長三角區域商鋪放量
近期，長三角的局部區域內，超常規發展商業地產，不重視前期規劃、定位，大量開發商鋪的現象，并且日趨加劇。在中國長三角房地產發展論壇暨首屆城市商業地產經濟論壇舉行前夕，就當前長三角商業地產發展現狀的總體評價問題。
商鋪"放量"引起關注自2000年以來，全國各地的商業用房項目逐漸增多，至目前為止，已經上市的商品商鋪，大部分取得良好的投資收益，正因如此，絡繹不絕商鋪項目，立項的、規劃的或建造的有增無減，市場將進入一個持續周期較長的"放量"時期。
從長三角各地商鋪項目統計情況來看，局部區域開始出現商鋪總量放大的現象，已引起不少商業地產專家的關注。如安徽某縣城，人口才15萬，而一個商業地產項目的體量就有17萬平方米；浙江某地數千人的自然集鎮，居然也在大量開發商鋪；某地區中心城區人口只有30萬，而商鋪的總量竟然達到90萬平方米，超過上海人均商鋪面積的兩倍之上。其中某些項目由于選址不當、市場環境變化、人口遷徙、道路變更，肯定將失去投資價值或商業價值。
滬上呈現"郊移"趨勢是目前長三角商業地產是以上海為核心，南京、杭州為兩翼，已經形成商業地產的塊狀區域發展的態勢。
首先是上海商鋪開發和投資均出現"郊移"趨勢，商鋪投資前景依然看好。上海是我國經濟增長水平最高的經濟區域，房地產作為支柱產業，其增加值占全市GDP的比重已從前年的6.4％上升到去年的6.9％。由于房地產的引致效應，商業和房地產業的發展，使商鋪市場出現新一輪火爆態勢；上海市政府二城八鎮規劃的調整，使商鋪開發投資呈現郊區化趨勢。
"申博"成功以后，上海發展成為國際文化大城市的進程加快。人口外移、城市空間增大、人口密度下降，已成為城市空間放大的動因。城市人口居住的郊區化，已成為一種人口流向的必然趨勢。滬上有專家提出了中心城區改造與小城鎮建設"搭橋"的觀點，真實反映了未來上海人口變化的趨勢。
在上世紀90年代起，美國的零售業開始出現了郊區化的發展趨勢，把握了居住區郊區化趨勢的商業巨頭"沃爾瑪"，在這一段時間里迅速發展成為全美商業領袖，進入新世紀后，雄踞全球500強企業的榜首。從上海商業發展趨勢來看，已開始顯現了"聚集"和"擴散"的發展趨勢，即高檔商品向中心商業街市聚集，日用商品向社區擴散的趨勢，總體看來，繁華的中心商業街市的空間聚集程度進一步提高，商業銷售額、商鋪租價逐年走高。從另一商品終端市場--社區商業來看，社區商業異軍突起，已經成為主流商業關注、爭奪的焦點。
從分析商鋪投資成本看，商鋪投資總量、建筑成本沒有明顯增加，土地成本明顯提高，而商鋪總量供應出現了增量，那么商業用地的等級下移而出現了商業用房的土地成本下降，從而導致商鋪市場上出現較多的低價商鋪樓盤，這類低價化商鋪往往集中在新開發的城鎮以及城郊結合區域，使商鋪開發呈現郊區化趨勢。如：上海新閔別墅區的巴比倫生活的成功案例，就是最佳的佐證。
在這種趨勢下，商鋪投資者應放眼于區域經濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質量等發展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質量和數量以及商鋪本身的品質，以及業態設置、商業管理、商鋪的商業價值維持等方面來進行市場考察，從中選擇出時間成本不高，增值潛力大的商鋪。
"兩翼"增量不平衡南京："中心""邊緣"出現兩極分化。南京中心城區以新街口、湖南路、夫子廟為主的零售商業的街市規劃和良好的市內交通，商業高度聚集的程度，使中心城區的商鋪得以提升；邊緣城區，出現一批大流通性質的商鋪，以物資貿易為主的大流通商品，成為南北交流的樞紐，其影響輻射到南京兩側廣大地區，北至安徽、蘇北，南至丹陽、鎮江、常州等地域。相反，南京的社區商鋪不發達，數量較少，在巷子里只有一些便利店之類的小商鋪。南京商鋪的兩極分化的趨勢和特征越來越顯著。
杭州：旅游休閑商鋪突顯。由于市政府投資的西湖改造工程，杭州形成了以休閑為特色的旅游和貿易結合的商鋪，如南山休閑街、湖濱新天地，以及雷峰塔、楊公堤等景區內的休閑商鋪；但是在中心城區的次級地段的大市場開發得較為成功，如華茂鞋城、龍翔橋和四季青的服裝市場，以及火車東站的批發商圈等。
總體來看，江浙兩地商鋪的增量情況并不平衡，江蘇商鋪形成的增量幅度大于浙江。從兩地的地縣級城市分析，也同樣證實了江浙兩地商鋪的不同現狀。浙江呈現的情況，如義烏的小商品、永康的小五金、海寧的皮革、桐鄉的羊毛衫、余姚的塑料……不僅僅是以城市商鋪增量為特征的，它更是以地區性的特色市場為基礎的。
江浙兩地的情況可以歸納為以下三個方面的差異：
一是，從商鋪的價值上看，由于浙江商鋪的產出量（價格）略高與江蘇。從有關統計中可以了解到，長三角地區商鋪的投資者主要集中在浙江人，尤其是溫（州）臺（州）地區，占到52％，當地人（長三角的）占20－30％，上海人占10％，余下的為長三角地區之外的外地人。
二是，從市場的飽和度看，在長三角地區的零售業的消費便利性，相對于全國來講，一般情況下已可挑剔，零售商業的商鋪開發已趨飽和；而休閑、餐飲的商鋪還有發展的前景，餐飲、休閑類的商鋪和工業品銷售類的商鋪的比例將有所上升；而零售商鋪市場的商鋪需求變小，批發流通型的商鋪市場份額有所提高。尤其是帶有物流性質的大市場，將在踴躍地開發之中。
三是，從商業的業態上看，地區人口的容量能級最大的是滬、寧、杭三大城市，由于城市規模大，人口往來多，商業的擴展量大，商業飽和程度的周期長，呈現比較緩慢的過程（因所需求的商業的絕對量比較大），甚至在上海商鋪的租金還在往上走。
篇2：長三角區域商鋪放量
長三角區域商鋪放量
近期，長三角的局部區域內，超常規發展商業地產，不重視前期規劃、定位，大量開發商鋪的現象，并且日趨加劇。在中國長三角房地產發展論壇暨首屆城市商業地產經濟論壇舉行前夕，就當前長三角商業地產發展現狀的總體評價問題。
商鋪"放量"引起關注自2000年以來，全國各地的商業用房項目逐漸增多，至目前為止，已經上市的商品商鋪，大部分取得良好的投資收益，正因如此，絡繹不絕商鋪項目，立項的、規劃的或建造的有增無減，市場將進入一個持續周期較長的"放量"時期。
從長三角各地商鋪項目統計情況來看，局部區域開始出現商鋪總量放大的現象，已引起不少商業地產專家的關注。如安徽某縣城，人口才15萬，而一個商業地產項目的體量就有17萬平方米；浙江某地數千人的自然集鎮，居然也在大量開發商鋪；某地區中心城區人口只有30萬，而商鋪的總量竟然達到90萬平方米，超過上海人均商鋪面積的兩倍之上。其中某些項目由于選址不當、市場環境變化、人口遷徙、道路變更，肯定將失去投資價值或商業價值。
滬上呈現"郊移"趨勢是目前長三角商業地產是以上海為核心，南京、杭州為兩翼，已經形成商業地產的塊狀區域發展的態勢。
首先是上海商鋪開發和投資均出現"郊移"趨勢，商鋪投資前景依然看好。上海是我國經濟增長水平最高的經濟區域，房地產作為支柱產業，其增加值占全市GDP的比重已從前年的6.4％上升到去年的6.9％。由于房地產的引致效應，商業和房地產業的發展，使商鋪市場出現新一輪火爆態勢；上海市政府二城八鎮規劃的調整，使商鋪開發投資呈現郊區化趨勢。
"申博"成功以后，上海發展成為國際文化大城市的進程加快。人口外移、城市空間增大、人口密度下降，已成為城市空間放大的動因。城市人口居住的郊區化，已成為一種人口流向的必然趨勢。滬上有專家提出了中心城區改造與小城鎮建設"搭橋"的觀點，真實反映了未來上海人口變化的趨勢。
在上世紀90年代起，美國的零售業開始出現了郊區化的發展趨勢，把握了居住區郊區化趨勢的商業巨頭"沃爾瑪"，在這一段時間里迅速發展成為全美商業領袖，進入新世紀后，雄踞全球500強企業的榜首。從上海商業發展趨勢來看，已開始顯現了"聚集"和"擴散"的發展趨勢，即高檔商品向中心商業街市聚集，日用商品向社區擴散的趨勢，總體看來，繁華的中心商業街市的空間聚集程度進一步提高，商業銷售額、商鋪租價逐年走高。從另一商品終端市場--社區商業來看，社區商業異軍突起，已經成為主流商業關注、爭奪的焦點。
從分析商鋪投資成本看，商鋪投資總量、建筑成本沒有明顯增加，土地成本明顯提高，而商鋪總量供應出現了增量，那么商業用地的等級下移而出現了商業用房的土地成本下降，從而導致商鋪市場上出現較多的低價商鋪樓盤，這類低價化商鋪往往集中在新開發的城鎮以及城郊結合區域，使商鋪開發呈現郊區化趨勢。如：上海新閔別墅區的巴比倫生活的成功案例，就是最佳的佐證。
在這種趨勢下，商鋪投資者應放眼于區域經濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質量等發展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質量和數量以及商鋪本身的品質，以及業態設置、商業管理、商鋪的商業價值維持等方面來進行市場考察，從中選擇出時間成本不高，增值潛力大的商鋪。
"兩翼"增量不平衡南京："中心""邊緣"出現兩極分化。南京中心城區以新街口、湖南路、夫子廟為主的零售商業的街市規劃和良好的市內交通，商業高度聚集的程度，使中心城區的商鋪得以提升；邊緣城區，出現一批大流通性質的商鋪，以物資貿易為主的大流通商品，成為南北交流的樞紐，其影響輻射到南京兩側廣大地區，北至安徽、蘇北，南至丹陽、鎮江、常州等地域。相反，南京的社區商鋪不發達，數量較少，在巷子里只有一些便利店之類的小商鋪。南京商鋪的兩極分化的趨勢和特征越來越顯著。
杭州：旅游休閑商鋪突顯。由于市政府投資的西湖改造工程，杭州形成了以休閑為特色的旅游和貿易結合的商鋪，如南山休閑街、湖濱新天地，以及雷峰塔、楊公堤等景區內的休閑商鋪；但是在中心城區的次級地段的大市場開發得較為成功，如華茂鞋城、龍翔橋和四季青的服裝市場，以及火車東站的批發商圈等。
總體來看，江浙兩地商鋪的增量情況并不平衡，江蘇商鋪形成的增量幅度大于浙江。從兩地的地縣級城市分析，也同樣證實了江浙兩地商鋪的不同現狀。浙江呈現的情況，如義烏的小商品、永康的小五金、海寧的皮革、桐鄉的羊毛衫、余姚的塑料……不僅僅是以城市商鋪增量為特征的，它更是以地區性的特色市場為基礎的。
江浙兩地的情況可以歸納為以下三個方面的差異：
一是，從商鋪的價值上看，由于浙江商鋪的產出量（價格）略高與江蘇。從有關統計中可以了解到，長三角地區商鋪的投資者主要集中在浙江人，尤其是溫（州）臺（州）地區，占到52％，當地人（長三角的）占20－30％，上海人占10％，余下的為長三角地區之外的外地人。
二是，從市場的飽和度看，在長三角地區的零售業的消費便利性，相對于全國來講，一般情況下已可挑剔，零售商業的商鋪開發已趨飽和；而休閑、餐飲的商鋪還有發展的前景，餐飲、休閑類的商鋪和工業品銷售類的商鋪的比例將有所上升；而零售商鋪市場的商鋪需求變小，批發流通型的商鋪市場份額有所提高。尤其是帶有物流性質的大市場，將在踴躍地開發之中。
三是，從商業的業態上看，地區人口的容量能級最大的是滬、寧、杭三大城市，由于城市規模大，人口往來多，商業的擴展量大，商業飽和程度的周期長，呈現比較緩慢的過程（因所需求的商業的絕對量比較大），甚至在上海商鋪的租金還在往上走。
篇3：商鋪擔保轉讓協議樣本
商鋪擔保轉讓協議甲方:身份證號:
乙方:身份證號:
甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協商一致的基礎上達成如下協議,雙方共同嚴格遵守。
一、甲方尚欠乙方貨款人民幣194萬元,甲方同意將其承租的號商鋪(下稱"商鋪")的合法承租權、使用權、續租權及商鋪租賃押金全部無償轉讓給乙方,作為其欠款擔保,經雙方確認,商鋪的權利價值折算為人民幣元(下稱"折算價值")。
二、乙方自本協議簽訂之日起享有商鋪的承租權、續租權及商鋪押金的所有權,甲方應于本協議簽訂之日將商鋪租賃合同、押金憑據等原件交給乙方保管。
三、如甲方年月 日前未能還清全部貨款,甲方應自 年 月 日起將商鋪交付給乙方使用。
四、如甲方年 月 日前能夠還清全部貨款,本協議自行終止,甲方收回乙方商鋪所有權利,乙方不得拒絕,乙方無須向甲方支付任何費用。
五、如甲方年 月 日前未能還清全部貨款,甲方不得再向乙方主張商鋪的任何權利,未還貨款不足抵扣折算價值的部分,乙方仍有權向甲方追償。
六、甲方應當保證乙方能夠正常合法使用商鋪,協助乙方與原房東直接簽訂或續簽協議。
七、商鋪交付前的相關稅費及債權債務與乙方無關,商鋪交付后的相關稅費及債權債務與甲方無關
八、甲方擅自將商鋪轉讓給第三人或逾期拒不向乙方交付商鋪的,乙方有權立即終止本協議,向甲方追償全部貨款,m.airporthotelslisboa.com甲方并應自本協議簽訂之日起按未還款金額每日千分之三向乙方支付違約金。
九、非因甲方原因導致本協議無法履行,乙方有權隨時解除本協議,向甲方追償全部貨款
十、本協議并不影響乙方采取任何合法手段向甲方追償全部貨款的權利。
十一、其它未盡事宜,雙方另行協商,簽訂補充協議,補充協議與本協議不一致的,以補充協議為準。
十二、本合同一式兩份,甲乙雙方各執一份,雙方簽字后生效。
甲方:乙方:
住址:住址:
電話:電話:
年月日年月日