購物中心的運營模式

　　在住宅地產發展低谷期，商業地產成為開發商眼中的香餑餑。但由于商業地產與住宅地產在盈利模式上的巨大差異，真正能把商業地產做好的企業鳳毛麟角。在日前召開的“亞洲購物中心協會２０１２商業房地產博覽會暨中購聯中國購物中心國際論壇第十屆年會”上，購物中心的發展前景及運營模式成為業界專家的熱議話題。

　　購物中心“賣商鋪”模式難成功

　　“中國能真正把商業地產運作好的企業非常少?！鄙虡I地產的產品性質和經營團隊的管理、運營方式直接關系著商業地產發展的全部命運。

　　住宅地產的關鍵詞可以用“賣”來概括，而商業地產的關鍵詞是“租”。以購物中心的運營為例，如果企業把購物中心“剁碎”銷售，保留一些“最不值錢”的綜合超市等，在以后的商鋪布局、規劃、管理等方面一定會遇到很多問題。

　　“國內企業把商鋪賣掉后還能運營好的企業幾乎沒有。有部分企業把商鋪賣掉后進行返租，我們需思考企業為何會有返租這種行為。一是商鋪不好賣，二是企業想以高價把商鋪賣出。如果企業承諾以８％－１０％的高回報率進行返租，那么我們要反問一句，如果回報率可以達到這么高，企業為何不自持而要出售？”

　　“只租不售”是商業地產最基本的規律，如果企業一定要逆勢而行，成功的可能性幾乎很小?！坝械钠髽I可能堅持以出售商鋪回籠資金，但我們必須思考一個企業如果要依靠這種方式‘找錢’，說明它沒有運作這個項目的能力和資本。沒有能力和資本做這件事，即便前期回籠了資金，在后期運營時還需要更多資金治療賣鋪‘后遺癥’。這時他們不僅會面臨資金的問題，還有產權、市場、商場定位等問題?！卑奄徫镏行牟鸱咒N售，勢必會面臨很多問題，如果一個企業不具備解決問題的完備能力和雄厚資本，那么將一個完整的購物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行為。

　　購物中心呈“加大”化趨勢

　　作為商業地產的規劃、管理和運營者，侯為民對商業地產的理解顯得更加全面和宏觀。

　　目前國內商業地產開發的過程中，普遍呈現出兩個趨勢，一是單一地塊的量在加大，二是單一地塊內商業的規模也在加大?！艾F在普遍出現一些百萬平方米以上體量的盤，商業的體量也達到幾十萬平方米?！蹦壳八诘墓疽舱谂c朝陽大悅城進行開業后優化的合作，后者體量在京城商業里名列前茅，商業面積達到２３萬平方米。

　　國內商業地產呈現出越來越明顯的“巨無霸”趨勢，這讓一二線城市的商業開始迅速由中央城區向外圍擴散，三四線城市的商業地產項目如雨后春筍般涌出。而對于北上廣這樣的一線城市而言，無論拿地還是規劃，都已經頗為困難。在與地產商接觸的過程中，北京無論從位置還是發展現狀方面來看，都是商業地產企業必須要去爭的市場?！鞍戏交蛘呷A西地區的一些開發商，當他們想全國擴張的時候，北京一般都是第一步的落腳點?！?/p>

　　然而我們也看到，不少區域型的開發商到北京開枝散葉結果卻并不樂觀。這些企業進入北京雖然也會遇到一些水土不服的問題，但多為“個體項目”問題?！跋鄬τ谌木€城市可能會遇到地方保護而言，這種跨區域企業在北京的生存條件還是比較好的，遇到的問題一般也是運營層面?！边@些問題需要企業在選址、招商及后期優化上多下功夫。

　　用技術認識顧客

　　在人們生活水平、生活質量不斷提高的背景下，消費者越來越注重生活品質。除了對商品更加挑剔，對購物環境的流暢度、舒適度也有了較高要求。企業如果想為消費者打造滿意的購物環境，提供合適的商品，就需要對消費者進行詳實的了解。

　　以購物中心為例，購物中心的管理需要走向數字化、體系化。比如影響購物中心的三個關鍵指標，第一是進店轉化率，第二是客單價，第三是顧客的流失率。這三個指標對資歷豐富的年長管理者來說，站在購物中心的門口觀察就能發現問題。而年輕的管理者并不具備這種能力，但現在有了顧客分析技術，可幫助企業得出數據。顧客分析技術可以幫商場進行購物的男女比例、購物偏好、顧客在某類商品的停留時間等分析統計。除了分析客流，該技術還可以幫助商場統計商品成交量、商場出單率等。這樣購物中心就能分析出商場一天的進店人數、購買人數等，從而得出商品轉換率，進而對比標準數據及時查缺補漏。

　　購物中心還可利用發給顧客的ＶＩＰ卡及時追蹤顧客的到店次數，分析顧客的消費忠誠度。在品牌招租組合上，如銷售額，雖然商場以預定指標招租了男裝、女裝等品牌，但通過客流分析系統得出了這些品牌的銷售數據，這就可以幫助購物中心及時做出品牌的布局調整?！巴ㄟ^技術認識顧客，不僅能讓企業更好地服務消費者，也能幫助企業調整經營策略。企業應該充分利用這項技術，創造這種雙贏的局面?！?/p>

篇2：建設集團公司卓越運營管理模式研究題目的通知

　　建設集團公司"卓越運營管理模式"研究題目

　　各部門、辦事處、分公司、項目部：

　　中國建筑業正處在快速發展的時代，但是行業總產值的增加并沒有帶來行業收益的相應增加，相反，"微利"正在成為建筑施工行業的代名詞。身處有利的行業發展大環境，很多施工企業卻還在低利潤區徘徊;然而，我們也看到有一些施工企業通過戰略轉型、組織調整、管理優化等方式實現了在規劃和效益上的雙豐收，企業呈現健康、持續、快速的發展態勢。粗放的管理模式已經不能滿足企業發展的需要，建筑施工行業管理精細化時代已經到來......

　　總裁辦研究題目：

　　1.中國施工企業的未來在哪里?如何構筑企業的核心競爭力?

　　2.施工企業如何著手進行"十二五"規劃，明確發展重點和方向，引導企業在新一輪競爭中健康、持續地發展?制定的戰略又該如何落地?

　　3.何種管控模式對施工企業集團管理有利，強總部抑或是弱總部?總部、子(分)公司、區域公司、項目部如何定位和分工?

　　4.隨著企業規模的擴大，多元化運作的施工企業如何進行風險管理、提升內部的管理水平?

　　房產部研究題目：

　　1.施工企業該怎樣看待房地產市場這塊蛋糕?施工企業進入和經營房地產業務時有哪些陷阱?典范企業是怎樣做的，關鍵成功因素又是什么?

　　2.怎樣的管理模式才能創造15%左右的項目利潤、10%左右的公司利潤?如何控制總部管理成本?如何控制項目部運作成本?

　　現場部研究題目：

　　1.項目管理水平總是參差不齊，如何在推動公司項目管理的一致性?項目管理的核心環節何在?怎樣才能讓項目的管理可控，有效提升公司項目管理水平的途徑有哪些?

　　行政人事部研究題目：

　　1.科學合理的薪酬激勵和績效考核體系如何設計?為營造公司持續向上的經營氛圍，該構建怎樣的人力資源管理體系?

　　希望以上各部門到5月底，完成合理化建議，交出令人滿意的答卷。

　　**建設集團有限公司

　　二零**年五月五日

篇3：項目運營提升服務模式

項目運營提升服務模式

進入買方市場后，房地產開發的資源排序，已經從過去的土地－－資金－－技術，發展到現今的技術－－資金－－土地的新格局。

當今的房地產開發的最重要特征，是橫向技術和工藝的高度集成。房地產開發涉及到幾十門專業和技術。就單項技術而言，其縱深化發展的特征都不明顯，但這幾十門技術集中到一個開發平臺上，要實現最終開發成功的目標，沒有高度集成的無縫拼接能力是不行的。

更有效的房地產服務已到了該跳出研討、預測和推廣等單一競爭層面的時候了，越來越多的地產界資深人士意識到了這一點。房地產開發對落實到執行層面的“項目運營”的需求越來越迫切。

國內率先倡導為發展商提供專業“項目運營”服務的機構－－深圳創典全程地產顧問公司，已經在這一嶄新的服務模式上做出了有效的探索。創典全程聚集了深圳乃至全國諸多的地產職業經理，人他有著豐富的一線全案操盤經驗，同時也高效搭建了規劃建筑、推廣包裝、品牌及培訓等技術支持平臺。他們倡導“在高度上創新，在深度上整合”的項目運營思路，強調與開發商深度互動，強調開發節點控制與推進，提出“四大關注”，即關注面向市場的設計、關注提升項目附加值的創新、關注面向未來的產品品質、關注面向新經濟的營銷。由此形成了一套操作性極強的“項目運營”服務體系，為項目開發平臺上的各專業機構提供高效的操作界面。這種嶄新的模式已經顯露出它強大的生命力。據創典全程公司執行董事杜荷軍先生介紹，創典全程已經運用“項目運營”模式在福州、南寧、無錫等地取得了空前的成功，導入“項目運營”的項目在本地都成為最受關注、銷售業績最出色的項目，同時開發商較快地進入良性循環，迅速成為了區域地產市場的領跑者。

“城市化進程拉開序幕，經濟發展快，老百姓生活方式變化也快，地產開發肯定要與之互動。在這種狀況下，決定一個項目成功的往往是開發節奏和速度。開發關鍵節點的有效推進和高質量的掌控，能保證項項80分，就應是一個不錯的運營案例，”杜荷軍簡單地介紹了地產運營的由來，同時他也強調，“目前對于中國絕大多數的地產公司，其實還沒到談核心競爭力的階段，先要解決有沒有的問題，再解決好不好的問題。老板們全世界轉了一圈，全國的名樓都看了，觀念也革新了，但腳下之路還得走，趕快開干，高效推進，這可能比天天琢磨核心競爭力，天天談創新更重要?！?/p>