商業房地產運作養市期節點控制

　　養市期即市場的培育期，任何一個新開的市場，在初期都有一個培育期。俗稱“養市期”，實際是以前在招商期和開業期積蓄的一個矛盾的釋放過程，是市場走向正規的培養過程。

　　養市期有長有短，針對不同的市場情況，有的養市期為3個月，有的則需半年甚至1~2年。在衡量中，往往以下一個旺季來臨這段時間即一個旺、淡季的周期為自然周期，也有特例延長的。

　　在養市期，容易爆發矛盾的是二次收租，即第二次收租金。如果養市期不能兌現招商期的承諾，或是養市期中的推廣不到位，以及市場內外部發生變化，如競爭者的爭奪等，那么市場的二次收租產生都會受到影響，使矛盾集中爆發。二次收租只是矛盾的爆發點，并非養市期結束。養市期結束是以市場步入正規運營渠道而言的，一般是半年；也有當半年養市結束后，但二次收租仍是矛盾的爆發點，抗租、要求減租、退鋪等*四起。所以養市階段尤為重要。

　　在養市階段要注重時效性。養市的一分鐘時間要比正常運營的1分鐘時間重要的多，如同嬰兒剛出生時需要照顧的時間比成人后要重要的多一樣，出生時一點的差錯，是成人后十倍也補不回來的，所以養市初期的推廣活動、市場促銷等，運用時要針對消費者大力進行，要一鼓作氣，使市場火起來。

　　由于在招商環節中開盤是個起點，開業是個中間節點，養市期則是個結束點，因此在養市時，完成所有的假牌出清，并通過大量觀望猶豫不決的商戶和新商戶的加入使市場穩定、順利營業是至關重要的。

　　在養市中化解矛盾的最有效手法，就是拉高轉讓費，使轉讓費提升，即使是個虛價，但商戶很認可這個，它使矛盾在轉讓費的虛價中逐漸消化。所以說在養市中，轉讓的頻率最高，同時這也是轉讓費提升的最好時機，但要注意切不可在泡沫破滅即進入“真市”時使之延續下去，而應在“假市”時，使之延續下去。

篇2：商業房地產運作養市期節點控制

　　商業房地產運作養市期節點控制

　　養市期即市場的培育期，任何一個新開的市場，在初期都有一個培育期。俗稱“養市期”，實際是以前在招商期和開業期積蓄的一個矛盾的釋放過程，是市場走向正規的培養過程。

　　養市期有長有短，針對不同的市場情況，有的養市期為3個月，有的則需半年甚至1~2年。在衡量中，往往以下一個旺季來臨這段時間即一個旺、淡季的周期為自然周期，也有特例延長的。

　　在養市期，容易爆發矛盾的是二次收租，即第二次收租金。如果養市期不能兌現招商期的承諾，或是養市期中的推廣不到位，以及市場內外部發生變化，如競爭者的爭奪等，那么市場的二次收租產生都會受到影響，使矛盾集中爆發。二次收租只是矛盾的爆發點，并非養市期結束。養市期結束是以市場步入正規運營渠道而言的，一般是半年；也有當半年養市結束后，但二次收租仍是矛盾的爆發點，抗租、要求減租、退鋪等*四起。所以養市階段尤為重要。

　　在養市階段要注重時效性。養市的一分鐘時間要比正常運營的1分鐘時間重要的多，如同嬰兒剛出生時需要照顧的時間比成人后要重要的多一樣，出生時一點的差錯，是成人后十倍也補不回來的，所以養市初期的推廣活動、市場促銷等，運用時要針對消費者大力進行，要一鼓作氣，使市場火起來。

　　由于在招商環節中開盤是個起點，開業是個中間節點，養市期則是個結束點，因此在養市時，完成所有的假牌出清，并通過大量觀望猶豫不決的商戶和新商戶的加入使市場穩定、順利營業是至關重要的。

　　在養市中化解矛盾的最有效手法，就是拉高轉讓費，使轉讓費提升，即使是個虛價，但商戶很認可這個，它使矛盾在轉讓費的虛價中逐漸消化。所以說在養市中，轉讓的頻率最高，同時這也是轉讓費提升的最好時機，但要注意切不可在泡沫破滅即進入“真市”時使之延續下去，而應在“假市”時，使之延續下去。

篇3：物業企業計費控制工作

　　物業企業計費控制工作

　　物業管理企業的收入有別于一般企業，業主即收費對象、收費項目和物業管理企業的收費主體(指各個管理區域)眾多并且分散，如果監督控制不到位，勢必造成企業的資金流失，給企業的經濟效益造成重大損失，因此物業管理企業要牢牢抓住計費和控制這個影響企業收益的根本問題。建立計費中心，計費中心直屬于總經理或委托財務部進行管理，在計費和控制方面應注意以下幾個方面的工作：

　　(一)物業管理企業的財務部門會同企業管理部門(或其他部門)和各個管理區域(也稱管理處，下同)、專業部門對所屬管轄范圍的固定收費項目進行一次清理，清理內容包括物業管理收費面積、收費單價，租賃經營面積、單價、維修等各個計費項目，列表造冊，經相關部門審查核對及單位負責人簽字后報計費中心存入電腦，作為各管理區域的計費和委托銀行收款的依據。

　　(二)新入住或業主變更的，應到管理區域辦理開戶和委托銀行收款手續，管理區域應及時建立分戶卡片進行管理，并及時上報計費中心進行計費。

　　(三)，對減少收費面積、降低單價和減免費用的，必須由業主書面提出申請(或由管理區域提出)，說明情況，由事務助理、管理區域負責人簽字，經分管副總審核報總經理批準后計費中心才能更改電腦計費數據。

　　(四)供水、電、氣則由專業管理部門每月按時抄表和對維護維修及其他費用的統計，經本部門負責人和管理區域負責人(專業部門的費用由管理區域負責代收)簽字后送計費中心計費。

　　(五)計費單的錄入與發放規定

　　1、每月月底前各管理區域、專業部門按照規定把各項收費資料報到計費中心。

　　2、計費中心于每月N日前將水、電、氣校對單用電腦傳由各單位指定的專人進行校對，并在每月N日前傳回計費中心。

　　3、計費中心在每月N日前完成修改工作。N日將核對后的收費數據傳給管理區域，管理區域根據業主情況(根據工業區業主及住宅區業主的需要情況而定)打出繳費通知單，并由業主在簽收單上簽字，確認收到繳費單的日期，以便托收或交款時確定交費時限和逾期交費的時間天數。

　　4、繳費單發出后，如再發現有錯抄表、錯打單等情況，需沖單、改單更正的，一律由責任人寫清情況報單位領導及主管副總簽字后，方可改單。

　　5、每月N日委托銀行扣款后，計費中心打印出已收費清單和將托收信息通過電腦發送給管理區域及專業部門。

　　6、管理區域的收費員收到業主的零散繳費后，先到計費室將已收項目輸入電腦，方可與財務部辦理交賬。