本人提出現代MALL成功經營的四要素：選址、定位、經營管理、無形資產與品牌運營，系統探討了現代MALL實際籌建與運營的要點，是MALL實踐的指南。

　　一、國內外shopping mall 發展現狀

　　購物中心最早出現在歐美發達國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區購物中心，shopping center是指郊區的購物中心。

　　購物中心的定義如下：
　　1.購物中心的策劃、建立、經營都在統一的組織體系下運作；
　　2.適應管理的需要，產權要求統一，不可分割；
　　3.尊重顧客的選擇權，為顧客提供一次滿足購物的服務；
　　4.擁有足夠數量的相鄰而又方便的停車場；
　　5.擁有良好的購物環境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務。
　　6.統一的商業形象，以統一經營政策進行營運。
　　7.有創造新商圈或更新地區的貢獻。

　　購物中心的建筑特征
　?。保虡I空間步行化 ２.商業空間室內化3.公共空間社會化

　　購物中心的本質特點是統一管理和分散經營的管理方式。管理者對購物中心實行統一的集中管理，購物中心的日常運行、保安、清潔、維修進貨和促銷活動等都是有組織地進行，公共空間實行統一管理，供所有的零售商與購物者共享。經營者不參與管理，定期向管理者交納管理費用，而所有者與管理者都參與經營，租金收入和經營狀況并無直接關系。

　　購物中心在發達國家發展日趨成熟，已經朝著生態化、娛樂個性化等方向發展。日本大阪率先發展生態型購物中心，其中Ｎamba工程是獨具特色的生態購物中心，建筑面積達到３２萬平方米，建筑師設計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進入不同層上的商店、餐飲與娛樂場所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業主與當地政府的喜愛與批準。
圖1日本Ｎamba生態購物中心
　　
　　我國商業發展一直滯后，９０年代后期，零售業與批發業發生劇烈變革，傳統百貨公司在競爭中紛紛慘敗，超級市場開始登上舞臺。購物中心在９０年代中期開始引入國內。

　?。梗澳甏衅诒本┤f通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，９０年代末期，深圳首家MALL購物中心—銅羅灣百貨在華強北開業，它是利用工業廠房改建的物業；20**年上海正大廣場由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱“現代商業巨型航母”。正大廣場位于享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴金融貿易區核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。

　　購物中心在我國發展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規劃，運作管理方式依舊是傳統的百貨管理方式，許多購物中心銷售或經營出現失敗。

　　二、shopping mall可行性研究

　　購物中心投資巨大，投資回收期長，風險與機遇并存，發展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調研，對社會購買力與城市商業環境進行認真論證，超越社會購買力要求，建設過多的商業中心勢必導致項目失敗，因此公正、客觀的研究是策劃的基礎。
　　
　　可行性研究包括如下內容：
　　
　　1.1用地選擇

　?。ㄒ唬┯玫貐^位和交通人口狀況
　　總體策劃對市場調研提出較高要求，需要對城市經濟實力進行準確深入地評估，對主力消費人群明確定位，而后對主力人群的不同社會階層，進行市場調研是基礎。
流量調查包括如下內容：容量、特征、設施狀況以及商業流量方面的其它相關調查。
　?。ǘ┯玫亟洕鸂顩r，考慮租戶的經濟利益需求。
　?。ㄈΩ偁帉κ衷敿毞治?，重點分析經營特色與競爭戰略。
　?。ㄋ模┯玫匚锢頎顩r 重點考慮用地自然形狀，用地的完整性，用地的可進入性。
　?。ㄎ澹┫M心理研究
　?。┏鞘幸巹澋娜丝诮Y構研究

　　1.2類型和規模確定

　　根據區域經濟發展水平和未來發展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購買力，合理確定類型與開發規模。
　　對于輻射跨越區域輻射半徑必須進行理性劃分，考慮到不同區域的文化差異與消費偏好。

　　1.3承租戶服務與制定承租政策
　　
　　購物中心的類型與特點在很大程度上取決于承租戶組成。在承租戶確定后，還需要根據承租戶的需求和購物中心自身的需要，確定他們在購物中心的位置，為他們提供專業化服務，以促進共同繁榮，給購物中心帶來最佳經濟效益。
　　核心承租戶對于人流起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。核心承租戶的位置需要事先確定，大型購物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。
　　特殊承租戶是指具有較高文化藝術經營的單位，給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氣氛，活躍購物中心的氣氛，以點帶面，特色經營是MALL的關鍵。例如深圳華僑城就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。
　　承租政策原則是放水養魚，發展商與商戶一同成長，因為購物中心經營具有長期性特點，采用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心做熱，而后根據運營狀態，適當穩步地調整租金。
　　提供完善的信息系統硬件和軟件，為消費者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務與管理，作出MALL的品牌與特色。
圖2華僑城購物中心的核心承租戶—美國沃爾瑪

　　1.

4金融支持與財務分析

　?。ǎ保┵徫镏行牡奈恢媚芊瘾@得足夠的商業銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。
　?。ǎ玻┵徫镏行氖欠衲軌蜃獬鋈?，有足夠的承租戶交納足夠的租金。
　?。ǎ常Y本投入、遠期收益、經營成本、稅收、管理費和更新裝修費用的評價。
　?。ǎ矗╈`活的價格體系。

　　1.5 購物中心人才需求分析與人才經營建議

　　培育高級購物中心管理人才是貫徹企業發展戰略的根本保證，由于商業競爭日趨激烈，高素質商業人材普遍短缺。
　　鑒于購物中心失敗率較高，我們需要冷靜看待購物中心在我國的發展，沉下心來培養一批房地產、商業開發與物業管理的復合型人才，對于大型購物中心的管理亟需引進國外教材與專家，開展高級人才培訓，培養一批優秀購物中心管理人才，以支撐購物中心的快速發展，實踐證明認真有效的培訓是企業可持續競爭力的保證。

　?。?6 購物中心發展戰略建議

　　購物中心發展戰略關系到企業成敗，購物中心必須從戰略上回答，如何為客戶提供滿意服務，如何與商戶建立長期共贏關系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續發展之路，而不是開業轟動一時，采取種種騙術套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。
　　許多企業根據自身情況，制定了企業發展戰略，例如深圳銅羅灣百貨公司發展戰略為：以商業策劃和商業輸出為目標，走商業托管和連鎖擴張之路，引導和倡導新概念購物中心，展示一種現代化生活消費新方式.。
　　分析深圳銅羅灣百貨公司的發展戰略不難看出，這種戰略實際是走輸出品牌與商業知識的道路，其成功的關鍵在于培育優秀商業人才，提煉購物中心管理知識與經驗。
　　MALL特色和發掘關鍵性的人才是企業成功的關鍵，既可以降低成本，又能保證成功。

　　三、總體策劃設計要點

　?。保?總體規劃

　　總體規劃關系購物中心成敗，沒有認真規劃論證的購物中心大都缺乏特色與核心競爭力，具體表現是開業后缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關閉。
　　“世界主題旅游休閑業設計高手”、曾參與策劃和設計過多個世界著名Mall的美國HHCP國際設計有限公司總裁LarryW．Ziebarth先生日前在深圳指出：“Mall的主題規劃是關鍵?！?BR>　　據了解，香港幾乎每兩個地鐵站就有一個購物中心，都經營得不錯，但是，在擁有龐大消費能力的廣州，目前的購物中心就只有天河城購物中心比較成功，所以華南理工大學沙振權教授認為，那種由發展商擁有的零散小物業組合形成的，沒有經過規劃的購物中心，肯定不會成功。
　　國內不少發展商覺得招商是很簡單的事情，根本沒有規劃就自己做，結果是整個“場”都冷清清的。因此，發展商應該從一開始就設定好商場的定位，根據定位選擇主題店和品牌店（包括飲食、娛樂場）的進場，例如，香港在這方面的工作，主要交由測量師進行規劃和營銷整個購物中心。
　　華僑城MALL購物中心是深圳購物中心發展史上一個新的里程碑，它的規劃設計邀請了美國的購物中心設計專家，環境優美程度在全國位于前列，購物娛樂一體化。
該購物中心由美國沃爾瑪商場與銅羅灣購物廣場聯合組成，前者商品定位為中低檔商品，后者定位為中高檔商品，經營項目具有互補性。
　　深圳華僑城不僅是深圳購買力最強的大型高尚社區，而且由于世界之窗等大型旅游景點帶來龐大客流量，選址適當，有條件吸引大量的旅游人群來參觀購物。
　　受國內發展購物中心的大趨勢影響，深圳金光華（集團）有限公司與南國影聯股份公司開始籌劃在南國影院舊址建設MALL購物中心，規劃商業面積8萬平方米。該購物中心規劃正式開始國際招標，深圳市國土規劃局主辦，邀請了香港、法國日本等國際知名設計機構參與規劃設計方案招標。深圳華潤公司投資40億元建設15萬平方米大型購物中心，緊鄰深圳書城，將是深圳最大規模購物中心，該項目設計建設、監理全部面向國際市場招標。

　?。玻?購物中心建筑設計

　　平面設計：
　　平面設計的內容是確定步行街形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。
　　柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。柱子不宜落在店面線上。根據經驗進深一般在２４—３６米比較合適。如果開間方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)，那么進深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是ＭＡＬＬ開發比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。
　　平面設計的結構形狀一定要規整、簡單，不要使用曲率過大的圓弧，避免實用面積太少，不僅便于業態布局與商鋪分割，而且有利于未來經營，方便人流對不同業態不同區域的識別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個的外形。
　　筆者在煙臺等地ＭＡＬＬ項目業態設計與商鋪分割工作中，深感結構形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設計方案完成后一定要首先進行業態設計合初步商鋪分割，根據初步分割意見內部結構形狀進行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。
圖３ 實際分割圖中形狀與分割關系

　　剖面設計：確定層數、層高、垂直結構和形式，做好垂直交通組織。
　　
　?。ǎ保痈?大型購物中心首層高度6.5米，凈高4.5米，2層以上高度為4.3米。
　　
　?。ǎ玻├弥型タ臻g的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。核心中庭可以搭建活動舞臺，經常開展促銷文化活動，吸引各層顧客住足觀看。
圖４ 正大廣場ＭＡＬＬ中庭照片

　?。ǎ常┲型タ臻g的造型與交流 中庭的設計形式可以多樣化，具體根據購物中心總體形態來把握，對于面

積比較大的購物中心，可以采用露天式表演舞臺為核心的中庭設計，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動。在室內設計中庭，不要過分追求中庭的寬大豪華，力求地域文化特色與經濟性相結合的原則。
　　
　?。ǎ矗牟煌膶用嫱瑫r引入人流
　　注重豎向交通的易達性，市區內繁華地段所征得的黃金地塊一般較為狹窄。在這種地塊限定的條件下，應強化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當做一樓修，引導上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口或者建立下沉廣場，將2F的人流直接引向人行道的自動扶梯，與其它商業物業直接相連的人行天橋等，創造臨街便捷的多渠道垂直交通。
　　在有高差的坡地地段，設計上可以有意在不同的外地平高度設立入口。如果購物中心上層的入口能夠直接通向各層，對于組織引導人流非常有利。在多層購物中心中，每層都設立通向通向停車場的直接通路，將給購物者出入提供很大方便。
圖５ 上海正大廣場購物中心設有大型地下停車場

　?。ǎ担┐怪苯煌üぞ叩淖饔?BR>　　在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會激發購物者的欲望。一些有趣的垂直交通設施例如觀景玻璃電梯、螺旋自動扶梯也是吸引力的來源。
圖６ 扶梯系統

　?。ǎ叮┚坝^的垂直吸引力
　　采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。由于加上頂蓋，可以將室內廣場計入公共攤分面積或者留有獨立產權，日后作為展示經營用空間。

　?。ǎ罚?卸貨區設計
　　由于購物中心物流量較大，必須事先規劃面積適宜的卸貨區，卸貨區最好設置在地下室與首層商業購物部分的人流主入口互不干擾。如廣州天河城就利用北面下沉空間來疏通流線，貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運送到各個樓層，辦公人員也可以直接開車進入一層停車庫然后通過客梯直接進入辦公區，避免辦公人流與貨流對購物人流的干擾。

　　外立面與出入口：

　　購物中心外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面與內部步行街的過渡與轉換。入口是室內外空間的過渡，也是購物中心室內步行街的終點。
　　運用創新設計開發臨街垂直面二樓以上區域的商業價值至關重要，大多數商場的3F以上往往租金低廉。其實如果將臨街設計為通透立面，在3F以上劃出可臨窗觀景的景觀區與商業經營區適當分隔，輔以獨立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調、視線要求較高的經營定位。
圖7 現代MALL的外立面

　　筆者原來參與策劃的一個市中心購物廣場，其5F-8F商鋪原月租金定為60—70元/平方米根本無人問津，后來將可憑欄觀街景（臨街立面均為大幅透明落地玻璃）的每層200余平方米面積單獨分隔，定位為餐飲娛樂景觀區，月租金達100多元/平方米仍吸引了眾多餐飲、咖啡、茶室經營者，充分發掘了景觀價值。

　　步行街:

　　步行街是購物中心的核心組成元素，是組織和聯系承租戶的紐帶，購物中心步行街大多在室內，也有大型購物中心同時設置室外步行街。
　　步行街的設計要求長度適宜，避免使購物者感到擁擠與疲憊，同時起到明確導向作用，讓購物者易于辨認出入口和主要百貨商店的位置。
　　現代商業步行街可以按照洋流理論布局，通過圓形走廊將幾條步行街通過天橋和地下連接，形成回旋。詳請參考商業步行街文章。
圖8華僑城銅羅灣入口照片
圖9室內商業步行街
　　其它設計要素

　　1.照明設計

　　購物中心的室內照明設計既要滿足展示商品的功能需要，又要滿足美學需要，室外照明設計對塑造購物中心的形象起著至關重要的作用，室內照明的關鍵在于處理好步行街與商店之間的關系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能對店面產生不良影響。
　　夜間室外照明重點突出建筑和停車場，讓購物中心在環境中產生強烈的視覺效果。

　　2.景觀設計

　　室內景觀設計與室外景觀設計需要相互協調，注重生態景觀設計，例如設置綠色廣場和空中花園，注意樓層中廳綠色植物裝飾環境。

　　3.無障礙設計 重點考慮殘疾人的通行安全要求。

　　4.圖案與整體設計 ＣＩ設計與圖案設計相結合，導示設計與圖案設計相互結合。

　　5.健康節能設計 購物中心建筑節能設計，主要從減少能源損失和提高設備效率兩個方面考慮。注重保溫墻體材料的應用，并充分利用自然采光、自然通風，盡量減少對中央空調系統的過分依賴。
　　現代購物中心要嚴格采用綠色裝修，不允許采用對人體有害的裝修材料，統一審批綠色裝修方案，請專業裝飾協會與監理公司對商家裝修進行嚴格的管理。

　　6.通風設計 注重通風系統的設計，保證充足氧氣供應，特別是在大型促銷活動中，人流量過大，對氧氣需求量大。

　　7.購物中心音響系統設計 在購物中心設計中必須考慮到聲音的傳遞與吸收，設計清晰的音響系統，播放著名輕音樂，制造舒緩的購物氣氛，調節顧客購物心理。

　　8.衛生間設計 每個樓層必須設置充足的廁所，男女廁所面積比例為1：2,除了老人殘疾人衛生間采用座便設備外，其余一律采用蹲式便器，沖水采用紅外線感應式設備控制自動沖水，避免人手操作，防止交叉感染。

　　9.安全設計 對所有設施的安全性預先評估，特別是老人、兒童容易發生危險的地方要精心設計，進行安全性評估。例如地面作防滑處理，欄桿空隙要防止兒童能夠鉆過去。

　　四、營銷策劃要點

　?。保黝}策劃

　　精心確定購物中心獨特的主題理念，這是購物中心的靈魂，購物中心主題策劃是系統工程。在信息化社會，顧客的購物方式發生了很大變

化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向愈來愈明顯。因此，根據所在區域顧客的購物需要、消費心理特點、區域文化，參考購物中心的不同流派，確定購物中心主題，而后在空間處理、環境塑造、形象設計等方面對商業主題進行一致性表現，真正起到商業文化信息中心的作用。位于上海陸家嘴的正大廣場是中國目前最大的shopping mall，建筑面積達24萬平方米。正大廣場資深副總裁沈以亨先生概括了Shopping Mall的內涵如下：
圖10 上海正大廣場—目前中國最大營業MALL
　　shopping mall最直觀的特點就是大，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能為一體。沈以亨先生把一個shopping mall的功能概括為3個F、3個E：F——family，滿足一個幾代同堂的家庭所有家庭成員的需求，成為他們家庭生活的一部分，food，可以提供美味的食物，fashion，販賣最流行和最時尚的商品，滿足各種年齡層次和收入水平的消費者的消費欲望；E——entertainment，有足夠的娛樂項目，讓shopping mall里的人玩的盡興，event，shopping mall里不時會舉辦各種活動，給消費者帶來各種流行資訊，比如最近正大和其他部門聯合搞的國際模特大賽，e*hibition，經常舉行大小展覽如工藝品展、車展、房展等。

　　在布局方面，正大廣場地下兩層的易初蓮花超市可以滿足消費者的日常生活需要。一到四層是百貨公司和專賣店，既有為高收入者服務的名品專賣，也有針對小白領們的時尚品牌、受年輕人青睞的運動休閑服飾，還有小資們愛逛的家居用品店。五樓是餐飲層，深受都市人寵愛的各類簡餐、中西快餐、咖啡館、茶館一應俱全。六樓的加州大道是節慶氛圍最濃的地方，花車、禮品是主打。七樓的蘇州街為熱愛古中國風情的高級白領和觀光客流連之地，在這里可以買到絲綢、字畫等情調商品。八樓有電影院、音樂餐廳、電腦城、KTV，是男孩女孩們休閑玩樂的地方。九層的多功能廳，既可以做時尚秀的秀場，也可以用來召開新聞發布會、搞大型活動。十樓為高級餐廳。這樣一個商業場所，足夠消費者一家幾口泡上一整天。

　　今后購物中心最主要的特色就是要從人性關懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環境；形成以超大體量、多元、多層次的真正“一站式特色消費”，使消費者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。

　?。玻猩滩邉?

　?。?）招商策劃是購物中心整體策劃最重要的環節，招商策劃包括招商宣傳推廣、大型招商活動策劃、核心商戶選擇與吸引、供應商入場等各個環節。
　　招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是企業招商的基本宣傳資料，關系到企業的形象，茂業百貨華強北店的招商手冊就是一個成功運作的產物。
該手冊突出如下關鍵點：
　　A.通過鉆石地段的宣傳突出茂業百貨選址的正確性，樹立基本概念：核心地段的現代百貨與購物中心相結合。
　　B.通過事實列舉茂業百貨業績與榮譽，突出茂業百貨在深圳零售業領頭羊的地位，樹立東方時代廣場旗艦店形象。

　?。?）招商策劃中承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
　　對于核心承租戶需要設立專門人員跟蹤服務，為他們提供適當店面位置和優惠政策。
　　第一，承租戶的選擇確保租金的來源。
　　第二，需要保證購物中心的商品種類的完整性。
　　第三，需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。

　?。?）招商活動策劃是招商策劃核心，應該注重日常供應商資源整合與集中開展活動相結合的原則，優化供應鏈效率，通過商業信息與零售知識共享與聯合營銷，實現雙贏。
　圖11 茂業百貨第六屆供應商表彰大會
　　深圳茂業百貨在供應商管理與招商方面就積累了比較成功的經驗，例如筆者與其他領導共同策劃的茂業百貨第六屆供應商表彰大會就是一個成功的案例，主題為“共建黃金價值鏈，打造競爭新優勢”，該活動成功表彰了優秀供應商，吸引大批新老供應商加盟茂業華強北購物中心—東方時代廣場。
　　為了讓深圳最大的百貨店成功開業，茂業百貨動員各個招商部門，重點引進國內外名牌商品。
　　開業前，華強北店匯聚了深圳最多的時尚品牌，更有眾多的首次入駐深圳品牌為華強北店構筑起至尊時尚空間。消費者在華強北店的各個樓層，都可以欣喜地發現許多之前在深圳未曾見過的品牌，如流行元素來自法國與日本的臺灣知名少女服飾品牌花木馬，在美國、澳洲廣為流行的美國牛仔品牌VIGOSS，國際知名化妝品品牌蘭蔻、香港知名珠寶品牌皇冠、曾經榮獲20**年度“萊卡風尚”最佳設計獎的“秋水伊人”服裝、GUCCI系列香水、LANEIGE化妝品、流行名鞋WAILKERSHOP、來自意大利的世界名牌啄木鳥、世界著名休閑品牌卡拉瑪等都在茂業百貨首次展示。

　?。常_業策劃

　　開業策劃是購物中心最重要的里程碑，開業策劃至關重要，需要做好如下工作：
　　(1)提前進行預熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保80％商戶統一開業。
　　(2)針對人流量大等特點，提前請其它物業管理公司提供人力支持。
　　(3)做好現場的環境管理，設立美觀明晰的導示系統。
　　(4)做好開業儀式以及活動的策劃與排練。

　　根據華強北店20**年10月1日開業的工作計劃，茂業百貨在制定的開業方案基礎上，結合實際情況進行必要調整，方案更趨完善。
10月1日，深圳茂業百貨國慶期間迎來發展六年來最大的盛事，茂業百貨華強北店十一炫彩開幕，當天即接待客流20多萬人次，真正實現火爆開業，并為華強北商圈帶來數十萬的人流。
　　茂業百貨華強北店是目前深圳最大的綜合性百貨公司，是深圳華強北的旗艦店。
　　
　?。矗諣I銷要點

　?。?）個性化金融服務 針對購物中心特點，聯合銀行營銷部門，開展個性化金融商業服務，減少商戶現金使用比率，大力推廣商業票據結算，方便快捷安全。
　?。?）引進本省前兩名物流公司以及一名國外快遞公司進入購物中心，為客戶提供物流服務。
　?。?）提供購物中心培訓服務，根據不同行業產品營銷特點，與行業協會聯合，組織專家為客戶提供有針對性培訓，如筆者主講的零售業團隊建設課程，注重培養員工的工作方法和學習方法，提高員工個人的素質與內涵，通過藝術教育、禮儀培訓、零售服務知識積累與運用、心理訓練等培養員工高雅氣質，幫助商業企業，通過統一組織高層次培訓，滿足商戶培養商業骨干人才的需求，促進購物中心的可持續發展。
　　運用客戶營銷與服務營銷的理念，茂業百貨成功策劃了“買100送50現金”大型營銷策劃活動創造中國零售業奇跡，深圳東門商圈掀起銷售狂飆，創造三項全國第一：
　　A、大型營銷活動返還現金過千萬。
　　B、實現單店銷售日日過千萬元。
　　C、日均客流量達到歷史最高記錄，帶動東門商圈人流量上百萬。
　圖12茂業百貨“買100送50現金”營銷活動現場
　　總結該營銷活動成功三個要素：1.策劃針對性強，按照現代百貨量販戰略策劃大型營銷活動。2.充分運用企業知名度，注重廣告宣傳與口頭傳播相互結合。3.大型營銷活動需要事前組織強大的管理隊伍。

　　五、購物中心物業管理

　　購物中心的管理水平關系到經營成敗，我們必須按照可持續發展的戰略，穩步提高管理水平。經營期間的物業管理主要包括四個方面：承租商的優化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管理、日常的物業管理。

　　(1)租賃政策

　　購物中心的目標市場定位為商圈內所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業面積的40-50％。在租賃合約方面采用國際購物中心協會格式進行管理。購物中心制定相應的承租戶政策，提高承租戶質量，招商對象的最高目標都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務機構，最低目標是部分名分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。
　　招商工作遵循以下程序：調查—談判—審核—準入—追蹤，要求其提供營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用批發代理商）、稅務登記證、法人授權委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛生許可）。
　　注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統計分析，根據購物中心經營主題與檔次，組織核心商戶統一引進，填補國內商品種類空白。

　　(2)營銷管理

　　重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當的營銷方法吸引購物者光顧。

　　(3)服務管理

　　購物中心設立管理專家組成的管理機構，對購物中心的一切行政事務進行統一管理，承租戶承擔合理的管理費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。
設立商務中心，提供高性能電腦接入寬帶網絡，設置傳真、不同種類復印設備，為商業人士提供方便的商業服務。

　　(4)商業管理

　　經營期間的物業管理工作，主要包括五個方面：承租商的優化管理、促銷推廣活動、服務管理。
　　日常物業管理：清潔、消毒、保安、設備維護以及商業知識服務。
　　
　　現代購物中心對物業管理提出了特殊要求：
　　A.高標準衛生管理 對現代購物中心要進行高標準衛生管理，公共設施要進行嚴格的消毒處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。
　　B.綠色裝修的統一管理 與裝飾協會聯合成立綠色裝修管理小組，對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統一的綠色裝修管理，重點提供服務，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務。
　　C.為客人提供一站式服務，一個服務臺、一個電話統一對外，服務中心負責協調內部事務，避免浪費客戶時間。

　　楊寶民楊榮元賴格圓何延兵

篇2：酒店工程部設備投資決策程序

　　酒店工程部設備投資決策程序

　　1、提出投資方案：投資方案應包括投資的目的、投入與產出的估算、"貨比三家"的建議。

　　2、審核：投資方案出臺后，財會人員要進行審核，分析投入與產出的估算是否會引起其他投資，周轉資金是否足夠，如有缺口如何解決。經審核后，財務部對設備投資方案提出建議。

　　3、決策：財務部門審查確認后要上報管理部門審批，需用資金較多的設備需由總經理決策，并報分管局或董事會批準。

　　4、執行：項目批準后，要及時付予實施，從嚴控制預算費用，并力求節省。

　　5、復審：在執行投資決策、付予實施過程中，管理人員還應重新考慮這個投資項目的合理性，如發現與當初投資方案有重大出入等情況，必須重新進行再決策。

　　政策制定人 審批人 執行日期

篇3：房地產發展投資決策機會選擇(提綱)

南京大學商學院葛揚

一、房地產投資決策的意義
房地產投資決策是房地產開發公司在房地產投資項目經營開發前首先要解決的一個重要環節，它是對房地產投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開發項目的成敗，對房地產投資的經濟效益和社會效益具有現實和深遠的重要意義。
1、是房地產開發公司能否生存的關鍵
2、是房地產開發公司不斷發展的關鍵
3、是房地產開發公司不斷提升品牌的關鍵

二、房地產發展投資決策的影響因素
1、國民經濟發展
2、宏觀經濟政策（短期、長期）
3、地方相關政策法規
4、城市收入水平和增長速度
5、住宅的自然需求
6、城市化發展狀況

三、房地產投資決策的內容
房地產投資決策可從宏觀投資決策和微觀投資決策兩方面來考慮。
1、確定房地產投資的目標
2、擬訂房地產投資方案
3、測量風險
4、制定房地產投資的可行方案
5、分析與評價
6、選擇方案

四、房地產投資決策的原則
1、經濟效益原則
獲得利潤、不斷發展，是每個企業必須面對的市場經濟要求，房地產開發企業也是如此。
2、科學化、民主化原則
房地產投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設過程十分復雜，因此，要求房地產投資決策必須遵循科學化、民主化原則。
3、系統性原則
影響房地產投資項目建設的因素很多，而且這些因素又是相互聯系、彼此制約的，因此，在進行房地產投資決策時，首先要深入調查和搜索各方面的投資信息，并對其進行科學的分析和研究。
4、時間性原則
投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發成本。
5、風險控制的原則
房地產開發企業對房地產項目進行決策時，要比其它產業的企業更加注重對可能產生的風險進行必要的預測，并努力地將其控制在一定的范圍之內。
6、責任制原則
所謂責任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風險負有不可推委的責任。
7、選擇性原則
房地產開發企業對房地產項目進行決策時必須有兩個以上的房地產項目可供選擇，而且每個項目也應考慮多種開發方案，這樣才能保證房地產開發企業決策時能有一個優化選擇的可能，即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇。

五、房地產投資決策方法

1、確定型決策方法
應用確定型決策需具備的條件：
第一，可供決策的可行方案有若干個；
第二，未來的經濟事件的自然狀態是完全確定的；
第三，每個方案的結果是唯一的，并可計量。

2、風險型決策
進行風險型決策應具備以下幾個條件：
第一，要確定決策者希望達到的明確目標（獲利大或虧損?。?；
第二，要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；
第三，每個方案要存在兩種或兩種以上不以決策者主觀意志為轉移的自然狀態；
第四，不同方案在不同自然狀態下相應的損益值可以計算；
第五，決策者根據科學的理論和經驗，可預先估計或計算出自然狀態出現的概率。

3、不確定型決策方法

六、房地產投資決策的程序
房地產投資項目的決策程序，是指房地產投資項目在決策過程中各工作環節應遵循的符合其自身運動規律的先后順序。
1、發現問題
決策是針對所需要的問題而進行的，所以發現問題并分析其產生的原因、進而找出解決問題的癥結是房地產投資決策的起點。
2、確定目標
在發現了經營問題之后，就要進行調查研究，具體分析，一一弄清問題的性質、特點和范圍，盡量以差距的形式把問題的癥結所在表達出來，找到產生差距的真正原因，從而確定問題所期望達到的結果，即決策目標。
（1）針對性（Pertinency）
（2）明確性（Definitude）
（3）層次性（Hierarchy）
3、擬制方案
擬制供決策者選用的各種可能行動方案是房地產投資決策的重要環節。在確定房地產投資決策目標之后，就應充分發動公司有關人員收集、掌握豐富的信息，集思廣益，科學論證，精心設計，擬制各種備選方案，供進一步選擇。
擬制方案時，需注意以下兩點：
（1）整體的詳盡性
（2）相互排斥性
4、分析評價
方案的分析評價（Andysis Weighting）就是對每一個備選方案，在進行選擇之前對其有關的技術、經濟、社會環境等各方面的條件、因素、潛在問題進行可行性分析，并與預先確定的房地產投資目標進行比較，做出評價。
（1）限制因素

分析
（2）潛在問題分析
（3）綜合評價
5、選擇方案
選擇方案（SelectionScheme）是整個經營決策的中心環節，也是經營決策者的重要職責。它集中體現了房地產經營決策者的經營藝術和素質。
6、實施追蹤
經營決策的實施是一個動態的，依賴于時空變量和環境變量的復雜過程。因此，在實施過程中必然會碰到新問題，會出現變化的情況和決策目標偏離現象。這就要求決策者必須重視信息反饋，及時總結經驗教訓，依據客觀情況對方案進行必要的調整和修改，以保證房地產投資決策的目標最終得以實現。
（1）反饋控制
（2）追蹤決策

七、南京各片區投資開發機會選擇
1、城中片：
成熟繁華片區，稀缺性不斷提高，需求旺盛，價格持續走高。
2、河西片：
政府拉動型超常發展，供應量巨大，供應時間集中，十運會后銷售壓力將凸現。
3、城東片：
山水自然生態，消費者向往的高尚居住區，開發前景看好。
4、城南片：
綠色自然生態，日趨完善的交通，不斷成熟的商圈，是人們樂意居住的選擇地。
5、城東南片：
兼顧城東、城南的優勢，是南京主城和江寧區的結點，是多區域消費者選擇的佳地。
6、亞東片：
以教育社區為特征的新興城區，隨著城市服務實施的改善，其發展空間不斷增大。
7、江寧片：
新規劃創造發展契機，對近來停滯的樓市有所緩解，提高了消費者的信心。
8、江北片：
長期以來發展慢于其他片區，今后一段時期仍然保持上述特征，待條件達到一定時，有后發優勢。