哈爾濱市城市住房專項維修資金透析

　　繳存維修資金為房屋“養老”

　　本報訊為加強住房專項維修資金的管理，保障住房的維修和正常使用，維護廣大業主的合法利益，《哈爾濱市城市住房專項維修資金管理試行辦法》將于２００６年２月１５日起實施。通過對專項維修資金的收集和管理，解決了房屋保修期后的維修問題，為房屋準備了“養老錢”。

　　據介紹，凡哈爾濱市規劃區內國有土地上的住房均需繳存住房專項維修資金。該資金將專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　根據哈市房產住宅局、建委和物價局共同發布的《關于發布商品住房首次專項維修資金成本價的通知》，２００６年２月１５日起繳存首次專項維修資金的，其成本價按以下標準計算：未配備電梯商品住房成本價，１２００元／平方米；配備電梯商品住房成本價，１６００元／平方米。商品住房銷售前，建設單位作為第一任“業主”，需按成本價的２％將維修資金存入專戶銀行；住房售出后，購房人作為業主，在辦理產權證前也需按成本價的２％將維修資金存入已建立的專戶銀行。以具有普遍代表性的多層住宅為例，購買建筑面積１００平方米的住房，購房人應繳存首次專項維修資金為２４００元（１２００元／平方米×２％×１００平方米）。

　　對于《辦法》實施前未建立維修資金的商品住房，由業主每年按建筑面積每平方米５元的標準，連續四年將首次維修資金繳存至專戶銀行，即每平方米共繳存２０元，仍以建筑面積１００平方米的多層住宅為例，業主應繳存首次專項維修資金２０００元。

　　維修資金由業主決策使用。具體來說，業主大會未成立的，物業管理企業提出使用方案，經專項維修資金列支范圍的業主所持投票權三分之二以上后通過，才能使用；業主大會已成立的，由物業管理企業提出年度使用方案，經業主大會表決后，才能使用。也就是說，物業企業未經業主同意，是不能使用維修資金的。

　　根據《辦法》規定，住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔，不能使用專項維修資金。另外，維修資金只能專項用于住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。居民家中的自用設施設備（如自用門、窗，室內供電線路，照明燈具，衛生潔具等）損壞，應由業主自行維修，不能使用專項維修資金。但位于居民室內的共用設施設備（如：單元業主共同使用的供水管道、排水管道等）發生損壞的，可依法使用專項維修資金。

　　據介紹，專項維修資金與物業服務費是“兩筆賬”。物業服務費用主要由９項費用構成，其中有一項是用于共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。而維修資金是專項共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不包含在物業服務費用中。

篇2：哈爾濱市城市住房專項維修資金管理試行辦法(2008年修)

　　哈爾濱市人民政府令第192號

　　二〇〇八年十月二十日

　　哈爾濱市人民政府

　　(根據20**年10月20日《哈爾濱市人民政府關于修改<哈爾濱市城市住房專項維修資金管理試行辦法>的決定》修訂)

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強住房專項維修資金的管理,保障住房的維修和正常使用,維護住房專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。

　　第二條 本市城市規劃區國有土地上的住房專項維修資金的交存、管理、使用和監督,適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱住房專項維修資金(以下簡稱維修資金),是指專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造資金。

　　第四條 本辦法所稱共用部位,是指根據法律、法規和住房買賣合同,在一幢房屋內部,由整幢房屋的業主、使用人共用的房屋主體承重結構、外墻面、門廳、樓梯間和其他在使用上、功能上為整幢建筑服務的部位等。

　　本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和住房買賣合同,在物業管理區域或者單幢房屋內,由業主、使用人共用的上下水管道、電梯、供配電設施設備、消防及安全監控設施設備、公益性文體康樂設施、綠地、道路、路燈、非經營性停車場所和有關共用設施設備使用的房屋等。

　　物業管理區域內依法屬于供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊、有線電視等單位負責管理和承擔維修費用的相關管線和設施設備,不屬于本辦法所稱的住房共用部位、共用設施設備。

　　第五條 擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業(來自:m.airporthotelslisboa.com)、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照本辦法的規定建立維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有;從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　任何單位和個人不得占用、挪用維修資金。

　　第六條 維修資金管理實行統一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監督的原則。

　　第七條 市房產行政主管部門負責本市維修資金歸集與使用的管理、監督、指導工作。

　　市房產行政主管部門可以委托市維修資金管理機構具體負責維修資金歸集與使用的管理、監督、指導的日常工作。

　　第二章 維修資金的交存

　　第八條 商品住房(含經濟適用住房,下同)的首次維修資金,由業主交存。業主交存首次維修資金,分別按照下列規定執行:

　　(一)商品住房

　　銷售前,建設單位作為業主,應當按每平方米建筑面積成本價的2%,在辦理商品住房銷售備案手續前交存至專戶銀行;

　　(二)商品住房銷售后,購房人作為業主,應當按每平方米建筑面積成本價的2%,在辦理房屋所有權登記前交存至專戶銀行。

　　商品住房每平方米建筑面積成本價,由建安成本和小區配套設施建設費兩部分構成,并按配備電梯和未配備電梯兩種標準確定,具體標準由市房產行政主管部門會同建設、物價部門定期發布。

　　第九條 已購公有住房的維修資金,由售房單位和業主共同交存。

　　售房單位和業主交存首次維修資金,分別按照下列規定執行:

　　(一)售房單位對未配備電梯的住房按售房款的25%、配備電梯的住房按售房款的30%,在房改售房款存入單位住房資金專戶之日起15日內交存至專戶銀行;

　　(二)業主按每平方米建筑面積房改平均成本價的2%,在辦理房屋所有權登記前交存至專戶銀行。

　　第十條 本辦法實施前未建立維修資金的商品住房,業主應當自本辦法實施之日起,每年按建筑面積每平方米5元的標準,連續四年將首次維修資金交存至專戶銀行。

　　本辦法實施前業主未交存維修資金的已購公有住房,業主應當自本辦法實施之日起,每年按每平方米建筑面積房改平均成本價的0.5%,連續四年將首次維修資金交存至專戶銀行。

　　逾期未按照本條一、二款規定交存維修資金的,應當自逾期之日起,按日增繳應交維修資金1‰的滯納金。

　　業主大會對本條一、二款規定另有決定的,按照業主大會決定執行。

　　第十一條 分戶賬中的維修資金余額不足首次維修資金的30%時,該戶房屋的業主應當續交維修資金。

　　維修資金的續交方案由業主委員會擬訂,提交業主大會決定后,由業主委員會具體實施。未成立業主大會續交維修資金的,按照首次維修資金標準補足。

　　第十二條 利用房屋本體的共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益扣除必要管理成本后,應當主要用于補充維修資金,專項用于該幢房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

　　利用物業管理區域共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益應當主要用于補充維修資金,專項用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

　　第十三條 已建立維修資金的物業項目,房屋所有權轉移、變更時,業主未交存首次維修資金或者分戶賬余額不足首次維修資金30%的,應當按照本辦法規定交存首次維修資金或者續交維修資金;房屋維修資金分戶賬中結余的資金隨房屋所有權同時轉移、變更,不予提取,涉及房屋所有權轉移的,由受讓人向原業主支付,但雙方另有約定的除外。

　　第三章 維修資金的管理

　　第十四條 市房產行政主管部門應當與商業銀行簽訂委托合同,開立維修資金專戶,并可委托專戶銀行辦理維修資金賬戶的設立、交存、結算等手續。

　　在維修資金專戶中,應當建立維修資金明細賬,以一個物業管理區域為單位立賬。每一個物業管理區域的賬戶中,應當按每幢房屋立賬,并以房屋戶門號設分戶賬,記載分戶賬的交存、使用、結存等情況。建設單位、公有住房售房單位交存和提取的首次維修資金及業主所得收益應當按物業管理區域或者房屋單獨列賬。

　　維修資金自存入維修資金專戶之日起,每年按中華人民銀行的有關規定結息到戶。

　　第十五條 業主大會未成立的,首次維修資金由市房產行政主管部門統一代管。業主大會成立后,其業主委員會應當持業主委員會成立備案文件、業主名冊和物業服務合同等有關資料到專戶銀行設立所在物業管理區域的維修資金賬戶。

　　維修資金賬戶設立后的賬目管理,由業主委員會負責,也可委托物業管理單位或者中介機構管理。

　　維修資金賬戶,應當接受市房產行政主管部門的統一監管。

　　第十六條 業主委員會設立維修資金賬戶后,應當書面告知市房產行政主管部門,由市房產行政主管部門將代管的該業主委員會所在物業管理區域的首次維修資金的本金和利息,劃轉至該業主委員會設立的維修資金賬戶。

　　第十七條 有下列情形之一的,業主委員會應當持相關手續到專戶銀行辦理維修資金賬戶的有關變更手續:

　　(一)物業管理區域、名稱發生變動的;

　　(二)物業管理單位發生更換的;

　　(三)業主委員會主任、副主任發生更換的。

　　第十八條 房屋所有權發生轉移或者變更的,當事人應當持房屋所有權證書、維修資金轉移或者變更證明、身份證等材料到專戶銀行辦理分戶賬變更手續。

　　第十九條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的,由業主持市房產行政主管部門的有關

　　證明、業主委員會的證明到專戶銀行提取其維修資金分戶賬和單獨賬目中的資金余額,并辦理相關賬戶注銷手續。

　　單獨賬目的資金余額由共同所有人按照原擁有住房建筑面積的比例分別提取。

　　第二十條 業主委員會或者其委托的物業管理單位、中介機構應當每季度與專戶銀行核對一次維修資金賬目,并將下列情況每半年向全體業主公布一次:

　　(一)維修資金交存、使用和結余的金額;

　　(二)發生住房維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況;

　　(三)維修資金使用和管理的其他有關情況。

　　業主對公布的維修資金賬目有異議的,可要求業主委員會復核。

　　第二十一條 專戶銀行應當每季度向業主委員會發送維修資金賬戶對賬單。業主委員會對維修資金賬戶變化情況有異議的,可向專戶銀行申請復核。

　　專戶銀行應當建立維修資金查詢制度,接受業主對個人分戶賬的查詢。

　　第二十二條 維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政方面的有關規定,并依法接受財政部門的財政監督。

　　第二十三條 維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

　　第四章 維修資金的使用

　　第二十四條 維修資金應當專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,任何單位和個人不得挪作他用。

　　依法屬于物業服務費用支出范圍的住房共用部位、共用設施設備的日常運行、維護,不得使用維修資金。

　　住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。

　　第二十五條 維修資金使用的分攤,按照下列規定列支:

　　(一)用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的,由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤;

　　(二)用于房屋本體共用部位、共用設施設備的,由該房屋業主按所擁有建筑面積的比例分攤;

　　(三)用于二戶或者二戶以上住房共用部位、共用設施設備的,由相關業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

　　設立單獨賬目的,使用維修資金時可先從單獨賬目中列支一定比例,其余部分由全體業主或者相關業主按照本條前款規定共同分攤。

　　第二十六條 業主大會成立前需要使用維修資金的,由物業管理單位或者相關業主根據維修項目提出維修資金使用方案,經維修資金列支范圍內,專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過,并進行公示,報市房產行政主管部門審核同意后,由市房產行政主管部門通知專戶銀行將所需資金劃轉到物業管理單位或者維修單位。

　　業主大會成立后需要使用維修資金的,由物業管理單位提出維修資金使用方案,經業主大會依法通過,并進行公示,報市房產行政主管部門備案后,由市房產行政主管部門通知專戶銀行將所需資金劃轉到物業管理單位。

　　維修資金使用方案應當包括擬維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用維修資金情況的處置辦法等內容。

　　維修資金的使用條件、程序由市房產行政主管部門另行制定,報市人民政府批準后實施。

　　第二十七條 經有關機構鑒定,住房共用部位、共用設施設備存在安全隱患,或者按照有關技術規范要求必須維修住房共用部位、共用設施設備的,有關業主或者業主委員會應當及時維修;不及時維修的,物業管理單位應當向市房產行政主管部門報告,由市房產行政主管部門責成物業管理單位進行維修,費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。

　　物業管理單位應當將鑒定結果和技術規范向有關業主或者全體業主公布。

　　第二十八條 維修資金管理費用,由市財政部門核定,在維修資金增值收益中列支,實行收支兩條線管理。

　　維修資金增值部分除去合理的管理費用外,應當統籌用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后大修和更新資金的補充,不得挪作他用。

　　第五章 法律責任

　　第二十九條

　　建設單位、公有住房售房單位未按照本辦法第八條、第九條規定交存首次維修資金的,由市房產行政主管部門責令其限期改正,并可處1萬元以上5萬元以下的罰款。

　　第三十條 違反本辦法第二十四條規定挪用維修資金的,由市房產行政主管部門追回挪用的維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額一倍以上兩倍以下的罰款;物業管理單位挪用維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第三十一條 違反本辦法第二十六條第二款規定,未依法和按照使用方案使用維修資金的,由市房產行政主管部門責令改正。

　　第三十二條 市房產行政主管部門工作人員應當依法履行職責,不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規定的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

　　第六章 附 則

　　第三十三條 市房產行政主管部門應當建立投訴受理制度,接受業主、業主委員會和物業管理單位對違反本辦法行為的投訴。

　　第三十四條 因維修資金的交存、使用等發生糾紛時,當事人可以自行協商解決,也可依法向人民法院提起訴訟。

　　第三十五條 本辦法實施前,已按有關政策規定交納維修資金的,應當統一交存至專戶銀行,其管理與使用依照本辦法的有關規定執行。

　　第三十六條 縣(市)維修資金的交存、使用和管理,可參照本辦法執行。

　　第三十七條 本辦法自20**年2月15日起施行。