問:我買的房子按約定應當是在去年交樓,但一直沒有收到交樓通知。發展商堅稱已經發了通知,并要求我交納管理費。但是我查過《物業管理條例》,條例規定沒交付的房子的物業管理費應當由發展商交納。我覺得,就算是發展商發了通知,按此規定,我沒有收樓是否也應該由發展商來交管理費?

　　答:廣東伯方律師事務所律師陳敏認為,《物業管理條例》第四十二條確實規定了“尚未交給買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。”但如果發展商在約定時間,按約定地址發出了《收樓通知書》,因為業主的原因沒有辦理收樓手續,那么,在約定收樓時間之后的管理費還是應當由業主交納。一般來講,發展商會在《商品房買賣合同》中約定:“在《收樓通知書》發出之后若干天內業主仍未前來收樓的,視為已經交付。從通知發出后的某日起,物業管理費由業主交納。”這種約定對業主是有約束力的。退一步講,即使《商品房買賣合同》中沒有此類約定,發展商按業主留下的地址發了通知,而業主沒有收到,責任也應由業主承擔。

　　但如果發展商根本沒有發出通知,或者通知地址錯了,或者通知發出時尚不具備交樓條件,那么,物業管理費就應當由發展商交納。至于是否已發出通知,則應由發展商舉證。

篇2：物管案例：業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　物管案例：業主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。一年后，已累計欠費達35萬元之多。期間，管理處有關人員無數次上門催交未果。

　　[案例分析]

　　在物業管理實踐中，業主無故拖欠物業管理費是物業管理公司面臨的一大難題。根據《物業管理條例》有關規定，業主繳納物業管理費是應盡的義務，《物業管理服務合同》及《業主公約》等對此都有明確明確表達。就本案例而言，業主委員會與物業管理公司簽訂的合同，對每一個業主有約束力。物業管理公司依約提供了物業服務后，業主負有按約繳納物業管理費的義務。即使是收費標準，業主委員會與物業管理公司在物業管理服務合同中也會有明確約定，根據自治原則，該公司應按照約定繳納物業管理費用。

　　對于拖欠物業管理費的業主，物業管理公司應根據具體情況，區別對待，采取不同的對策。一般先應以反復的協商為主，再者啟動催繳程序，仍不見效可提請仲裁或向人民法院訴訟。

　　[解決方法]

　　為了解決這一問題，該商城管理處主要領導一方面主動與有關方面保持聯系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對管理處工作的信任和認可；一方面盯住平時難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經濟困難，以求得攜手維護物業正常運行的共識。

　　在贏得了該公司理解信任的基礎上，管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優惠條件。最后雙方達成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬余元，隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理公約》

　　前言

　　為了維護業主的合法權益，保持物業的完好美觀，加強住宅園區的管理，創造一個舒適、溫馨、安全、清潔、優雅、有序的居住生活環境。根據國家和沈陽市的有關政策和法律規定，簽訂本管理公約。（以下簡稱公約）

　　第一章：總則

　　第一條：本公約中的下列用語，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：

　　l．，園區：指座落于××區××路××號，由××房地產開發有限公司開發的“××××”。

　　2．業主：凡依據《商品房購銷合同》，對本園區內的房屋擁有或共同擁有所有權的自然人，法人或其它組織，或依據其它法律文件或法律事實對房屋實際占有、使用的自然人、法人或其它組織。

　　3．管理公司：受××房地產開發有限公司指定××物業管理有限公司為××××的物業管理公司

　　4．單位：指業主依據《商品房購銷合同》或其它法律文書、法律事實依法占有，使用的園區內的房屋。

　　5．公共地方：指除業主單位以外，園區圍墻以內的所有為業主所設定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業主依法擁有獨立使用權的地方及發展商的聲明保留之地方。

　　6．公共設施：指為園區及業主利益而設置的各種地上附著物，架設及敷設的各專用系統及管線。

　　第二條：業主應遵守國家法律、法規及本公約的規定，遵守社會公德。努力成為遵紀守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三條：為實現以上目標，業主與管理公司應全力配合、協作。

　　第二章：業主的權利、義務

　　第四條：業主的權利

　　1．業主獨立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。

　　2．業主有權將其名下單位連同上述權利及利益，自由出售、饋贈、出租、抵押或其它方式處置或變賣。

　　3．可與其他業主共同使用園區公共地方和公共設施。

　　4．可根據本公約維護自身合法權益。

　　5．對住宅園區的各項管理決策擁有建議權和監督權

　　第五條：業主的義務

　　l．業主在行使上述權利和使用名下單位時，須遵守本公約及根據本公約所制定的物業管理所必須的相關規定。

　　2．依照法律及本公約的規定，負責繳交其名下單位應分擔的管理費及其它基金款項。

　　3．繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費在內的各項費用。

　　4．業主在出租、出售或準許他人使用房屋時，須提前到物業公司辦理登記手續，并保證新的業主遵守公約或重新簽訂本公約。

　　5．不得改變樓宇的結構、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設施

　　7．住戶單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫字樓、貨物工廠或其它商業用途。

　　8．不得妨礙他人使用公用地方及公用設施，不得阻礙房屋的正常維修。

　　9．樓宇內公共地方不得擺放家具、貨物、架設花架、室外天線或其它物品。

　　10．住宅區內之任何地方均不得亂涂亂畫、張貼。

　　11．住宅區內嚴禁業主飼養家畜、家禽。

　　12．不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應用袋裝好，按指定時間放到指定地點。

　　13．業主有義務教育并帶動其未成年子女遵守本公約及其它管理規定，如因未成年子女的過錯給物業管理造成嚴重危害的，業主除應對未成年子女加強教育外，對造成實際損失的，還應承擔賠償責任。

　　14．遵守管理公司訂立的其它管理規章制度。

　　第三章：管理公司的職責及權利

　　第六條：管理公司的職責

　　l．負責園區的管理、經營及房屋和配套公共設施的維修、養護。

　　2．維護園區內的所有公共地方的照明及消防設備，并保持其功能良好。

　　3．保持園區內公共地方環境優美、衛生清潔。

　　4．負責園區內公共綠化的維護和管理。

　　5．負責園區內的保安工作，保持園區的正常生活秩序。

　　第七條：管理公司的權利

　　l．根據本公約管理需要制訂園區住戶守則及其必要的規章制度，并以公告的形式予以發布。

　　2．有權對園內的車輛進行有序化管理，除消防、救護、警備和特許的車輛外，其它機動車輛未經許可一律駛往地下停放車輛，包括自行車、摩托車等在內的各種車輛實行定點停放。

　　3．按物價部門核定的收費標準，向業主收取管理費，收取的管理費用單列項目?？顚Ｓ?，年度費用收支情況張榜公布，并接受業主管理委員會和業主的監督。

　　4．管理公司根據園區管理收支情況，可適時的調整收費項目和收費標準，但此調整需經園區管委會和物價部門通過。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及進行訴訟）制止各業主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規定。

　　6．管理公司可采取法律行動或其它有效行動來催促業主繳齊各項欠款。

　　第四章:違約責任

　　第八條：業主逾期交納管理費的，應按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。

　　第九條：業主有其它違反本公約的行為，應當立即停止違約行為，并應支付違約金，對造成實際財產損失的還應依法賠償。

　　第十條：前款所稱的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區內進行公告，違約金應用于園區內專項建設費用上。

　　第十一條：管理公司或其他人員履行職責時如違反公約，侵害業主利益的，管理公司除應立即停止侵害行為外，還應負責消除由此給業主帶來的不良影響，對造成業主實際財產損失的除按法律規定予以賠償外，對責任者給予紀律處分，對構成犯罪的移送司法機關。

　　第五章：附則

　　第十二條：園區竣工后，經園區管委會確認本公約繼續有效。

　　第十三條:本公約可依據有關法律、法規修訂或補充，也可經住宅區三分之二以上業主投票同意修訂，但不得違反國家政策法律規定。

　　第十四條：管理公司依據與業主委員簽訂的《委托管理合同》或依據本公約制定的園區內的住戶手冊及各項規章制度是本人參約不可分割的組成部分。

　　第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。

　　第十六條：本公約一式二份，業主及管理公司各執一份。

　　2．《財務管理的機構及職責》

　　(一)財務部門機構的設置

　　財會部門一般設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統計員、收費員。

　　(二)財會人員的崗位職責

　　1.財會部經理

　　(1)向企業領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業負責人的經營管理參謀；

　　(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報表，送企業法人審閱；

　　(3)檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳，保證企業資金的正常運轉；

　　(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

　　(5)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤；

　　(6)根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

　　(7)組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定；

　　(8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。

　　2.主管會計

　　(1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作；

　　(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

　　(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況；

　　(4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業領導及時匯報工作情況；

　　(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

　　(6)按照物業管理的行業特點和需要，分類計賬；完成企業領導交辦的財會工作。

　　3.出納

　　(1)遵守公司員工守則和財務管理制度；

　　(2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等；

　　(3)及時追收企業各種應收款項，保護企業和業主利益不受損失；

　　(4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作；

　　(5)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

　　4.統計員(電腦員)

　　(1)及時統計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；

　　(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲；

　　(3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。

　　5.收費員

　　物業管理企業所轄區業主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：

　　(1)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳；

　　(2)對繳費情況隨時進行統計，及時追討欠繳費用；

　　(3)承接與物業管理相關的經營服務收費，為業主辦理各項公用事業費的繳付；

　　(4)和業主(使用人)交朋友，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務；

　　(5)完成企業和部門領導交辦的其他任務。

篇3：物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　物管案例：房子沒住，交不交管理費

　　某女士購買了一套期房，在辦理入住手續時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認出為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發現，有關的細部質量問題仍未解決，而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業管理費？

　　[案例分析]

　　認為房屋細部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經認可房屋的交付使用了。

　　物業管理費實質上是向產權人、使用人收取公共區域管理服務費，主要包括公共衛生清潔、公用設施設備的維修保養及保安、消防、綠化等費用。此費用一般按物業100%入住率測算分攤到每平方米。因管理費的收費標準是“以支定收”的，若有一戶業主因房屋未住不交管理費，物業管理管理公司收取的費用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費用，侵占其他業主的權益。另外，從物業管理的運作過程看，物業管理工作一旦啟動，物業內的所有公共設備和配套設施都要運作，管理人員要到位，服務工作要開展，各項管理費用支出要發生。不可能因個別物業的空置，使物業整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護人員間斷或減少。

　　因此，該女士所購買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務并未因此而減少，故仍應繳納管理費。

　　[解決方法]

　　物業管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業管理條例》中的有關規定，說明只有開發商未賣出的房屋才可以減免部分管理費，而她的房屋不屬免收之列，不但應足額補齊管理費，還需繳納滯納金。物業管理公司還把政府有關規定復印交給該女士，該女士最后繳納了管理費?？紤]到該女士的特殊情況，經請示業主委員會同意，管理公司減免了該女士的管理費滯納金。

　　[相關法規制度]

　　1．《服務收費標準作業程序》（節選）

　　一、目的

　　規范服務費用的收繳工作，確保如數、及時、安全的收回各項費用。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部管理服務費及其他各項有償服務費的收繳工作。

　　三、職責

　　1．出納員或收費員負責按本程序辦理各項費用的銀行托收及現金收取工作。

　　2．各部門主管負責對本部門相關有償服務項目計費與審核。

　　3．財務部會計負責對各項有償服務費用的計算及填制收費通知單。

　　4．服務處管理員負責通知單的派發及催繳工作。

　　5．財務部主管負責費用收繳工作的監督。

　　四、程序要點

　　1．費用收取的范圍

　　(1)管理服務費。

　　(2)機電維修、清潔、綠化等各項特約服務費。

　　(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費用。

　　(4)兼營的餐飲、娛樂等各項服務費。

　　(5)其他各項多種經營服務費用。

　　2．滯納金的計算方法

　　(1)對每月銀行的第二次托收未果，也未到物業部用現金交納管理服務費的住戶，公司財務部應自每月一日起按1‰計收期滯納金。

　　(2)滯納金的計算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數）。

　　3．管理費的收繳

　　(1)管理費的收取標準：（僅供參考）

　　A．多層帶電梯：1.20元/月·平方米；

　　B．多層不帶電梯：1.00元/月·平方米；

　　C．別墅：3.00元/月·平方米；

　　D．商鋪：3.00元/月·平方米~15.00元/月·平方米；

　　E．寫字樓：3.00元/月·平方米；

　　F．公寓：1.20元/月·平方米。

　　(2)管理費的收繳程序：

　　A．公司財務部從業主入伙之日起計收管理費。業主收到入伙通知后一個月內未來辦理入伙手續的應視入伙，開始計收管理費；

　　B．財務部會計每月20日前應根據業主資料編制下月《應收管理費用明細表》，內容包括：編號、房號、業主姓名、房屋面積、管理費標準、應收金額、上月欠費、滯納金、本月應收等；

　　C．財務部會計將《應收費用明細表》于每月20日報財務部主管審核，經審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部主管在財務審核欄內答署姓名、日期；

　　D．財務部主管應在22日前將審核無誤的《應收管理費明細表》交財務部會計填寫《收費通知單》；

　　E．財務部會計應在每月25日前將填寫完整的《收費通知單》交財務部主管審核。經審核有誤的，應及時查明予以更正；經審核無誤的，財務部主管在《收費通知單》上加蓋財務專用章；

　　F．財務部主管在每月28日前將有效的《收費通知單》交公共事務部管理員派發；

　　G．公共事務部的管理員根據住戶資料填寫信封，裝入《收費通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發方式：

　　--需要直接送達的，管理員應在兩個工作日內送交住戶家中，并請住戶簽收；

　　--如住戶家中無人接收的，應在兩個工作日內送進住戶信箱；

　　--需要郵寄的，管理員應貼足郵資，并在兩個工作日內到郵局發送。

　　H．公共事務管理員應詳細的記錄《收費通知單》的派發情況；

　　Y．出納員根據《應收管理費收繳明細表》填制委托收款憑證及相關資料，在銀行規定的托收日期前一日送交開戶行；

　　J．出納員在銀行每次托收后的兩日內到銀行讀取已托收數據，并根據托收情況向已全額托收的業主出具加蓋“轉賬收訖”章的有效收款收據；

　　K．未辦理銀行托收的業主管理費，由業主到公司財務部用現金支付。出納員在收取業主用現金交納的管理費時應按《現金管理標準作業程序》中的相關規定收??；

　　L．出納員應于規定收費日后的五日內編制《費用收繳明細表》報財務部主管審核。經審核存有疑問的，應及時查明，予以更正；經審核無誤后的應在財務審核欄內簽署姓名及日期后交財務部會計；

　　M．財務部會計將已全額收回的管理費用按《會計核算標準作業程序》進行賬務處理；對未能收取的費用，應在銀行第一次托收后的3日內根據欠費資料填寫《管理費用催繳通知單》；

　　N．《管理費用催繳通知單》經財務部主管審核無誤后，加蓋公司財務專用章，交公共事務部在3日內派發；

　　O．公共事務部原則上應在規定期限內，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；

　　P．公共事務部應做好送達、郵寄的派發記錄，保管好住戶簽收的回執，并將派發情況向部門主管匯報。

　　......