物業費使用說明書

　　物業費是我們日常最關注的話題之一

　　隨著業主維權意識的不斷提高

　　其對物業服務水平的要求也水漲船高

　　眾多業主

　　對物業行業的誤解

　　對物業費構成的不清楚

　　導致物業糾紛日益凸顯

　　請看看這份《物業費使用說明書》

　　現在的許多物業糾紛，深究原因主要是業主認為小區的一切事務都應該由物業公司解決，因此將住房相關的責任、供水供電供氣及通訊部門等事宜全部推到物業公司身上，然而其中大多事情并不在物業管理范疇。

　　問題得不到解決，業主拒交物業費，業主與物業的矛盾便紛至沓來。

　　因此，正確認識什么是物業費?物業費包含哪些內容?有什么收費依據?哪些是物業公司應該做的?哪些不是物業公司負責的?理清這些責任，有助于化解物業矛盾與糾紛。

　　刺破物業費的神秘面紗

　　根據《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　物業費都包含了什么?

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、物業管理人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

　　9、經業主同意的其它費用等。

　　物業費不包含哪些?

　　許多業主會認為：既然我已經交了物業費，那么，我家里不管什么事情，小區物業都應該管，否則憑啥要我交物業費?其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業費里：

　　1、住宅內部設施設備維修費用。

　　舉個例子：如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，這些其實并不歸物業公司管，即使物業提供了這些維修服務，他們也是可以收費的。

　　2、因建筑質量導致的種種問題而產生的費用。

　　比如滲水、漏水、裂縫等，物業也是不管的，但是他們有義務替你向開發商反映，然后你可以再與開發商協商處理這些問題。

　　3、公共區域設備的大修、中修費用及重大部件更換費用。

　　公共區域設備的大修、中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業費里，而是可以使用維修資金解決。

　　相關法律法規

　　《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用。

　　《物業管理條例》第四十條：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　《物業管理條例》第四十一條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　低樓層的業主不能以不使用電梯拒絕支付電梯養護費，也不能以不需要接受保潔服務拒絕支付保潔費。

　　哪些是物業公司的事?

　　物業公司在物業服務活動中應當履行下列義務：

　　1、按照物業服務合同、國家有關物業服務的規范提供物業服務;

　　2、在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

　　3、按照法律、法規的規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防范工作;

　　4、定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，按照物業服務合同組織維修;

　　5、做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，為業主提供免費查詢服務，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;

　　6、聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務;

　　7、對物業區域內的違法違規行為進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告;

　　8、法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　最后

　　我們再說說哪些是業主自己的事?

　　哪些是開發商的事?

　　哪些是相關部門的事?

　　哪些是相關企業的事?

　　家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，坐便箱浮球不好用，室內墻皮脫落等等，這些戶內的業主自用部分，維修也好，更換也好，都是業主自己的事。

　　保修期內，以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題，都是開發商的責任。

　　指導業主召開業主大會、管理監督物業管理服務、調節物業矛盾糾紛、查處業主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝住房、業主占用綠地和道路等等，這些則是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事。

　　業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題，由社會公共事業企業負責解決。

　　在物業與業主的相處中

　　物業提供服務

　　業主在享受服務之后支付相應費用。

　　明確業主和物管公司之間的責任

　　大家都按規章辦事

　　任何一種關系的相處之道都需要

　　雙方明確自身扮演的角色

　　在相互尊重的前提下才能長久。

篇2：案例：25名業主籌備成立業委會因未按時交物業費被取消資格

　　案例：25名業主籌備成立業委會因未按時交物業費被取消資格

　　鄭州一小區25名業主籌備成立業委會 因未按時交物業費被取消資格

　　業主委員會作為一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，有選聘和續聘物業企業的職責。但在現實中，因為種種原因，成立業委會卻困難重重。據河南省物業管理協會發布的《20**年河南省物業管理行業發展報告》顯示，截至20**年年底，在全省9000多個住宅小區里，成立業委會的小區僅在9%左右。

　　在河南商報關注鄭州一小區業委會籌備兩次都“流產”之后，近日，鄭州市瑞隆城小區業主也多次向河南商報記者反映，他們小區曾兩次申請成立業委會，但都“流產”了。而最近的這一次，小區25名業主籌備成立業委會，因未按時交物業費，全部被取消資格。

　　經過

　　小區兩次籌備

　　成立業委會均“流產”

　　近日，瑞隆城小區業主劉欣(化名)向記者介紹，由于很多業主對物業企業提供的服務并不滿意，小區多位熱心業主兩度自發組織籌建業委會，均以失敗告終。

　　20**年1月2日，鄭州市瑞隆城小區的業主聯名申請成立業委會，首次業主大會籌備組順利組建后，原定于3月31日召開首次業主大會。

　　劉欣說，就在3月30日晚上，福園社區貼出公告稱，業委會候選人中有4名業主被查出不具備入選資格，“他們說1名業主被拘留過(因為維權)，另外3名業主的房本上是配偶的名字?！?/p>

　　劉欣稱，按照規定，需要有15名候選人，然后從中選出11名業委會成員，另外還要有2名候補人員，可最終差額選舉變成了等額選舉，首次業主大會被通知取消。

　　“合格候選人只剩11個，我們要求會議延期，社區不讓延期?！庇谑?，3月31日，瑞隆城小區按期召開首次業主大會，投票結果為“雙過半”，業主們把備案資料送到南陽路辦事處，但被拒絕備案。

　　南陽路辦事處房管科衛科長表示，對于該小區召開的首次業主大會，辦事處本身就不認可。

　　9月17日，業主代表再次向南陽路辦事處遞交材料，申請成立業委會籌備組。而10月，社區卻通知，本次籌備組的25人全部沒有資格。其中有8位業主拖欠物業費，17位業主未按時交納物業費。

　　至此，瑞隆城第二次籌備業委會在剛起步時，就被迫“流產”。這讓籌備成員接受不了，準備向相關部門討要說法。

　　門檻省住建廳新規出臺，成立業委會難度升級

　　河南商報記者了解到，在20**年1月1日實施的新版《河南省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)中，僅對業委會成員的資格作出了要求，應當按時交納物業服務費等相關費用。而業委會候選人只要在報名前將物業費交至20**年12月31日，就符合“按時交納物業費”的條件。

　　所以，瑞隆城小區第一次申請成立業委會時，順利地組建了籌備組。

　　但是，到第二次申請成立業委會時，恰逢河南省住建廳印發的《河南省業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《規則》)出臺?！兑巹t》里對首次業主大會籌備組業主代表和業委會成員都作出規定，要“按時交納物業費”。

　　業主被告知，只要有一次沒按規定時間交費，就屬于“不按時交物業費”，就沒有資格參選業委會，“補交也不行?！?/p>

　　大林(化名)在小區第一次申請成立業委會時，報名了籌備組，也報名了業委會候選人，在當時，只要補交物業費，就可以參與。

　　到了小區第二次申請成立業委會，大林在報名籌備組前，已將物業費補交至20**年年底，但最終，他卻因“未按時交納物業費”，被認定為不合格。

　　辦事處在物業協議有效期內，只要未按時交費，就沒資格參選

　　11月26日下午，河南商報記者來到南陽路辦事處，房管科衛科長說，不按時交納物業費的原因有很多，可能是業主自身造成的，也可能是物業的過錯。但不管因為什么，也不能改變未按時交費的事實。

　　他表示，此前《條例》僅對業委會成員作出規定，但是現在的《規則》中，對籌備組業主代表和業委會成員的資格都作出了規定，“我們也是嚴格按照規定?！?/p>

　　衛科長說，如果業主跟物業簽的有物業服務協議，從簽協議的時間起，在協議有效期內，只要有一次晚于協議中規定的時間交費，就屬于未按時，就失去了參選業委會的資格，“假如協議規定是每個月10日交，你11日交，就是未按時?！?/p>

　　可業主們認為，各個小區的情況不同，若要求業主從未晚交過物業費，不太現實，辦事處在執行上述《規則》時能否做到具體情況具體分析?

　　衛科長說，河南省住建廳印發的文件中寫的是“遵照執行”，而非“參照執行”，所以，辦事處和社區也只能按照上述《規則》來執行。

　　這樣一來，業主是否具有參與業委會的資格，豈不是物業說了算?

　　衛科長表示，審核權在辦事處這里，辦事處也是根據物業協議和交費記錄來認定的，“我們是站在中間的，不可能、也不敢偏向任何一方?！?/p>

　　他稱，物業服務協議是物業和業主之間簽訂的，如果物業和業主之間達成和解，辦事處也不會去追究這個事情，“即便是和解了，物業也需要書面承諾，不再追究業主未按時交費的責任?！?/p>

　　業主劉欣稱，針對此提議，他們曾咨詢過物業，能否重新簽訂物業服務協議，“物業已經說過，不可能?！?/p>

　　28日下午，河南商報記者聯系該小區的物業負責人，他僅稱，小區成立業委會，他不反對，但是得合法，“具體他們符不符合條件，得問辦事處?！?/p>

　　業主劉欣說，因為“未按時交納物業費”，就連籌備組都成立不了，他們不甘心，“因停車收費等問題，小區已經維權多次，業主未按時交物業費，也有無奈?！?/p>

　　律師

　　不交、遲交物業費

　　不影響業主籌備業委會

　　河南商報記者查詢發現，在20**年，住建部印發了一份《業主大會和業主委員會指導規則》。其中，第三十一條也對業委會成員作出規定，但沒有“按時交納物業費”這項。而20**年起實施的新版《河南省物業管理條例》也僅對業委會成員的資格條件作出要求。

　　現在，因“未按時交納物業費”，小區的一些業主就不能籌備業委會，是否合理呢?

　　北京盈科(鄭州)律師事務所堵仁展律師認為，河南省住建廳9月5日印發的《規則》屬于地方政府規章，法律位階低于住建部20**年發布的《業主大會和業主委員會指導規則》(行政規章)和新版《河南省物業管理條例》(地方性法規)。其內容上明顯違反了上位法，限縮了業主參選業委會的資格。

　　而地方辦事處并非有權解釋法律的機關，其作出的解釋并無法律效力。在具體執行的過程中，沒有做到具體問題具體分析，客觀上侵害了部分小區業主的合法權益，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。

　　河南予瑞律師事務所李華陽律師認為，業主按時交費的義務和業主享有的參選業委會的權利是兩個不同層次的概念。

　　首先，業主按時交費的義務是基于物業合同產生的，而參選業委會的權利是基于法律法規產生的，與物業公司之間的民事行為沒有任何關系，交納物業費并非業主享有被選舉權的前提。

　　其次，這種被選舉權是業主的政治權利，對業主被選舉權的限制和剝奪，只能由法律來規定，其他規范性文件和行為皆無權限制和剝奪。

　　因此，李華陽律師認為，不交、遲交物業費，不能影響業主享有的被選舉權。

篇3：案例分析：不交物業費的這些理由根本站不住腳

　　案例分析：不交物業費的這些理由根本站不住腳

　　導讀：物業服務合同屬于公共服務合同，業主不能以房屋漏水及合同到期沒有和自己續簽為由拒繳物業服務費。

　　原告**物業管理有限公司訴被告劉*物業服務合同糾紛一案，依法適用小額訴訟程序，法院公開開庭進行了審理。原告**物業公司的委托訴訟代理人，被告劉*到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告向法院提出訴訟請求：判令被告支付拖欠期間的物業服務費，并支付按每日萬分之五計算至實際清償之日止的滯納金。事實與理由：被告系蘇州市吳中區**小區702室房屋的業主，原告為被告所在小區提供物業服務?，F被告拖欠期間的物業服務費，經原告多次催討未果，故訴至法院。

　　被告劉*辯稱，其房屋多處滲水嚴重，物業公司維修了十多次也沒有維修好。如能維修好，其愿意交納物業服務合同期限內的物業服務費，超出期限的不交納。

　　法院經審理認定事實如下：蘇州吳中經濟開發區**小區702室登記為被告劉*單獨所有，建筑面積108.95平方米，登記時間20**年1月23日。20**年3月23日，房地產開發經營企業，甲方、**物業公司(甲方選聘物業公司)、劉*(購房人，乙方)簽訂《蘇州市前期物業管理服務協議》。該協議約定，物業公司負責**小區的前期物業管理工作，前期物業管理期限為整個物業管理區域房屋交付使用后2年。物業服務費標準為住宅1.55元/月·平方米，小高層、高層住宅另收電梯水泵運行費0.55元/月·平方米。乙方所購房屋為15幢702室住宅，建筑面積108.95平方米。乙方不按協議約定收費標準和收費時間交納有關費用的，物業管理企業有權要求乙方補交，并從逾期之日起每天加收萬分之五的滯納金。

　　審理中，原告陳述，前期物業管理服務協議期滿后，雙方沒有續簽合同，其繼續提供物業服務，直至20**年4月30日撤場。

　　上述事實由原告提供的蘇州市前期物業管理服務協議，當事人的陳述及庭審筆錄予以證實。

　　審理中，被告提供照片打印件證明其房屋滲漏水維修經過及現在漏水情況。經質證，原告認為照片無法看出拍攝時間、地點，不能證明原告所述情況持續存在。

　　法院認為，原、被告與開發商之間簽訂的前期物業管理服務協議，系各方真實意思表示，應屬合法有效，各方應按約全面履行合同義務。原告已提供了物業服務，被告應交納物業服務費。盡管原、被告未再續簽物業服務協議，但原告實際提供物業服務至20**年4月30日，該服務期間的物業服務費仍應遵照之前的合同約定支付。被告抗辯房屋存在漏水原告多次維修未能修好，并非其抗辯不交納物業服務費的合理事由，故法院對其辯解不予采信。即使物業公司存在服務質量問題也應由業委會及時要求其改進或降低收費標準，而非業主個人拒付物業服務費的理由?，F原告已經撤場，被告應當結清物業服務費，故原告訴請被告交納物業服務費，于法有據，應予支持。經核算，被告應交納上述期間的物業服務費，但被告未能交納物業服務費，已經構成違約，原告訴請被告按每日萬分之五支付滯納金，符合合同約定，也不違反法律規定，法院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、第一百一十四條，《物業管理條例》第四十一條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規定，判決如下：

　　被告劉*于本判決生效之日起十日內支付原告**物業管理有限公司拖欠的物業服務費，并支付按每日萬分之五計算至實際清償之日止的滯納金。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費由被告負擔。

　　政策解析

　　房屋質量問題屬于開發商的問題，與物業公司無關。物業公司可以要求業主支付物業服務費，同時也可以向開發商反應情況并要求解決房屋的質量問題。物業管理與房屋買賣是兩種法律關系，物業公司與開發商是兩個不同的企業法人，業主不應該因為開發商的問題而拒絕向物業公司交付物業服務費。

　　關于“以未簽物業合同為由拒交物業服務費”的問題，《物權法》第78條、《物業管理條例》第12條第4款都規定“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力?！币虼?，只要業主大會的決定符合法律規定，遵循議事規則，就對全體業主具有拘束力。業主事實上接受了物業服務,業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用，不能以此拒交物業服務費。