20**全國物業管理師職業資格考試模擬題--物業管理實務
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題備選項中，只有1個最符合題意)
1、物業服務企業提供的服務是()。
A.無償的B.微利的C.有償的和盈利性的D.保本非盈利的
2.物業服務企業成立的標志是取得()
A.企業名稱預先核準通知書B.營業執照C.物業服務企業資質證書D.驗資證明
3.對于三級資質的物業服務企業而言，要求物業管理專業人員、以及工程等方面的專職管理和技術人員不少于()人。A.5B.10C.20D.30
4.下列項目中，必須通過招投標選聘物業服務企業的物業是()。
A.一個辦公樓B.已經成立了業主大會的住宅小區
C.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區D.已經成立了業主大會的住宅小區內的會所
5.下列選項中，不屬于物業管理方案的關鍵性內容的是()。
A.組織架構與人員配備B.費用測算與成本控制C.管理方式、運作程序及管理措D.物資裝備
6.招標人需要對已經發出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件()日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。A.5B.7C.10D.15
7.在拍賣的過程中，屬于“要約”行為的是()。
A.拍賣方發布拍賣公告B.拍賣人宣布拍賣某物C.拍賣師擊槌D.競拍方的每次出價
8.業主公約正式訂立的時間是()。
A.物業銷售前B.物業銷售階段C.物業入住階段D.首次業主大會召開
9.()是民法、合同法的最基本原則。
A.平等原則B.自由原則C.誠信原則D.公序良俗原則
10.從法律的角度來說，前期物業服務企業的起點是()。(《物業管理條例》)
A.前期物業管理合同簽訂生效B.竣工驗收C.承接查驗D.負責前期物業管理的企業入場
11.前期物業管理最明顯的特點是()。
A.其特定內容是以后常規物業管理的基礎，對常規物業管理有著直接和重要的影響
B.在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程
C.呈現管理服務的波動和不穩定狀態D.一般呈現出收入少，支出多，收支不平衡和虧損
12.承接查驗實施方案由()制定。
A.物業服務企業B.建設單位C.物業服務企業或建設單位共同D.物業服務企業或建設單位
13.物業管理承接查驗主要的方式是()。
A.感官查驗B.核對查驗C.使用查驗D.檢測查驗
14.以下各個選項中，屬于物業管理機構更迭時承接查驗的內容但是不屬于新建物業承接查驗內容的是()。
A.物業資料B.共用部位C.各項費用與收支情況D.共用設備設施
15.物業管理單位實施裝飾裝修管理的依據是建設部()令《住宅室內裝飾裝修管理規定》。
A.99號B.121號C.110號D.48號
16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞，()應當負責修復和賠償。
A.裝修人B.裝修施工單位C.裝修人或者裝修施工單位D.相鄰住宅的業主
17.裝飾裝修申報資料由()提供。
A.業主B.物業管理單位C.業主和施工單位D.業主和物業單位
18.需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是()。
A.基本完好房B.一般損壞房C.嚴重損壞房D.危險房
19.定期維修又叫做()。
A.狀態檢測下的預防維修B.改善性的預防維修C.計劃性預防維修D.中修
20.對物業管理而言，應盡量避免()。
A.計劃性預防維修B.狀態監測下的預防維修C.改善性能的預防維修D.事后維修
21.某小區入夏后發現蚊子驟然增多，最后合適的治理方法是()。
A.利用誘餌誘殺B.使用相關的器械滅殺
C.查找附近有沒有的積水，然后排干積水并加入藥物D.安裝各種防蚊的紗窗
22.以下選項中，不屬于清潔衛生服務內容的是()。
A.建筑物外公共區域清潔B.垃圾的收集與處理C.花木種植D.管道疏通服務
23.安全防范工作周檢由()負責。
A.安防隊伍的各班班組長B.安防主管及項目領導C.指定人員D.指定的督察人員
24.義務消防隊伍每年應進行()次消防實戰演習。
A.1B.1-2C.2D.3
25.對物業管理常見的緊急事件，針對同一類型的事件制定的預選方案要在()個以上。
A.兩B.三C.四D.五
26.物業管理投訴處理的要求不包括()。
A.誰受理，誰跟進，誰回復B.暫時無法解決的，可讓客戶回去等候通知
C.做詳細記錄，并及時總結經驗D.盡可能滿足業主的合理要求
27.在物業管理使用的各類文書中，()的規范性最強。
A.行政公文B.事務文書C.制度文書D.禮儀文書
28.企業因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動為()。
A.辭職B.解職C.辭退D.資遣
29.在銷售商品房的時候，購房者應該按照總購房款的()的比例向售房單位交納
維修資金。
A.1%-2%B.2%-3%C.3%-4%D.4%-5%
30.全國物業服務企業信用檔案建設的原則是()
A.統一規劃、分級指導、集中申報，信息共享B.統一建設、分步實施、分級管理、信息共享
C.統一建設、強化領導、分級管理、信息共享D.統一規劃、分級建設、分步實施、信息共享
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
1.物業管理公司使用的請示屬于()
A.內行文B.外行文C.前行文D.后行文E.上行文
2.下列關于物業服務企業資質的說法中，錯誤的是()。
A.資質審批并不是物業服務企業設立的一個必須條件
B.新設立的某家物業服務企業在申報資質的時候，審批部門可以根據其所具備的注冊資金、專業人員條件和所管理的物業面積給予不同的資質
C.一個物業服務企業管理的高層住宅面積為40萬平方米，管理獨立式別墅2萬平方米，單從所管理的物業面積這一標準來看，它符合二級資質的要求
D.在取得營業執照之后的一個月內，物業服務企業應該到相應的主管部門申請資質
E.資質審批一定要在工商注冊登記后才能進行
3.影響物業服務企業機構設置的主要因素包括()
A.國家的宏觀政策B.企業戰略因素C.技術因素D.組織規模及所處的階段E.企業的員工素質
4.在物業服務企業從事的以下管理內容之中，帶有公共管理性質的有()。
A.向部分業主提供家政服務B.向部分業主提供班車接送服務
C.物業區域內公共秩序的維護D.市政設施的配合管理E.物業的裝修管理
5.下列關于公開招標的表述中，正確的是()。
A.公開招標必須發布招標公告，但發布的途徑可以不是公共媒介
B.公開招標應當邀請所有符合投標條件的物業服務企業參加招標
C.公開招標的評選條件和程序是預先設定的
D.招標公告必須公開，但是招標的程序和中標的結果可以不公開
E.對于公開招標來說，投標人如果少于5個，則該公開招標無效，應當重新組織招標
6.專題培訓包括()。
A.更新觀念的培訓B.專項管理培訓C.外派培訓D.專項技術培訓E.晉升培訓
7.物業管理方案的實質性內容主要包括()。
A.招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序B.管理制度的制訂、檔案的建立與管理
C.早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述D.費用測算與成本控制E.管理指標
8.物業服務合同與前期物業服務合同的區別表現在()。
A.前期物業服務合同是建設單位同物業服務企業簽訂的，物業服務合同是業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的
B.前期物業服務合同是不約定期限合同，物業服務合同是約定期限合同
C.前期物業服務合同的期限是不確定的，物業服務合同的期限是確定的
D.前期物業服務合同規范性較弱，物業服務合同規范性較強
E.前期物業服務合同的期限比較短，物業服務合同的期限比較長
9.對有爭議的物業服務合同的解決途徑包括()。
A.友好協商B.向約定的仲裁委員會仲裁C.向人民法院起訴D.由物業管理單位解釋E.聽從業主大會意見
10.物業服務企業支付的物業管理用房的有償使用費，應該計入()
A.管理費用B.營業成本C.直接材料費D.只有人工費E.遞延資產
11.物業管理工作移交中的重點和難點包括()。
A.物業資料的移交B.共用部位的移交C.共用配套設施和機電設備的接管
D.各項費用和資產的移交E.物業管理運作的銜接
12.在物業管理機構發生更迭時的物業查驗的基本內容包括()。
A.物業資料情況B.物業共用部位、共用設施設備及其管理現狀
C.各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況D.業主產權范圍內的物業使用情況E.業主的資料情況
13.處理緊急事件的要求包括()
A.企業應盡可能控制事態的惡化和蔓延B.在態度上可適當消極
C.不管事件如何變化，要嚴格遵守原定的預防措施或應對方案
D.避免出現“多頭領導”E.應以不造成新的損失為前提
14.在能源消耗的公式中，屬于浪費掉的能源的是()。
A.WcB.WsbC.WsD.WfE.Wb
15.關于公共安全防范管理服務的論述中，正確的是()。
A.在公共安全防范活動中，物業服務企業居于主導地位，必要時請政府相關部門協助
B.在公共安全防范活動中，政府相關部門居于主導地位，物業服務企業只是起到協助作用
C.物業服務企業的所提供的安全防范服務在本質上是防范性的，而不是要解決某些具體的安全問題的
D.物業服務企業對于小區內的治安等問題承擔全部責任
E.物業服務企業對于小區的治安所承擔的責任要以物業服務合同為依據
三、綜合分析題(共2題，每題20分)。
案例分析題(一)
某小區為多、高層混合小區，在建設階段A物業管理公司早期介入了該工程，如果你是該物業管理公司的高級管理者，請問：
物業管理早期介入對于開發商和物業服務企業的有利之處(5分)
說明早期介入包括哪些階段?(3分)
你應該從哪些方面為建設單位提供建議，方便今后的物業管理服務?(3分)
在前期物業管理期間，會存在哪些工程質量保修責任?(4分)
在保修期內，保修責任是誰?你該如何處理?(5分)
案例分析題(二)
王軍喜歡養花，經常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業管理公司的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫院搶救。經醫院搶救治療痊愈，但花費數萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業管理公司告上法庭。試問：
(1)本案可以依法應由誰來承擔賠償責任?(2分)
(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力?為什么?(3分)
(3)物業管理公司依法是否應承擔賠償責任?(5分)
(4)如果你是某物業管理公司的安全管理人員，負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務包括哪些內容?治安防范的注意事項。(10分)
參考答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1、C2、C3、B4、C5、D6、D7、D8、D9、C10、A
11、A12、A、13B、14C、15C、16、A17、C18、B19、C20、D
21、C22、C23、B24、B25、A26、B27、A28、D29、B30、D
二、多項選擇題(共30題，每題2分)
1、ACE2、ABD3、BCD4、CDE5、BC
6、ABD7、BCE8、AC9、ABC10、AB
11、CDE12、ABC13、ADE14、ABCD15、BCE
案例分析題(一)參考答案
(1)對于開發商而言，有優化設計、有助于提高工程質量和提高開發效益
對于物業服務企業有助于了解物業情況，為前期物業管理作充分準備
(2)物業開發項目的可行性研究階段、規劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段
(3)與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案;配合設備安裝，確保安裝質量;對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況
(4)物業工程質量保修分為二部分：一是業主從建設單位購買的產權專有部分;一是物業服務企業承接管理的物業共有區域及共用設施設備部分。
(5)由建設單位承擔。向建設單位申報對物業共用區域及共用設施設備的質量保修，跟蹤并督促完成。業主部分由業主自行向建設單位提出處理要求;也可以向物業服務企業反映，物業服務企業負責轉告建設單位。
案例分析題(二)參考答案
1)應該由王軍承擔，根據民法通則第126條：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有權人或者管理人應當承擔民事責任。
2)不屬于不可抗力，因為這是可以預見且可以避免的，王軍未能盡到足夠的注意義務來防止花盆墜落，其本身是有過錯的。當然如果真的屬于不可抗力的話，則不需要承擔責任。
3)物業管理公司在本案中不承擔賠償責任，因為陽臺屬于業主專有部分，花盆是業主自有物業，物業公司管理范圍只限于公共部分，對于陽臺上的花盆物業公司并不是管理人，業主才是法定的管理人。但是，盡管從法律上，一般來說此類事件物業公司不需承擔賠償責任，但一個小區如果發生這類事件，對物業公司的聲譽和品牌都是一種極大的損害，因此，物業公司在平時工作中還是應當采取措施防止此類事件發生。如果發現住戶陽臺放了可能發生墜落危險的物品，應及時勸阻，勸阻無效的應送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前，應對全體業主發通告，要求其檢查有無不安全的擱置物、空調支架牢固不牢固，外墻有沒有脫落可能等，發現問題應及時落實整改措施。
(4)內容有：出入管理;安防系統的使用、維護和管理;施工現場管理;配合政府開展社區管理。
注意事項：
遇到有人在公共區域聚眾鬧事，應立即向公安機關報告，并及時上報上級領導，協助公安機關迅速平息事件，防止事態擴大。
遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等，應立即報警，協助公安機關制止
管轄范圍內公共區域有瘋等特殊人員進入，應將其勸離管轄區，或通知其家屬等將其領走
轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問
轄區內發生墜樓等課外事物，應立即通知急救單位及公安、家屬、并圍護好現場，做好轄區客戶的安撫工作、等待急救單位及公安部門前來處理。
篇2：物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
物業管理師資格認定《物業管理實務》考試試題(附答案)
___年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷
一、單項選擇題(共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)
1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣()萬元以上。
A.50B.300
C.500D.1000
2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起()日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。
A.30B. 45
C. 60D. 90
3. 某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報()資質條件。
A. 一級B. 二級
C. 三級D. 三級暫定
4. 前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起()日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。
A. 7B. 15
C. 30D. 45
5. 在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人()。
A. 可任選其中一個作為中標人
B. 應以報價最低的為中標人
C. 應報請房地產行政主管部門確定中標人
D. 應按照中標候選人的排序確定中標人
6. 物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同(或前期物業服務合同)。正確的投標步驟是()。
A. ③-②-①-④-⑤-⑥B. ③-②-①-⑤-④-⑥
C. ②-③-①-④-⑤-⑥D. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業服務合同由()與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。
A. 各業主分別B. 業主大會
C. 業主委員會代表業主D. 物業建設單位
8. 業主臨時公約由()制定。
A. 建設單位B. 購房人
C. 物業管理企業D. 房地產行政主管部門
9. 物業管理的早期介入是建設單位引入的()。
A. 設計工作B. 工程監理工作
C. 開發建設工作D. 物業管理咨詢活動
10. 前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至()之日止的物業管理活動。
A. 首次業主大會會議召開B. 業主大會成立
C. 50%業主入住D. 物業服務合同生效
11. 業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向()交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。
A. 建設單位B. 業主委員會
C. 政府主管部門D. 新物業管理企業
12. 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應當負責修復和賠償。
A. 裝修人B. 裝修企業
C. 裝修施工人員D. 物業管理公司
13. 在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，()。
A. 建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立
B. 建設單位和物業管理企業將視業主入住成立
C. 業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立
D. 即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取()查驗方法。
A. 測量B. 敲擊
C. 使用D. 目測
15. 房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括()。
A. 磚結構B. 木結構
C. 鋼筋混凝土結構D. 框架結構
16. 對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調()。
A. 事后維修B. 緊急搶修
C. 預防性維修D. 大修
17. 物業供配電系統技術檔案不包括()記錄。
A. 日常運行B. 客戶投訴
C. 維修和技術改造D. 各項電氣預防性實驗和其它測試
18. 下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是()。
A. 挖巢法B. 藥殺法
C. 熏蒸法D. 誘殺法
19. 下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是()。
A. 澆水B. 病蟲害防治
C. 雜草防治D. 綠化改造工程
20. 下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是()。
A. 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作
B. 物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任
C. 物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任
D. 物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問
21. 下列關于消防通道管理的說法中，正確的是()。
A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位
C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示
D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理
22. 電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是()。
A. 確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生
B. 通過安全窗撤離轎廂
C. 通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援
D. 通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每()不少于一次公布物業服務資金收支情況。
A. 三個月B. 半年
C. 一年D. 二年
24. 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括()和物業管理企業的酬金。
A. 物業服務成本B. 物業服務支出
C. 物業服務支出、法定稅費D. 物業服務成本、法定稅費
25. 住宅專項維修資金屬于()所有。
A. 物業管理企業B. 全體業主
C. 物業管理企業和全體業主D. 建設單位
26. 在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業()。
A. 提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔
B. 自行決定
C. 與部分業主商議決定
D. 與建設單位商議決定
27. 物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是()。
A.政府定價
B.政府指導價
C.業主定價
D.物業管理企業與業主協商確定
28. 新建物業承接驗收時，物業管理公司應向()索取物業檔案資料。
A. 業主B. 建設單位
C. 施工單位D. 監理單位
29. 某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是()。
A. 通知B. 報告
C. 請示D. 決定
30. 按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令第110號)，業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取()。
A.管理服務費B.審批費
C.施工現場管理費D.裝修保證金
二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)
31.二級物業管理企業資質證書由( )頒發和管理。
A.國務院建設主管部門
B.省、自治區人民政府建設主管部門
C.省、自治區人民政府房地產主管部門
D.直轄市人民政府房地產主管部門
E.設區的市的人民政府房地產主管部門
32.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持( )向當地房地產主管部門申報。
A.企業法定代表人的身份證明
B.企業總經理的身份證明
C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同
D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同
E.物業服務合同
33.物業管理招標的主體包括( )。
A.物業管理企業 B.物業建設單位
C.業主大會 D.業主委員會
E.物業所有權人
34.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有( )。
A.簽訂合同的主體不同
B.合同終止條件不同
C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要
D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同
E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同
35.下列關于業主公約的說法中，正確的有( )。
A.業主公約經業主大會通過后生效
B.業主公約對全體業主具有約束力
C.業主公約對物業管理企業具有約束力
D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力
E.業主公約僅有道義上的約束力
36.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有( )。
A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題
B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用
C.建設單位應承擔此次事故的全部費用
D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用
E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支
37.按使用功能劃分，物業可分為( )物業。
A.居住B.公共
C.商業D.工業
E.其他
38.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括( )。
A.車輛維修員B.車輛清洗員
C.交通疏導及管理員D.停車場保潔員
E.停車收費員
39.物業管理企業主營業務收入包括( )收入。
A.物業管理B.物業經營
C.政策性虧損補貼D.物業大修
E.共用部位的租賃收入
40.物業管理企業利潤總額包括( )。
A.企業所屬項目上交的管理酬金B.營業利潤
C.投資凈收益D.營業外收支凈額
E.補貼收入
41.物業服務支出的構成不包括( )。
A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用
B.物業管理企業財產保險費用
C.物業共用部位、共用設施設備保險費用
D.管理服務人員的工資
E.項目管理處用房裝飾裝修費用
42.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行( )。
A.政府定價B.政府指導價
C.市場調節價D.業主定價
E.政府與業主共同定價
43.住宅專項維修資金可用于( )。
A.彌補物業管理經費的不足
B.共用部位、共用設施設備的大修
C.共用部位、共用設施設備的更新
D.共用部位、共用設施設備的改造
E.共用部位、共用設施設備的日常維修
44.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有( )。
A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用
B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動
C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計
D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔
E.物業服務費用中不包括法定稅費
45.物業管理信用檔案的建立范圍包括( )。
A.物業管理企業B.物業管理專業人員
C.業主委員會D.建設單位
E.物業使用人
三、案例分析題(共2題，每題20分。請根據背景材料，按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些?費用如何解決(不考慮人工、培訓等管理成本的增加)?(5分)
編號意見與建議
1部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷
2保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患
3小區內停車秩序混亂，建議加強管理
4小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理
5常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素
6樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換
7某部電梯安全隱患嚴重，需要大修
8建議小區外墻全部翻新
9小區老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子)，建議采取措施
10小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理
11部分業主要求減免物業服務費
12希望提供家政服務
13部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路
14建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯
問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些?對此，物業管理企業應如何處理?(4分)
問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施?(4分)
問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項?為什么?(4分)
問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平?(3分)
案例分析題 (二)
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于20**年8月開始入住，20**年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于20**年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于20**年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。
20**年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業管理公司負責無償修復?(4分)
問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?(4分)
問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止?(3分)
問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立?請說明理由(3分)
問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗?(6分)
20**年度全國物業管理師資格認定考試
《物業管理實務》試卷答案
一、單項選擇題(共30題，每題1分)
1.C2.A3.C4.C5.D6.D7.C8.A9.D10.D
11.B12.A13.C14.B15.D16.C17.B18.C19.D20.A
21.B22.C23.C24.B25.B26.A27.D28.B29.C30.A
二、多項選擇題(共15題，每題2分。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)
31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB
36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE
41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB
三、案例分析題(共2題，每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點及評分標準：
(1)需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項(2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)。
(2)其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支(1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分)；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤(1分， 每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分)。
問題2答案要點及評分標準：
(1)第4項和第12、13項(2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分)。
(2)物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理(1分)；物業管理企業應向有關部門(城管、交通等)反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務(0.5分)；并跟蹤事態，及時向業主通報(0.5分)。(凡未答第12項如何處理的不扣分)。
問題3答案要點及評分標準：
(1)可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠(1.5)；同時加強宣傳教育，取得業主配合(0.5分)。
問題4答案要點及評分標準：
第11項(2分)，因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務(2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分)。
問題5答案要點及評分標準：
1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；
2、調整優化管理服務工作流程；
3、加強安全管理，公共秩序管理；
4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；
5、加強小區衛生管理工作；
6、加強溝通和宣傳工作(答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點及評分標準：
(1)上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2分)；
(2)但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責(2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。
問題2答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司的做法不妥當(1分)；
(2)該公司應勘察現場，統計業主損失情況(1分)，積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修(1分)；
(3)同時應將有關情況及時告知建設單位(或建議業主及時告知建設單位)，積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況(1分)。
問題3答題要點及評分標準：
答“20**年7月31日(24時)”或“20**年8月1日(零時)”均可以得分(3分)。
問題4答題要點及評分標準：
拒絕移交的理由不成立(1分)；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分)。
問題5答題要點及評分標準：
(1)乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等)參加查驗工作(1分)。
(2)自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案(2分)。
(3)乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料(2分)。
篇3：物業管理師實務技能模擬試題
物業管理師實務技能模擬試題
一、情境題
1、某物業管理公司參與市區一項物業的規劃設計工作，經理安排物業管理師老王列出物業管理公司在規劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面，你知道嗎？
2、經理分配剛剛畢業上班的劉心編寫一份物業管理方案文本，劉心無從下手，你能告訴他物業管理文本包括哪些內容嗎？
3、請幫助李偉制定一份物業管理費用收支計劃。
4、新興物業管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養護計劃，但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養護計劃？
5、于先生在編制房屋維修預算，當他做到“計算各種費用”時，對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎？如何計算工程造價？
6、劉剛正著手花都物業的投標工作，在撰寫投標書時遇到了困難，只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些？
7、如何實施員工績效考評方案。
二、案例題
1、某物業管理公司接管了新世紀花園的物業管理公司，公司經理李先生根據自己以往的經驗，連續幾天熬夜制定出一套物業管理制度，并準備付諸實施，請問這樣制定的物業管理制度合適嗎？特定物業管理制度的程序的什么樣的？
2、鵬飛物業管理公司面對業主欠交、拒交物業服務費的問題，采取了停水停電的方法，引起業主、使用人的極大不滿。你認為物業管理公司的做法正確嗎？請回答如何有效處理物業服務收費糾紛？
3、某物業公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修，開辦高檔休閑娛樂項目，并以此作為物業管理資金的主要來源。你認為是否可行？請說明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區的物業管理方案時，參照一處現有的以經濟住房為主體的小區管理方案。他們這項物業管理方案是否成功？如何才能制定出可行的物業管理方案？
三、方案設計
1、請根據所管物業的性質和特點，設計一份物業管理方案。
2、請設計一份綠地景觀再開發方案(停車場擴建、增建方案)。
3、請設計一份物業管理企業市場營銷策略方案。