商業房地產知識

　　1、什么是商業房地產（簡稱商業地產）？

　　商業房地產是指以商業營業用房（商鋪）為主要開發對象的房地產開發類型，是傳統的商貿流通行業和房地產行業嫁接而成的新興房地產開發品種。

　　商業地產的基本規律是將"房"變為"鋪"，即將消費功能為主的"房"，變為經營功能為主的商鋪，實現一次投資，長期回報，長期保值升值。

　　房地產知識不在贅述，以下重點培訓商業知識。

　　2、什么是商業業態？我國包括那些商業業態？

　　所謂商業業態，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態。

　　根據國內貿易局1998年6月5日發布的關于商業業態分類指導意見。商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。

　　3、什么是商業業種？與東方新大陸國際商埠業態業種規劃相關的業種有那些？

　　商業業種也就是不同的商品行業和商品種類。

　　與本案相關的商品包括小商品、服裝、紡織、鞋帽箱包等幾大類；其中服裝、紡織品行業包括成品服裝、服裝原輔料、服裝飾品、家用紡織、針織內衣等種類；小商品包括日化用品、禮品裝飾品、玩具、文化體育用品、電子產品、家居用品等種類。

　　4、商圈的定義是什么？一個商店的商圈有那幾種商圈組成？

　　任何一家商店的銷售活動都受一定的地理條件的制約，這一地理限制就是以商店所在地點為中心，沿著一定得距離向四周擴展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。

　　商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區域，通常商店的55％－70％的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區域，約包括15％－25的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區域，在此商圈內顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規模較小的商店在此區域內幾乎沒有顧客。

　　專業市場由于經營性質是批發，因此商圈的范圍很大，根據專業市場規模和經營水平而定。

　　5、我國商業地產市場如何？

　　20**年、20**年是我國商業房地產快速發展的兩年。商業地產持續升溫，成為樓市的熱點話題，同時，隨著國內房地產市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發經營風險加大，一些地產開發商于是開始實施向二、三線城市發展的新戰略轉移計劃。實施二、三線城市的開發戰略，不僅為集團公司的發展找到了新的方向，也為中等城市的房地產開發注入了新鮮血液。

　　商業地產在我國各級城市的發展時機已經成熟，連鎖商業的發展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業地產強大的需求，同時可以預見持續的需求將繼續刺激投資的增長。環球咨詢預測，在未來幾年內會有幾十家國內大型集團企業進軍二、三線城市的房地產市場，并隨著開發量的增加，加快開發的力度和步伐也將加快。

　　6、什么叫銷售渠道（銷售通路）？什么是批發？

　　銷售渠道指任意企業或個人，他們共同參加產品從生產廠家到最終用戶或消費者的流動過程。這個過程中，有的是由生產商直接完成，但更多的生產商在銷售的過程中選擇與中間商（即批發商）合作進行銷售。

　　批發是包含一切將貨物或服務銷售給為了轉賣或者商業用途而進行購買的人或者組織的活動。

　　7、什么叫批發市場？什么叫專業市場？

　　批發市場是以指為了批發自然形成或建設后形成的商品交易場所，根據交易商品的種類分為綜合批發市場和專業批發市場兩種。中國的批發市場正處于由傳統批發市場向新型專業批發市場升級的時代，配套齊全、設施先進、經營管理現代化、批發和物流結合的大型商貿城式的專業市場未來前景仍然廣闊。

　　專業市場是指經營單一商品或某一大類商品的商品交易市場，包括批發專業市場和零售專業市場兩種，更多的專業市場兼有批發和零售兩種功能。

　　8、國外的批發業發展情況如何？中國的批發業目前是什么情況？

　　在流通產業中，批發商業的發達程度是衡量市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領域不可取代的重要環節。

　　1)國外批發業的發展

　　世界發達國家商業批發業發展較快，美國的批發額是零售的3-4倍，日本的批發額是零售的2-3倍。發達國家有一批規模巨大、實力雄厚的大型批發企業，如美國的英格拉姆-麥克羅公司（Ingram Micro），20**年營業額高達251.9億美元，居世界500強第179位，為世界最大型批發企業。

　　2)中國批發業情況和未來發展趨勢

　　中國的批發市場從最早的集貿市場發展到街鋪式批發市場、集中式批發市場和綜合式批發市場，上世紀90年代以后隨著中國市場經濟發展帶來的批發業的升級換代熱潮，新出現的專業個性化批發市場和shopping mall式（或商貿城式）批發市場成為適應批發業發展的批發業態。

　　據中國國家統計局統計信息顯示，20**年末，全國成交額億元及以上的市場有3265個，比20**年增加7個，20**年10億元以上超大型市場數量達436個，比20**年增加了21個。億元市場的整體環境進一步得到改善，攤位平均成交額比上年增長了10.5%。

　　隨著中國加入世界貿易組織，中國的批發業面貌也在發生著改變，外資批發企業即將大量進入中國搶占中國批發和物流業市場，據麥肯錫公司的研究，中國各類大中小型商品批發市場，遍及全國各地，構成了我國商品流通的骨架和網絡，到20**年批發市場在消費產品分銷流通中的份額將仍會占到68%。

篇2：《房地產開發經營與管理》知識試題

　　《房地產開發經營與管理》知識試題

　　1、房地產最重要的一個特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

　　C、相互影響性D、不一致性

　　2、正常情況下某宗房地產經濟壽命結束的標志是( )。

　　A、不再產生收益B、不再發生成本

　　C、成本等于效益D、效益超過成本

　　3、對商業繁華程度的依賴性最大的是( )。

　　A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

　　4、從會計的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增強C、都維持不變D、變化不定

　　5、稅法中的折舊年限( )。

　　A、比建筑物的自然壽命短,比經濟壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經濟壽命短

　　C、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經濟壽命都要短

　　6、物業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業投資( )。

　　A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經營成本較低

　　7、當計息周期短于一年時,實際利率( )名義利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、當計息周期( )一年時,實際利率大于名義利率。

　　A、長于B、短于C、等于

　　9、實際計息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實際利率逐漸加大。

　　A、計息期不變B、計息期變長C、計息期減小D、時間

　　10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。

　　A、周期利息B、年利率C、實際利率D、計息周期

　　11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工業用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、衛生、體育用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地產開發項目的預租售,一般能夠令開發商( )。

　　A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風險D、減少稅費

　　18、房地產開發程序又可劃分為投資機會選擇與決策分析、( )、建設階段和租售階段四個階段。

　　A、可行性研究B、獲取土地使用權C、規劃設計D、前期工作

　　19、投資決策分析主要包括( )和項目的財務評價兩部分工作。

　　A、供求關系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機會分析

　　20、一般情況下,開發商應將公開招標的開發建設項目授標給( )。

　　A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應條件者

　　21、為了降低建筑安裝工程費用變動的風險,開發商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地產開發商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費B、承諾費C、利息D、手續費

　　23、利息以外的其它融資費用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、規劃設計費為建筑工程費的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究費占項目總投資的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某開發項目的成本利潤率為60%,開發周期為3年,則該項目的年平均成本利潤率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　27、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。

　　A、建筑施工期B、開發或經營期C、建筑物經濟壽命期D、建筑物自然壽命期

　　28、當財務內部收益率( )部門或行業的基準收益率或目標收益率時,則認為項目在財務上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在項目評估中,當目標收益率大于財務內部收益率時,則該項目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　30、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。

　　A、經營收入抵償全部投資B、全部現金流入抵償全部現金流出

　　C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現值抵償全部投資

　　31、( )是建設工程管理隊伍中的核心人物。

　　A、預算員B、高級經濟師C、房地產估價師D、項目經理

　　32、成本控制的主要對象是( )。

　　A、主要費用中固定費用B、主要費用中的變動費用

　　C、次要費用中的固定費用D、次要費用中的變動費用

　　33、融資是以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動,其基本特征是具有( )。

　　A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

　　34、( ) 是房地產開發過程中最重要的環節。

　　A、投資機會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權

　　35、抵押貨款數額一般不超過抵押物現時價值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原則上說,房地產開發項目所承擔的風險越大,貼現率就應( )。

　　A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

　　37、從事營銷工作最基本的一點就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費者或可能的買主的消費觀念和偏好。

　　A、過去B、未來C、相關D、潛在

　　38、市場營銷工作就是設法與消費者接近,盡可能準確地預測( )的行為。

　　A、開發商B、政府官員C、消費者D、廣告制作商

　　39、按房地產的類型,可以把房地產市場分類( )。

　　A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場；

　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場；

　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；

　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

　　40、房地產市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。

　　A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情況下住宅的售價相當于大約( )個月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、獨家代理出租物業收取年租金的( )或相當于一個月的租金作為傭金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、獨家代理出租物業收取年租金的10%或相當于( )的租金作傭金。

　　A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

　　44、獨家代理出售物業收取銷售收入的( )作為代理費。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、聯合代理要支付的代理費通常為獨家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3：科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　什么是房地產業？

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，他包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　什么是房產？

　　房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　什么是房地產經營？它的特點有哪些？

　　房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產經營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區內總建筑面積之和與區內總占地面積之比。計算公式是：

　　區內總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區內總占地面積M2

　　土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？

　　土地產權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。

　　地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，。地上權的實質也就是土地使用權。

　　地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。

　　典權是指通過支付典價而占有他人的不動產，從而獲得使用和收益的權利。

　　租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內有權將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發企業在交付商品房時要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質量的管理，確保商品住宅售后服務質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，國家建設部發出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質量保證書》的內容應包括：

　　1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

　　2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內容應包括：

　　1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規定使用年限執行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫療衛生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業、倉儲；30年

　　4、商業、金融業用地；20年

　　5、種植、畜牧、養殖業用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規定執行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

　　4、商業、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權出讓合同書》的按合同規定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權出讓合同書》規定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執行。

　　紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區別在哪里？

　　紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《》房地產正記載非市場商品房地產。凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關規定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押（按揭）合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申辦《房地產證》，并由銀行領取。