小區物業目前狀況:

矛盾并未因業主選聘的物業公司的進駐而得到解決。在四方佳園物業管理公司進駐第二天即協同業委會向業主發出過渡時期收取物業費和供暖費的通知。此舉得到了業主的廣泛支持。但是同時也有業主就某些業委會委員涉嫌借機謀私一事向朝陽區三間房鄉政府進行了舉報。因此政府機構對于該小區的收費行為緊急叫停。因無法維持日常經營管理,四方佳園物業管理公司撤出了該小區的管理。美然動力街區前一段時期陷入了無人管理及業主內部信任的危機。目前該小區正處于臨時物業公司管理時期。

[問題提出]:

從業主購房入住被動接受前期物業管理,到對物業服務產生不滿情緒;從業委會的艱難成立到與物業管理公司的協商和交涉未果;從人民法院依法審判到判決文書的強制執行;從業主選聘的物業公司進駐小區到因無法交接管理而無奈地低調撤出;從業主一致對外到因信任危機而不得不由政府機構介入,美然動力街區小區仿佛走了一圈又回到了從前。這一引起社會各界廣泛關注和討論的“美然現象”,正是我國目前物業管理糾紛現狀的縮影。伴隨著廣大開發商、業主、物業管理企業及司法機關、行政機關和政府部門的驚訝、希望、喜悅、感嘆、擔憂和思考,“美然現象”教科書般的典型性和啟發性使我們不禁要問,業主能否以物業管理公司服務存在瑕疵而拒絕繳納物業管理費,進而要求解除物業管理合同?同樣,物業管理公司能否以業主拒交物業管理費而停止物業管理服務,并進而要求解除物業管理合同?

下面我們先談一下物業管理糾紛的法律適用問題:

一、物業管理在中國的出現

“物業”一詞是從英語詞匯"property”及“estate”翻譯而來,在20世紀70年代末中國大陸實行gg開放政策后由香港傳入內地。目前,中國房地產法學界和物業管理規范性文件中,對“物業”概念內涵和外延的見解是基本一致的,只是具體表述略有差別。對其概而言之,是指一定建設用地范圍內已建成和確定業主權益,有特定界限的各類房屋等建筑物及相配套的固定附屬設備、公用設施、公共場地和其它定著物,以及用地和房屋包容的空間環境。其中,“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業的前提;已“確定業主權益”表明已建成的物業是經過法定竣工驗收程序驗收合格并對該物業的權屬已依法作了確定,而業主即物業所有權人要對物業的管理負責。

物業管理(Real property management)是指物業管理機構與物業所有人或依據合同、法律規定有權委托的非業主使用人的委托,根據合同或法律規定對物業進行養護、修繕并對相關環境和秩序進行維修和服務的活動。[1]

我國香港地區的物業管理,起源于第二次世界大戰后。20世紀50年代的香港公共房屋蓬勃發展,為物業管理的發展提供了廣闊的舞臺。香港的住房制度體系大致分為公共屋村、私人樓宇和居住小區。1966年香港成立了英國皇家物業經理學會香港分會,并制訂了部分法規。香港政府直接負責物業管理的機構是房屋署,香港的物業管理公司協會成立于1990年,該協會代表物業管理公司發言,并可進行行業自律。

我國的物業管理行業是隨著gg開放的深入,伴隨著市場經濟以及房地產綜合開發和住房商品化的發

1、廣義的物業管理,是指業主對自己擁有的物業,依法實行自治管理和委托物業管理公司進行的專業性、經營性管理的結合。

2、狹義的物業管理,是指依法成立的物業管理公司通過市場機制作用,接受特定業主或業主集體的委托,依據物業管理法律法規、行政規章的規定和按照合同的約定,對受托管理的物業進行維護,為物業的業主和使用人提供服務,并依約定合理收取物業管理費的專業服務性行為。

物業管理公司的服務可界定為兩大類:一類是單純物業管理服務,包括對物(包括環境)和對人(包括物業的業主和使用人)兩方面,即對物業的維護(具有維修、修繕、養護、保護的意義)、改良(包括對物業的質量和環境通過整治,獲得的改良和使物業保值增值的其他各種改良)或用于經營和維護公共秩序(監督和維護基于托管物業產生的公共秩序、公共安全、法律和社會公共利益要求的其他秩序):另一類是提供經營性和便民性的特約服務。

二、物業管理的現狀

隨著我國房地產業的迅速發展,物業管理糾紛案件逐年成倍增長,新類型案件逐漸增多,如何減少該類案件的發生,已成為與物業管理相關各方人士及法律工作者們近期討論的熱門話題,不同部門、不同人士從不同角度出發,對如何減少該類案件發生提出了不同觀點。我國的房地產業發展很快,目前全國有房地產開發商企業近3萬家,從業人員100多萬,房地產估價機構近5000個。

我院調研組對20**年至20**年朝陽區人民法院受理的物業管理糾紛案件進行統計分析,由此得出的結論具有典型意義。從朝陽區法院物業糾紛案件的數量調研報告可看出目前物業管理的現狀:

1、物業管理糾紛案件數量逐年上升,在民事案件中所占比例逐漸加大。

物業管理涉及物業的方方面面,物業管理企業提供管理服務方面的做法不盡一致,業主對物業管理企業提供管理服務的主觀感受程度不同,業主與物業管理企業之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范,使業主與物業管理企業之間的矛盾漸生,因此而產生的糾紛,向房產、物價等管理部門的投訴大量增加,在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后,當事人轉而向法院起訴。近年來因物業管理而產生的各類糾紛增長迅猛,同時在民事案件中所占比例也逐年加大。20**年受案194件,20**年受案1898件,增長192%,20**年受案2649件,增長40%:物業管理糾紛案件在同期受理的民商事案件總量中的比重也在不斷增加,從20**年的0.79%升至20**年的8.5%。

2、案件類型多樣化,新類型案件不斷出現。

物業管理糾紛是物業管理過程中發生的糾紛,由于物業管理涉及多個主體,涉及事務十分繁雜,引發糾紛的原因及案件類型呈現多樣化,已從剛剛開始的物業管理企業追索物業管理費的糾紛,發展到多類型案件。

我院四年來受理的5391件物業管理糾紛案件中,有物業管理企業向業主追繳物業管理費糾紛案件,有業主認為物業管理企業提供的物業服務質量不合格要求退還已交物業費的糾紛案件,有業主要求物業管理企業退還裝修保證金案件,有業主認為物業管理企業亂收費要求退還的案件,有業主認為物業管理企業提供物業管理服務有瑕疵造成財產損害要求賠償損失的案件,有物業管理企業認為業主私搭亂建拆要求予以拆除的糾紛案件,有業主委員會解聘物業管理公司案件,等等。

3、業主多為案件的被告,且敗訴多。

物業管理企業作為原告起訴業主的2644件,業主起訴物業管理企業的27件。物業管理企業作為專業性的公司,在起訴前往往有備而來,業主作為被告地位比較被動,業主收集證據有較大難度,業主的法律意識、法律知識儲備不如物業管理企業,故業主敗訴的案件多。物業管理企業追索物業管理費案件中除因業主下落不明撤訴外,業主均向物業管理企業交納了物業管理費,法院沒有判決一例物業管理企業敗訴。業主作為原告的案件中,沒有一例業主完全勝訴的案件,業主起訴物業管理企業賠償損失的案件多為敗訴,起訴物業管理企業提供物業管理服務不合格或者起訴物業管理多收費案件中均為部分勝訴。

4、以判決為結案方式的比例高,案件調解比例低,雙方當事人矛盾較大。

由于該類案件往往業主與物業管理企業矛盾較為激烈,即使涉及金額不高,雙方也難以達成調解。同時,目前該類糾紛主要以物業管理企業作為原

5、物業管理糾紛訴訟主體復雜,法律關系復雜,對糾紛的審理有一定的難度。

物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和其他組織,又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業主、使用人或業主委員會,也有物業管理公司。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系,又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、業主委員會與物業管理企業的關系。

由于物業管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現成的依據,《中華人民共和國民法通則》(以下建成《民法通則》)、《中華人民共和國合同法》等法律中無專門調整物業管理的規定,只能依據《民法通則》、《合同法》的基本原則,依據有關部門和地方性規章進行處理,而有關規章的規定又不詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

6、具有群體性糾紛的潛在因素。

在物業管理企業追索物業費案件時往往一次起訴就幾十個甚至上百個業主,業主在收到法院送達的起訴書后會要求同一時間開庭或同一合議庭(或審判員)處理以及同時宣判,導致法院在相對一段時間內忙于處理一個物業小區的糾紛。另外物業管理糾紛產生的原因,也通常是物業管理費的繳納、物業管理質量等涉及全體業主利益的共性問題,由于當事人多處于同一事件背景和同一社區,因此會形成共同的利益圈。在發生糾紛時,有時會以某一小區為單位,業主對糾紛達成一定的共識,通過群體性行為的方式進行訴訟,向物業管理公司甚至法院施加影響,形成具有群體性糾紛的潛在因素。

三、解決業主與物業管理糾紛的根本途徑

我國物業管理從八十年代初深圳第一家物業管理公司的興起,到九十年代初物業管理在全中國新建住宅區的全面推行,到1999年建設部提出“要培育物業管理市場,建立競爭機制”的整個發展過程,確實還存在著很多急待解決的問題。其中之一就是必須打破傳統的物業管理模式,大力推進物業管理服務行業的市場競爭機制。物業管理走向社會化、市場化、專業化已成為一種必然趨勢。

北京市朝陽區人民法院在20**年11月就曾經就物業糾紛問題向全社會發布過十條《法院建議》。這在訂立物業管理合同方面,無疑會給全社會的業主和物業管理企業積極的影響和幫助。

(一)朝陽區人民法院解決物業管理糾紛的十條建議

基于多年的審判實踐,朝陽區人民法院在認真總結審判實踐,聽取專家和相關人士意見的基礎上從司法機關的角度對物業合同糾紛提出了如下法院建議:

1、建議業主增強契約意識,審慎訂立合同。履行合同時,應當遵循誠實信用原則,在享受物業服務的同時,認真履行交納費用的義務。

物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體,也是糾紛發生時,衡量各自主張是否充分的評判標準,更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。另外,由于物業服務是日常發生的、是長期的、細化的和具有個體差異的,所以,在簽訂合同時,應當在參考物業合同范本的基礎上,盡可能細化合同的內容。使業主和物業公司都有章可循、有合同可依。

2、建議業主發現物業服務問題后,采取積極的態度,通過與物業公司的溝通和談判,指出物業服務的不足,幫助物業公司提高服務水平,妥善處理糾紛。

業主和物業公司是平等的合同主體,在履行合同時,應當本著誠實信用的原則,以平和的心態,行使合同權利,履行合同義務。生活在同一個社區,業主和物業公司是長期共存、互相依賴的關系。如果出現物業服務問題后,無論是業主還是物業公司都應該采取積極的態度,通過溝通、協商和談判,妥善處理糾紛。我們相信,隨著房地產市場的成熟和發展,小區的物業服務、人文環境等軟件,會逐步成為購房者做出選擇的重要因素。建設共同的家園、愛護共同的家園,不僅會使生活在這里的人們安居樂業,也有利于提升小區的品牌,成為在房地產市場上熱銷的物業,使業主和物業公司共同受益。

3、特別建議業主恰當、適度行使合同法所規定的抗辯權。在維護自身權益的同時,避免侵害其他業主的合法權益。

“實現私權利以不侵害他人權益為限”是民法的基礎理論。在審判實踐中,我們遇到大量履行合同或維護權利不適當、甚至為了自己維權侵害其他業主合法權益的情況。例如:有的業主因停車收費爭議,把車輛停在小區通行路口,堵塞交通;有的物業公司在和業主發生爭議后,不顧已交納費用的業主利益或者在糾紛尚未徹底解決時,不負責任的退出小區,停止服務等。

4、建議物業公司根據自己的資質等級,選擇適當的物業,提供相應的服務。

多檔次、多品種、多價位的樓盤的陸續出現,是我國房地產市場日益成熟的標志之一。不同群體、不同層次的消費需求,使建立多檔次的物業公司、提供不同等級的物業服務成為必然。提供服務、交納費用是一種對價,如果對價失衡,就會加劇物業糾紛的產生。因此物業主管機關應當建立物業服務的行業標準,構建多檔次的服務標準體系,嚴格物業公司資質等級管理。物業公司也要根據自己的資質等級,選擇適當的物業,提供服務。

5、建議物業公司強化合同意識,簽訂合同時,應細化合同內容,為以后的服務提供可供判定的依據。同時,物業公司在收取物業服務費后,應當嚴格履行服務義務。

6、特別建議物業公司恰當、審慎使用先履行抗辯權。在物業糾紛解決過程中,本著誠實信用原則,保障服務。

7、建議物業公司在解決糾紛時,盡可能選擇協商和談判的方法化解糾紛,并應積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解。

物業糾紛和鄰里糾紛有很多共同之處。人民法院在處理鄰里糾紛的案件時,是根據“有利生產方便生活”的原則,加大調解,力求做到“案結事了”。今年朝陽法院推出了以調解、和解為核心的“庭外和解模式”,目的就是要化解糾紛。據統計,起訴到法院的物業糾紛有40%左右都是和解解決的。這說明物業糾紛有很大的協調解決的空間。物業公司應當本著積極解決糾紛的態度,盡可能化解糾紛,并應積極請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解。最終仍然無法解決的,再起訴到法院。人民法院是糾紛解決的最后一道防線,不做充分的努力,輕率地起訴到法院,一方面會給法院造成非正常的壓力,損耗了國家寶貴的司法資源,另一方面,也不利于物業合同的繼續履行。

8、建議物業主管機關建立物業服務的行業標準,構建多檔次的服務標準體系。嚴格物業公司資質等級管理。

9、建議價格管理機關根據不同檔次的物業服務標準、不同資質等級的物業公司,科學核定不同級別的物業費收取標準。

10、建議引入具有評估、監測功能的第三方機構,提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務。

引入具有評估、監測功能的第三方機構,提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分級收取的評估、監測等服務,是朝陽法院對物業行政管理部門和收費管理部門的建議。通過第三方機構的介入,保障物業收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明,將有利于物業管理市場的良性運作,使業主、物業公司受益,也使社會和諧穩定。

(二)當前必須解決的幾個迫切問題

基于物業管理糾紛的特殊性,業主與物業管理企業之間的矛盾在一定時期將是尖銳而不可避免的。根據上述原因,我們認為這一矛盾的解決應當是長期的、逐步的、系統的、多方位的。但是,要做到符合市場經濟要求的物業管理競爭,必須解決當前幾個迫切問題:

1、理清物業管理公司與房地產開發商的關系

要“割斷與母體”的關系,使物業管理公司真正成為獨立的具有法人地位的物業管理公司。不少房地產管理部門的物業管理公司,基本上是房管所的公房經營維修人員和各單位的后勤、管房的人員組織起來的翻牌公司。牌子是新的,但機制和觀念是舊的,開發商本想造樓盤樹品牌,可由于“肥水不流外人田”的觀念的支配成立的物業管理公司,實質上是開發企業母體所附屬品,是“老子”與“兒子”的關系,開發中的留下的問題由“兒子”承擔。這些所謂的物業管理公司,沒有自身的激勵機制,對此,當前應這類物業管理公司進行改制,使其真正成為“產權明確、責權明晰、政企分開、管理科學”的現代企業,以企業法人的模式運作,走向市場,向市場要效益,在市場競爭中求生存,求發展,以適應市場經濟的發展要求。

2、嚴格市場準入,規范資質管理

目前,我國物業管理企業歸屬二個部門管理:一是工商行政管理機關;另一個是房地產管理部門。關于物業管理企業的設立條件,我國并未統一,而是由各地根據實際情況自行規定[2]。作為物業管理企業的設立,除了應當具備一般企業的登記條件外,“最低注冊資本”[3]和“最低專業技術人員名額”[4]的設定是十分必要的。物業管理本身就是專業性極強的朝陽產業,嚴格市場準入,有利于提高物業管理企業人員素質、穩定物業管理市場秩序;有利于營造物業管理業務市場競爭環境和物業管理產業的健康發展。從根本上有利于業主的消費利益和社會的穩定。在核準物業管理企業登記的工作中,工商行政管理部門應當嚴格審查,把好第一關。同樣,物

為了嚴格市場準入,有關部門有必要在充分考察的基礎上,啟動物業管理培訓工程,確保所有物業管理人員持證上崗;同時進行職業道德、傳統美德教育,提高物業管理人員的素質,使物業管理企業在正確定位的同時,主動采取換位思考的方式,真正做到“以人為本”,為業主提供質價相符、周到細致的服務,以減少因物業管理人員素質差而發生糾紛的機率。

對企業施行資質管理是我國的一個特色。鑒于物業管理企業的整體信用狀況并不理想,對其(特別是前期物業管理企業)實行資質管理是必要的。從2000年1月1日開始,我國已經開始統一實行物業管理企業資質管理制度[5]。同時,我們認為應當完善物業管理企業的信用跟蹤制度,并以此作為評定資質的參考。

3、規范物業管理市場的競爭

隨著市場經濟體制的不斷完善,物業管理行業的充分競爭和政府管理能力的加強,政府監管職能充分實現,市場競爭必然是物業管理公司存在和發展的根源。

(1)以招投標方式選擇物業管理公司是建立市場公平競爭機制的關鍵

目前物業管理采取招標形式的并不多,大部分原有小區的物業管理還是由原來管理部門在管理。新建小區大部門是由開發商自己成立的物業管理公司在管理。單位自管房的物業管理公司更是自守地盤自我管理。因此,要參與物業管理的市場競爭,首先必須要使自己成為獨立的企業,脫離附屬地位,徹底改變觀念,進行專業培訓,建立和完善按市場需要的工作規范,以良好的信譽和實實在在的服務及合理的收費吸引業主委員會的招聘。

在物業管理的市場競爭中,以公開招標的方式是最理想,它有利于保護業主的利益。在指定的物業管理條件下,業主接受服務是被動的,業主對物業管理公司的各方面情況并不了解,這會使業主承擔很大的風險。公開招標由業主和業主委員會在眾多的物業管理公司中,按各個公司的條件和信譽進行選擇,這種雙向的選擇和競爭是使物業管理公司真正走向社會化、專業化和市場化的關鍵。并且在市場上以公開招投標的形式選擇物業管理公司,開發商與物業管理公司是平等的合同主體,雙方的責任可以在合同中明確劃清,杜絕了開發商留下諸多問題而造成物業管理公司與業主的糾紛。

(2)將服務質量競爭引入物業管理公司競爭機制中

市場經濟條件下,物業管理公司之間的競爭,實質就是服務質量的競爭。物業管理公司必須以管理服務為特色,服務是企業之本,文化是服務之源。服務文化就是在為滿足業主的需求所提供的活動中,建立和形成自己獨特的精神財富。服務的好壞決定著物業管理公司能否生存和發展,現在小區間物業管理的競爭,在保潔、治安、維修上都差不多,關鍵是比服務,比對業主的理解與尊重。

物業管理是一個新興的,充滿競爭的朝陽行業。不同的物業管理公司提供的物業管理服務內容基本上是相同的,相互間具有較強的可替代性。如何能在眾多競爭者當中脫穎而出,占據有利市場地位。關鍵在于創立自己公司的品牌。品牌是當今社會人們消費觀念的時尚潮流,亦是市場競爭的一種必然要求,是公司發育成熟的重要標志。

物業管理品牌,就是要在服務理念,服務質量、服務品種,服務深度,服務范圍等方面形成優勢,通過服務得到業主或用戶對本公司的認可,從而得到更多的物業管理市場份額。它是管理服務水平與質量的標志,也是持久的、高質量的服務并形成的一種信譽和品質象征。那么物業管理的特殊性決定了我們塑造品牌的工作重心必須以業主為中心,為業主提供周到滿意的服務為目的。

4、加強立法、宣傳與監督

加強和完善物業管理立法勢在必行。目前世界各國物業管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區分所有權法模式和物業管理法模式四種[6]。從目前情況上看,有的學者認為我國選擇專門進行物業管理的立法模式較為切實。筆者同意其觀點,因為物業管理的對象不僅僅是建筑物、公共場所和設施,同樣涉及人員的管理;其在設立優良和諧的居住環境上,側重于法的秩序價值;其管理的“物業”已經不僅僅是建筑物本身。其調整的特殊社會關系,應當以《消費者權益保障法》或《勞動法》的模式加以專門的規范和確定。在內容上,我們認為有必要以法律或法規形式確定物業管理服務和收費的參考性標準;同時改變物業管理費的包干制收費模式,形成市場競爭制收費模式。

在物業管理活動中,房地產行政管理部門、居委會以及公安部門都有指導、監督物業管理活動的職責。因此應當建立與小區業主和物業公司的工作聯系機制。房地產行政管理部門、居委會應當根據《物業管理條例》的規定,制定相應的工作細則,嚴格監督前期物業管理公司的選聘、及時指導業主選舉成立業主委員會并到主管部門辦理登記;指導業委會與物業管理企業簽訂嚴密、完備的物業服務合同,并對委托管理事項、管理標準、管理權限、管理費收支、檢查監督和違約責任加以明確規定。

5、建議政府建立“物業緊

鑒于“美然現象”給社會提出的問題,我們認為有必要建立“物業緊急接管機制”。由房地產行政管理部門根據居民委員會的要求,針對諸如美然動力街區小區物業真空給小區居民、周邊環境及社會穩定可能造成威脅的情況,指定臨時物業管理機構按照上述立法中規定的服務和收費的最低標準實施管理和收費,直至物業依法選聘新的管理公司。被指定的物業管理公司應當是我們前述的有良好管理業績的資質企業。這不僅是企業對社會的義務,也是行業管理賦予的榮譽?，F實中,早在20**年,北京市朝陽區房屋和土地管理局就曾經就轄區內某小區指定過臨時管理單位。這樣做的必要性不言而語,操作中也是可行的。

結語:

實踐證明,物業管理市場化和發揮競爭機制,明顯有利于改變過去那種“新開發物業三年破舊不像樣,舊留存物業年年出現危險現象”,使中國房地產市場體系更加完善,物業管理創造的綜合效益更高。因此,許多城市規定所有新建住宅小區都必須通過公開招標選定物業管理者。市場經濟的基本要求之一是市場主體平等與自由的公平競爭。但進入市場的競爭者均以獲取利潤為直接目的,利潤會使競爭者拋開職業道德、商業道德而作出各種各樣妨礙競爭的行為和不正當競爭的行為,影響競爭機制的正常運轉,勢必會損害正當經營者的利益,損害消費者的權益,擾亂正常的市場經濟秩序。由于市場只能為自由競爭創造條件,因此需要國家立法來調整市場交易領域生產經營者之間商業性競爭關系,禁止不正當競爭行為和限制壟斷關系。

總之,物業管理公司首先要靠提高自身素質來獲得市場競爭的有利地位,同時也依靠行業組織,充分發揮物業管理協會的作用,從宏觀方面規范物業管理公司的運作,制止和懲戒不正當競爭行為,依法治理物業管理市場,發揮行業協會作為行業自治組織的功能,完善協會內各項制度,公約與章程,從宏觀方面維護各公司的利益。行業協會應通過吸收、凝聚核心物業管理公司,最終實現行業內公司自治和自我管理,建立和諧統一的物業管理服務行業的市場競爭。

目前美然動力街區業主的權利最終沒有得到保護,如何來解決這種矛盾?其途徑是什么?業主是否能以物業管理公司提供的服務存在瑕疵拒絕交納物業管理費?物業管理公司是否能以業主未繳納物業管理費來停止物業服務而撤出小區?

從而我們大膽的認為物業管理合同不是一個普通的合同,普通合同可以單方解除,但物業合同必須經雙方協商一致,方可終止合同,或者通過仲裁或訴訟的形式來裁決合同的履行和解除。

“美然現象”還沒有結束。今天美然動力街區小區的狀況是暫時的,廣大業主的權利將隨著我國物業管理的規范化慢慢實現,隨著《物權法》的出臺和市民法制意識的增強,紛紛不斷、沖突升級的物業管理矛盾一定會徹底化解。不久的將來,中國的業主們也一定會享受到寧靜的“田園”生活。

參考資料:

1、梁慧星主編:《中國物權法研究》,法律出版社,1998年版

2、周四新著:《完善我國物業管理立法的構想》載《財經理論與實踐》2000年2期

3、尹田著:《法國物權法》,法律出版社,1998年版

4、謝在全著:《民法物權論》,中國政法大學出版社,1999年版

5、張俊才、濮婕、陳倩:《中國經濟周刊》20**年第5期

6、崔藝紅:《商品住宅物業糾紛問題的法律思考》,西安財經學院學報20**年10月

7、溫平:《淺議物業管理之糾紛》,載《實踐與探索》,20**年第20期

注釋:

[1] 《物業管理條例》第2條。

[2]關于最低注冊資金各地方性規定不同,如上海市規定為10萬元;吉林市規定為20萬元等。

[3]關于專業人員各地的地方性規定不同,如上海市規定為中級以上的不少于3名。

[4]關于擁有或受托管理的建筑面積各地方性規定不同,如吉林市為2萬平方米以上,南通市為3完平方米以上。

[5]建設部制定了《物業管理企業資質管理試行辦法》并于20**年11日生效。該辦法規定,各省、自治區建委(建設廳)和直轄市房地局負責本行政區域物業管理企業的資質管理工作。

[6]民法模式以意大利和瑞士等國家為代表,其在民法典中設立條款以規范物業管理中的法律關系。住宅法模式以英國、加拿大等英美法系國家為代表,其專門制定一部住宅法對所有類型住宅的所有權、租賃等法律關系進行專門的調整,而把物業管理作為其中的一部分。建筑物區分所有權法模式以德國和日本、法國等國家為代表,其專門制定建筑物區分所有權法,其中設專門的章節對物業管理進行調整。物業管理法模式以我國香港和臺灣地區為代表,其專設物業管理法,統一規制物業管理法律關系。

篇2：物業公司撤出小區召開業主大會公告

　　關于物業公司撤出小區召開業主大會的公告

　　尊敬的**小區全體業主：

　　因zz物業公司戰略調整，將在九月底**的物業服務合同期滿后撤出**小區。根據《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《深圳經濟特區物業管理條例》等有關規定，**業主委員會就**住宅小區項目后期物業管理單位選聘進行公開招標?，F定于20**年8月17-18日起采取書面方式召開業主大會，請業主準備好業主選舉證或房屋產權證、身份證，以便核實投票權數；委托他人投票的，被委托人需出示本人身份證及委托人的業主委員會選舉證或身份證復印件、房屋產權復印件和委托書。

　　業主大會議題：

　　一、表決是否授權業主委員會通過公開招投標方式選聘新的物業管理企業并簽署物業管理合同；

　　二、表決是否通過業主委員會所編寫的物業管理招標文件；

　　三、是否進入深圳市招投標中心進行招投標工作（按合同總金額收取招標費）

　　四、中標企業為一級資質，物管費用：住宅為每平米3元，商鋪為每平米4.7元。

　　五、中標企業為二級資質，物管費用保持原價不變。

　　大會時間安排：

　　20**年8月17日至20**年8月18日：在**小區北大門集中投票，同時籌備組將組織人員逐戶上門回收業主大會表決票；

　　20**年8月19日（9：00起）：工作人員將組織人員在小區內現場唱票。依據相關法規，如回收時限屆滿，與會業主總戶數、總票權數未達到業主大會法定比例的，將告知全體業主延長投票時間，組織人員繼續催收業主大會表決票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例為止。

　　如有疑義，請與工作組聯系。

　　業主委員會(代章)

　　二○**年*月*日

篇3：業委會起訴老物業撤出民事訴狀

　　業委會起訴老物業撤出的民事訴狀

　　民事訴狀

　　原告：北京市朝陽區JY花園小區業主委員會

　　負責人：z主任

　　住所：北京市朝陽區JY花園小區電話：

　　被告：北京z物業管理有限公司

　　法定代表人：z

　　聯系電話：z

　　住所：北京市z區z橋鎮工業區z號

　　案由：物業管理糾紛

　　訴訟請求：

　　一、判決被告立即排出妨礙，撤離北京市朝陽區JY花園小區；

　　二、移交物業服務用房和地下車庫、配電室、水泵房等相關設施、場所、場地；

　　三、判決被告移交物業管理資料包括

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料（特別是電梯維修維護資料和相關許可文件）；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模├{許可文件等物業管理所必需的其他資料。

　　事實與理由

　　北京市朝陽區JY花園小區總占地2.35萬平方米，總建筑面積約14萬平方米，20**年6月交付給業主使用。該小區由開發建設指定被告提供前期物業服務。

　　20**年2月，小區業主會議決定成立業主大會并選舉產生業主委員會，20**年2月14日業主委員會在北京市朝陽區房屋管理局備案。

　　20**年9月6 日—7日，北京市朝陽區JY花園小區業主大會通過選聘北京杏林物業管理有限責任公司為小區物業服務企業、北京市朝陽區JY花園小區業主委員會與北京杏林物業管理有限責任公司預簽訂的物業服務委托合同。

　　20**年9月17日，北京市朝陽區JY花園小區業主大會正式形成決議：選聘北京杏林物業管理有限責任公司為小區物業服務企業；北京市朝陽區JY花園小區業主委員會與北京杏林物業管理有限責任公司簽訂的物業服務委托合同生效。

　　20**年9月17日，被告自動撤管。但是，被告繼續滯留小區，拒絕移交物業管理資料，并非法控制物業管理用房、配電室、水泵房等業主共有房屋和公共設施。20**年9月18日，經朝陽區信訪辦、朝陽區房屋管理局、朝陽區望京街道辦事處等機關協調，被告仍然拒絕撤離和移交。

　　按照物權法規定，業主對建筑物共有部位及公共設施具有共同管理權。北京市朝陽區JY花園小區業主大會選聘新的物業服務企業后，被告已經在沒有資格對滯留小區，并無權繼續占有小區業主共有的場所、場地以及其他公共設施。

　　被告的非法滯留小區，已經構成對業主共同管理權的妨礙，被告應當立即撤離花園小區物業服務區域。

　　被告違法繼續占有小區物業管理資料，已經構成對于業主對該資料共同共有權，依法應當返還。

　　被告非法控制配電室、高壓水泵房等設施、設備以及電梯維修、維護資料，給業主的生活構成安全隱患，應當立即排除妨礙、消除危險。

　　被告非法控制已經歸業主共有的地下車位和車庫，已經構成非法侵占，應當立即排除妨礙。

　　為維護全體業主的合法權益，特向法院起訴，請求貴院依法判決。

　　此致

　　北京市朝陽區人民法院

　　北京市朝陽區JY花園小區業主委員會

　　二〇〇九年九月二十日