管理費標準可隨意更改嗎

　　某房地產公司對其開發的一個高檔寫字樓的物業管理進行公開招標,經過激烈的競爭,某物業管理公司最終中標。但當中標的這家物業管理公司要與該房地產公司簽訂物業管理合同時卻遇到了麻煩。原來,該房地產公司提出本地的物業管理費實行政府指導價,而原標書中約定的管理費超出了政府指導價的標準,因此要求物業管理公司降低管理費標準,否則就不簽物業管理合同。物業管理公司特向律師咨詢:該房地產公司可以這樣要求嗎?

　　從法律意義上講,該房地產公司的要求顯然是行不通的。2000年1月1日起實施的《中華人民共和國招標投標法》,從法律上對我國境內的一切招投標活動程序進行了嚴格規范。該法第46條規定:“招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內,按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。”物業管理費的標準是直接影響物業管理招投標評標結果的關鍵性實質內容,在確定了中標單位后,招標人、中標人都應當也只能按照招標文件和投標書的實質內容訂立物業管理合同。

　　以招標投標的中標方式確定合同當事人與通常合同當事人雙方自行協商訂立合同是有本質差別的。協議委托管理只要合同雙方當事人協商一致,可以對任何合同的實質性內容進行修改。而如果通過招投標確定物業管理公司,卻在中標后隨意更改物業管理費標準,則有悖于《招標投標法》第5條規定的“招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則”,明顯對參與招投標活動的其他競標人不公平,這些競標人可以依法追究招標人侵害自己合法權益的法律責任。

　　至于該房地產開發公司提出的當地物業管理實行政府指導價的理由,其實就是一個簡單的“法大還是紅頭文件大”或“全國性法律與地方性法規誰大”的問題。該房地產開發公司提出的“當地物業管理實行政府指導價”,其依據應當是當地政府的“紅頭文件”或地方性法規。而《招標投標法》是全國人大常委會制定的全國性法律,其效力顯然高于地方性法律。因此,依照全國性法律做出的行為不能以違反地方性法規或“紅頭文件”為由而予以變更。

　　綜上所述,無論是房地產開發建設單位、物業管理公司,還是業主、業委會以及政府有關部門,在以招投標方式確定物業管理企業時,都必須嚴格遵守《招標投標法》的法律規定,不得隨意更改招投標的評標結果和實質內容,否則就違反了法律規定,要承擔法律責任。

　　摘自 金地物業

篇2：物業管理費的標準收與支

　　物業管理費的標準收與支

　　管理費的標準收與支是物業管理公司經營中的兩個最重要環節，除了啟動基金，和維修基金之外，管理費應該是管理公司在管理中所收取的較大一筆日常費用。管理費覆蓋范圍較廣，例如保安、衛生、綠化、道路、公共電力，水、電話及煤氣等的支出，還有行政支出，包括文具、印刷、大廈設備的維修及保養費用，其中包括電梯、消防設施、供電系統、停車通風系統、給水及排水系統等。

　　關于物業管理費的收取標準目前國家尚無具體明文規定，大多數的物業管理公司都自訂標準，如每平米幾元錢，由每一業主按月向管理公司交付，到底該收多少管理費才算合理，這一直是物業管理工作中最令人感到困難的問題。

　　管理費是由業主交，管理公司是由業主聘請，所以管理費應該由管理公司和管理委員會協商來定。如定的收費標準過高就會出現大多數業主遲交費或不交費的情況。有的管理公司會采取停水、停電等手段來迫使業主按期交費，但結果卻常是業主聯合起來，責成管理委員會辭退管理公司。所以管理費的標準應該與服務質量掛起鉤來，更應該由雙方配合好，共同參與制定收費標準。

　　綜合性服務物業管理公司除了收取啟動基金，維修基金和管理費用外，還有一項大的收入，即綜合性營業服務。這一塊的服務收入潛力較大，如果服務項目多、服務質量好，對物業管理公司的生存與發展會起到重要的作用。物業管理公司可以在物業區內開展各種商業服務，如商店、餐飲、健身俱樂部、美容美發、電器修理等。物業管理公司在所管物業區內有排他的經營權，不允許其他商業機構進駐物業區內，除非與物業管理公司有合作關系，并得到物業管理委員會批準。

　　綜合性商業服務可以使用住宅區內的公用設施。各類商業服務的啟動資金主要來源于物業管理啟動基金和維修基金的利息的一部分。綜合性服務的目的主要是為業主提供更舒適便利的生活環境，綜合性服務的收益也主要用于物業的各項管理上。綜合性服務所使用的開辦費經費應該建立帳目，所產生的收益，應先將使用啟動基金和維修基金的部分還清。

　　綜合性服務與物業管理的其他方面一樣重要，有了良好的綜合性服務，物業管理公司就有了潤滑劑，管理公司的經營管理就會產生明顯的經濟效益。

　　管理公司與管委會聯合會議管理公司與業主之間的關系既是聘方與被聘用方的關系，又是管理者與被管理者的關系，其中之間的關系較為復雜，難免不斷在收費與服務方面出現各種問題和矛盾。如何解決這些問題，最好的辦法是建立聯合會議的制度。由管理公司和管委會每月或每季聯合舉行一次會議。在會上將物業管理中所出現的問題擺在桌面上討論、解決，隨時修正錯誤的東西，把一切隱患消除在萌芽狀態中。

　　專業律師對物業管理的協助房地產專業律師對房地產的開發、銷售和物業管理等階段都能夠提供服務。尤其是在物業管理階段，律師的作用更為重要，因為物業管理是一個嶄新的行業，物業管理又是延續性較長，既復雜，又充滿矛盾的工作。所以律師在物業管理工作中可以大有作為。

　　律師可以幫助管理公司或發展商召集業主大會，幫助成立管理委員會，負責起草業主公約、管理委員會章程、物業管理公約、委托管理合同等法律文件。對于各項基金的監管，律師也可以起到一定的作用，物業管理委員會可以委托律師代理其監督各類基金的使用情況，負責協調管理公司與各個業主之間的關系。律師可以負責主持召開管理委員會和管理公司聯合會議，主持或召開年度業主大會等。有了房地產專業律師介入物業管理，對業主和管理公司來說，都會有極大的益處，可以起到溝通管理者與被管理者之間的關系，提高整個管理工作的效率。

　　物業管理在房地產領域中占有非常重要的位置，越來越多的人已經認識到這一點。一處物業有了一個優秀的、專業化的物業管理公司來管理，這處物業不僅可以保值而且還可以增值。在物業管理中，不論是發展商，管理公司，還是廣大業主，首先要清楚物業管理中的法律關系，知道自己處在什么位置，明確自己的權利和義務，這樣就會對下一步的物業管理工作的開展鋪墊良好的基礎。

　　物業管理這個行業在我國尚屬新生事物，它的發展需要國家政府有關部門和廣大業主，發展商及物業管理公司的共同關心與幫助。物業管理行業有許多問題需要進一步探討，也有許多新領域有待發展。只有發展商、業主、物業管理公司等相關的幾方密切配合，物業管理工作才能作好。這一點也已經逐步得到大家的共識。

篇3：確定物業管理費標準請示

關于確定御苑物業管理費和服務標準的請示
公司領導:
我司根據御院八座的市場定位,結合其實際情況,制定了相應的服務項目,并根據服務項目進行了成本費用測算,認為按照每月2.8元/㎡的標準收取管理費比較合適,具體如下:

一、服務項目詳見附件1。
二、管理人員的配置:共15.5名,其中大管家1人,接待員5人,保安7人,清潔2.5人,具體崗位和班次安排見附件1。
三、成本測算:按照服務要求和人員配置進行綜合測算,月均成本支出約為45575.62元,詳見附件2。
四、收入測算:預計交付使用初期入住率較低,因此首年的管理費收繳率按月均70%計算,月收入為39664.71元,詳見附件3。
五、盈虧狀態分析:按照上述的服務標準進行收支測算后得出,八座首年的財務狀況將月均虧損1560.91元,全年累計虧損達18730.92元。但隨著入住率升高,當達到81%時將出現收支平衡狀態。同時物業公司在開展家政服務方面的收入也將大幅降低虧損額度,因此樂觀估計,首年的虧損有望在第二年度得到完全沖減。

上述服務項目、人員配置和管理收費標準是否妥當,請領導批示。
中宜集團物業公司
二00九年十月十二日
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