商業招商團項目術語

　　1. 零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段--也是最后階段。

　　2. 零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務，并建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。

　　3. 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。

　　4. 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。

　　5. 市場化經營 商場化管理：指采取“整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付“，各柜相對自主經營，并以規范化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。

　　6. 精細化管理：是以“精確、細致、深入、規范“為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。

　　7. 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規劃，以及建筑內部的人流組織。

　　8. 購物中心的人流

　　購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。

　　9. 購物中心的交通

　　購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。

　　10. 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

　　11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

　　12. 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。

　　13. 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。

　　14. 劃分防火分區：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區域的防火技術措施。

　　15. 劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。

　　16. 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。

　　17. 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。

　　18. 商品展示空間：從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。

　　19. 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。

　　20. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。

　　21. 柜臺：柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。

　　22. 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品的設施。

　　23. 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。

　　24. 轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。

　　25. 關系營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關系，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關系紐帶。

　　26. 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。

　　27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持信息對稱原則，企業誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。

　　28. 營銷創新:是根據營銷環境的變化情況，并結合企業自身的資源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。

　　29. 項目運營組：指根據項目運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。

　　30. 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監督，以保證項目正常、順利、良好的運營。

　　31. 系列廣告策略：就是預定的時間里連續發布由統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。

　　32.店面：是商店建筑物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。

　　33. 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。

　　34. 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

　　35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。

　　36. 社區商鋪：指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。

37. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

　　38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。

　　39. 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業用途的商業空間。

　　40. 交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

　　41. 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。

　　42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。

　　43. 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。

　　44. 物流中心：是公司優化分銷渠道、完善分銷網絡、進行業務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到應用的產物。

　　45. SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所采用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。

　　46. 價格折扣策略：挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。

　　47. 廉價產品策略：用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。

　　48. 聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，并且標定更高的價格。

　　49. 產品繁衍策略：挑戰者可以通過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。

　　50. 集客：指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。

　　51. 市場定位：是指為使產品在消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。

　　52. 營銷組合：是指企業為了在目標市場制造它想要的反應而混合采用的一組可控制的戰術營銷手段。

　　53. 市場營銷實施：是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。

　　54. 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證實現目標。

　　55. 差異化營銷：是指企業根據市場細分原則，通過差異分析方法對總體市場環境和個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。

　　56. 形象差異化：即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。

　　57. 市場差異化：指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務差異。

　　58. 市場細分：是根據消費者對產品不同的欲望與需求，不同的購買行為與購買習慣，把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為“異質市場“和“同質市場“

　　59. 同質市場：是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。

　　60. 異質市場：指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。

　　61. 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別于競爭者的產品。

　　62. 價格定位：指營銷者把產品、服務的價格定在一個什么樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。

　　63. 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。

　　64. 促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。

　　65. 營銷戰略定位：就是通過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、全局性、方向性的動態發展規劃。

　　66. 區別營銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。

　　67. 定制營銷：是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客“量體裁衣”，提供差別化需求商品和服務需求。

　　68. 一對一營銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，“一對一“地提供個人化商品和服務。

　　69. 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。

　　70. 犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度，留給消費者深刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的營銷手法。

　　71. 無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。

　　72. 越軌營銷：是在不違規的情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。

　　73. 直效營銷：是營銷者不受傳統營銷通路的限制，通過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。

　　74. 實時營銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作伙伴，利用現代發達的信息技術，經常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得營銷的成功。

　　75. 商業組織體系建設

　　根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等，進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。

　　76. 商業制度體系建設

　　根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程序、環節和各方面的工作，確保管理的有序、規范。

　　77. 商業流程設計

　　對現代商業的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環節的簡潔、規范和通暢。

　　78. 商業招商招租

　　為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。

　　79. 商業經營管理

　　根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入我們自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

　　80. 商業營銷策劃

　　根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。

　　81. 商業管理診斷

　　針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。

　　82. 消費市場調查

　　對商業項目所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業項目的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。

　　83. 品牌代理

　　為國內外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃，進行品牌形象設計，提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。

　　84. 商業連鎖發展規劃

　　研究各類業態的商業連鎖發展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業連鎖店的標準化設計和規范運作體系。

　　85. 商業市場調查

　　對商業市場的競爭狀況、商業經營、各商場的商品布局、物業現狀進行全面的專業調查，并提交專業的市場調查報告，有效地指導商業項目的業態及市場定位和規劃設計。

　　86. 功能規劃設計

　　根據商業企業的整體規模、市場現狀、開發目標，進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯性控制。

　　87. 商業業態定位

　　根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。

　　88. 樓層定位

　　根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。

　　89. 動線設計

　　對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。

　　90. 環境設計

　　對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。

　　91. 一次裝修咨詢

　　對商業項目一次裝修中的天、地、柱、墻、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問咨詢。

　　92. 二次商裝指導管理

　　對二次商裝過程中的柜臺、貨架、壁柜、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業指導和規范管理。

篇2：商業招商團項目術語

　　商業招商團項目術語

　　1. 零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段--也是最后階段。

　　2. 零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務，并建立和保持競爭優勢的系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統，低成本經營，以及零售活動組合等等。

　　3. 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。

　　4. 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統，保證在最佳的時間、將最合適的數量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標。

　　5. 市場化經營 商場化管理：指采取“整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付“，各柜相對自主經營，并以規范化的商場管理形成專業特色的經營管理模式。

　　6. 精細化管理：是以“精確、細致、深入、規范“為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規劃。

　　7. 購物中心交通規劃：購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規劃，以及建筑內部的人流組織。

　　8. 購物中心的人流

　　購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。

　　9. 購物中心的交通

　　購物中心的車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。

　　10. 一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

　　11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。

　　12. 水平交通：是指同一水平面或樓層內的通道。

　　13. 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。

　　14. 劃分防火分區：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區域的防火技術措施。

　　15. 劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。

　　16. 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。

　　17. 交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。

　　18. 商品展示空間：從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。

　　19. 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。

　　20. 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。

　　21. 柜臺：柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。

　　22. 貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品的設施。

　　23. 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。

　　24. 轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。

　　25. 關系營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商和供應商建立一種長期、信任、互惠的關系，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人和組織承諾和提供優質的產品、良好的服務以及適當的價格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經濟、技術和社會的關系紐帶。

　　26. 滲透營銷：是一種與顧客之間的溝通，這種溝通就是走進顧客的世界，從他們的角度出發的一種互動的交流，使自己和顧客的目標逐漸一致，達到統一。

　　27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業和消費者始終堅持信息對稱原則，企業誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業的長期發展。

　　28. 營銷創新:是根據營銷環境的變化情況，并結合企業自身的資源條件和經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列的突破或變革的過程。

　　29. 項目運營組：指根據項目運作需要，合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責項目，進駐項目現場，負責項目各周期的具體工作的運營團隊。

　　30. 專家顧問團：指根據項目運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面的顧問專家團隊，從外圍對項目組進行指導、監督，以保證項目正常、順利、良好的運營。

　　31. 系列廣告策略：就是預定的時間里連續發布由統一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。

　　32.店面：是商店建筑物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。

　　33. 商鋪：經營者為顧客提供商品交易、服務或感受體驗的場所。

　　34. 商業街商鋪：商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

　　35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇中的店鋪位。

　　36. 社區商鋪：指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。

37. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。

　　38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。

　　39. 商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業用途的商業空間。

　　40. 交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

　　41. 商鋪投資：指進行商鋪購買、租賃的行為。

　　42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資的時間跨度。

　　43. 轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經營，而是為了出租的投資方式。

　　44. 物流中心：是公司優化分銷渠道、完善分銷網絡、進行業務重組的結果，同時也是第三方物流理論得到應用的產物。

　　45. SP：Sales Promotion，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定的時間和預算內，在某一目標市場中所采用的能夠迅速產生激勵作用，刺激需求，達成交易目的促銷手段和措施。

　　46. 價格折扣策略：挑戰者的一個主要進攻策略是以較低的價格向顧客提供與市場領導者相類似的產品。

　　47. 廉價產品策略：用很低的價格向顧客提供質量普通或質量不高的產品和服務。

　　48. 聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優的產品，并且標定更高的價格。

　　49. 產品繁衍策略：挑戰者可以通過推出大量不同式樣的產品，向顧客提供更多的選擇來追逐領導者。

　　50. 集客：指為商業經營的目的而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有計劃地在此消費金錢及時間。

　　51. 市場定位：是指為使產品在消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特別和理想的位置而進行的安排。

　　52. 營銷組合：是指企業為了在目標市場制造它想要的反應而混合采用的一組可控制的戰術營銷手段。

　　53. 市場營銷實施：是指為實現戰略營銷目標而把營銷計劃轉變為營銷行動的過程。

　　54. 市場營銷控制：包括估計市場營銷戰略和計劃的成果，并采取正確的行動以保證實現目標。

　　55. 差異化營銷：是指企業根據市場細分原則，通過差異分析方法對總體市場環境和個體市場環境的分析和比較，找出對自己企業最有利的差別利益。

　　56. 形象差異化：即企業實施通常所說的品牌戰略和CI戰略而產生的差異。

　　57. 市場差異化：指由產品的銷售條件、銷售環境等具體的市場操作因素而生成的差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后服務差異。

　　58. 市場細分：是根據消費者對產品不同的欲望與需求，不同的購買行為與購買習慣，把整體市場分割成不同的或相同的小市場群，分為“異質市場“和“同質市場“

　　59. 同質市場：是指消費者對產品的需示大致相同，如消費者對大米、食鹽等的需求差異極小。

　　60. 異質市場：指消費者對產品的需求差異很大，如不同的消費者對服裝的質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。

　　61. 產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當的位置，用以標識自己的產品，以示區別于競爭者的產品。

　　62. 價格定位：指營銷者把產品、服務的價格定在一個什么樣的水平上，這個水平是與競爭者相比較而言的。

　　63. 品牌定位：是以產品定位為基礎的品牌訴求方式。

　　64. 促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式的選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關系等方式的選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定的促銷方式后，又怎樣確定實現這個方式的具體手段或媒體。

　　65. 營銷戰略定位：就是通過規劃，制定企業發展的宗旨、目標，使企業的資源和能力與不斷變化著的營銷環境相適應的過程，這種定位表現為制定一個企業營銷的長期性、全局性、方向性的動態發展規劃。

　　66. 區別營銷：是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一部分高利潤消費者，與他們建立更多的信賴和忠誠，銷售一小部分高利潤消費者的產品。

　　67. 定制營銷：是指根據顧客的個性特點和差別化需求，為顧客“量體裁衣”，提供差別化需求商品和服務需求。

　　68. 一對一營銷：是針對不同顧客的性質及購買經驗，“一對一“地提供個人化商品和服務。

　　69. 撇脂定價法則：是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。

　　70. 犧牲商法：指通過部分商品的低價賠本銷售來擴大企業的知名度，留給消費者深刻的企業形象和商業信譽，從而達到招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化的營銷手法。

　　71. 無縫營銷：為了提高整條營銷渠道的服務質量，從而為消費者創造更有價值的服務，營銷渠道中的各成員組織打破原有的組織邊界，在多層面的基礎上相互協作，就如同在職一個企業的團隊中一樣工作的營銷方法。

　　72. 越軌營銷：是在不違規的情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應，用最小的投入，為企業和產品贏得揚名的機會。

　　73. 直效營銷：是營銷者不受傳統營銷通路的限制，通過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式的反應或交易。

　　74. 實時營銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作伙伴，利用現代發達的信息技術，經常性地與消費者進行對話，直接了解消費者的需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、服務等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間的距離，取得營銷的成功。

　　75. 商業組織體系建設

　　根據商業企業的市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位和企業目標等，進行管理的組織架構、部門的職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。

　　76. 商業制度體系建設

　　根據不同商業企業的管理的特點和需要，制定商業企業的各項規章制度和管理辦法，有效地控制和管理商業企業的各個崗位、程序、環節和各方面的工作，確保管理的有序、規范。

　　77. 商業流程設計

　　對現代商業的商品流、票據流、資金流、信息流進行合理地設計，確保流通環節的簡潔、規范和通暢。

　　78. 商業招商招租

　　為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌的招商、精品店鋪招商及配套功能區的招商。

　　79. 商業經營管理

　　根據不同商業項目的規模、業態和定位，導入我們自主開發的商業管理模式，對商業項目進行全面、有效的經營管理。

　　80. 商業營銷策劃

　　根據商業企業的市場競爭狀況和經營狀況，進行商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務營銷、CS整合營銷。

　　81. 商業管理診斷

　　針對商業企業在不同的管理階段存在的問題進行調查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。

　　82. 消費市場調查

　　對商業項目所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業項目的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。

　　83. 品牌代理

　　為國內外知名品牌制定品牌拓展計劃、推廣計劃，進行品牌形象設計，提供國內、外知名品牌的銷售管理或代理服務。

　　84. 商業連鎖發展規劃

　　研究各類業態的商業連鎖發展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業連鎖店的標準化設計和規范運作體系。

　　85. 商業市場調查

　　對商業市場的競爭狀況、商業經營、各商場的商品布局、物業現狀進行全面的專業調查，并提交專業的市場調查報告，有效地指導商業項目的業態及市場定位和規劃設計。

　　86. 功能規劃設計

　　根據商業企業的整體規模、市場現狀、開發目標，進行項目的功能定位、功能布局以及各功能項目的關聯性控制。

　　87. 商業業態定位

　　根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。

　　88. 樓層定位

　　根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。

　　89. 動線設計

　　對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。

　　90. 環境設計

　　對商業企業的室內共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計和咨詢。

　　91. 一次裝修咨詢

　　對商業項目一次裝修中的天、地、柱、墻、暖通、給排水、強電、弱電、消防、安防、廣播、配套設施方面的設計、建設進行顧問咨詢。

　　92. 二次商裝指導管理

　　對二次商裝過程中的柜臺、貨架、壁柜、LOGO、燈光、道具等進行標準設計、專業指導和規范管理。

篇3：物業管理分析模型及常用術語

　　物業管理起源于19世紀60年代，目前已經成為一種新型的服務行業。在我國，物業管理的發展主要起步于gg開放之后，經過30多年的發展，已經成為我國經濟發展中的重要組成部分。探索出適合本土物業公司發展的競爭戰略方能使物業公司在愈來愈激烈的市場競爭中獲取競爭優勢。

　　企業戰略分析工具PEST分析模型

　　PEST是指政治(Political)、經濟(Economic)、社會(Social)和技術(Technological)四個因素首字母的縮寫，常被用來分析企業所面臨的宏觀環境。對于任何一個企業而言，其生存和成長離不開其所處的宏觀環境的影響。因此，在企業決策者制定決策前要認識和了解其所處的宏觀環境是什么樣的，從而根據宏觀環境的分析制定出適合企業的決策，只有適應宏觀環境變化的企業才能獲得持續的成長。

　　五力分析模型

　　在對行業結構的分析中，管理學大師邁克爾·波特提出影響行業競爭情況的五種力量分析模型，分別為新進入者的威脅、現有同行間的競爭、替代品的威脅、供應商的議價能力和買方的議價能力，即我們常說的五力分析模型。企業所處行業的競爭情況很大程度上是通過以上五種力量來決定的，而企業的獲利能力又是由企業所處行業的競爭情況決定的，因此上述五種力量的強弱直接影響企業的獲利水平。

　　SWOT分析模型

　　SWOT分析，它是優勢(strength)、劣勢(weakness)、機會(opportunity)和威脅(threats)四個首字母的縮寫。其中，機會和威脅屬于企業的外部環境分析，而優勢與劣勢屬于企業的內部環境分析，SWOT分析實際上是對企業內外部環境的綜合和概括，為企業競爭戰略的制定奠定了堅實的基礎。

　　物業發展戰略的環境分析經濟環境分析

　　gg開放以來，我國經濟獲得了持續快速發展，經濟總量已經躍居全球第二位，人民生活水平大幅度提高，對物業公司的管理也提出了更高的要求。同時，形成了一批大型的物業公司，使得整個物業行業出現了井噴式發展，在整個國家的GDP中占據著越來越重要的地位。雖然近年來全球經濟增速放緩，但中國經濟仍然維持著8%左右的高速增長，為物業行業的發展提供了一個良好的經濟環境。

　　社會環境分析

　　隨著中國城鎮化進程不斷加快，越來越多的農村人口開始涌向城市，使得人們對物業服務的需求越來越多，同時，城市勞動力人員越來越多，為物業行業提供了較為充足的勞動力。另外，隨著人民教育水平的不斷提高，越來越多的人開始追求高品質的生活，對物業公司提出了更高要求，這對物業行業的發展提供了很好的發展機遇。

　　技術環境分析

　　隨著網絡技術和通訊技術等的快速發展，為物流行業的技術發展提供了基礎，主要包括物流管理的設施和設備以及物流公司的信息化管理水平。物流設施和設備主要包括安全防范設備、電梯設備、小區綠化設備等，物流公司信息化主要包括與業主溝通和服務的即時性、無線網絡的普及性、語音通話設備等，這使得物業行業的經營方式和管理模式向多樣化方向發展，為物業公司的快速發展既提供了機遇也提出了挑戰。

　　內部環境分析

　　一般對于物業公司而言，內部環境的分析主要采用以下兩種方法，一種是對整個行業的物業公司的內部環境進行分析，另一種是選取某個典型的物業公司作為分析對象，來分析其內部環境?？紤]到數據的易獲得性，本文采取第二種方法來分析物業公司的內部環境。本文選取YJ物業公司作為分析對象，YJ公司是遠洋集團旗下的一家大型物業公司，之所以選取該公司是因為它在國內的物業行業具有較好的業績，同時其經營模式和面臨的內部環境與國內其它大型物業公司基本相同，具有較強的代表性。

　　YJ物業公司產品和服務主要包括住宅物業、商業酒店物業、地產全程服務等，住宅物業主要是小區業主提供物業服務，YJ公司的住宅物業在國內具有很強的競爭力，在品牌、服務質量、信息化水平、客戶滿意度等方面均達到了國內領先水平;在商業酒店物業方面，YJ物業公司主要為遠洋集團下屬的兩家五星級酒店提供物業方面的服務，在品牌建設方面與知名的酒店還存在一定的差距;在地產全程服務方面，YJ物業公司具有以下幾方面的優勢，第一，有豐富的客戶資源;第二，借助遠洋集團的品牌融合，有較好的品牌效應;第三，有較雄厚的財務資源。

　　物業公司發展戰略制定

　　對于物業公司的SWOT分析及戰略制定分析，為了數據的易獲得性，本文仍然選取YJ物業公司作為分析對象。YJ物業公司SWOT分析優勢分析

　　對于YJ物業公司而言，其已經形成了住宅物業方面的獨特優勢，形成了較為完善的服務體系，同時在努力開發另外兩類產品，產品結構較為合理;在財務狀況方面，YJ物業公司作為遠洋集團的附屬公司，擁有雄厚的財務實力和較為廣泛的融資平臺，同時，該公司經營業績較好，使得該公司具備了較強的資金優勢。

　　劣勢分析

　　對于YJ物業公司而言，其在商業酒店物業方面剛剛起步，尚未建立起較強的品牌，在品牌和企業形象建設方面與香格里拉、富麗華等國際知名酒店相比存在較大的劣勢，即使與國內領先的萬科物業相比，也存在一定的劣勢。

　　機會分析

　　對于物業公司而言，其機會主要來源于行業潛力和客戶需求。對YJ物業公司而言，面臨著較好的經濟增長環境，人們對物業服務的需求與日俱增，物業服務也由原來的地產售后服務轉變成一個產業，開始向多元化產品和服務方向發展。因此，物業行業潛力巨大，同時客戶需求也增長較快，使得YJ物業公司具備了較多的機會。

　　威脅分析

　　對于YJ物業公司而言，其面臨的主要威脅來自于競爭對手和政策監管兩個方面。隨著中國加入WTO，越來越多的國外大型物業公司開始進入中國物業行業與本土物業公司展開競爭，大大加劇了YJ物業公司的競爭壓力。同時，國家陸續出臺了一系列對房地產調控的政策措施，大大加強了物業公司的監管力度，對YJ公司的快速發展帶來了較大威脅。

　　YJ物業公司的發展戰略制定一體化成長戰略

　　對于YJ物業公司而言，其面臨著快速增長的巨大市場機會，同時自身又具備著較強的競爭優勢，因此，YJ物業公司應該實行一體化的成長戰略。首先，隨著物業行業由單純的地產售后服務向多元化產品和服務的轉變，物業行業開始變為一個巨大的產業，具有產品和服務范圍廣、內容多樣化的特點，這為YJ物業公司的快速發展提供了較好的機會。而YJ物業公司本身在住宅物業方面具備絕對的競爭優勢，同時又具備雄厚的資金實力，這為YJ物業公司向價值鏈的上下游延伸奠定了堅實的基礎。其次，通過整合價值鏈的上下游資源可以大大降低YJ物業公司的總成本，增強YJ物業公司的盈利能力。

　　差異化戰略

　　差異化戰略目前已經廣泛被企業界所認可并采用，實行差異化戰略的主要目的便是將企業自身的產品或服務差異化，使得企業在全行業中形成一些獨特性的東西。目前，在我國物業行業中，各家企業提供的產品或服務同質化現象極為嚴重，這使得很多本土物業公司為了爭取更大的市場份額往往選擇降低價格的方式，使得我國物業行業的利潤水平大幅度降低，成為微利的行業。在這個背景下，YJ物業公司應該通過產品或服務的差異化來獲取競爭優勢。第一，應該與控股公司遠洋集團建立起戰略聯盟似的合作關系。目前，YJ物業公司的住宅物業主要是依托遠洋集團的住宅地產，通過與遠洋集團建立戰略聯盟關系，可以為YJ物業公司拓展住宅物業打下堅實的基礎;第二，應該加大新產品的研發力度。目前，雖然YJ物業公司已經擁有三類主要產品，但大多和競爭對手較像或被競爭對手所模仿，不再具備差異化的特征，這就要求YJ物業公司加大對新產品的研發力度，利用物業公司產品和服務多樣化發展的趨勢，開發出技術含量和附加值較高的新產品，只有這樣才能實現YJ物業公司產品和服務的差異化。

　　結論

　　本文通過分析物業公司發展現狀，運用相關理論分析工具進行分析，主要得出以下結論：第一，不同的物業公司所面臨的內部環境各不相同，具備不同的優勢和劣勢。而所處的外部環境中，面臨著較多的機會和較大的成長空間，但同時也存在著一定的威脅，總的來說，機會大于威脅;第二，物業公司應該根據自身優勢和劣勢以及所面臨環境中的機會和威脅來制定適合自身的戰略，從單純的業務向一體化方向轉變;第三，走差異化的發展戰略。隨著物業行業競爭的加劇，物業行業中的產品和服務同質化現象愈來愈嚴重，物業公司要想獲得持續的競爭優勢就必須走差異化路線，實現差異化的發展戰略。