CBD商業的另類主張
誰會質疑北京CBD的商業前景呢？事實上，幾乎所有開發商、投資人都有這樣的共識--CBD人氣旺、消費能力強，可謂寸土寸金。于是，擠進CBD的開發商們都在商業項目上使出渾身解數，個個都拉開一副舍我其誰的架勢：我是最好的！不過，這種聲音太多了，市場倒是有了另一種期待--更豐富的業態，更精確的消費細分。
CBD商業供應激增
據介紹，自國貿二期開業以來，CBD一直沒有新增商業供應，目前其商業面積不到10萬平方米。但眼下正在加緊施工的一系列建筑綜合體將迅速改變這一狀況。
國貿正南隔路相對的建外SOHO，面積相當于上海新天地的3倍，將建成有16條步行商業街、300個沿街店鋪；國貿三期北面的北京財富中心規劃建設寫字樓、酒店、公寓及會展中心，有5萬平方米商業、文化、娛樂面積；東長安街沿線，北京萬達廣場規劃總建筑面積48萬平方米，融酒店、寫字樓、公寓及商業于一體；金地國際大廈由一棟國際甲級寫字樓，一棟服務式公寓和連接兩棟塔樓的三層商業裙樓組成，地上總建筑面積約為12萬平方米；緊鄰CBD規劃區域、建筑面積近100萬平方米的華貿中心，除寫字樓、酒店、公寓外，還有16萬平方米的購物中心；蘋果社區有長約兩公里的蘋果街，總占地面積6萬平方米；新城國際的商業街正在規劃中……
如果將這些項目中的商業面積相加，CBD區域將增加50萬平方米的商鋪。
財富中心不標榜檔次
《北京CBD商業發展規劃》(20**-20**)預測，CBD區域的消費人群約有50萬，其中，年輕時尚的商務白領約25萬到30萬，CBD常駐財富階層及涉外人士約各有5.5萬，商務旅行人群約1.7萬，文化休閑人群約1萬至2萬，觀光人群在4至8萬左右。另一個口徑的統計是，CBD的高檔商務寫字樓占了全市總量的70%，北京白領的65%，海歸派高層經理人員的80%，跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%，外國銀行在北京的分行的90%，北京最好的十大寫字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八家，等等。根據這樣的預測和統計，就不難理解為何CBD商業項目紛紛定位于高檔和著名品牌了。
香江國際發展有限公司營銷策劃總監潘明朗在接受記者采訪時表示，"CBD都在談高檔，但反過來想，CBD能支撐多少高檔商業項目呢？"所以，香江國際的北京財富中心并不把"高檔"兩個字掛在嘴邊，按潘明朗的話講，"我們只做最適合的。"
不過，財富中心的地段和規模以及它所聚攏的人流已經將它的檔次進行了定位。"北京財富中心是CBD核心區財富精英的消費現場，也同樣是京城白領、小資的時尚追隨之地。"所以，不標榜高檔的財富中心卻在極盡高檔之能事，它甚至肯為此放棄商業最重要的因素，"我們不追求簡單的客流量，不靠表面的'火'，而是為我們的客戶提供最適合其品位的商品和服務。"
許多項目都有著和財富中心同樣的初衷，但潘明朗的那句"CBD能支撐多少高檔商業項目"的發問卻不太容易回答。已有專家指出，商業項目的同質化為其未來發展埋下隱憂。
萬達商業特立獨行
剛剛在北京CBD亮相的萬達廣場使出了非同尋常的一招--以公眾意愿民選的形式確定商業合作伙伴。候選機構20多家，全部為已經與萬達簽訂聯合發展協議的世界500強商業連鎖、亞洲超一流企業、中國行業龍頭。萬達將根據公眾意愿從中選出5大合作商業機構。
民選確定商業組合就已不同一般，再看看其候選機構，更顯得萬達廣場在諸多CBD商業項目中的特立獨行。比如，沃爾瑪，不論從任何角度看，同CBD區域所彌漫的奢華氛圍似乎格格不入。但業內專家卻如此評論，這可能正是大連萬達的過人之處。
萬達廣場自己的解釋是，盡管CBD集中了相當的高端消費人群，但CBD3.99平方公里的市場還是需要進一步細分的。萬達廣場就是要在業態及提供的商品與服務上，進一步豐富CBD商業。而萬達廣場更深一步的考慮是，通過沃爾瑪進駐帶動整個項目價值提升，為投資人提供更大的價值升值空間。
盡管萬達請北京人為其出謀劃策，但熟悉這家大連地產商的人很清楚，萬達獨特"訂單地產"模式已在全國遍地開花。早在2000年，萬達商業地產開發公司就已經和8家跨國連鎖企業簽訂了聯合發展協議。這8家公司中，除了沃爾瑪和家樂福是統一業態外，其他均是不同的業態。有超市，有百貨，還有賣家具和裝飾材料的。在簽訂聯合發展協議后，萬達和合作伙伴共同排定目標城市，在獲得進駐公司的訂單后，由萬達負責選地皮，進行有計劃的買地開發。這一模式在去年進入實質運作階段。
眼下，萬達商業廣場項目遍及上海、南京、天津、沈陽、青島、濟南、西安、長沙、成都等大中城市黃金地段。萬達提供給北京人的那份候選名單可以說是各地商業組合的一份精選。
篇2：北京打造怎樣CBD才有投資價值
京城東部的樓盤在打廣告時總少不了兩句話,一句是位于CBD商圈;另一句則是要為入世做準備。人們發現,離CBD商圈越近,住宅的價格越高,CBD周邊的普通住宅要比其他地區的普通住宅每平方米高出1500元。除了土地價格外,CBD則是這些項目的附加值。因為,它代表未來、代表發展、代表投資所產生的價值。
到目前為止,CBD的整體規劃還沒有出來,那么,我們也不妨來探討一下—— 一提起CBD,在大多數人的腦子里恐怕出現的多是電影里的景象:白天,繁忙的人群涌入高大、挺拔的寫字樓群。的確,在工業經濟高速發展時期,為了便于企業間的交流、創造高效的商業機會,許多大的城市,尤其是在發達國家的大城市建立起了CBD(商務中心區),將商家集中起來。其最終的效果就是縮短商家的物理距離,提高辦公效率。因為,那時的交通和通信并不發達。然而,現在不同了。世界經濟步入了一個嶄新的階段,也就是人們常說的新經濟時期(或稱后工業時期),特別是網絡的產生,根本取消了商家間的物理距離。那么,如果我們現在建造的CBD還沿用50年甚至上百年以前的形式,高樓大廈林立,寫字樓密布,在下個世紀還會存在多久?
CBD該怎樣規劃
北京的CBD雖然通過了1993年的北京城市總體規劃,但在CBD的建設上還沒有達成共識,更沒有形成統一的規劃、集中建設,離真正的CBD還有差距。一是北京市寫字樓建設項目分散,缺乏整體規劃,沒有與CBD建設結合起來。二是CBD區內的項目多為各單位自行招商引資、自行組織建設,存在矛盾和問題,很難形成高水平、現代化的商務中心區。三是區內的一些企業紛紛要求改變土地使用性質,引資進行一般性住宅開發,而普通住宅的大量建設將使商務中心區的功能名存實亡。北京城市規劃設計研究院柯煥章院長說,現在規劃的調子基本定下來了,寫字樓商務設施約占50%;酒店、商業、文體等設施約占25%;高檔公寓住宅占25%。
CBD中住宅的作用是防止CBD的空心化,不再重蹈國外一些CBD夜間變“鬼城”的復轍?，F在,北京將一部分使館區劃入CBD內,但還應該再建一部分住宅。這部分住宅該怎樣建?
北京銀信房地產開發公司董事長張民耕認為,今后在CBD中的住宅應該是兩種,一種就是頂級住宅,密度低,環境好,有很大的綠地,非常舒適。這樣的住宅一方面要建成CBD中的標志建筑,成為一種景觀,同時還起到城市綠肺的作用;另一種就是小戶型的建筑,這種建筑應該分布在CBD的周邊,滿足公司中一些職員的需求。
另外,張民耕還建議,要在CBD區內建設一些會展中心和會議中心,除了滿足CBD對它們的需求外,一方面調節CBD內的建筑高度,另一方面還可以滿足CBD在綠地和景觀上的要求。
柯煥章院長重申,北京CBD的建設必須規劃先行。目前有關方面已正在起草CBD地區規劃設計條件,將邀請國外知名設計單位參與CBD 的規劃工作。未來CBD從建筑形態上要借鑒國外著名中央商務區的建設經驗,建一個既不是曼哈頓的翻版,也不會受舊城限高要求的、一個具有足夠商務設施的容量,并具有便捷的交通、通信等完善的基礎設施及良好環境的商務中心區。
寫字樓還是需要的 但要看怎么建
北京朝陽區副區長邱水平說,網絡經濟的產生的確使交流更加便利。但人與人之間的交流不可能只停留在網上,一些大單的生意還是需要面對面的交流。一個企業的辦公地點是供人們交流的地方,也是體現一個企業凝聚力的地方,同時,還是企業樹立形象的地方。因此,辦公樓的興建是必要的。
這樣看來,辦公樓要存在,但不該再沿用用了幾十年的寫字樓模式,要有所改良。用紅石公司總經理潘石屹的話,在這個時期建CBD就要爭取在各個方面都站在最前沿。CBD中的建筑不僅要高大,還要高智商。因為,它所面對的是全世界最先進的生產力。他認為,未來對于房子的使用功能會因為網絡的出現而變得越來越模糊,越來越個性化。一座住宅,也可以住,也可以辦公,還可以是休閑的場所,辦公室也是一樣,不會劃分得像現在這樣清楚。偉業顧問公司的劉田說,由于行業中加入了網絡,一些公司的人員規?？赡軙兴鶞p少,但這些公司對于辦公面積的需求卻有可能不會隨著人員的減少而下降,進而會追求辦公的舒適度。國外一些公司的辦公室很大,很舒適,不僅有電腦和辦公用品,還有健身器。這大概就是未來辦公用房的模式。
以曼哈頓為前車之鑒 建CBD要以人為本
紐約的曼哈頓堪稱是最有代表性的中央商務區。曼哈頓CBD主要分布在曼哈頓島上的老城和中城,這里有著名的格林威治街、第五大街。1776年曼哈頓就已發展成為紐約的市中心,這里干道狹窄、高樓蔽日。華爾街是世界上就業密度最高的地區。曼哈頓CBD作為紐約市發展的催化劑。
然而,隨著科技時代的到來,本世紀末,美國硅谷的信息產業成為帶動美國經濟持續增長的火車頭。那么,為什么是硅谷而不是美國的其他城市呢?萬科董事長在談到他去美國硅谷時的感受時說:“去年10月我借訪問美國的機會,特意在加州的硅谷泡了幾天,所到之處,綠樹成蔭、鳥語花香;所接觸的人,個個精神飽滿、熱情洋溢。我們給硅谷的成功找出了很多原因,但優越的環境卻被
忽視。我想,硅谷之所以成為硅谷,一個很重要的原因是它的環境,包括自然環境,也包括人文的環境:輕松、自由、能夠激發人的想像力和創造欲。綿延上百公里的硅保帶就像個環境優美的大公園,點綴其中的高科技公司就像公園中的精品花園。置身其中怎不令你流連忘返,怎不令你熱愛、珍惜生活,怎不令你激發想像力,煥發創新的欲望!”可見,給高素質的人才提供優越的生活環境和工作環境是多么重要!
購房人投資CBD周邊的住宅主要是看重它未來的發展,看重它未來的升值潛力。北京目前是世界上最晚興建CBD的大城市,同時,也應該是世界上最先進的CBD,是最適應新經濟發展需求的CBD。一定要對CBD有一個總體規劃,并從規劃上嚴格控制CBD的建設質量,不能有隨意性,這樣才不枉投資者對它的期待。
篇3：以城市經濟學角度探討北京CBD形成發展
CBD是城市化的產物,是城市經濟中中樞功能的載體,同時也是一個城市現代化的象征與標志。目前,北京CBD正處于規劃開發全面實施、產業發展漸成規模的關鍵時期。北京CBD已經逐漸成為重要的經濟運作管理中心,同時也成為區域性的金融中心和服務中心。本文將通過對CBD基本規律的認識以及企業選址決策的研究探討北京CBD的成因及聚集狀態。
一、CBD規律談
(一)從“世界城市”理論談起
“世界城市”理論(弗里德曼、沃爾夫)認為當今經濟發展主要依靠跨國公司發揮關鍵作用,這類公司一方面出于自身利益,將業務向國外擴展;更重要的是在全球經濟一體化進程中,少數城市已經演變為跨國公司機構的聚集地,其經濟也被這類機構所主宰,并形成世界范圍經濟控制體系。
跨國公司聚集與發展,其自身機構日益復雜、地理空間不斷擴大,迫切需要高層次、專業化的商務服務支持。這些服務首先是指金融業,以銀行為唯一形式的格局被打破;這些服務業還包括法律、會計、管理以及廣告業等。這類公司近30年來有長足發展,聚集于世界城市,為跨國公司在全球運轉自如起了決定性作用。
(二)從同心圓地域結構模式到后工業社會城市地域結構模型
20世紀20年代,美國城市地理學家伯吉斯,以芝加哥為藍本概括出城市宏觀空間結構為同心圓圈層模式。認為城市空間結構分為5個圈層,中心為城市地理及功能核心區域,并首次提出中央商務區(CBD)的概念。
繼伯吉斯之后,CBD研究的主要內容之一是圍繞城市空間結構模式及其發展變化,逐漸修正和豐富CBD的區位及空間結構理論。并逐漸出現“扇形城市空間結構模型”、城市發展多核心理論等新的研究與理論。
到20世紀70年代,D·克拉克針對當時北美城市用地的結構變化提出后工業社會城市地域結構模型,明確城市中心區有著核心區與邊緣區之分,并且城市呈現多中心的布局特征。
(三)現代CBD概念
隨著全球信息化、國際化的提高,高效、集約的都市中央商務空間已經開始獨立于傳統的商業鬧市而存在?，F代CBD的概念已經升級,它與全球經濟的發展密切相關,無論是在功能構成、空間形象,還是在交通運轉方式、設施配套等方面都已經演化成一個相當獨立的地域,它的職能已經超出了城市本身的意義,變成了全球或區域經濟一體化系統中的一個重要單元。在國際性大城市中,CBD已經成為城市中心區的主要組成部分,不僅集中了大量的跨國公司總部,還有高層次、專業化的商務服務,包括金融、法律、會計、管理及廣告業等。這類公司聚集于國際性大城市的CBD中,在全球經濟運轉中起了關鍵性作用。
北京定位為國家首都、世界城市、文化名城、宜居城市,其城市經濟發展水平以及國際地位已經達到世界城市這一要求,而目前北京在吸引跨國公司等各類外商企業方面也具有很多優勢。統計資料顯示,截止20**年底,CBD入駐企業突破3000家,其中服務業企業1972家,所占比重約為65.51%;入駐CBD世界五百強企業超過100家,金融機構39家,其中銀行及代表處17家,保險公司及代表處15家,證券公司及代表處7家。從以上數據可以看出,CBD地區已經明顯地呈現出服務業聚集的特點。
二、企業區位選擇
(一)降低成本與聚集經濟
降低成本的需要使企業不能任意選址,否則就會導致勞動力與中間投入的成本增加。聚集經濟使商務活動在一定空間內集中。但是,聚集經濟的源泉與影響并未得到考察。實際上,城市內聚集經濟的主要源泉是中間投入交換帶來的成本降低。但是,區位的接近也會產生成本,例如對土地和勞動力的競爭,雖然這一競爭能在一定程度上通過中間產品的替代避免,但生產的聚集還是有一定限度的。
(二)區位理論對企業選址的影響
a)杜能的土地價值理論
馮·杜能范式的土地利用模型主要研究完全競爭土地市場的作用,選址的依據主要是產出市場的區位(或產出運輸點),廠商對臨近該市場的區位展開競爭,所需權衡的式接近市場而獲得的運輸成本降低和相應的土地價格上升。因此,關鍵是距離市場的遠近。
b)韋伯的工業區位論
經典的區位理論認為,交通是決定企業區位選擇的關鍵因素,勞動力市場是另一個較為次要的因素,韋伯(Weber)補充了第三個因素即聚集效益。韋伯認為企業以成本極小化為原則決定設長區位,而成本因素中只有運費和勞動費和區位相關,在他的區位理論中進一步專注于運費最小地點的計算。
c)后工業企業選址
傳統的工業選址方
法,限于分析單一廠商的區位和區位優勢。在當今所謂“后工業化時期”的趨勢之一,是辦公業活動和大型組織機構的集中,而不是單一的制造業公司。這種發展受到了技術變化的進一步鼓勵,削弱了傳統選址因素的重要性,如考慮原材料裝配車間,交通服務,或提供某方面的勞動力因素。而信息的聚集度以及可達性,在商務活動中已作為首要的因素。(三)北京CBD企業選址分析
交通和勞動力市場是傳統區位理論著重強調的兩點,除交通與勞動力資源外,地理位置、自然環境、商務資源、市政設施等對企業選址也具有非常重要的影響。
a)交通條件:國際經驗表明,城市交通系統一定程度上決定了CBD的區位。交通設施水平的高低,直接影響CBD布局形式,只有具備高效率的交通設施,才能保證CBD在高度聚集狀態下的有效運作,CBD聚集度應與交通設施水平相匹配。北京CBD在交通條件上靠近四條城市主干道,區域路網密集,正在形成一個四通八達、快速便捷、路面地下和空中三維運轉的較為完整和現代化的交通網絡系統;
b)勞動力市場:有關資料顯示,北京CBD內現有的各級各類為華教育單位共13所,其中的高校有清華大學藝術學院和首都經濟貿易大學,為區域未來發展與創新的動力源泉;
c)地理位置與自然資源:CBD位于北京舊城以東的新發展區,流經區域南側的通惠河,給干燥氣候下的區域提供了一個濕潤宜人的環境;
d)涉外資源:在這一區域內先后建成的第一、第二和第三使館區,云集了幾乎世界上所有國家的駐華使館、跨國公司的總部和外國金融機構。從而使整個區域充滿了較濃厚的異域風情;
e)商務環境:該區域除燕莎、亞運村新型商貿區和國貿三個著名商圈外,還有中外馳名的、各具特色的雅寶路秀水街服裝市場、潘家園舊貨市場、三里屯酒吧街等大型商業設施。以及周邊眾多的商場、購物中心、星級賓館、飯店等;
f)市政設施:該區域內上、下水、電力、電訊、熱能、煤氣、郵電、銀行網點等各種市政基礎設施完善,這是CBD得以正常運轉的最根本保證。
三、CBD產業發展狀況
世界城鎮經濟的發展過程,主要是高水平的國家行業聚集的過程,聚集主要包括三種類型:一是“與信息工業同步”的聚集,主要包括管理、銀行、金融、法律服務、會計、技術咨詢、通訊、國際交通、研究機構、高等院校等的聚集;二是“為第一種聚集服務”的聚集,如地產業、建筑業、賓館、酒家、高檔商品商店和娛樂等;三是“根據國際公司的需要”而設立的旅游業、私人警衛和家庭服務等的聚集。同樣的道理,對于小區域范圍的CBD來說,也存在上述這樣一個發展過程。
北京CBD的產業功能定位為,以吸引跨國公司總部和地區總部為重點,以發展現代服務業為主導,以培育國際金融產業為龍頭,把北京商務中心區建設成為北京重要的國際金融功能區和現代服務業的聚集地。作為現代服務業的聚集地,北京CBD發揮著獨特的產業集群效應,在促進首都經濟及區域經濟發展中,起著重要的作用。
a)跨國公司總部和地區總部
從城市研究的角度來看,一個城市擁有跨國公司母公司和子公司機構越多,它的國際化程度越高。統計資料顯示,北京CBD入住的世界500強企業已經超過100家,其中,既有大型制造業跨國公司區域性總部,也有高科技跨國公司區域性總部,顯示了CBD對北京以至全國強大的經濟支配能力。
b)金融服務業
作為首都重要的金融功能區,北京CBD憑其一流的辦公環境、良好的政策環境和國際化的服務成為外資及金融企業投資北京的首選之地。恒生銀行北京分行、泰國盤谷銀行北京分行均選址CBD地區,香港匯豐銀行在國貿開設支行,成為首家在京開設支行的外資銀行,中航三星人壽、陽光財產保險、中國國際金融公司、豐田汽車金融公司、中華人民財產保險公司等國際金融企業總部加上新入駐的中英人壽保險公司、中意人壽保險公司總部使得CBD功能區總部效應凸現,另外CBD區域還聚集了友邦保險、法國巴黎銀行、美國銀行北京分行、里昂證券等100余家金融機構,使得北京CBD金融產業聚集效應進一步增強。
c)傳媒產業
央視以及北京電視臺的東遷直接的刺激了區域傳媒產業鏈的聚集,不少電視行業的上下游企業如電視制作、廣告代理、出版、印刷、廣告、動漫、網游等產業都將涌進CBD。到20**年,兩大電視臺將與100多家世界500強企業一道入駐CBD,而屬于朝陽行業的傳媒業規模還在不斷擴大。不少房地產公司也同步推出創新服務,為CBD傳媒企業量身定做的辦公空間,以滿足傳媒類企業對通訊、攝影、演播等的特殊要求。
d)其它現代服務業
同金融服務業一樣,一般專業化生產服務業的產生也源于大公司的需求,可以說,這里服務業的生產更多
的依賴于相關的其他公司,特別需要周圍有大量的各種專業公司。加上其他經濟部門在規模、復雜性及多樣化的發展,形成了專業化生產服務業成長的核心條件。資料顯示,截止20**年底,CBD入駐企業突破3000家,其中服務業企業1972家,所占比重約為65.51%,呈現出明顯的服務業聚集的特點。