房地產投資決策管理流程

　　流程說明

　　一、流程名稱：投資決策管理流程

　　二、流程編號：GYGFC-ZQ-005

　　三、流程目的

　　明確從制定項目計劃書和初步方案到組織項目實施的整個過程

　　四、流程目標

　　規范公司的投資管理工作

　　五、流程負責人

　　直接負責人：證券部；間接負責人：各部門/控股公司，總經理辦公會、董事會戰略委員會、董事會

　　六、流程描述

　　1)根據董事會制定的投資戰略與策略，公司各個部門及控股公司收集項目來源，提出項目投資的建議，會同證券部進行前期論證，并制定項目計劃書或初步方案；

　　2)各部門和控股公司將項目計劃書或初步方案報送總經理批準后正式立項；

　　3)證券部會同有關部門進行項目的可行性論證，制定投資建議書和可行性研究報告；

　　4)將投資建議書和可行性研究報告報送總經理辦公會，在總經理辦公會權限范圍內的由總經理辦公會審批，權限外的報送董事會戰略委員會（總經理辦公會的審批權限為一次投資不超過100萬以上的項目或累計投資不超過300萬的項目）；

　　5)董事會戰略委員會對項目投資建議書和可行性研究報告進行初步審查，并對項目投資進一步進行調查論證；將投資的調查論證結論與投資決策建議提交董事會討論；

　　6)董事會對權限范圍的項目（董事會的審批權限為5000萬以下投資項目）進行審批；權限范圍外的報股東大會審批；

　　7)如果是固定資產投資項目和技改項目，按照相關規定還需要政府主管部門審批；

　　8)所有審批通過后，證券部向財務部發出資金調撥的指令；財務部接到資金劃撥的指令，經與公司風險控制小組核對無誤后，將資金劃撥到指定帳戶；

　　9)申報部門或控股公司組織項目實施。（在項目實施過程中相關部門按照公司投資決策管理規定進行管理）

　　七、流程文件、表單

　　《項目計劃書或初步方案》《投資建議書》《可行性研究報告》

　　八、業務風險

　　投資決策失誤

　　九、流程控制點

　　投資建議書和可行性研究報告的編制和審批

　　控制目的：增強投資的合理性

　　控制手段：證券部會同有關部門進行項目可行性論證，總經理辦公會、董事會、股東大會審批，董事會戰略委員會進行審查和調查論證

　　控制依據：公司投資決策管理規定

篇2：房地產可行性研究和投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責

　　3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議;

　　3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果,負責指導可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。

　　3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息,進行投資項目的預選。

　　4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查,形成資料匯編。

　　4.1.3 財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

　　4.1.4 依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。

　　4.1.5 策劃與營銷中心根據資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。

　　4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后,報分管領導審核、總經理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內容:

　　4.2.2.1項目開發必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃;

　　b.通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;

　　c.分析項目建設規模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發條件分析:

　　a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求;

　　b.基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;

　　c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;

　　d.拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責,財務與資產經營部配合,進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經濟效益的各項指標,主要內容包括:

　　a.總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預測。

　　4.2.4 項目財務效益分析

　　由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析,主要內容包括:

　　a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等;

　　b.財務動態分析指標的計算,主要有:財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等;

　　c.財務靜態分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

　　d.根據各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求,對不確定性進行分析:

　　a.盈虧平衡分析,包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點;

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發中可能出現的風險,并提出采取回避風險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經總經理批準后,委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容:

　　a.項目開發的必要性分析;

　　b.項目開發條件分析;

　　c.基本經濟數據的測算與分析;

　　d.項目財務效益分析;

　　e.項目不確定性分析;

　　f.項目分析結論。

　　4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動,在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后,報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規定執行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄,由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定,進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

篇3：房地產公司質量手冊:投資決策控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責

　　3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議；

　　3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。

　　3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4. 控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。

　　4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。

　　4.1.3財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃，編制資金流量表。

　　4.1.4依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。

　　4.1.5策劃與營銷中心根據資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。

　　4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后，報分管領導審核、總經理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內容:

　　4.2.2.1項目開發必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃；

　　b.通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；

　　c.分析項目建設規模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發條件分析：

　　a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮規劃和國土管理的要求；

　　b.基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證；

　　c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;

　　d.拆遷工作是否可行，周圍環境是否有利于項目建設。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責，財務與資產經營部配合，進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價，并計算評價項目經濟效益的各項指標，主要內容包括：

　　a.總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預測。

　　4.2.4 項目財務效益分析

　　由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析，主要內容包括：

　　a.編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；

　　b.財務動態分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等；

　　c.財務靜態分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；

　　d.根據各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求，對不確定性進行分析：

　　a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點；

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析；

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發中可能出現的風險，并提出采取回避風險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經總經理批準后，委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容：

　　a.項目開發的必要性分析；

　　b.項目開發條件分析；

　　c.基本經濟數據的測算與分析；

　　d.項目財務效益分析；

　　e.項目不確定性分析；

　　f

.項目分析結論。

　　4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動，在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負責聯系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后，報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規定執行，由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄，由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定，進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》