是“霸王條款”還是“有法可依”? 是地方性糾紛還是全國性難題?

■業主買房,先簽“不平等條約”?

江先生是深圳羅湖區碧嶺華庭的一個業主,他原來居住在另一個小區。但因該小區管理極其混亂,開發商隨意將樓房的架空層作為商鋪出租,使小區變得像自由市場一樣混亂。由于苦不堪言,業主們多次企圖阻止開發商的獨行其是,但最終都不得不放棄這種想法———因為他們知道對方即開發商手中握有“殺手锏”:在他們與每個業主簽訂的購房合同中,留有一張“附表四”,上面規定架空層這類附著物歸開發商所有。

20**年,江先生不得已決定進行第二次置業,他選擇了碧嶺華庭的房子。沒想到還是遭遇到了“附表四”的問題。

據江先生介紹,在交15萬首期款前,他要求銷售人員把房地產買賣合同給他看一下,但工作人員總是以“合同是國土部門制訂的格式合同,沒有什么好看的”為由推托。因此在他付15萬首期款前,他連合同的影子都沒有看到過;直到他拿著首期款的銀行匯款條,工作人員才把合同打印給他看。

于是,他在合同中,發現了這樣一張“附表四”:

1.屋頂使用權以及依據屋頂使用權而產生的收益權歸開發商所有;
2.外墻面使用權及在外墻面使用中所產生的收益歸開發商所有;
3.小區及其附著物的廣告收益歸開發商所有;
4.小區會所及住戶未分攤面積的各項公共設施(含地下停車場、會所等)的經營管理權歸開發商所有。

江先生馬上感覺不對,要求當場修改,但被銷售人員拒絕。他們稱條款不能更改,否則就不賣了。而如果江先生堅持不簽的話,按照認購書的規定,他所付的定金就要被發展商沒收。無奈,他只得簽了這一“不平等條約”。

后來,江先生與他的鄰居核實,發現他們也都是出于無奈,簽了這個“不平等條約”的;而據了解,在深圳買房,如果誰不簽這個“附表四”,就沒有開發商會賣給你房子。

■“附表四”是不是“霸王條款”?

隨著時間的推移,越來越多的業主為了能買到房子,不得不忍氣吞聲與開發商簽此“附表四”,這使江先生等人越來越感覺到,“附表四”在帶給業主“法律桎梏”的同時,又維護和規定了開發商的強勢地位;而業主在利益受損的同時,還沒有地方說理。

于是他們決定訴諸法律,把屋頂、外墻面、房屋附著物、會所、停車場等公共設施的所有權歸業主所有。在該案一審階段,羅湖區法院以業主在合同附表中已約定這些屋頂、停車場等公共部分歸發展商為由,駁回了業主們的訴訟請求。業主不服提起上訴,二審法院又以同樣理由維持了原判。

業主們認為,買房必然有屋頂或圍墻涼亭,這些都和主房是一個不可分割的整體,業主們是為這部分設施“埋單”的人,產權當然應屬全體業主所有。

業主的代理律師倪益民也認為:第一,小區業主與開發商簽訂的是房地產買賣合同,業主購買的標的物是房屋。而屋頂和外墻面是房屋不可分割的一部分,否則不成其為房屋,業主購買房屋后,外墻屋頂也隨之轉讓給業主。因此,小區樓宇的屋頂、外墻應為全體業主所有。

第二,《深圳經濟特區房地產登記條例》規定,房地產轉讓,是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物附著物所有權的自然人、法人和其他組織通過買賣、交換、贈與將房地產轉讓給他人的法律行為。因此,小區附著物作為業主與開發商雙方買賣標的物的一部分,所有權應屬全體業主。

第三,小區會所及住戶未分攤面積的各項公共設施屬于房地產的一部分,其所有權理應屬于全體業主。

業主們還說,會所、未分攤面積的各項公共設施,當計算容積率的建筑面積全部轉讓完畢時,其占用范圍的土地使用權也同時全部轉讓給買受人,只能歸屬全體業主所有,其經營管理權當然也屬于其所有權人。

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篇2：物業公共設施、機電設備接管驗收重點內容

　　物業公共設施、機電設備接管驗收重點內容

　　1、機電設備驗收需要哪些資料？

　　答：機電設備驗收時需驗證機電設備出廠合格證、機電設備使用說明書（要求中文版本）、機電設備安裝，調試報告、設備保修卡、保修協議等資料。

　　2、機電設備接管驗收都有那些項目?

　　答：可分為電梯、發電機、中央空調、生活水泵、消防水泵、高壓配電柜、低壓配電柜、干式變壓器、交通道閘系統、消防系統、閉錄監控系統、對講報警系統、防越界攀爬遠紅外報警系統、公共天線系統等。

　　3、接管驗收時供配電系統有哪些注意事項？

　　答：接管驗收時供配電系統要注意，各開關柜容量及母排聯絡是否與竣工圖紙相符；高、低壓各開關柜專用操作工具是否齊全、配電柜前后有無絕緣墊（耐壓500V及以上）、各開關柜出線有無表明去向的標牌、計量電表有無漏裝接地線是否連接，線色地是否正確、配電房內消防系統是否配備合理（例如：煙感數量、分布情況等）；電容柜自動，手動是否工作正常，面版顯示與實際是否相符，有無過補或滯后現象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管驗收時應注意那些問題？

　　答：搖測水泵絕緣電阻最低不小于0.5兆歐、手動盤車要靈活輕快、核驗水泵的使用說明書、出廠合格證等第1題中所列資料；手動、自動啟、停水泵，控制部分無雜音，無接觸不良現象；啟動水泵仔細傾聽有無雜音，有無震動；測量空載電流和滿載電流是否與說明書相符、檢查泵體有無滲漏、填料槽是否漏水是否符合標準。

　　5、干式變壓器驗收時要注意哪些問題？

　　答：驗收時要注意：核驗說明書與變壓器型號、規格是否相符及耐壓實驗報告等其他文字資料；保護圍欄是否符合標準、護欄內有無雜物、母排與變壓器出線是否連接緊密牢固、通風散熱情況是否良好、接地母排是否連接良好；高壓進線有無安全隱患、空載時的聲音是否正常、電流，電壓與說明書是否相符、有無溫度測量裝置使用是否正常等。

　　6、有線電視、寬頻網絡、燃氣部分由誰驗收？

　　答：由市政相關專業部門或公司驗收。

　　7、公共給水管道驗收時應注意什么問題?

　　答：驗收時注意與市政管道接駁處接口是否牢固；水表安裝方向是否正確；排水管道是否暢通、井蓋是否完好、管道接口是否密實有無滲漏現象、是否與竣工圖紙相符等。

　　公共排水管道驗收時要采用《乒乓球試驗法》。

　　8、室內公共設施包括哪些內容？

　　答：室內公共實施包括：所有的公共裝飾面、電梯前室和入戶走廊及附屬的燈具、開關、電氣插座、門窗、防盜網、公共走廊、樓梯、扶手、油漆、水電表井、大堂、公共洗手間等。（消防栓箱、手動報警按鈕、煙感等消防設施單獨核驗）

　　9、內墻飾面驗收時應注意什么問題?

　　答：內墻飾面驗收時要注意：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無明顯裂縫、無污漬等。

　　10、瓷磚飾面驗收時應注意什么問題？

　　答：瓷磚飾面驗收時要注意：瓷片粘貼牢固、無缺楞掉角、面層無裂紋、無損傷、無空鼓、色澤一致、對縫砂漿飽滿、線條順直。

　　11、頂棚抹灰面驗收時注意哪些問題？

　　頂棚抹灰面要平整、面層涂料均勻、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡。

　　12、公共門窗驗收時應注意什么問題？

　　答：公共門、窗驗收時應注意：門開啟自如、無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確、無翹曲變形；門鎖、窗鉸鏈開啟靈活、窗銷連接牢固；玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡無損傷；油漆均勻、色澤光亮新鮮；不銹鋼門表面光亮、無刮花、變形。

　　13、公共樓梯扶手驗收時應注意什么問題？

　　答：樓梯、扶手驗收時應注意：鋼木樓梯安裝牢固，無腐蝕、彎曲、油漆完好、色澤均勻表面平滑。

　　14、木裝修工程驗收時注意什么問題？

　　答：木裝修工程驗收要注意：表面光潔五毛刺、線條順直、色澤均勻、無起泡、開裂現象、油漆完好。

　　15、公共電氣部分驗收時應注意什么問題？

　　答：電氣部分驗收時應注意：電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定、電源接通正常、接地線連接良好；開關安裝牢固，完好無損、開關靈活、接觸良好；燈具安裝牢固、完好無損、反應靈敏、發光正常。

　　16、防盜網驗收時應注意什么問題？

　　答：防盜網驗收時注意：安裝要牢固、焊接密實無虛焊、無扭曲變形。

　　17、室外給排水驗收是可分為幾部分？

　　答：可分為化糞池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面圖等。

　　18、業主室內給水管道驗收時的注意事項？

　　答：室內給水管道驗收時注意屋內各種設施安裝是否牢固、管道有無滲漏有無銹跡、水流是否暢通、是否有足夠壓力。

　　19.設備機房接管驗收要注重的事項：

　　1、電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，符合專業及運行管理要求，配件齊全，標識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風良好。

　　2、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷，消防設施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。

　　3、中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、防潮良好，符合專業及運行管理要求，設備表面油漆完好，無損傷。

　　4、發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，符合專業及運行管理要求，防護設置完好，通風，采光良好，消防設施齊全。

　　5、消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業及運行管理要求。

　　6、給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現象；機房配置完整，符合專業及運行管理要求，通風、采光、防潮良好。

　　7、智能化系統與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應雷）措施，機房干燥、通風、采光良好，符合專業及運行管理要求。

　　20公共配套設施接管驗收標準

　　1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。

　　2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。

　　3、屋面避雷設施連接牢固，油漆完好。

　　4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。

　　5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；

　　2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；

　　3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；

　　4）交通標識線、路牌設置規范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱標識清楚，玻璃完好，箱內清潔干凈；

　　2）消防設施配件齊全，擺放整齊；

　　3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

　　8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。

　　9、垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。

　　10、保安崗亭安裝完好無損，配件齊全，標識清晰。

　　11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。

　　12、停車場地面平整，照明充足，交通標識清楚，安全設施齊全，排水設施良好。

　　13、車棚安裝牢固，交通標識清楚，安全防護和排水設施良好。

　　14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。

　　15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。

　　16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

　　17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

　　18、水池、水箱內壁光滑平整，衛生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。

　　19、信報箱安裝牢固，完好完損，標識清楚，表面平整光潔。

篇3：黨校宿舍區公共設施管理規定

　　黨校宿舍區公共設施管理規定

　　為科學合理地管好、用好宿舍樓的公共設備、設施，讓各住戶明確使用責任范圍，使管理工作制度化、規范化，特做如下規定（本規定已于***年七月十四日經黨委會研究通過）：

　　一、樓梯內的用電開關、分戶電表、鋁制玻璃窗、紗窗等公用設施，各住戶要愛護使用，除管理人員外，其它人員未經批準，不得隨意拆改或安裝，如發現人為損壞，照價賠償。

　　裝配齊，（建筑安裝一年保修期完畢止）此后的更換、維修費用由住戶自負。

　　三、各住戶內的暖氣管道，上下水管道，煤氣管道等，不得隨意拆動。發現損壞，要及時通知管理人員進行維修，若人為損壞，責任自負，維修費用自付。

　　四、取暖季節，各用戶不得隨意從暖氣片內放熱水，如有違者，罰款100-200元。

　　五、各樓梯口內的照明燈具由左右兩戶負責管理使用，任何人不得隨意拆動。如有損壞，及時聯系總務處更換，費用黨校負擔50%，負責管理使用者負擔50%。

　　六、各住戶如安裝太陽能熱水器，要告知總務處派人監督安裝，特別注意對樓頂防水層要愛護，如損壞漏水，由損壞者負責維修費用。

　　七、樓梯口內的衛生由單元內各住戶負責。（五層住戶至四層，四層住戶至三層，三層住戶至二層，二層住戶至一層，一層住戶負責門前、戶后）各住戶要及時清掃，確保日日清潔。