商鋪的投資哲學

　　近年來，隨著商用房地產市場的日益發展，在以租賃經營為主的同時，一些寫字樓和商鋪開始實行售賣產權的方式，這種方式因為具有將來可以坐收租金的好處，因而大大吸引了一些中小投資人的注意。投資商鋪，機遇多，風險也大，如何科學地回避投資風險呢？

　　產權能否落實是關鍵

　　20**年9月15-26日某大城市一處樓盤在當地各大主流報刊媒體上投放26次大篇幅的紙質廣告，折合金額約420余萬元，一場聲勢浩大的宣傳攻勢就此展開。應該說該盤的銷售機遇是相當不錯的，畢竟在這條路上可售型的商鋪屈指可數，物業和地段的稀缺性決定了其市場境遇理應不錯，開盤前三天購買者就請人徹夜排隊。但出人意料的是，一張不該出現的公告出現在該盤售樓處的玻璃幕墻上："經查，ＸＸ中路Ｘ號ＸＸ大廈１～６樓商鋪分割房產廣告，無銷售許可證明文件，且未經登記擅自發布房地產印刷品廣告。特此警示。"落款是ＸＸ區工商局，日期是9月25號。

　　投資購買產權，物業經營的合法性是首先要考慮的，譬如〃五證〃是否齊全（《建設工程規劃許可》、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工建設許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》），由此確認物業項目的合法性。如何防止被抵押問題？投資人要暗地調查一下，所要購買的商鋪是否被抵押，或者在你購買后防止被再次抵押。不動產被抵押的現象屢屢發生，很多原因是由于金融放貸機構之間缺乏必要的信息通報，甚至利益部門和相關利益人相互勾結造成的。由于所購商鋪僅是整個房產的一部分，因而今后的房產管理問題、投資人對商鋪有哪些權益等問題都要問清楚。

　　評估投資周期與風險

　　投資購買產權經營和租賃經營是兩種截然不同的運作方式，購買產權意味著你將擁有店鋪的所有權，通過自有產權的經營從事經濟活動。通過投資行為購買店鋪產權的方式，一次性投資大，回收周期長，往往風險較大，由此，你必須做好防范風險的準備，考慮退出機制，必要時能及時退出。當然，風險大往往收益也大。

　　想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業的投資價值。這里提供一個國際上專業的理財公司評估物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：如果該物業的年收益×１５年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。如果該物業的年收益×１５年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業，但適合百姓進行投資選擇：如果該物業的月租金＝房產每平方米單位價格×物業面積／１００，則認為該物業物有所值。如果該物業的月租金＞房產每平方米單位價格×物業面積／１００，則表明該投資項目尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進行專業性的投資分析，為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。

　　商鋪投資回報率高的往往受到百姓的青睞。去年國慶節期間，位于上海長寧路、匯川路口的一家商廈推出了３年前就已經竣工的４層商業裙房。一樓均價４萬元／平方米，二樓均價２．６萬元／平方米，３樓以上尚未推出，單套面積約１０－４０平方米。在回報方式上該盤承諾：包租１０年，前３年，業主將以８％的投資回報率獲得固定回報。３年后８％的回報取消；第４、第５年，業主們將獲得商場租金收益的８０％，由業主們再按投資比例分成；第６至第１０年上升為租金收益的９０％。同時，后７年業主的收益將有５％回報率的保底。

　　租賃好壞是投資依據

　　天上沒有掉下來的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對來說風險較大。因為，與獨立商鋪的門面房不同，大型商業物業內的鋪位租賃情況的好壞，易受商廈整體經營情況好壞的影響。經營情況好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經營情況不好，人流量減少，則商廈內的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是，部分經營管理者疏于對鋪位的經營管理的督導，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場地，不時發生質量問題，逐漸影響了商廈的聲譽，造成了惡劣的影響，使消費者望而卻步，而投資者對鋪位的出租情況就更難以樂觀了。許多開發商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業用房用于統一出售，這種統售店面，售價自然比單純一樓的店面低得多。但對此類物業，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業是該類店面租用的常見對象，此類行業對面積的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。

　　物業品牌決定商鋪價值

　　香港不少大型商業物業有專門的經營管理公司打理。香港地鐵物業旗下的四家商場，就是在香港地鐵物業經營之下，在三流地段做出了一流的業績，廣受商業客戶的好評，不僅名店紛紛入駐，出租率長年維持在１００％，而且在近年來市場不景氣的情況下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，選擇商業物業的品牌經營商，就成為投資大型商廈（或專業市場）內鋪位的關鍵。由品牌經營商通過科學規劃商場布局、策劃營銷活動、制訂經營主題等，為物業提供相關經營管理服務，提升物業的整體聲譽和形象，提高物業對特定租戶的吸引力，并承擔招商及售后服務、市場管理等經營管理活動的職能。這樣，大型商業物業通過經營管理來集聚人氣，其鋪位的價值才能獲得提升。

篇2：商鋪投資

　　商鋪投資

　　商鋪投資種類

　　鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，**顧問在本書中按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：

　　1、商業街商鋪投資；

　　2、市場類商鋪投資；

　　3、社區商鋪投資；

　　4、建筑底商商鋪投資；

　　5、百貨商場、購物中心商鋪投資；

　　6、商務樓、寫字樓商鋪投資；

　　7、交通設施商鋪投資

　　商鋪投資的概念

　　商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產中比較新的投資類型具有很高的市場關注率。

　　商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？**顧問認為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。關于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進行介紹。

　　商鋪分類

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進行有效分類是無法深入進行相關研究，更不要說對商鋪投資進行專業的剖析。本節將對商鋪進行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進行探討。

　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、各種住宅區、各種專業市場，以及大型購物中心等商業房地產里面，隨處可見商鋪----商業設施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業環境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進行研究。

　　1、 按照開發形式進行分類

　?。?）、商業街商鋪

　　商業街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓里面的鋪位都屬于商業街商鋪。

　　商業街過去十年在國內取得了良好的發展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發用品街等。上述以某類商品為經營內容的商業街起步較早的，大多數目前已經取得了成功，有些跟風項目的經營情況卻并不好。當然也有不少商業街采取各類商品混業經營的方式，商業街的命名只體現地點特征，這類商業街取得成功的較少。

　　與商業街的發展緊密聯系的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴于整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。

　?。?）、市場類商鋪

　　在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

　　市場類商鋪在零售業中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

　?。?）、社區商鋪

　　社區商鋪指位于住宅社區內的商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區的居民。

　　社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬于鋪位形式。

　?。?）、住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

　　住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產開發商充分認可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。

　?。?）、百貨商場、購物中心商鋪

　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內多個大中城市開發建設。

　?。?）、商務樓、寫字樓商鋪

　　商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。

　?。?）、交通設施商鋪

　　交通設施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

　　以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發形式的角度進行理解，便于對不同開發形式的商鋪建立基于開發觀念的理解。

　　2、按照投資價值分類

　　商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。

　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標。

　?。?）、"都市型"商鋪--績優股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績優股"商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。

　?。?）、"社區型"商鋪--潛力股

　　"社區型"商鋪和我們上一部分談到的"社區型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場

的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。

　　需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，**顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。

　　關于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節進行專門介紹。

　?。?）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因為其所經營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事"便利型"商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的"小盤股"特點。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節我們還將專門對其進行介紹。

　?。?）、專業街市商鋪--高科技股

　　專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。

　　比如北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　?。?）、其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。

　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發商、管理商足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略的判斷足夠準確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿商城一期、二期總計商業面積達64000平方米，從規?？?，在北京激烈的商業競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業設施中始終名列前茅，換言之，北京國貿商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的"績優股"。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉變成"績優股"。只是依賴于開發商、運營商對項目準確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。

　　3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區別進行介紹。

　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業特色街、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業本身屬性的不同，必然導致其差異性的存在。

　?。?）、唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復制的唯一性優勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復制品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。

　?。?）、商業業種業態局限性差異

　　鋪位所能經營的商業業種及業態完全受制于所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場里去經營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。

　?。?）、營業時間差異

　　鋪位的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　?。?）、行業規劃調整風險差異

　　鋪位經營范圍及經營持續性除受制于市政建設規劃外、還受制于商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一條街由于規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。

　?。?）、物業運行費用差異

　　對于整個商用物業的運行費用，如空調運行、統一形象宣傳、發布廣告、組織促銷活動等費用的分攤并不由鋪位業主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。

　?。?）、物業出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經營的業種、業態不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業種、業態可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　?。?）、投資風險差異

　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風險，而且很難持久。炒得越高風險越大。不少人，懷著"一鋪養三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風險已經不小了。

　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權的炒作，其風險就更大了。

　?。?）、炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時

已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

　　商鋪概念

　　商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當時東西文化、商貿交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數，商業十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當時最大的商業中心城市。據歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業街市的景況。

　　位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀二、三十年代，當時的上海已成為全國最大的經濟和商業中心，遠東最大的商業中心城市。據《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業中心街區初具雛形。

　　根據以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即 商鋪是經營者為顧客提供商品交易、服務及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區別之處是現代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務功能和感受體驗的功能。

　　商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規模不等的商品交易場所。對于絕大多數人來講，理解這一點很容易。

　　商鋪作為提供服務的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設施、美容美發設施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經營者提供的服務，享受服務的品質。

　　商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設施等，消費者在這類商鋪里充分感受經營者創造的特別的情景、設施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經營者在此過程中實現收益。

　　從商鋪的概念我們可以發現，商鋪已經經歷了很大的發展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經營商品的形態將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。

　　租金收益和價值升值收益與各因素的函數

　　租金收益與各因素的函數F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關系；價值升值收益與各因素的函數F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產發展趨勢等之間的關系。上述兩個函數從量化的角度對租金收益和價值升值進行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。