d.園林規劃模型

　　----目前客戶一般比較注重小區綠化，要注意模型制作公司對綠化處理的水平；

　　----如售樓處面積夠大，方可單獨設置園林規劃模型；

　　----比例一般為1：150；

　　----不用有樓體，但要顯示各樓座占地位置及面積；

　　----園林布局可以較為夸張，例如采用真的流水，不同顏色的燈光搭配；

　　----可適當增加周邊環境的配套設施的位置。

　　4．7.4展板

　　展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項目，資料應該實在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構圖都要悅目；

　　展板內容可分兩種：

　　一是產品自身介紹（硬性），

　　二是感性的介紹（軟性）。

　　硬性和軟性展板可同時配合使用。

　　硬性展板內容

　　----一般尺寸為1m1.5m（豎向）；

　　----一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而改變，

　　----內容（根據樓盤檔次與屬性應有側重）

　　1地理位置及交通、

　　2規劃設計

　　3園林設計（小區內）

　　4景觀資源（小區外）

　　5片區配套介紹

　　6片區發展介紹

　　7升值潛力/租金回報

　　8主力戶型9發展商介紹

　　10智能化介紹

　　11會所配套

　　12物業管理

　　13裝修用料

　　14強強聯手

　　展板園地

　　軟性展板內容（即售樓處內大型海報）

　　----由于是形象的展示，所以多會采用大型圖片或效果圖；

　　----會盡量利用售樓處內能用的墻壁，所以尺寸視乎售樓處墻壁大小而定；

　　----展板內容會很強烈反映出如客戶住在這小區，可以得到怎樣的生活感受/享受；

　　----一般會用于以環境為主賣點的樓盤，其次是該樓盤能代表身份的象征

　　----建議這種包裝的售樓處為封閉式售樓處，少利用落地玻璃窗，除非其玻璃窗外的景色能與售樓處內部的設計統一。封閉式售樓處可利用軟性展板有效地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進或離開售樓處之時產生強烈對比，從而感受到該樓盤與眾不同之處。

　　----一般圖片會有園林效果圖或實景指示圖；各有關著名設計師的相片；各大城市繁華的相片；各項設施帶來享受的相片；區外景觀實景相片等；

　　----軟性展板的視覺沖擊力會很強。

　　4．7.5售樓處、樣板房、POP及其他注意事項

　　----售樓處最好在工地或可以看到工地的地方，與樣板房一同搭建（若未能在實地裝修樣板房）；

　　----售樓處與樣板房為客戶對項目施工標準、檔次評估的第一印象，不能馬虎，應有專業室內設計公司負責；

　　----樣板房一般為戶數最多或布局最好的單位，但也有采用最難銷的房型的；

　　----售樓處應在大路旁，縮進里邊的除了失去廣告作用外，亦令客戶產生局促的感覺；

　　----設計舒適的樣板房可以讓客戶產生代入感，引發購買欲；

　　----售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮；

　　----樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺；

　　----售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區花園的重要性；

　　----售樓處外應有空間方便客戶泊車；

　　----談判桌不宜分散布置，應集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺；

　　----一般客戶逗留樣板房時間較長，樣板房與售樓處連在一起有助保持售樓處的人氣；

　　----滾動播放項目介紹三維動畫（若有）或輕音樂可以避免售樓處呈現冷清清的感覺；

　　----若項目所

在地與目標客戶群的所在區域有所不同，應有目標客戶群較為集中或方便到達的地點設立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客戶；

　　----工地圍墻是項目最大的一塊廣告牌，同時可以用作顯示項目的建筑風格，要適當利用；

　　----人流、車流匆匆過，路邊的廣告牌、指示牌不宜有太多文字，以項目名稱、商標或彩圖作為主要注目點就可。

　　5、活動策劃與規范

　　5．1．活動流程及注意事項

　　活動流程：來客登記→活動→完結

　　事前準備：

　　安排步驟：活動計劃→場地內部布置安排→場所選擇(配合活動，選擇適當的場地)

　　準備現場/售樓處

　　所選場地要有足夠的停車位

　　場地指示牌等作指引

　　注意事項：

　　登記：

　　事前落實最終到訪的人數；

　　預先安排桌號（定位子）；

　　邀請函不同顏色（注明到訪最多人數及其桌號）；

　　客流集中，所以登記處要寬敞；l

　　客戶簽到分列，以免使客戶等待時間過長；

　　來訪嘉賓/客戶簽名本，需簽下單位名稱；

　　不同嘉賓設有不同禮品；

　　銷售人員帶他們的客戶；

　　到訪客戶才能抽獎（避免空號）；

　　進場口設座位板，來賓對號入座；中間設空桌先不安排人，以免人多時臨時安排；人員混雜，可在到訪人身上貼標識，辨認為活動人群。

　　現場包裝、停車位、指示牌（能做大盡量做大）。

　　條幅要掛在顯眼的地方，并注明活動具體位置；

　　禮儀小組本身為一個指示牌，身前寫明活動名稱；

　　活動：

　　大前提：互動（提高客戶的參與性）

　?。á倥c樓盤有關②派發禮品，擴大受禮范圍）

　　活動目的：促進成交（以舊帶新）

　　資料/訊息發布（項目認知度/口碑）

　　中獎率（大）

　　活動節目（舉例）：

　　抽獎：抽獎人的選擇（發展商或來訪的小朋友）

　　表演：魔術、小品（喜劇表演）、雜技、小孩節目、即興表演（可讓業主表演）

　?。ㄐ枳龊脮r間控制）

　　場地布置需有樓盤形象布置（座位旁、臺上）。

　　吉祥號：抽出一個數字，客戶手中號碼尾數為此號的客戶均可得獎；

　　答題：開發商對產品講解，并進行問答（必須以產品為主，與樓盤有關）。

　　使參與活動的人盡量多，逐個淘汰；獎品不一次發放。

　　客戶與客戶提問，回答對的有禮品，否則提問者有禮品。

　　游戲：拼圖（樓盤效果圖）；看廣告畫面，填寫廣告語；

　　客戶自制小禮物，互相交換，促進鄰里關系。

　　列舉活動項目的優點，寫的多的有禮品。

　　每桌出一位代表，獲勝者代表的那桌都有獎。

　　5．2．看房專車

　　----留意交通安排，整個行程須流暢。

　　----選擇之路程途經之建筑物不能太差。

　　----在看房專車上盡量介紹該樓盤之強項。

　　----緊記是由我們安排客戶看什么，而萬萬不可由客戶帶領我們。

　　----需有一封閉場地作為促銷場。

　　----要各帶隊同事知道，看樓的目的是賣樓而不只是看樓及介紹。

　　----須編寫看樓行程及詳盡講解，使每一帶隊同事能較容易掌握把整個行程分為若干點，要做到統一口徑每一同事到了同一地點所說的都一樣。

　　----把買了及未買的客戶盡量編排分開于不同小組。

　　----一個同事可最多負責5組未買客戶。

　　----須設計一些優惠給看樓客戶，以加速客戶即時決定購買。

　　6、廣告策劃規范

　　6．l、目標市場

　　----針對產品定位所鎖定的目標客戶群；

　　----分析目標市場是否需要分割，項目本身可具有多種產品或產品有不同優點去迎合不同層次消費者的需要；

　　----開拓市場需要資源，除非供應量很多，不能在一個市場消化，否則不宜開辟太多市場，跨區域市場更是可免則免。

　　----集中火力更容易改變消費者心態；

　　----不能忽視目標市場外的人對目標市場內的客戶的影響。

　　各銷售階段的廣告目標

　　6．2、試銷期主要廣告目標：

　?。?）預告新項目上市，喚起潛在客戶注意；

　?。?）說明產品特點以支援人員推銷活動；

　?。?）介紹產品功能、效益、用途、增值性；

　?。?）接觸人員推銷未能接觸之潛在客戶；

　?。?）喚起購房者對項目之需求，進而采取購買行動。

　　6．3引導期主要廣告目標：

　?。?）宣布新項目上市；

　?。?）延續試銷期廣告目標（2、3、4、5項）；

　?。?）建立項目品牌知名度。

　　6．4強銷期主要廣告目標：

　?。?）延續引導期主要廣告目標（2、3項）；

　?。?）說明項目比其他競爭個案優越之條件及特色；

　?。?）引證項目暢銷：為市場接受；

　?。?）加速有意客戶之購買行動；

　?。?）指導購買者作最后之選擇；

　?。?）指導購買者挑選產品；

　?。?）指導購買者投資分析；

　?。?）鼓舞銷售人員士氣。

　　6．5促銷期主要廣告目標：

　?。?）延續強銷期廣告目標（3、4、5、6、7項）；

　?。?）宣布促銷活動；

　?。?）排除銷售障礙；

　?。?）加速較難出售產品之銷售。

　　6．6廣告預算

　　----根據廣告活動目標，試編廣告經費預算；

　　----與原定投資預算比較，是否需要調整廣告計劃。

　　6．7廣告主題

　　----根據產品定位時所作調查分析，掌握目標客戶群最關心幾個要點（應該亦是項目的強項），以此作為廣告主題。每次的廣告主題只能有一個，其他的是副主題；

　　----主題不明顯的廣告讓讀者很難理解；

　　----廣告主題可以分類為：

　?。?）與購買心理有關

　　例如：引起購房者對項目品牌或商標之記憶；令購房者相信項目比競爭對手好，引起購房者產生偏愛；

　?。?）與購買行動有關(理性)

　　例如：說服購房者立即購買；說服購房者等待此項目；教導購房者挑選房屋的重點從而引導到項目優點；

　?。?）與產品內容有關

　　例如：產品規劃特色，產品周邊環境；特別設施；

　?。?）與市場營銷有關

　　例如：促銷活動；

　?。?）企業形象有關

　　例如：公司的規模、可信度；公司對社會的貢獻。

　　6．8媒體選擇

　　----基于目標客戶群屬性選擇媒體，客戶階層越高，大眾媒體的作用（效果）越低，教育程度低的較容易受到大量廣告的影響；

　　----不同媒體，各有優劣，有六個綜合考慮點：

　?。?）媒體發行量；

　?。?）媒體是否容易造成長久記憶；

　?。?）媒體是否容易接觸目標客戶；

　?。?）媒體是否容易介紹產品；

　?。?）媒體是否容易發揮廣告創意；

　?。?）媒體之廣告成本高低。

　　結論：

　　1）在相同接觸次數的情況下，集中出稿比分散更能夠被迅速地學習；

　　2）消費者不連續接觸廣告會立即產生忘卻；

　　3）消費者接觸次數增加，忘卻就減慢；

　　4）廣告目標若以短期記憶者為目標，采用集中型出稿類型較佳。

　　6．9．廣告表現

　　----廣告原理（AIDMA）

　　----現今廣告泛濫，廣告要與眾不同才能引起客戶注意，所以表達手法很重要；

　　----讀者很善忘，除非廣告預算很充足，系列性廣告要慎重處理；

　　----借用形象（名人、著名建筑、名牌建材）可以省下好多廣告工夫；

　　----重復就是力量，但不能到了讓人煩厭的地步。

篇2：某地產項目策劃及銷售代理合同

　　某地產項目策劃及銷售代理合同

　　甲方：_____（以下簡稱甲方）

　　乙方：上海**顧問有限公司（以下簡稱乙方）

　　甲方為位于_____之合法發展商。經甲乙雙方友好協商，本著合法、平等互利、協商一致的原則，就甲方委托乙方為“_____項目”策劃及銷售代理商事宜，訂立下列條款：

　　一、委托事項

　　1、甲方現委托乙方為“_____項目”全盤（總建面：_____平方米）獨家策劃及銷售代理商。

　　2、委任期暫定為自_____年_____月_____日起至“_____項目”一期（總建面：_____平方米）銷售率實現80%以上。

　　3、“_____項目”一期后該項目的委托事項，雙方將另行商討訂立合同。

　　二、合同標的

　　1、本合同的名稱：策劃及銷售代理合同

　　2、本合同標的金額：

　　本合同標的金額按照項目一期總銷售金額的2.2%（百分之貳點貳）計算，具體銷售均價參照市場行情并結合項目實際情況，由雙方商議確認。

　　3、有關銷售均價確定后，所產生的溢價部分的分成，雙方另行約定。

　　4、雙方約定的合同標的生效以乙方與客戶預（銷）售合同簽約為準。

　　三、服務內容與要求

　　雙方簽訂合同日起，乙方立即成立專案工作小組。在合同期間將完成下述服務內容：

　?。?）市場基礎調研

　?。?）項目市場定位

　?。?）項目投資分析

　?。?）項目方案設計優化

　?。?）項目案名、推廣、VI系統

　?。?）項目總體營銷思路

　?。?）項目媒體廣告計劃

　?。?）開盤方案及相關SP活動方案

　?。?）項目銷售價格的制定與控制

　?。?0）銷售資料設計、建議及審核

　?。?1）接待中心與銷售道具布置建議

　?。?2）樣板房裝飾方案建議

　?。?3）戶外廣告計劃制訂、設計建議及審核

　?。?4）銷售策略及案場銷售模式

　?。?5）銷售培訓及督導

　?。?6）銷售代理

　?。ㄒ陨瞎ぷ魍瓿傻木唧w時間由甲、乙雙方根據項目實際進度商定。）

　　四、費用支付

　　1、合同簽署之日起，甲方在五個工作日內先向乙方支付前期啟動費人民幣30萬元（人民幣伍拾萬元整）直至開盤銷售；若甲方無法在合同約定日期內開盤銷售，則甲方在以后每月5日支付策劃顧問費5萬元（人民幣捌萬元整），直至項目正式開盤。

　　2、項目正式開盤銷售后第二個月起，甲方在每月的前5個工作日內按前一個月的成交合同金額的2.2%（百分之貳點貳）結算,向乙方支付傭金。

　　3、溢價提成：以一房一價價表為基礎，實際成交價超出價格表以上的部分視做溢價，溢價部分甲、乙雙方各得50%（百分之伍拾）。

　　4、結算方式：傭金結算方式為月結，結付標準以客戶正式簽定購房合同并已支付首期款，其中首付款的金額不得低于該房總房款的20%，每月最后一天為結算日，每月成交單位有關之代理傭金、溢價提成款甲方須于次月5

　　5日前付清予乙方，收到款項后乙方應開具有效發票。

　　5、若甲方于委托期內自行銷售給買家，則該甲方自行銷售之單位計算在乙方業績之內，并按正常方式結算代理傭金。

　　6、如遇認購者簽署認購書后違約，認購者所付定金歸乙方所有。

　　7、銷售執行計劃根據項目實際進度、市場狀況，由甲乙雙方協商決定后另附。

　　8、本合同所指涉及到的款項均為稅后款項。

　　五、甲方責任

　?。?）甲方按合同約定準時向乙方支付應付的傭金。

　?。?）甲方承諾用于該項目的銷售推廣費用不得低于總銷售金額的1.5%(百分之壹點五)。

　?。?）甲方自合同簽署日起應按合同約定向乙方提供工作所需的配合（如提供必要項目技術數據資料與企業背景資料等）。

　?。?）甲方應于_____月_____日前確保乙方進入裝修完畢的現場接待處，幫助開通現場電話及相應的辦公場地與設備，并提供乙方工作人員住宿場所及生活必需品，使乙方能夠開展必要的工作。

　?。?）甲方應于_____月_____日左右提供乙方所要求制作的銷售道具（如模型等）。

　?。?）甲方確保項目能夠于_____月_____日前具備開盤條件。

　?。?）對乙方提供的方案或提出的要求，甲方必須及時回復。

　?。?）甲方負責辦理已簽約客戶的按揭與產權證等事宜。

　?。?）甲方承擔項目銷售推廣費及案場發生的水電煤及通訊費等日常營運費用。

　?。?0）甲方負責收取客戶房款，并向乙方提供收取客戶定金所需的發票或收據。

　?。?1）甲方負責協助乙方辦理案場銷售人員的福利保險統籌等。

　?。?2）甲方應對乙方提供的報告等嚴格保密，不得泄露給第三方或變相在其它項目運用。

　　六、乙方責任

　?。?）乙方應按期完成合同約定的服務項目，保證工作質量。

　?。?）乙方高層領導及時跟蹤本項目操作進程，并參與市調思路、總體調整、擴初設計、營銷策劃方案幾個關鍵控制點的工作研討論證和總體把握，共同確定整體思路。

　?。?）乙方成立一定人數的常駐婁底專案組

　?。?）乙方負責招聘與培訓案場業務人員，并承擔他們工資、獎金、福利與保險統籌。

　?。?）在委任期限內，乙方應主動與甲方定期召開例會，匯報工作執行情況，商討最新工作進程與服務內容。

　?。?）任何有關項目的廣告須經甲方指定負責人簽字確認后，方可發布。

　?。?）乙方負責收取客戶定金。

　?。?）乙方負責安排與承擔駐婁底專案組人員的食宿等費用。

　?。?）乙方若調換駐婁底專案組負責人，則事先通知甲方。

　?。?0）在項目實際操作中，乙方將盡力維護甲方的市場形象。

　?。?1）乙方發現甲方所提供的有關資料或工作條件不符合合同約定的，應及時通知甲方。

　?。?2）乙方對在雙方合作期間所掌握的甲方商業情況負責保密。

　?。?3）合同終止后，乙方應歸還甲方相關的資料。

　　七、合同的生效

　　1、本合同一式二份，由甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力；

　　2、本合同自雙方合法代表人簽署蓋章后，即時生效；

　　3、本合同未盡事宜，甲、乙雙方另行協商。

　　甲方：　　乙方：上海**顧問有限公司

　　地址：地址：

　　電話：電話：

　　簽定日期： 年 月 日

篇3：房地產項目全程策劃合同

　　房地產項目全程策劃合同

　　委托方：_______以下簡稱甲方

　　地址：_______

　　電話：_______

　　代理方：（_____）以下稱乙方

　　地址：_______

　　電話：_______

　　根據《合同法》和國家有關政策、法律、法規，為加快商品房預售，回收資金。甲、乙雙方根據自愿、互利的原則，經友好協商就甲方正式聘請乙方為甲方開發的項目進行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執行。

　　一、工作范圍及內容

　?。ㄒ唬┱贤茝V策略服務范圍:

　　1、項目整合營銷推廣策略制定

　　2、項目整體宣傳包裝設計

　　3、分階段營銷推廣策略制定

　?。ǘ┱贤茝V策略服務內容：

　　第一部分：整合營銷推廣策略

　　市場調研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰略制定

　　第二部分：基礎VI

　　項目標志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標準表格（如客戶登記表、按揭計算表等）/看樓車車身/手袋設計

　　第三部分：現場包裝

　　圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導示牌/歡迎標牌/看樓專車/工地指示牌（如配套設施方向說明、景觀說明、道路名等）/停車場指示牌

　　第四部分：賣場包裝

　　形象墻設計/實體展板/規劃、園林景觀說明牌/室內掛旗

　　第五部分：宣傳廣告

　　售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告

　　第六部分：階段營銷推廣方案

　　1、第一階段推廣的策略計劃（開盤前）

　　2、第二階段推廣的策略計劃（開盤期）

　　3、第三階段推廣的策略計劃（跟進期）

　　4、第四階段推廣的策略計劃（躍進期）

　　5、第五階段推廣的策略計劃（跟進期）

　　二、工作時間計劃

　　本合同共分五個階段工作。具體如下：

　　1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執行時間如下：

　　整合推廣策略報告的遞交；

　　項目基本包裝設計（標志、現場、賣場、樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

　　第一階段策略執行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

　　項目第一階段宣傳推廣執行自第一階段策略執行計劃確定及項目基本包裝設計完成后開始，預計在合同簽定后____月展開，即____月____旬開始執行。

　　2、第二階段開盤開始至開盤后一月

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）開盤前一月遞交；

　　第二階段策略執行計劃開盤前一個半月遞交；

　　項目第二階段宣傳推廣執行自開盤起至開盤后一月內執行。

　　3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）開盤前后遞交；

　　第三階段策略執行計劃開盤前后遞交；

　　項目第三階段宣傳推廣執行自開盤起至開盤后一月開始執行。

　　4、第四階段自主體封頂起一月

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

　　第四階段策略執行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

　　項目第四階段宣傳推廣執行自主體封頂前一周開始執行。

　　5、第五階段自項目主體封頂后一月開始

　　項目推廣設計（活動現場、廣告）自項目主體封頂后遞交；

　　第五階段策略執行計劃自項目主體封頂后遞交；

　　項目第五階段宣傳推廣執行自主體封頂一月后執行。

　　三、關于成果的界定

　　1、關于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標準

　　2、關于設計的界定：以甲方認可簽字為標準

　　3、關于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標準

　　四、費用及付款方式

　　本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務費為項目總標底的__3__‰。其具體付款方式如下：

　　合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務費總額的30%，即____萬元（_________萬元整）；

　　在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%，____即____萬元（____萬元整）；

　　在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%，____即____萬元（____萬元整）；

　　在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20%，____即____萬元（____萬元整）；

　　在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的10%，____即____萬元（____萬元整）。

　　注意：策劃服務費不含以下費用：

　?。?）影視、廣播音帶等廣告制作費；模特費用、歌曲版權費用；

　?。?）廣告發布費；

　?。?）各項公關、促銷實施費（含記者編輯費、招待費等）；

　?。?）印刷品、菲林制作費；

　?。?）調研禮品費、調研人工費、印刷費等。

　　五、甲方權利與義務

　　1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料（包括項目鳥瞰圖、沙盤等）、文件，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

　　2、甲方對乙方的所有提案具有否決權、審定權、修改權，并有權要求乙方修正。

　　3、雙方商定認可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。

　　4、甲方采納的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執行，如執行中需要修改也應相互通報，經雙方認可方可執行。

　　5、甲方應及時提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密。

　　6、甲方單方制定的方案，實施責任與乙方無關，但經雙方認可的方案雙方都應承擔責任。

　　7、甲方采用乙方的方案及設計即歸甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。

　　8、合作內容與具體操作方式乙方根據甲方的要求和實際情況可進行調整和改動。

　　9、提供該項目進行廣告宣傳所需的費用。

　　六、乙方權利和義務

　　1.乙方向甲方提供一系列設計策劃方案，并收取策劃設計費，甲方應及時向乙方付費。

　　2.乙方負責該項目的整合營銷策劃及廣告設計。

　　3.乙方為甲方提供咨詢服務，并根據工作進展，及甲方要求，經雙方協商后提供相應文本和服務。

　　4.乙方應及時提供完整的市場分析及市場推廣建議。

　　5.乙方向甲方提供項目整合營銷策劃文本，主要內容包括：

　　促銷執行文本：內容包括促銷思路、促銷主題、促銷活動內容、促銷活動執行計劃以及費用預算。

　　廣告策劃：內容包括廣告思路、廣告主題、廣告訴求點以及廣告文案寫作、設計。

　　6.銷售策劃：內容包括銷售戰略戰術及實施要點

　　7.乙方經甲方采納后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未經甲方采納的提案不可做此用途。

　　8.乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務。

　　9.合同期內或合同中止后，乙方不可泄露甲方商業機密，因此造成的損失由乙方承擔，乙方將甲方產品的策劃案用于案例分析時，須征得甲方的同意。

　　七、違約責任

　　1.當甲方發現乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協調時，甲方有權單方面終止協議。

　　2.當乙方發現甲方因產品質量或銷售管理等方面出現問題時，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方有權單方面終止協議。

　　八、其它

　　3.本合同所涉及服務內容的服務時間為一年，具體自____年____月____日開始至____年____月____日結束。

　　4.本合同一式四份，自雙方簽字蓋章時生效，雙方各持兩份。

　　5.本合同未盡事宜，雙方可根據具體情況友好協商解決。

　　6.合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經濟損失由違約方承擔。

　　甲方：乙方：

　　法定代表人：法定代表人：

　　年 月 日