如果一個小區物管的“新舊交替”出現了問題,導致停水停電,區內垃圾成堆,那該怎么辦?《下城區物業管理危機應急預案》(草案)就是試圖解決這一問題。但有關人士坦言,要真正杜絕上述場景的出現,還需要引起政府更多的關注。

從上述兩起事件來看,雖然有可能釀成大禍的“物管真空”并沒有出現,下城區建設局物管中心也都“滅火”于未然,但如果仔細分析一下這兩起事件,多少有些僥幸的成分,我們不禁要問,如果越泰物管沒有出現,泰和苑會怎么辦?如果凱喜雅老總沒有這樣的姿態,金鹿雅苑會不會成為第二個北侖華山新村?

由于物業管理真空的危機最近不斷出現,為了找到一套解決此類問題的方法,下城區建設局物管中心為此專門制定了一套《下城區物業管理危機應急預案》(草案),一旦某小區出現“管理真空”的危機,馬上啟動該預案來解決問題。

該預案的核心內容是,在有可能出現物業管理真空的情況下,先找一家物管公司進入,然后再進行業主大會表決?！靶^一天沒人管,后果是不堪設想的?！毕鲁菂^建設局物管中心副主任金志韋表示。

如果實在找不到新的物管公司,就將啟動二級預案,在所屬街道的牽頭下,成立由各相關部門參與的危機管理協調小組。由這些小組來取代物管公司的相應功能?！暗侥壳盀橹惯€沒有出現這樣的情況,這也是萬不得已的做法,這樣的局面是誰都不愿意看到的?！苯鹬卷f說。

瓶頸卡了應急預案脖子

“目前這一問題存在著兩個瓶頸,一是法律,二是相關部門的配合?！苯鹬卷f表示?！胺缮系膯栴}就是業主委員會是業主大會的一個執行機構,它沒有資格來決定到底聘請哪一家物管公司,業主委員找來一家物管公司,它必須要召開業主大會,啟動業主大會要15天時間,通過決議要2/3業主通過,而現在一個大型小區業主起碼有四五千人,根本不可能召開這樣的業主大會,只能通過發函的形式,這樣要形成決議變得非常艱難?！?/P>

因此,如果一個小區的業主以此來對應急預案進行質疑,該預案的可行性就要打上問號?！氨热缢f,要聘請物管公司必須要2/3業主同意,你怎么可以沒有經過這樣的程序就讓一家物管公司進來管理呢?而且為什么沒有經過我們認可就規定要交這樣一筆物管費呢,這個收費標準的依據是什么?”金志韋說,“如果有一個業主這樣問,那我們都啞口無言了,雖然現在沒有業主‘不合時宜’地提出這問題,但我們也明白,這樣的應急預案目前還沒有法律以及政策上的認可?！?/P>

另一個問題是,物價部門始終沒有明確物管公司應急進入一個小區該如何收費,目前下城區的應急期間服務內容和質量,以《杭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》為依據,實行丙級服務,但物價部門對此并沒有明確表示?！拔覀儏^里是已經有過統一意見的,但是市里面怎么樣現在很難說。所以我上次在市物業管理協會理事會上說,請市房管局和市物價局定一個應急收費標準?！苯鹬卷f說。

應急物管公司的憂慮

在該應急預案中,政府部門的考慮是最好找一家物管公司來應急,但事實并不像人們想象的那么簡單。

下城區建設局物管中心在制定應急預案的時候,曾經提出了這樣的設想:由該中心牽頭,組織一批大的物管公司成為應急單位,一旦出現問題就讓這些公司馬上接管小區?！氨热缃裉爝@個小區出問題就由耀江來接,明天那個小區出問題就由野風來接?！睘榇?該中心還專門組織過一次研討會,但在會上,物管公司的老總們普遍熱情不高。

某物管公司的老總表示:“這里面存在幾個問題。一是費用,在應急期間的費用到底誰來承擔?這個費用怎么收?我們很擔心在這樣一個矛盾激化的小區里,跑過去做了一兩個月,到時候應急費用都拿不到。另一個問題是,我們應急管理時出了問題誰來承擔?比如以前的物管公司電梯沒有維護好,我們一接收它就出問題造成業主的傷亡,這筆賬到底算到誰的頭上?新老物管交接的時候,最有可能會出現各種情況,再加上到一個矛盾激化的小區,這個責任實在難以承擔?！?/P>

找不到一家應急物管公司來進駐,應急預案的大前提也沒有辦法保證,這個問題該如何解決,金志韋表示非常頭痛,“總不能政府去組建物管公司吧,現在那些小區是多層建筑還好點,如果是高層建筑的,一天沒物管公司就要癱瘓的啊!”

北京朝陽區曾經出現過這樣的案例:朝陽區的一小區處于

篇2：物管公司在開發商物業移交時應注意交接事項

　　物管公司在開發商物業移交時應注意的交接事項

　　答：物管公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

　?。?）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，

　　對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

　?。?）開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

　?。?）將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

　?。?）凡小區采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

　?。?）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

　?。?）小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明（避免以后引起業主投訴、爭紛）。