消費率是購物中心的驅動力

　　“中國購物中心從發展階段向成熟階段的轉化過程中，核心驅動力將從快速城鎮化轉向消費率?！?/p>

　　從上世紀８０年代至今，購物中心在中國取得長足發展。從不同階段的發展特點看，上世紀８０年代末，傳統零售業關注和強調向購物中心轉型，但只是在功能上有所強化，增加了諸如餐飲等配套性的體驗型業態，這一階段的核心驅動力在于提升商品的豐富度。在上世紀９０年代初開始的起源階段，國內涌現出一批高品質的規范化的購物中心，比如北京國貿商城、廣州天河城廣場、上海港匯廣場等，這些購物中心可謂中國購物中心建設的標準范本，其核心驅動力來自于追求經濟發展向好背景下的長期物業價值。

　　目前所在的２１世紀初，是購物中心的發展階段，以購物中心數量快速擴張和品牌購物中心萌芽為主要特點，比較有代表性的購物中心品牌包括北京東方新天地、中信城市廣場（現新城市廣場）、華潤萬象城（華潤）、上海來福士廣場（凱德）、龍湖北城天街（龍湖）、上海正大廣場（正大）等，這一階段購物中心快速增長的核心驅動力依靠快速城鎮化，這是中國購物中心增量最為明顯的階段。

　　根據預測，２０２５年后，隨著我國城鎮化進程的基本實現，購物中心品牌化也將全面形成，購物中心數量將突破１萬家，增量將開始明顯放緩，存量購物中心成為主要力量，定位調整和物業并購將成為這一階段購物中心發展的主要趨向，中國購物中心從發展階段向成熟階段的轉化過程中，核心驅動力將從快速城鎮化轉向消費率。

　　根據統計和預測，從２００１年到２０１５年，國內購物中心開業數量的增長率將達到８９３％，其中去年新開購物中心數量達２７６家，總量為２８１２家。預計未來三年內，購物中心增長速度仍將繼續上升，各年增量都將超過３００家，到２０１５年，購物中心數量將接近４０００家。

　　對比２００３年以來的城鎮化率增長率和購物中心累計商業建筑面積增長率，可以發現二者高度吻合，這就意味著當前階段購物中心發展主要依靠快速城鎮化帶來的新項目建設。目前，我國的城鎮化率已經突破５０％，依靠城鎮化率作為主要驅動力的發展模式也面臨變革。

　　在２０２５年后，購物中心將進入存量主導階段，新增購物中心趨勢會慢慢放緩。在經過數量擴張后，購物中心的品牌化漸漸清晰并形成。品牌購物中心將占據更高份額。比如國有購物中心系列品牌華潤、中糧、綠地等；民營和股份制的萬達、龍湖、萬科等；港資和外資包括恒隆、新鴻基、太古、凱德、陽光新業等。

　　與此同時，在城鎮化進程已經過半后，未來購物中心發展的驅動力一定會與居民消費率的提升息息相關。數據顯示，目前二三線城市的消費率明顯高于一線城市，汕頭、溫州、齊齊哈爾、咸陽等城市的消費率水平，甚至可以達到北京、上海的兩倍，其中的主要原因是這些城市經濟增長主要依靠居民消費推動，不同于北京、上海更加依賴投資拉動。

　　但目前，不少二三線高消費率的城市中，購物中心存量還相對較少，這些城市將有望成為購物中心發展的主要市場。

　　目前中國購物中心仍處在高速增長階段，發展并不成熟。在中購聯十屆年會的特殊時刻提出這個結論，在于引導中國購物中心不斷向規范方向發展，以盡早改變投資和投機并行的局面。中國購物中心尚不成熟的原因，除了此前說到的“非消費率驅動而是城鎮化驅動”外，市場集中度低也是明顯的體現。

　　中國購物中心行業集中度ＣＲ４（即開發量排名前四位的開發商占行業總量的比重）僅為６．６％，ＣＲ１２也僅為１２．２％。而發展程度較高的上海，其ＣＲ４比重已經達到３１％。

　　這在一定程度上說明，中國購物中心行業的成熟度并不高，市場還處于相對的自由競爭狀態，對中小開發商和區域開發商而言，機會和空間依然很大。

篇2：消費率是購物中心驅動力

　　消費率是購物中心的驅動力

　　“中國購物中心從發展階段向成熟階段的轉化過程中，核心驅動力將從快速城鎮化轉向消費率?！?/p>

　　從上世紀８０年代至今，購物中心在中國取得長足發展。從不同階段的發展特點看，上世紀８０年代末，傳統零售業關注和強調向購物中心轉型，但只是在功能上有所強化，增加了諸如餐飲等配套性的體驗型業態，這一階段的核心驅動力在于提升商品的豐富度。在上世紀９０年代初開始的起源階段，國內涌現出一批高品質的規范化的購物中心，比如北京國貿商城、廣州天河城廣場、上海港匯廣場等，這些購物中心可謂中國購物中心建設的標準范本，其核心驅動力來自于追求經濟發展向好背景下的長期物業價值。

　　目前所在的２１世紀初，是購物中心的發展階段，以購物中心數量快速擴張和品牌購物中心萌芽為主要特點，比較有代表性的購物中心品牌包括北京東方新天地、中信城市廣場（現新城市廣場）、華潤萬象城（華潤）、上海來福士廣場（凱德）、龍湖北城天街（龍湖）、上海正大廣場（正大）等，這一階段購物中心快速增長的核心驅動力依靠快速城鎮化，這是中國購物中心增量最為明顯的階段。

　　根據預測，２０２５年后，隨著我國城鎮化進程的基本實現，購物中心品牌化也將全面形成，購物中心數量將突破１萬家，增量將開始明顯放緩，存量購物中心成為主要力量，定位調整和物業并購將成為這一階段購物中心發展的主要趨向，中國購物中心從發展階段向成熟階段的轉化過程中，核心驅動力將從快速城鎮化轉向消費率。

　　根據統計和預測，從２００１年到２０１５年，國內購物中心開業數量的增長率將達到８９３％，其中去年新開購物中心數量達２７６家，總量為２８１２家。預計未來三年內，購物中心增長速度仍將繼續上升，各年增量都將超過３００家，到２０１５年，購物中心數量將接近４０００家。

　　對比２００３年以來的城鎮化率增長率和購物中心累計商業建筑面積增長率，可以發現二者高度吻合，這就意味著當前階段購物中心發展主要依靠快速城鎮化帶來的新項目建設。目前，我國的城鎮化率已經突破５０％，依靠城鎮化率作為主要驅動力的發展模式也面臨變革。

　　在２０２５年后，購物中心將進入存量主導階段，新增購物中心趨勢會慢慢放緩。在經過數量擴張后，購物中心的品牌化漸漸清晰并形成。品牌購物中心將占據更高份額。比如國有購物中心系列品牌華潤、中糧、綠地等；民營和股份制的萬達、龍湖、萬科等；港資和外資包括恒隆、新鴻基、太古、凱德、陽光新業等。

　　與此同時，在城鎮化進程已經過半后，未來購物中心發展的驅動力一定會與居民消費率的提升息息相關。數據顯示，目前二三線城市的消費率明顯高于一線城市，汕頭、溫州、齊齊哈爾、咸陽等城市的消費率水平，甚至可以達到北京、上海的兩倍，其中的主要原因是這些城市經濟增長主要依靠居民消費推動，不同于北京、上海更加依賴投資拉動。

　　但目前，不少二三線高消費率的城市中，購物中心存量還相對較少，這些城市將有望成為購物中心發展的主要市場。

　　目前中國購物中心仍處在高速增長階段，發展并不成熟。在中購聯十屆年會的特殊時刻提出這個結論，在于引導中國購物中心不斷向規范方向發展，以盡早改變投資和投機并行的局面。中國購物中心尚不成熟的原因，除了此前說到的“非消費率驅動而是城鎮化驅動”外，市場集中度低也是明顯的體現。

　　中國購物中心行業集中度ＣＲ４（即開發量排名前四位的開發商占行業總量的比重）僅為６．６％，ＣＲ１２也僅為１２．２％。而發展程度較高的上海，其ＣＲ４比重已經達到３１％。

　　這在一定程度上說明，中國購物中心行業的成熟度并不高，市場還處于相對的自由競爭狀態，對中小開發商和區域開發商而言，機會和空間依然很大。

篇3：《驅動力》讀后感

　　讀《驅動力》有感

　　原創： Empyrean 自下而上

　　前段時間看了邏輯思維公眾號日推書《驅動力》的簡介后，覺得有點意思，便拿來拜讀了。

　　全書內容不多，總共200多頁，語言比較樸實，容易理解，很快便能讀完。該書被稱為當今有關人類積極性理論的巔峰之作，作者丹尼爾·平克，TED大會演講人，被譽為全球50位最具影響力商業思想家之一。

　　書中核心內容可分為三部分：第一、傳統調動人積極性的驅動模式是什么？存在的問題？第二、提出最新的驅動力模式——驅動力3.0;第三、如何實現驅動力3.0;

　　一、傳統驅動模式及存在的問題

　　人類社會的第一個驅動系統為驅動力1.0,即為人行為的第一種驅動力：它是一種生物性的驅動力，出于人生存的本能，如吃飯、喝水、繁衍等需要而做出的行為；隨著社會的發展，它已不是激發人們工作積極性的主要動力。

　　驅動力2.0,即人行為的第二種驅動：它圍繞著外部獎勵和懲罰機制構建，也就是說一件事做好了得到獎勵，做得不好受到懲罰。好比要讓一頭驢干活，就要在他表現好時給個胡蘿卜，表現差時用大棒打它，這樣驢就乖乖干活了。這種驅動就是我們如今日常生活中最常見的，至今仍在社會中發揮主要作用。

　　如今毫無技術含量的機械性勞動已經越來越少，千篇一律的機械勞動可以外包或者自動化，但涉及創造、藝術、情感等非機械性工作則不能如此。對于非重復性需要創新的腦力勞動，這種獎勵可能比較危險。并提出"胡蘿卜大棒模式"存在以下7個方面致命弱點：1.使內在動機消失；2.使成績下降；3.扼殺創造力；4.抑制善行；5.鼓勵欺詐、走捷徑及不道德行為；6.讓人上癮；7.滋生短視思維。

　　二、提出最新的驅動力模式——驅動力3.0

　　驅動力2.0無法繼續滿足社會的發展需求，出現不兼容性問題，急需升級。在此基礎上提出第三種驅動系統——驅動力3.0.即所謂的自驅，它來自于內在動機，因為內心的興趣和使命感做事情，這種動機是最有創造力也是最持久的。以驅動力3.0作為動力的人更少關注某一活動帶來的外部獎勵，而更多的關注這項活動本身的內在滿足感。

　　因此，人類所有行為驅動力可分為以下三種：

　　驅動力1.0:以吃飯、喝水等滿足基本生存需要的生物性驅動。

　　驅動力2.0:把外界反饋作為動力，做好有獎勵，做不好有懲罰的驅動。

　　驅動力3.0:把內心的興趣以及自身使命感作為動力的驅動。

　　三、如何實現驅動力3.0

　　要實現驅 hTtp://m.airporthotelslisboa.com/ 動力3.0,需要一些特定的環境和條件。激發內在驅動力的三個基本要素：自主、專精、目的。

　　1.自主

　　要達到"自主"這一內在需求，需要在做什么（What）、什么時候做（When）、和誰做（Who）、怎樣做（How）上能夠自主，即構成自主4大基本要素。自主的感覺能夠對個體行為的表現水準和態度施加強大的影響力。傳統驅動方式認為如果給人自由，他會不負責，逃避，鉆漏洞。自主的內在驅動力認為人是會愿意為自己喜歡的任何事情去負責的。

　　2.專精

　　驅動力2.0需要服從，而驅動力3.0需要投入。只有投入才能帶來專精，把某件事做得越來越好。專精就是把某件事做得越來越好的欲望?？刂茙矸?，自主帶來專精。

　　3.目標

　　設立正確且可行的目標對調動積極性起著重要作用。目標分為外在目標和內在目標，外在目標是金錢、名利，以利益為導向。內在目標是愿意幫助別人改善生活，幫助他人更好成長，發自內心深處。只有內在目標激發驅動力3.0.

　　讀完這本書，對我產生不小的觸動，使我重新審視過去20多年的生活，思考著未來生活的思維方式。國內的應試教育就是典型的驅動力2.0系統。在國內應試教育為王的大背景下，父母、老師、以及整個社會一致認為唯有讀書才能改變一個普通人的命運。整個社會以應試為導向，只以標準化考試成績來評判一個學生的水平。學生學習就是為了通過考試考得一個好分數，完全顧不上對學習興趣，童年時期僅有的創造力經過10多年應試教育標準化培養的過程中早已消磨殆盡。

　　我也不例外，從小到大一路小考大考的走到了現在，學了一個不冷不熱的專業。對所學專業雖然談不上有多感興趣，但也不反感，只是能接受的程度。在多年應試教育驅動力2.0作用下，降低了思維的寬度，扼殺了創造力，滋生了短視思維，使目光只是聚焦到眼前成績上，而忽略了更長遠更有意義的事情。

　　就拿這學期上課來說。由于課程成績涉及最終獎學金的評定，大多數人都選那些簡單、好過、考核水的課，而真正對專業有意義的課缺鮮有人選。在這種急功近利環境的導向下，很多人不得不放棄自身的興趣，隨波逐流的被前方"胡蘿卜大棒"牽著走。

　　專業課程也隨著老師的強迫和考核而失去了學習本身的自主性及趣味。上課就是為了滿足課堂的出勤，學習知識就是為了取得成績的高分，甚至只是為了獲得學分。更別說有些老師講課水平確實平庸，只顧照本宣科的完成教學任務，不管下面學生聽沒聽懂。學生假裝上課，去教室就相當于換了個地方玩手機，浪費了時間還所獲無及，這樣的學習是無趣而失敗的。

　　把成績高分當做學習的外部獎勵時，學生就會失去了對學習的內在興趣。就像書中所說："外部獎勵只能帶來短期的爆發，就像是少量的*只能幫你多撐幾個小時，但其效果會逐漸消失。更糟糕的是，它降低了人們繼續這項活動所需的長期積極性。"

　　厭倦了被安排的低效率服從，我開始有目的性的尋求自主投入。找到了適合自己的學習方式——網絡Mooc的視頻課程學習，這種學習方式顯得比上課有效率的多?，F在網絡視頻課程資源豐富，大部分想學的東西在網絡上都有。

　　這學期通過Mooc把《粉末冶金原理》和《材料分析方法》這兩門課重新系統學了一遍，確實受益匪淺，很多以前學的迷迷糊糊的知識給清晰明了的弄明白了。這次學習最大的轉變在思維及心態上。以前就是為了考試而學，為了卻得高分，為了獲得獎學金，即驅動力2.0系統作用。轉變后是完全出自內心對知識追求的欲望而學，即驅動力3.0系統。

　　這些課程的老師上課水平都很高，有的課程甚至一門課有好幾個類型的老師講，可以根據喜好選擇喜歡的老師，課程中間沒聽懂能隨時停下來反復聽。這就滿足了驅動力3.0系統最核心的因素——自主。而當你沒有外界干預完全自主的做著自己想做的事情時，正是處于所謂的"心流"狀態，即所面臨的挑戰與我們自身能力恰好吻合的最優經驗。處于"心流"狀態是人最興奮、最令人滿意的體驗，這個時候效率最高，從而實現驅動力3.0系統中的因素——專精。專精就是想把做的事情做得越來越好的欲望。在視頻自主學習的過程中，沒有課程成績的顧慮，沒有老師束縛，一切都是適合自己的，它并不以利益等外在目標為導向，而以發自內心的興趣以及自我提高欲望的內外目標為主，從而實現驅動力3.0又一因素——目標。

　　雖然這本書偏管理學，以企業管理為背景，但作者就書中的理念給了具體的實操方法，可應用于指導生活等其他方面，總體還不錯，是本值得讀的書！