去年8月中旬,深圳開元國際物業管理公司與煙臺祥隆置業公司簽約,為其開發的海天名人廣場提供物業管理顧問服務,隨后由管理、土建、機電、智能化等方面6名專業人士組成的顧問團抵達現場,開始了前期顧問服務工作。

當時,海天名人廣場尚處于結構施工階段。顧問團通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗現場和比較測算,從滿足物業管理服務需求、保證物業管理運行質量、控制物業管理經濟成本的角度,提出了30余項優化設計建議(獨特的身份和視角,使物業公司考慮問題更細致、更周密、更長遠,因而也就更容易發現設計上的瑕疵、漏洞和缺憾)。期間,他們還發現整個小區的消火栓系統存在著設計超標的問題。

海天名人廣場有5座高層樓宇,每幢每層平面為800多平方米,有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規范的要求。然而某設計院竟為其設計了三道,這意味著不僅無謂增加了30多萬元的建筑成本,而且還無端影響了戶內布局(在發展商的主要合作方中,惟有物業公司的取費不與工程總造價相聯系,所以他們不存在“水漲船高”,盲目鼓動發展商無謂增加投資以提高自身收益的利益沖動)。于是,開元國際顧問團提議發展商抓緊找設計院洽商變更設計,取消一道消火栓及其立管。

發展商認為開元國際的建議確實很有道理,便馬上和設計院進行交涉。不料設計院不愿意否定自己的設計方案,堅持認定必須要有三道消火栓及其立管,發展商反復交涉也未獲認可,球又被踢回開元國際。開元國際的專業人員不屈不撓,書面列出國家消防設計規范的有關條款,并和海天名人廣場的原消火栓設計進行對比分析,指出其不合理所在。發展商據此再次找到設計院,設計院這次無法予以拒絕,只好按照開元國際的意見修改了設計。

通過消火栓系統的設計變更,發展商不僅體會到了開元國際的技術實力,而且感受到了他們的負責精神,隨后又把整個項目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟樓宇科技公司設計、施工。

篇2：物管案例：早期介入越早越好

　　物管案例：早期介入越早越好

　　案例概述：

　　某房產開發公司于1997年末立項開發浦東某地區的一個中高檔商品住宅小區，隨即便選聘了一家物業管理公司早期介入該項目的設計、施工與安裝工程。物業管理公司非常重視早期介入，本著做發展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務理念，專門成立了由公司物業管理部和工程設備部負責人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴初設計方案和其它設計資料，與房產開發公司的項目領導、工程技術人員達成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經開發商認可后迅速開展了工作。

　　項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業戶的利益、有利于物業銷售和售后物業管理出發，先后發出工作聯系單25張，對工程建設中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發展商采納，既提高了工程質量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補的終生遺憾。另外，項目組還配合發展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用公約》、《業戶手冊》、《前期物業管理服務委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業管理總體方案》、《業戶入伙實施方案》、《物業管理處籌建方案》、《物業管理各項費用預算》等前期物業管理的準備工作。

　　由于開發商站得高、看得遠，物業管理公司服務理念正確、關系處理得當，充分發揮了自身的優勢，使得該項目如期完成了建設過程和竣工、接管驗收；實現了邊小區施工邊業戶入伙，物業管理服務從高起點出發，向著高標準方向努力。兩年后很快成為上海市物業管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學習的房產開發公司和物業管理公司絡繹不絕。切身的體驗使房產開發公司和物業管理公司都一致認為：物業管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業的產權人、開發銷售者和管理服務者都極為有利。

　　案例分析：

　　本案例從總體上描述了物業管理早期介入的重要性和必要性，我們認為無論是房地產開發商、物業管理公司，還是兩者的行政主管部門都是應該積極推廣和倡導的。

　　物業管理的早期介入對開發商的好處很多。首先，作為開發商在開發建設中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產品、能反映產品使用人需求的物業管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產品、最大限度地降低開發建設成本、最大限度地促進產品銷售。其次，開發商在開發建設中需要一個好幫手，特別需要有專業經驗的物業管理公司，協助其解決建房過程中發生的各種各樣的問題，如工程監理問題、設備選型與安裝問題、業戶入伙問題、售后服務問題、工程遺留問題等等。另外，開發商需要一個事業上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事業，開發銷售更多更好的樓盤，而不是西瓜芝麻樣樣要，到頭來，芝麻沾手西瓜溜掉。

　　物業管理的早期介入對物業管理公司非常重要。通過早期介入，物業管理公司可以從未來潛在業戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發商糾正設計施工中大量的不當之處，避免潛在業戶使用物業、房產公司銷售物業、物業管理公司管理物業中發生不盡的煩惱與遺憾。同時，物業管理公司可以及時做好業戶入伙與前期物業管理的準備，實現物業管理服務的高起點、高標準，使廣大業戶受益。

　　物業管理的早期介入對房產開發與物業管理的行政主管部門來說也是值得重視的管理環節。行政主管部門需要培育與規范市場，希望房產開發公司開發建設越來越多的優質樓盤，希望物業管理公司為業戶提供越來越好的優質服務，希望房產開發公司與物業管理公司優勢互補，而物業管理的早期介入正好是一個理想的結合點，因此，推廣和倡導物業管理的早期介入無疑對這兩個相關行業的健康發展將起到積極的作用。

篇3：物業早期介入與物業前期管理培訓

　　物業早期介入與物業前期管理培訓

　　早期介入

　　一、物業管理早期介入的涵義

　　所謂物業管理的早期介入，是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的策劃、規劃設計和建設，從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議，以便物業建成后能滿足業主、使用人的需求，方便物業管理。

　　二、物業管理早期介入的作用

　　(一)完善物業的規劃設計和使用功能

　　即在物業布局、配套，建筑造型，房型設計，電力負荷設計，垃圾站點布設，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設、空調排煙孔位預留等方面根據經驗提出建設性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。

　　(二)更好地監理施工質量

　　消除施工質量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業管理的方便。

　　(三)為驗收接管打下基礎

　　由于對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質量，便于對發現問題的交接處理。

　　(四)便于日后對物業的管理

　　1、方便日后維修保養計劃的制定；

　　2、方便日后檢修，縮短檢修時間；

　　3、易保證維修質量；

　　4、方便后期改建改造。

　　三、物業管理早期介入的主要工作及充當的角色

　　(一)立項決策階段(充當顧問)

　　在項目的市場定位、潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理概況以及日后的物業管理服務內容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

　　(二)規劃設計階段(充當顧問)

　　物業管理企業(人員)此方面長處：

　　A、細節問題的發現與處理有著特殊的敏感性和應變力；

　　B、改進意見或建議更易貼近業主們的實際需求；

　　C、更能直接地把以往物業開發"先天不足"所造成的后果反映出來，以防患于未然。

　　側重從以下方面提出看法和建議：

　　1、養護、維修方面

　　建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用。

　　2、日常管理方面

　　中央監控室、設備層、管理用房、大門、總臺等的設置與標準；

　　人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；

　　垃圾容器及堆放、清運點的設置，外立面附屬物預留位置及孔洞大小等。

　　3、 日后管理服務方面

　　從物業現有總量，使用人口數量、發展趨勢和消費需求等出發，考慮各類商業網點和生活、教育、娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象來決定這些設施配備。

　　4、物業自身方面

　　綜合考慮物業總體布局、空地、綠化開發與利用，公共活動場所與道路循環系統，房型功能構想與匹配比例，內外裝修標準等，以提升物業內在價值和環境效果。

　　(三)施工安裝階段(扮演監理)

　　監督基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的敷設及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

　　(四)接管準備階段(開始管家)

　　步驟：

　　1、與房地產開發企業接洽前期物業管理委托事項

　　主要是管理服務內容、標準、期限；保修責任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項；管理服務費構成及籌集；管理用房、經營用房的提供使用及收益分配；物業及相關資料的驗收接管。

　　2、制定接管方案

　　對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出科學測算，據此制定接管方案，以此與房地產開發企業進一步協商或競標。

　　3、簽約，實施驗收接管

　　依照國家建設部制訂的《中華人民共和國標準-房屋接管驗收標準》、《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。

　　必不可少的檔案資料有：規劃圖、竣工圖，地下管網竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結構圖、設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施設備及公共場地清單，有關業主或承租使用人的相關資料。

　　4、制定系列管理制度

　　根據前期物業管理合同所賦予的管理職責，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

　　5、組成該物業的常設管理機構

　　為了迎接即將到來的業主入伙，著手組成該物業的常設管理機構，配備管理人員。

　　6、建立與社會協作單位的聯絡，構筑綜合服務網絡

　　7、參與物業"開盤"

　　物業"開盤"之日就是前期物業管理開始之日，物業管理企業可以和開發商一起參與做好樓盤營銷。

　　前期管理

　　一、前期物業管理的涵義

　　前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

　　前期物業管理的必要性：

　　(一)民事法律關系主體資格的需要

　　(二)物業管理不可間斷性的需要

　　前期物業管理的責任人是該物業的開發商。

　　前期物業管理合同的有效期一般與政府要求房地產開發企業對物業的保修期限相一致。

　　前期物業管理合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同生效時終止。

　　二、前期物業管理中權利主體的相互關系

　　前期物業管理階段，形成了開發企業、受托的物業管理企業以及業主三個權利主體共存的法律關系。

　　開發企業與物業管理企業達成的前期物業管理委托合同須向行業主管部門備案。

　　開發商與業主：買賣關系

　　開發商與物業公司：合同聘用關系

　　物業公司與業主：服務與被服務關系

　　買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業買賣無法成交，這是對開發企業和物業管理企業最有效的制約。反之，業主一旦接受了這份合同的規定內容，也就必須在前期物業管理階段服從物業管理企業依法依約進行的管理。

　　三、前期物業管理與早期介入的區別

　　1、早期介入的物業管理企業不一定與開發企業確定管理合同委托關系，而前期物業管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業管理經營權；

　　2、早期介入一般還未確定物業與業主等具體管理對象，而前期物業管理必須有明確的管理對象；

　　3、在早期介入工作中，物業管理企業只是起輔助作用，而在前期物業管理中，物業管理企業起主導作用。

　　四、前期物業管理的主要內容

　　一)、管理機構的設立與人員的培訓

　　機構的設置應根據委托物業的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

　　人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。

　　依據職責分別進行培訓。

　　二)、規章制度的制定

　　必要的規章制度：

　　管理機構的職責范圍

　　各類人員的崗位責任制

　　物業各區域內管理規定

　　用戶(住戶)手冊等。

　　三)、物業的驗收與接管

　　物業的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。

　　物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交物業的過程，移交應辦理書面移交手續。

　　開發企業還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業管理和維修養護。

　　在物業保修其間，接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式。

　　四)、進戶管理

　　進戶，是指業主、使用人正式進住使用物業，俗稱"入伙"。

　　商品房購房業主或承租使用人的進戶程序一般為：

　　1、發入伙通知書

　　在物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住書面通知書。

　　2、帶業主或使用人實地驗收物業

　　著重勘驗 (1)房建質量

　　(2)設備質量，運轉情況

　　(3)房型、裝修、設施配備等是否與合同相符

　　(4)外部環境狀況及影響

　　3、約定代為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜

　　4、簽訂《物業使用公約》

　　主要內容包括：在分清自用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務，物業正常使用的行為規范及相應的違約責任。

　　5、要求業主或使用人如實填寫登記卡

　　內容包括：業主或使用人的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情況，便于物業管理與服務。

　　6、向業主或使用人發放《用戶手冊》

　　使他們了解物業概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規定，以及樓層權力歸屬、公用設施設備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

　　7、籌集維修基金，預收物業管理費或租金

　　物業管理公司根據有關規定或雙方約定向業主或使用人籌集維修基金，預收物業管理費。

　　8、向業主或使用人提供辦事指引

　　即向業主、使用人全面介紹物業管理區域和社區相關部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關手續。

　　9、業主、使用人簽約領匙，完成進戶程序

　　五)、裝修搬遷管理

　　為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

　　(一)大力宣傳裝修規定

　　規定主要包括以下幾方面：

　　(1) 裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌；

　　(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備；

　　(3)不提排放有毒、有害物質和噪聲超標；

　　(4)不得隨地亂扔建筑垃圾；

　　(5)遵守用火用電規定，履行防火職責；

　　(6)因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。

　　(二)加強裝修監督管理

　　審核裝修設計圖紙，派員巡視施工現場，發現違約行為及時勸阻并督促其改正。

　　(三)積極參與室內裝修

　　(四)合理安排搬遷時間

　　六)、檔案資料的建立

　　檔案資料包括兩種：1、業主或使用人的資料 2、物業資料

　　業主或使用人資料：業主使用人姓名、進戶人員情況、聯系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。

　　物業資料：主要包括物業的各種設計和竣工圖紙，位置、編號等。

　　檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環節。

　　收集的關鍵是盡可能完整。

　　整理的重點是去偽存真，留下物業管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。

　　所謂"前期物業管理"，是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業管理。從時間段來看，一般意義上的物業管理是從住宅小區成立業主委員會，由業主委員會選聘物業公司后開始的，而前期物業管理僅存在于業主委員會成立之前。

　　然而，物業管理行業是一個較為特殊的行業。物業管理公司在前期介入時，所需從事的準備工作較多，還要先期投人人力乃至財力，各方關系也比較復雜，只有短期的合作是無法顯現出經濟效益的。因此，只有簽定較長年限的物業管理合同時，才能使物

　　業管理公司獲得較好的回報，而這恰恰是前期物業管理所無法做到的。因此，物業管理公司在簽定前期物業管理合同時，最好能對合同條款進行仔細斟酌，對某些條款予以精心處理，以保障自己的權益。

　　前期物業管理的法律關系主體與一般意義的物業管理不同。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，無法由業主委員會選聘物業管理公司，但由于已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，所以只能由開發商選聘物業管理公司，或由開發商直接從事物管理工作。因此，一般意義的物業管理法律關系主體只有物業管理公司和業主委員會，而前期物業管理法律關系主體卻包括了開發商、業主及物業管理公司三方。

　　也正是由于其法律關系主體的特殊性，物業管理公司在接受開發商選聘時，應清楚地意識到，自己所從事的僅是前期物業管理，開發商無權與物業公司簽定長期的物業管理合同。事實上，一旦該小區的業主委員會成立，無論開發商與物業公司之間是如何約定的，業主委員會均有權解聘該物業公司。因為，開發商簽定物業管理合同的主體資格，在其將不動產所有權轉移給業主時也一并轉給了業主。

　　在實際操作中，曾有物業公司為了省事，直接以開發商與物業公司簽定物業管理合同為依據對小區進行管理的情況發生，而開發商在與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，也未將該物業管理合同轉讓給買受人，最終導致發生矛盾后，該物業管理合同由于主體資格問題而被法院不予認定。由此可見，物業公司在簽定合同時，應首先考慮合同的相對方是否有權簽定該合同，是否有權承諾合同中的某些條款，決不要想當然地去做一些事情。有時候，咨詢一下律師可能會為你避免許多不必要的麻煩。