商業房地產投資運作模式--使用權銷售模式

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　　使用權銷售實質是一種長期的租賃關系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權是不恰當的。之所以有些開發商這么說，是因為其土地性質為劃撥的或集體所有土地，或者石油其他原因，總之，這種說法是不科學的。常見的使用權銷售方式分5年、10年、15年、20年，這4種方式中，5年實質上是一種一次性的收租方式，5年租金一次性收齊的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。對于項目而言，一般是在認同度較高時使用。常見的使用權買斷是10年、15年、20年或組合買斷，也有先收買斷費、然后再收租金，實際買斷費就是變相的入場費。如某市場先收買斷20年的經營費，然后再收租金，其中20年經營費就是一種變相的入場費。例如表5-1。

　　表5-1某某商廈招商價格表（先收買斷費再收租金模式）

　　保值增值租金20年不變

　　區位　樓層　鋪位面積M2　20年經營費/M2　租金/月/M2（20年租金不變）

　　A區　1層　5M2左右　3.5萬元　900元

　　2層　5M2左右　2.8萬元　750元

　　這種模式的20年經營費按不同樓層、不同價位買斷，另外每月還要收取額外租金。

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再需要交費的就有10年、15年、20年、30年幾種買斷方式，常見的是10年。經營商戶是買斷使用權的主要對象，它不同于產權銷售，其對象是投資者。商戶一般要求約10年時間作為穩定期，也有做商鋪投資者的商戶，要求核算中也要以10~15年為周期的，因為市場業態有行業進程性。因而10~15年后，該種業態方式的存在情況和發展變化與現在的會大相徑庭。

　　10年使用權售價一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是達到6~7倍而已，也有因認同度高、比例較特殊的，暫且不做論述，一般情況下為6倍左右的波動。有時我們會見在某些使用權的銷售中，在價格不變的情況下，優惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權，前10名認購者可獲贈20年年限；或是對從開業日起先交款者優惠3年，即使用18年等。之所以會產生這種情況，是因為在使用權買斷中，對于開發商而言，一般的土地都是劃撥的，土地性質無法獲得產權銷售，對于時間的限制不明了，或者是土地獲得的價格低。另外開發商利用項目到銀行抵押，或其他產權融資方法，其產權歸開發商，從而從中就可以賺雙份錢，所以此方法相當流行。但其弊端是使用權銷售面對的群體是商戶，主要為經營者，其購買量是有限的，因為商戶中有購買實力的不多，而投資者往往不是商戶，他們看中的是產權，因此在使用權的銷售中，為了使商戶可以有較低的進入門檻，許多開發商設置了很多的優惠方法。例如：

　　◆付款方式為分期支付，如預定、封頂、開業等分幾批，或在1~3年內支付完畢。

　　◆付款方式由銀行提供擔保，分期支付。如北京秀水街，華夏銀行對攤位買斷中首付提供40%，余下的60%為個體工商戶流動資金經營性貸款，以減輕商戶壓力。

　　◆使用權按平米價出售，采用產權銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用權中都可采用此模式，其銀行貸款表面是違規的，但具體操作細則卻是合法的。例如,某某市場15年使用權銷售2萬元/m2，以8m2為例，總款16萬元，首付40%，即6.4萬元，余款9.6萬元就由銀行提供6成10年按揭，商戶則按月供款支付按揭貸款。此方式可以將其商業價值充分挖掘出來。

　　制定此方案時有一些小技巧，具體如下：

　　如果是10年使用權，則按年租金6~7倍或是產權的60%即可。

　　如果項目認同度高、受市場熱捧，則用15年模式價格即可以定到產權的80%或75%，或是產權銷售的價格。其具體設置模式為：首付款為典型性商業地產市場的平均轉讓費，月供款為典型性商業地產市場的一手租金或是平均轉租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業5m2攤位平均轉讓費為10萬元，平均一手攤位租金為3000元/月，則該市場在可以取代典型性商業的趨勢下，15年使用權的價格在首付10萬元月供3000元的基礎上調整，相應的售價折合下來為40%即10萬元，總額共 25萬元，合每平方米5萬元。若以15萬元按揭核算，月供3000元即足夠了，如發現月供高了或低了，則要調整首付與月供二者之間的關系，總之核心為月供，要以月供為標準進行首付調整。

篇2：商業房地產投資運作模式:使用權銷售模式

　　商業房地產投資運作模式--使用權銷售模式

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　　使用權銷售實質是一種長期的租賃關系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權是不恰當的。之所以有些開發商這么說，是因為其土地性質為劃撥的或集體所有土地，或者石油其他原因，總之，這種說法是不科學的。常見的使用權銷售方式分5年、10年、15年、20年，這4種方式中，5年實質上是一種一次性的收租方式，5年租金一次性收齊的模式一般很少用，主要是5年租金分2次或3次支付。對于項目而言，一般是在認同度較高時使用。常見的使用權買斷是10年、15年、20年或組合買斷，也有先收買斷費、然后再收租金，實際買斷費就是變相的入場費。如某市場先收買斷20年的經營費，然后再收租金，其中20年經營費就是一種變相的入場費。例如表5-1。

　　表5-1某某商廈招商價格表（先收買斷費再收租金模式）

　　保值增值租金20年不變

　　區位　樓層　鋪位面積M2　20年經營費/M2　租金/月/M2（20年租金不變）

　　A區　1層　5M2左右　3.5萬元　900元

　　2層　5M2左右　2.8萬元　750元

　　這種模式的20年經營費按不同樓層、不同價位買斷，另外每月還要收取額外租金。

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再需要交費的就有10年、15年、20年、30年幾種買斷方式，常見的是10年。經營商戶是買斷使用權的主要對象，它不同于產權銷售，其對象是投資者。商戶一般要求約10年時間作為穩定期，也有做商鋪投資者的商戶，要求核算中也要以10~15年為周期的，因為市場業態有行業進程性。因而10~15年后，該種業態方式的存在情況和發展變化與現在的會大相徑庭。

　　10年使用權售價一般是年租金的5~6倍，15年其次，20年也只是達到6~7倍而已，也有因認同度高、比例較特殊的，暫且不做論述，一般情況下為6倍左右的波動。有時我們會見在某些使用權的銷售中，在價格不變的情況下，優惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權，前10名認購者可獲贈20年年限；或是對從開業日起先交款者優惠3年，即使用18年等。之所以會產生這種情況，是因為在使用權買斷中，對于開發商而言，一般的土地都是劃撥的，土地性質無法獲得產權銷售，對于時間的限制不明了，或者是土地獲得的價格低。另外開發商利用項目到銀行抵押，或其他產權融資方法，其產權歸開發商，從而從中就可以賺雙份錢，所以此方法相當流行。但其弊端是使用權銷售面對的群體是商戶，主要為經營者，其購買量是有限的，因為商戶中有購買實力的不多，而投資者往往不是商戶，他們看中的是產權，因此在使用權的銷售中，為了使商戶可以有較低的進入門檻，許多開發商設置了很多的優惠方法。例如：

　　◆付款方式為分期支付，如預定、封頂、開業等分幾批，或在1~3年內支付完畢。

　　◆付款方式由銀行提供擔保，分期支付。如北京秀水街，華夏銀行對攤位買斷中首付提供40%，余下的60%為個體工商戶流動資金經營性貸款，以減輕商戶壓力。

　　◆使用權按平米價出售，采用產權銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年按揭，在10年、15年、20年使用權中都可采用此模式，其銀行貸款表面是違規的，但具體操作細則卻是合法的。例如,某某市場15年使用權銷售2萬元/m2，以8m2為例，總款16萬元，首付40%，即6.4萬元，余款9.6萬元就由銀行提供6成10年按揭，商戶則按月供款支付按揭貸款。此方式可以將其商業價值充分挖掘出來。

　　制定此方案時有一些小技巧，具體如下：

　　如果是10年使用權，則按年租金6~7倍或是產權的60%即可。

　　如果項目認同度高、受市場熱捧，則用15年模式價格即可以定到產權的80%或75%，或是產權銷售的價格。其具體設置模式為：首付款為典型性商業地產市場的平均轉讓費，月供款為典型性商業地產市場的一手租金或是平均轉租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業5m2攤位平均轉讓費為10萬元，平均一手攤位租金為3000元/月，則該市場在可以取代典型性商業的趨勢下，15年使用權的價格在首付10萬元月供3000元的基礎上調整，相應的售價折合下來為40%即10萬元，總額共 25萬元，合每平方米5萬元。若以15萬元按揭核算，月供3000元即足夠了，如發現月供高了或低了，則要調整首付與月供二者之間的關系，總之核心為月供，要以月供為標準進行首付調整。

篇3：國務院辦公廳規范國有土地使用權出讓收支管理通知(年)

國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知
國辦發〔20**〕100號
各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:
我國是一個人多地少的發展中國家,加強土地管理,嚴格保護耕地,推進土地節約集約利用,始終是我國現代化建設中的一個全局性、戰略性問題。將土地出讓收支納入地方預算,實行“收支兩條線”管理,是落實***,構建社會主義和諧社會,加強土地調控的一項重要舉措。根據《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔20**〕28號)以及《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發〔20**〕31號)的規定,經國務院同意,現就有關事項通知如下:

一、明確國有土地使用權出讓收入范圍,加強國有土地使用權出讓收入征收管理
國有土地使用權出讓收入(以下簡稱土地出讓收入)是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款,包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括:以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款;轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款;變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款;轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款;改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款,以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款,在土地出讓合同生效后可以抵作土地價款。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權,依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用(不含征地管理費),一并納入土地出讓收入管理。

土地出讓收入由財政部門負責征收管理,可由國土資源管理部門負責具體征收。國土資源管理部門和財政部門應當督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同,確保將應繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。地方國庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業務,確保土地出讓收支數據準確無誤。對未按照合同約定足額繳納土地出讓收入,(來自:m.airporthotelslisboa.com