由百聯集團和香港九龍倉集團共同投資開發的上海奧特萊斯(Outlets)品牌直銷廣場,“五一”試營業銷售火爆,黃金周日車流量達8000輛次,之后的雙休日為6000多輛次/天。上周該公司又啟動了最后一期餐飲、化妝品區的“饞茂”招商計劃。

奧特萊斯是世界零售業發展中全新的一種商業業態,是一種以銷售國際國內著名品牌折扣商品為主,并輔以休閑、餐飲和娛樂等內容的商業經營模式。據上海奧特萊斯品牌直銷廣場陳總介紹:數年前百聯集團在購買青浦趙巷這塊商業用地后,開始醞釀奧特萊斯這種新穎的零售商業模式。通過與香港九龍倉集團、在行商業運作公司等的合作,這個以國際、國內時尚品牌折扣服飾和日用品為主,集休閑、餐飲、娛樂為一體的大型綜合性購物廣場于“五一”前夕試營業。統計表明:“五一”平均每天客流量已達4萬人次,車流量8000輛次,日營業額達150萬元。

上海奧特萊斯總投資4.7億元,占地面積16萬平方米,總建筑面積約11萬平方米。直銷廣場內按經營功能的不同分為3大板塊:A區擁有近40個商鋪,主要經營國際一線服飾品牌的折扣商品;B區主要經營國際知名運動休閑品牌、國際二線品牌以及國內著名品牌;C區為餐飲休閑娛樂區。目前A區和B區已有70多家品牌店開業,C區美仕唐納滋等知名商家開始簽約進駐。奧特萊斯希望借助“饞茂”計劃,在3萬多平方米的C區引進西式美食、風味特色、時尚快餐、飲品以及異域情調酒吧等休閑餐飲、娛樂等商家,以進一步突出“景旅合一”的商業特色。

上海知名商鋪投資專家姜新國分析,青浦奧特萊斯的異軍突起,得益于旅游帶、交通帶、居住帶的“三帶合一”的區位優勢和新型的經營方式。上海城市空間向西拓展,人口大量導入西區,以及青浦旅游、休閑帶的生成,為奧特萊斯的發展帶來機遇。

篇2：商業物業經營之道:自營人氣業態

　　商業物業經營之道--自營人氣業態

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發商通過跨行業經營，提升旗下的商業地產價值，為最終在資本市場獨立分拆上市或發行REITS等產品奠定基矗萬達、復星、世茂、恒大則是這類開發商的代表。

　　多種手段提升商場人氣

　　商業地產跨界的典型案例是萬達集團，萬達集團董事長王健林曾指出，房地產行業無法產生長期、持續、穩定的現金流，因而萬達必須向文化旅游轉型。4月下旬，萬達院線招股書發布，計劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達院線目前主營影院投資建設、電影放映及衍生業務。招股書顯示，20**年，萬達院線31.6億元的票房收入占市場14.5%。萬達影院對萬達廣場的客流貢獻也較大。

　　萬達集團并非個案，世茂也成立了世茂影院投資發展有限公司，采取院線捆綁商業地產的模式，目前已經發展多家影院。這些影院有助于提升商業地產的人氣。此前，《每日經濟新聞》記者曾調查過世茂開設在部分二、三線城市的購物中心，發現影院是幫助這些購物中心留住人流的一個很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優勢來吸引客流。世茂部分住宅項目運行的“云服務”板塊內容之一，就是世茂百貨的“商務云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內。

　　復星集團則通過投資時尚品牌，從而在商業地產的招租規劃中擁有更多自主權。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復星集團國際發展部總經理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復星旗下的商業地產項目。

　　此外，一些房地產企業建立了健康管理事業部，還有一些房地產企業承諾為入住的企業提供包括注冊到融資的一系列服務。

　　給客群獨特消費體驗

　　為商業地產規劃未來，如今首先要考慮的一個因素就是互聯網，其次是在經營方面提升品質。

　　互聯網和智能手機的普及，以及低成本的物流和配送服務推動了在線零售業的快速發展，在這樣的大趨勢下，實體店挖空心思，只有提供互聯網無法滿足的服務和需求，才能繼續吸引客流。

　　一個重要的變化是，餐飲這種無法在網上完成的消費，在購物中心變得越來越重要。

　　據《成都商報》報道，數據顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在上海的一些新興區域和新開業項目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關鍵。

　　房地產資咨詢服務公司高緯環球在一份報告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創造更多空間；另一個做法就是“跨界”，在某些領域變得更加專長，例如向消費者傳遞最新的高端服飾流行趨勢。

　　高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅認為，“有經驗的開發商更愿意選擇有豐富零售物業設計經驗的建筑師，以便設計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經驗的開發商更有可能說服那些關鍵的主力商家進駐?！?/P>

　　一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經營上更加強調品質生活這一概念。

　　道賓商務咨詢顧問蕭長明曾擔任上海港匯恒隆廣場的副總經理，他認為，如今的購物中心已經到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時可以采用，且效果越來越不明顯。

　　以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項目，可供全家人一起活動。幾個月前，K11在商場出口處陳列出許多頗具設計感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創意早在上世紀四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場都有巧妙的跨界設計，中國的商業地產商完全可以學習、借鑒國外的創意巧思，引入中國，給商業地產帶來活力。

篇3：商業項目業態組合規劃操作

　　商業項目業態組合規劃操作

　?。ㄒ唬┥虡I項目準確功能分區規劃操作

　　1、商業項目主題、檔次的定位形成是關鍵，沒有相關定位的商業項目，不可能進行準確的功能分區；

　　2、按照商業項目檔次、主題定位，考慮最優的商業項目功能定位；

　　3、分析各進入商業項目的功能區對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應；

　　4、結合個功能組團經營特點和商業建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；

　　5、結合項目所在地消費群對各功能區的關注程度，開始有效的進行商業項目功能分區規劃；

　　6、綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。

　?。ǘ┥虡I項目業態組合規劃流程

　　1、確定商業項目的主題和檔次，根據相關定位，確定將要選取的經營業態；

　　2、根據當地市場分析所選擇經營業態的經濟可行性；

　　3、根據消費者對經營業態的關聯性消費特點，將關聯性的業態進行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費者消費欲望的經營業態，優先考慮它的位置和面積；

　　5、確認最有業態后，根據消費的關聯性，以關聯性重要程度不同，選取相關的經營業態；

　　6、適當的統一關聯業態組合的風格，形成優勢業態帶領弱勢業態的局面。

　?。ㄈ┙洜I業態規劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優勢業態支撐弱勢業態，通過經營業態位置的組合，實現這種提升。如：通過餐飲業對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業旁邊設置商品零售業態，實現商品銷售業態的人流；

　　2、技巧二

　　強強聯手，通過不同的經營業態的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經營業態有統一的主題，面對統一的目標客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費者逛商業項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經營業態組合，以規模和全面性吸引消費者過來，應該是最有效的。