南京大學商學院葛揚
一、房地產投資決策的意義
房地產投資決策是房地產開發公司在房地產投資項目經營開發前首先要解決的一個重要環節，它是對房地產投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產投資決策的正確與否，直接關系到房地產開發項目的成敗，對房地產投資的經濟效益和社會效益具有現實和深遠的重要意義。
1、是房地產開發公司能否生存的關鍵
2、是房地產開發公司不斷發展的關鍵
3、是房地產開發公司不斷提升品牌的關鍵
二、房地產發展投資決策的影響因素
1、國民經濟發展
2、宏觀經濟政策（短期、長期）
3、地方相關政策法規
4、城市收入水平和增長速度
5、住宅的自然需求
6、城市化發展狀況
三、房地產投資決策的內容
房地產投資決策可從宏觀投資決策和微觀投資決策兩方面來考慮。
1、確定房地產投資的目標
2、擬訂房地產投資方案
3、測量風險
4、制定房地產投資的可行方案
5、分析與評價
6、選擇方案
四、房地產投資決策的原則
1、經濟效益原則
獲得利潤、不斷發展，是每個企業必須面對的市場經濟要求，房地產開發企業也是如此。
2、科學化、民主化原則
房地產投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設過程十分復雜，因此，要求房地產投資決策必須遵循科學化、民主化原則。
3、系統性原則
影響房地產投資項目建設的因素很多，而且這些因素又是相互聯系、彼此制約的，因此，在進行房地產投資決策時，首先要深入調查和搜索各方面的投資信息，并對其進行科學的分析和研究。
4、時間性原則
投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發成本。
5、風險控制的原則
房地產開發企業對房地產項目進行決策時，要比其它產業的企業更加注重對可能產生的風險進行必要的預測，并努力地將其控制在一定的范圍之內。
6、責任制原則
所謂責任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風險負有不可推委的責任。
7、選擇性原則
房地產開發企業對房地產項目進行決策時必須有兩個以上的房地產項目可供選擇，而且每個項目也應考慮多種開發方案，這樣才能保證房地產開發企業決策時能有一個優化選擇的可能，即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇。
五、房地產投資決策方法
1、確定型決策方法
應用確定型決策需具備的條件：
第一，可供決策的可行方案有若干個；
第二，未來的經濟事件的自然狀態是完全確定的；
第三，每個方案的結果是唯一的，并可計量。
2、風險型決策
進行風險型決策應具備以下幾個條件：
第一，要確定決策者希望達到的明確目標（獲利大或虧損?。?；
第二，要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；
第三，每個方案要存在兩種或兩種以上不以決策者主觀意志為轉移的自然狀態；
第四，不同方案在不同自然狀態下相應的損益值可以計算；
第五，決策者根據科學的理論和經驗，可預先估計或計算出自然狀態出現的概率。
3、不確定型決策方法
六、房地產投資決策的程序
房地產投資項目的決策程序，是指房地產投資項目在決策過程中各工作環節應遵循的符合其自身運動規律的先后順序。
1、發現問題
決策是針對所需要的問題而進行的，所以發現問題并分析其產生的原因、進而找出解決問題的癥結是房地產投資決策的起點。
2、確定目標
在發現了經營問題之后，就要進行調查研究，具體分析，一一弄清問題的性質、特點和范圍，盡量以差距的形式把問題的癥結所在表達出來，找到產生差距的真正原因，從而確定問題所期望達到的結果，即決策目標。
（1）針對性（Pertinency）
（2）明確性（Definitude）
（3）層次性（Hierarchy）
3、擬制方案
擬制供決策者選用的各種可能行動方案是房地產投資決策的重要環節。在確定房地產投資決策目標之后，就應充分發動公司有關人員收集、掌握豐富的信息，集思廣益，科學論證，精心設計，擬制各種備選方案，供進一步選擇。
擬制方案時，需注意以下兩點：
（1）整體的詳盡性
（2）相互排斥性
4、分析評價
方案的分析評價（Andysis Weighting）就是對每一個備選方案，在進行選擇之前對其有關的技術、經濟、社會環境等各方面的條件、因素、潛在問題進行可行性分析，并與預先確定的房地產投資目標進行比較，做出評價。
（1）限制因素
（2）潛在問題分析
（3）綜合評價
5、選擇方案
選擇方案（SelectionScheme）是整個經營決策的中心環節，也是經營決策者的重要職責。它集中體現了房地產經營決策者的經營藝術和素質。
6、實施追蹤
經營決策的實施是一個動態的，依賴于時空變量和環境變量的復雜過程。因此，在實施過程中必然會碰到新問題，會出現變化的情況和決策目標偏離現象。這就要求決策者必須重視信息反饋，及時總結經驗教訓，依據客觀情況對方案進行必要的調整和修改，以保證房地產投資決策的目標最終得以實現。
（1）反饋控制
（2）追蹤決策
七、南京各片區投資開發機會選擇
1、城中片：
成熟繁華片區，稀缺性不斷提高，需求旺盛，價格持續走高。
2、河西片：
政府拉動型超常發展，供應量巨大，供應時間集中，十運會后銷售壓力將凸現。
3、城東片：
山水自然生態，消費者向往的高尚居住區，開發前景看好。
4、城南片：
綠色自然生態，日趨完善的交通，不斷成熟的商圈，是人們樂意居住的選擇地。
5、城東南片：
兼顧城東、城南的優勢，是南京主城和江寧區的結點，是多區域消費者選擇的佳地。
6、亞東片：
以教育社區為特征的新興城區，隨著城市服務實施的改善，其發展空間不斷增大。
7、江寧片：
新規劃創造發展契機，對近來停滯的樓市有所緩解，提高了消費者的信心。
8、江北片：
長期以來發展慢于其他片區，今后一段時期仍然保持上述特征，待條件達到一定時，有后發優勢。
篇2：房地產可行性研究和投資決策控制程序
1.目的
通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。
2.范圍
本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。
3.職責
3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議;
3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果,負責指導可行性報告的編制。
3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。
3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。
4.控制程序
4.1 項目可行性研究的前期準備工作
4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息,進行投資項目的預選。
4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查,形成資料匯編。
4.1.3 財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃,編制資金流量表。
4.1.4 依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。
4.1.5 策劃與營銷中心根據資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。
4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后,報分管領導審核、總經理審批。
4.2 項目可行性研究
4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。
4.2.2 可行性研究主要內容:
4.2.2.1項目開發必要性分析:
a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃;
b.通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;
c.分析項目建設規模是否合理。
4.2.2.2 項目開發條件分析:
a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求;
b.基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;
c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;
d.拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。
4.2.3 由策劃與營銷中心負責,財務與資產經營部配合,進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經濟效益的各項指標,主要內容包括:
a.總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;
b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;
c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;
d.項目費用的鑒別和估算;
e.項目利潤預測。
4.2.4 項目財務效益分析
由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析,主要內容包括:
a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等;
b.財務動態分析指標的計算,主要有:財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等;
c.財務靜態分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;
d.根據各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結論。
4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求,對不確定性進行分析:
a.盈虧平衡分析,包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點;
b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析;
4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發中可能出現的風險,并提出采取回避風險的有效措施。
4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經總經理批準后,委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。
4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容:
a.項目開發的必要性分析;
b.項目開發條件分析;
c.基本經濟數據的測算與分析;
d.項目財務效益分析;
e.項目不確定性分析;
f.項目分析結論。
4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動,在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。
4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。
4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后,報集團公司進行最終決策。
4.5 經批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規定執行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。
4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄,由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定,進行收集、保管和歸檔。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》
5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》
篇3：房地產公司質量手冊:投資決策控制工作程序
房地產公司質量手冊：投資決策控制程序
1.目的
通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。
2.范圍
本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。
3.職責
3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議；
3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。
3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。
3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。
4. 控制程序
4.1 項目可行性研究的前期準備工作
4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。
4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。
4.1.3財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃，編制資金流量表。
4.1.4依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。
4.1.5策劃與營銷中心根據資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。
4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后，報分管領導審核、總經理審批。
4.2 項目可行性研究
4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。
4.2.2 可行性研究主要內容:
4.2.2.1項目開發必要性分析:
a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃；
b.通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；
c.分析項目建設規模是否合理。
4.2.2.2 項目開發條件分析：
a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮規劃和國土管理的要求；
b.基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證；
c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;
d.拆遷工作是否可行，周圍環境是否有利于項目建設。
4.2.3 由策劃與營銷中心負責，財務與資產經營部配合，進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價，并計算評價項目經濟效益的各項指標，主要內容包括：
a.總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況;
b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;
c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;
d.項目費用的鑒別和估算;
e.項目利潤預測。
4.2.4 項目財務效益分析
由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析，主要內容包括：
a.編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；
b.財務動態分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等；
c.財務靜態分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；
d.根據各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。
4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求，對不確定性進行分析：
a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點；
b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析；
4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發中可能出現的風險，并提出采取回避風險的有效措施。
4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經總經理批準后，委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。
4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容：
a.項目開發的必要性分析；
b.項目開發條件分析；
c.基本經濟數據的測算與分析；
d.項目財務效益分析；
e.項目不確定性分析；
f
.項目分析結論。
4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動，在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。
4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負責聯系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。
4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后，報集團公司進行最終決策。
4.5 經批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規定執行，由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。
4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄，由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定，進行收集、保管和歸檔。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》
5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》