商業街項目招商策略

　　A、商業項目部進行市場調研和目標客戶分析;

　　B、確定招商對象；

　　C、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；

　　D、制定招商優惠策略；

　　E、商業項目部進行客戶招商月計劃實施；

　　F、招商主管制定客戶招商周計劃；

　　G、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；

　　H、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；

　　I、商業項目部進行客戶分類、確定重點；

　　J、商業項目部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表

　　K、商業項目部負責客戶與開發商的溝通談判；

　　L、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；

　　M、商業項目部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；

　　N、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；

　　商業街是指眾多不同規模，不同類別的商店有規律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經濟理論中，它與購物中心、商業區等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。

　　定位是商業街招商的基礎，根據項目定位選擇與之相匹配的業態組合，之后才進入有目的的招商工作。 　　一、商業街的定位

　　1、商業街的商業主題。

　　即商業街應該具有的獨特的商業經營的主要脈絡和指導思想。

　　例如以“中檔品牌，大眾服務”為經營方針的西單商場，經過二十年的經營，形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念，調查顯示，在此消費的北京市本地人占消費總量的74%，而境外人士占了26%。

　　與西單不同的是定位于“為歐洲人服務”的北京秀水服裝一條街，它的管理委員會根據其特殊的定位制定了一整套有特色的服務管理條款，成為北京專業性商業街中經久不衰的特色商業街，調查顯示，在秀水街交易的客戶，87%來自東歐，11%來自中東，2%來自世界各地。

　　2、商業街的社會主題。

　　即商業街所承載的社會責任和應具有的非購物的功能，商業街是城市形象的代表，消費者或游客觀商業街，即可知城市之容、之貌、之風、之魂。

　　例如廣州北京路商業步行街定位為“古城商都”，以該步行街為核心向周邊地區輻射，結合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀，發展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業區，體現完整的歷史脈絡和現代商業氣息。

　　又如北京前門的大柵欄商業街，根據它業態齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性，將項目定位于“商業、旅游、文化”的一體化上。

　　案例：某商業街的定位啟示錄

　　項目選址

　　該項目周邊具備成熟的商業環境

　　競爭對手

　　周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業百腦匯、老牌百貨商場等

　　市場調查

　　該區域大型百貨商業出現嚴重的供給過剩；

　　特色專業型、主題型商鋪投資熱潮漸起；

　　項目鄰近使館區，已形成國際化的生活氛圍；

　　該區域外資企業數量眾多；

　　發現商機

　　以經營國外商品為主的商業形式將會受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎；

　　能夠彌補該區域商圈傳統商業功能的空白點；

　　居住在該區域的外籍人士數量呈現增長趨勢；

　　確定目標客戶

　　在中國居住及進行商務、旅游等外籍人士

　　進行項目定位

　　“國際商品街”：以經營國外商品為主，充滿異國商業特色的商業街 商業街布局

　　餐飲類：西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等；

　　雜貨類：老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店

　　食品類：紅酒、雪茄等

　　保鍵品類：藥店、護膚用品店等

　　寵物用品類：貓、狗糧及用品店

　　休閑類：體育、運動、休閑用品店、網球、高爾夫用品專賣店等；

　　二、選擇最佳業態組合

　　商圈里業態越豐富，商圈經濟也就越成熟，各業態根據商圈的特點，可以做到資源共享、優勢互補。同樣在商業街這樣一個完整的生態系統內部，各業態也應相互補充、協調發展，這樣才能凝聚各業態的閃光點以強化和突顯商業街的整體定位。一般來說，商業街的行業結構呈現“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。當然，這個結構并非放之四海而皆準的“經典定律”，主題不同的商業街在業態構成上將會形成不同的比重。

　　但是，在業態組合方面必須有主次之分，如北京西單，僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪，是支撐不了一條街的整體開發的；又如北京東直門內餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規模的餐飲店，在1500米長的地段內有序排列組合而成，這些都不是一個店所能作為的。

　　通常商業街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、大型綜合超市為主，普通超市、便利店等作為豐富商業街的補充形式出現。應該注意的是，信譽和口碑是商業街長期發展的依托，引入的品牌商品必須要保證真實性。

　　案例：商業街業態組合示范

　　北京大柵欄300米步行街業態組合

　　前門大街商業業態組合

　　業態類別 　　數量

　　玉器、工藝品、 旅游紀念品商店 　9

　　皮貨店 　　20

　　購物中心、商場 　　7

　　服裝專賣 　　20

　　書店 　　1

　　鐘表眼鏡 　　12

　　鐘表眼鏡 　　4

　　藥房 　　7

　　茶莊

　　自行車專賣

　　藥店

　　手機專賣

　　服裝、鞋、帽專賣店

　　書店

　　綢緞

　　飯店

　　旅館

　　照相館

　　俱樂部、電影院、劇場

　　茶莊

　　三、商業街的招商策略

　　招商策

略是實現商業街贏利的重要步驟，也是實現商業街理想業態組合的真正執行者。與其他商業物業的營銷策略有所不同的是，商業街的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪，還要對入駐商家的信譽、經營管理、商品質量、公司經營狀況等方面的內容進行考察。

　　1、確定招商對象

　　招商對象的確定圍繞項目的目標來確定，例如命名為“國際商業街”、或者是代表城市形象的商業街等檔次比較高的項目，一般都是引進國內外有影響、有實力的商業機構作為經營管理的合作對象，招商的重點對象為實力強的大規模商業機構、營銷經驗豐富的地區代理商、知名企業、知名品牌等。

　　還可以通過特殊項目的引入豐富商業街的功能，塑造項目的獨特性。例如品牌在本區域獨家經營的優先引進，擁有特色經營項目的商業機構優先引進。某商業街曾引進心理診所、企業家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務機構。

　　2、確定經營模式

　　投資經營：是指商鋪業主購買商鋪后自己直接經營。

　　委托經營：是指商鋪業主出于保險起見，將商鋪委托商管公司租出去，讓別人經營。

　　租賃經營：是指經營業主一時買不起商鋪，以租賃的形式進行租賃經營。

　　直接經營：某些商管公司將直接經營管理大約20％的營業面積，免因全部他營造成失控的應變舉措。

　　虛擬經營：是指以商業街為總品牌商標，與若干個研發機構、生產廠家和經銷商進行對接，開發、生產、銷售相應的該商業街旗下的子產品。

　　3、制定招商優惠策略

　　根據地區政府對商業街的扶持政策確定可以給予招商對象的優惠措施，對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的商業街來說，這一優惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。

篇2：商業街招商策略

商業街是指眾多不同規模,不同類別的商店有規律的排列組合的商品交易場所,其存在形式分為帶狀式商業街和環型組團式商業街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成,并且按一定結構比例規律排列,如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街,等等。在西方的經濟理論中,它與購物中心、商業區等等有著嚴格的界限,是不可混淆的概念。

定位是商業街招商的基礎,根據項目定位選擇與之相匹配的業態組合,之后才進入有目的的招商工作。

一、商業街的定位

1、商業街的商業主題。

即商業街應該具有的獨特的商業經營的主要脈絡和指導思想。

例如以“中檔品牌,大眾服務”為經營方針的西單商場,經過二十年的經營,形成了一套完整的“平民消費”模式的管理理念,調查顯示,在此消費的北京市本地人占消費總量的74%,而境外人士占了26%。

與西單不同的是定位于“為歐洲人服務”的北京秀水服裝一條街,它的管理委員會根據其特殊的定位制定了一整套有特色的服務管理條款,成為北京專業性商業街中經久不衰的特色商業街,調查顯示,在秀水街交易的客戶,87%來自東歐,11%來自中東,2%來自世界各地。

2、商業街的社會主題。

即商業街所承載的社會責任和應具有的非購物的功能,商業街是城市形象的代表,消費者或游客觀商業街,即可知城市之容、之貌、之風、之魂。

例如廣州北京路商業步行街定位為“古城商都”,以該步行街為核心向周邊地區輻射,結合周圍的文物古跡和珠江濱水景觀,發展成為一個集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的多功能商業區,體現完整的歷史脈絡和現代商業氣息。

又如北京前門的大柵欄商業街,根據它業態齊全、商品種類繁多、老字號店多、歷史文化色彩濃厚、以及客流多以購物、休閑、觀光、娛樂為主的特性,將項目定位于“商業、旅游、文化”的一體化上。

案例:某商業街的定位啟示錄

項目選址 該項目周邊具備成熟的商業環境

競爭對手 周邊有一SHOPPING MALL形式的廣場、大型外資超市、小商品市場、特色商業百腦匯、老牌百貨商場等

市場調查 該區域大型百貨商業出現嚴重的供給過剩;

特色專業型、主題型商鋪投資熱潮漸起;

項目鄰近使館區,已形成國際化的生活氛圍;

該區域外資企業數量眾多;

發現商機 以經營國外商品為主的商業形式將會受到該項目乃至周邊居住和生活的眾多外籍人士的歡迎;

能夠彌補該區域商圈傳統商業功能的空白點;

居住在該區域的外籍人士數量呈現增長趨勢;

確定目標客戶 在中國居住及進行商務、旅游等外籍人士

進行項目定位 “國際商品街”:以經營國外商品為主,充滿異國商業特色的商業街

商業街布局 餐飲類:西餐店、快餐店、酒吧、咖啡店、面包店等;

雜貨類:老外普遍喜歡和常用的一些日用品、工具等雜貨店

食品類:紅酒、雪茄等

保鍵品類:藥店、護膚用品店等

寵物用品類:貓、狗糧及用品店

休閑類:體育、運動、休閑用品店、網球、高爾夫用品專賣店等;

二、選擇最佳業態組合

商圈里業態越豐富,商圈經濟也就越成熟,各業態根據商圈的特點,可以做到資源共享、優勢互補。同樣在商業街這樣一個完整的生態系統內部,各業態也應相互補充、協調發展,這樣才能凝聚各業態的閃光點以強化和突顯商業街的整體定位。一般來說,商業街的行業結構呈現“三足鼎立”狀:具備購物功能的占40%,具備餐飲功能的占30%,具備休閑娛樂功能的占30%。當然,這個結構并非放之四海而皆準的“經典定律”,主題不同的商業街在業態構成上將會形成不同的比重。

但是,在業態組合方面必須有主次之分,如北京西單,僅靠莊勝崇光百貨和時代廣場兩個明星店鋪,是支撐不了一條街的整體開發的;又如北京東直門內餐飲一條街,是由223家不同風味、不同流派、不同規模的餐飲店,在1500米長的地段內有序排列組合而成,這些都不是一個店所能作為的。

通常商業街的組成是以大型百貨商店、專賣店、購物中心、

大型綜合超市為主,普通超市、便利店等作為豐富商業街的補充形式出現。應該注意的是,信譽和口碑是商業街長期發展的依托,引入的品牌商品必須要保證真實性。

案例:商業街業態組合示范

北京大柵欄300米步行街業態組合 前門大街商業業態組合

業態類別數量 業態類別數量

玉器、工藝品、

旅游紀念品商店9 皮貨店 20

購物中心、商場7 服裝專賣 20

書店 1 鐘表眼鏡 12

鐘表眼鏡 4 藥房 7

茶莊 4 自行車專賣 1

藥店 2 手機專賣 11

服裝、鞋、帽專賣店 9 書店 3

綢緞 2 飯店 11

旅館 6 照相館 3

俱樂部、電影院、劇場 3 茶莊 2

三、商業街的招商策略

招商策略是實現商業街贏利的重要步驟,也是實現商業街理想業態組合的真正執行者。與其他商業物業的營銷策略有所不同的是,商業街的招商工作不能是被動的接受客戶購買商鋪,還要對入駐商家的信譽、經營管理、商品質量、公司經營狀況等方面的內容進行考察。

1、確定招商對象

招商對象的確定圍繞項目的目標來確定,例如命名為“國際商業街”、或者是代表城市形象的商業街等檔次比較高的項目,一般都是引進國內外有影響、有實力的商業機構作為經營管理的合作對象,招商的重點對象為實力強的大規模商業機構、營銷經驗豐富的地區代理商、知名企業、知名品牌等。

還可以通過特殊項目的引入豐富商業街的功能,塑造項目的獨特性。例如品牌在本區域獨家經營的優先引進,擁有特色經營項目的商業機構優先引進。某商業街曾引進心理診所、企業家沙龍、刺繡、寵物托管、老公寄存處等特色服務機構。

2、確定經營模式

投資經營:是指商鋪業主購買商鋪后自己直接經營。

委托經營:是指商鋪業主出于保險起見,將商鋪委托商管公司租出去,讓別人經營。

租賃經營:是指經營業主一時買不起商鋪,以租賃的形式進行租賃經營。

直接經營:某些商管公司將直接經營管理大約20%的營業面積,免因全部他營造成失控的應變舉措。

虛擬經營:是指以商業街為總品牌商標,與若干個研發機構、生產廠家和經銷商進行對接,開發、生產、銷售相應的該商業街旗下的子產品。

3、制定招商優惠策略

根據地區政府對商業街的扶持政策確定可以給予招商對象的優惠措施,對于一些新興的沒有天然地理、人文等資源的商業街來說,這一優惠措施對吸引人氣有莫大的幫助。

4、招商流程

市場調研和目標客戶分析(招商部)客戶招商月計劃實施(招商部)客戶招商周計劃(招商主管)客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒(行政部)目標客戶開發,拜訪、接治(招商主管)客戶分類、確定重點客戶(招商部)填寫招商意向表(招商部、客戶)客戶資格考察、評估核準(招商部)確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、則務部、客戶)與客戶溝通、談判、方案修改與認可(招商主管、對口部門)招商協議正式簽定(招商部、總經理室、客戶)提供裝修方案及電腦效果圖(客戶)提供租賃面積認定書、租賃許可證和裝修入場證(總經理室、物業中心)進行裝修、備貨、上柜、營業(客戶)

篇3：商業街租房意向書

　　商業街租房意向書

　　甲方：* * *鄉* *村（出租戶）

　　乙方：**公司（租房戶）

　　**村東有村建商業房30問，房后空地南北長160.6米，東西寬65米，欲租給經營商業的租戶，共同搞好農村商業經濟的繁榮。經協商，與**公司達成意向，并訂立以下意向：

　　1.為防止房租變化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等條件下，可優先繼續使用。

　　2.房租包括房后空地在內，每年租金為***元，每年12月31日前繳清當年租金，過期不繳，甲方有權收回乙方使用權。

　　3.商業房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意見后，按甲方意見辦理。

　　4．甲方不能隨意千涉乙方的經營活動，更不能以此作為敲竹杠的理由。

　　5.在租用期間，如有國家征用或占地，乙方必須服從，屬乙方自建房屋拆遷費歸乙方，土地款項歸甲方。

　　6.本意向書一式兩份，甲乙雙方各執一份。自簽訂之日起生效。

　　甲方：**鄉**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日