案例：25名業主籌備成立業委會因未按時交物業費被取消資格

　　鄭州一小區25名業主籌備成立業委會 因未按時交物業費被取消資格

　　業主委員會作為一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，有選聘和續聘物業企業的職責。但在現實中，因為種種原因，成立業委會卻困難重重。據河南省物業管理協會發布的《20**年河南省物業管理行業發展報告》顯示，截至20**年年底，在全省9000多個住宅小區里，成立業委會的小區僅在9%左右。

　　在河南商報關注鄭州一小區業委會籌備兩次都“流產”之后，近日，鄭州市瑞隆城小區業主也多次向河南商報記者反映，他們小區曾兩次申請成立業委會，但都“流產”了。而最近的這一次，小區25名業主籌備成立業委會，因未按時交物業費，全部被取消資格。

　　經過

　　小區兩次籌備

　　成立業委會均“流產”

　　近日，瑞隆城小區業主劉欣(化名)向記者介紹，由于很多業主對物業企業提供的服務并不滿意，小區多位熱心業主兩度自發組織籌建業委會，均以失敗告終。

　　20**年1月2日，鄭州市瑞隆城小區的業主聯名申請成立業委會，首次業主大會籌備組順利組建后，原定于3月31日召開首次業主大會。

　　劉欣說，就在3月30日晚上，福園社區貼出公告稱，業委會候選人中有4名業主被查出不具備入選資格，“他們說1名業主被拘留過(因為維權)，另外3名業主的房本上是配偶的名字?！?/p>

　　劉欣稱，按照規定，需要有15名候選人，然后從中選出11名業委會成員，另外還要有2名候補人員，可最終差額選舉變成了等額選舉，首次業主大會被通知取消。

　　“合格候選人只剩11個，我們要求會議延期，社區不讓延期?！庇谑?，3月31日，瑞隆城小區按期召開首次業主大會，投票結果為“雙過半”，業主們把備案資料送到南陽路辦事處，但被拒絕備案。

　　南陽路辦事處房管科衛科長表示，對于該小區召開的首次業主大會，辦事處本身就不認可。

　　9月17日，業主代表再次向南陽路辦事處遞交材料，申請成立業委會籌備組。而10月，社區卻通知，本次籌備組的25人全部沒有資格。其中有8位業主拖欠物業費，17位業主未按時交納物業費。

　　至此，瑞隆城第二次籌備業委會在剛起步時，就被迫“流產”。這讓籌備成員接受不了，準備向相關部門討要說法。

　　門檻省住建廳新規出臺，成立業委會難度升級

　　河南商報記者了解到，在20**年1月1日實施的新版《河南省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)中，僅對業委會成員的資格作出了要求，應當按時交納物業服務費等相關費用。而業委會候選人只要在報名前將物業費交至20**年12月31日，就符合“按時交納物業費”的條件。

　　所以，瑞隆城小區第一次申請成立業委會時，順利地組建了籌備組。

　　但是，到第二次申請成立業委會時，恰逢河南省住建廳印發的《河南省業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《規則》)出臺?！兑巹t》里對首次業主大會籌備組業主代表和業委會成員都作出規定，要“按時交納物業費”。

　　業主被告知，只要有一次沒按規定時間交費，就屬于“不按時交物業費”，就沒有資格參選業委會，“補交也不行?！?/p>

　　大林(化名)在小區第一次申請成立業委會時，報名了籌備組，也報名了業委會候選人，在當時，只要補交物業費，就可以參與。

　　到了小區第二次申請成立業委會，大林在報名籌備組前，已將物業費補交至20**年年底，但最終，他卻因“未按時交納物業費”，被認定為不合格。

　　辦事處在物業協議有效期內，只要未按時交費，就沒資格參選

　　11月26日下午，河南商報記者來到南陽路辦事處，房管科衛科長說，不按時交納物業費的原因有很多，可能是業主自身造成的，也可能是物業的過錯。但不管因為什么，也不能改變未按時交費的事實。

　　他表示，此前《條例》僅對業委會成員作出規定，但是現在的《規則》中，對籌備組業主代表和業委會成員的資格都作出了規定，“我們也是嚴格按照規定?！?/p>

　　衛科長說，如果業主跟物業簽的有物業服務協議，從簽協議的時間起，在協議有效期內，只要有一次晚于協議中規定的時間交費，就屬于未按時，就失去了參選業委會的資格，“假如協議規定是每個月10日交，你11日交，就是未按時?！?/p>

　　可業主們認為，各個小區的情況不同，若要求業主從未晚交過物業費，不太現實，辦事處在執行上述《規則》時能否做到具體情況具體分析?

　　衛科長說，河南省住建廳印發的文件中寫的是“遵照執行”，而非“參照執行”，所以，辦事處和社區也只能按照上述《規則》來執行。

　　這樣一來，業主是否具有參與業委會的資格，豈不是物業說了算?

　　衛科長表示，審核權在辦事處這里，辦事處也是根據物業協議和交費記錄來認定的，“我們是站在中間的，不可能、也不敢偏向任何一方?！?/p>

　　他稱，物業服務協議是物業和業主之間簽訂的，如果物業和業主之間達成和解，辦事處也不會去追究這個事情，“即便是和解了，物業也需要書面承諾，不再追究業主未按時交費的責任?！?/p>

　　業主劉欣稱，針對此提議，他們曾咨詢過物業，能否重新簽訂物業服務協議，“物業已經說過，不可能?！?/p>

　　28日下午，河南商報記者聯系該小區的物業負責人，他僅稱，小區成立業委會，他不反對，但是得合法，“具體他們符不符合條件，得問辦事處?！?/p>

　　業主劉欣說，因為“未按時交納物業費”，就連籌備組都成立不了，他們不甘心，“因停車收費等問題，小區已經維權多次，業主未按時交物業費，也有無奈?！?/p>

　　律師

　　不交、遲交物業費

　　不影響業主籌備業委會

　　河南商報記者查詢發現，在20**年，住建部印發了一份《業主大會和業主委員會指導規則》。其中，第三十一條也對業委會成員作出規定，但沒有“按時交納物業費”這項。而20**年起實施的新版《河南省物業管理條例》也僅對業委會成員的資格條件作出要求。

　　現在，因“未按時交納物業費”，小區的一些業主就不能籌備業委會，是否合理呢?

　　北京盈科(鄭州)律師事務所堵仁展律師認為，河南省住建廳9月5日印發的《規則》屬于地方政府規章，法律位階低于住建部20**年發布的《業主大會和業主委員會指導規則》(行政規章)和新版《河南省物業管理條例》(地方性法規)。其內容上明顯違反了上位法，限縮了業主參選業委會的資格。

　　而地方辦事處并非有權解釋法律的機關，其作出的解釋并無法律效力。在具體執行的過程中，沒有做到具體問題具體分析，客觀上侵害了部分小區業主的合法權益，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。

　　河南予瑞律師事務所李華陽律師認為，業主按時交費的義務和業主享有的參選業委會的權利是兩個不同層次的概念。

　　首先，業主按時交費的義務是基于物業合同產生的，而參選業委會的權利是基于法律法規產生的，與物業公司之間的民事行為沒有任何關系，交納物業費并非業主享有被選舉權的前提。

　　其次，這種被選舉權是業主的政治權利，對業主被選舉權的限制和剝奪，只能由法律來規定，其他規范性文件和行為皆無權限制和剝奪。

　　因此，李華陽律師認為，不交、遲交物業費，不能影響業主享有的被選舉權。

篇2：案例：25名業主籌備成立業委會因未按時交物業費被取消資格

　　案例：25名業主籌備成立業委會因未按時交物業費被取消資格

　　鄭州一小區25名業主籌備成立業委會 因未按時交物業費被取消資格

　　業主委員會作為一個代表全體業主物業管理權益的法定組織，有選聘和續聘物業企業的職責。但在現實中，因為種種原因，成立業委會卻困難重重。據河南省物業管理協會發布的《20**年河南省物業管理行業發展報告》顯示，截至20**年年底，在全省9000多個住宅小區里，成立業委會的小區僅在9%左右。

　　在河南商報關注鄭州一小區業委會籌備兩次都“流產”之后，近日，鄭州市瑞隆城小區業主也多次向河南商報記者反映，他們小區曾兩次申請成立業委會，但都“流產”了。而最近的這一次，小區25名業主籌備成立業委會，因未按時交物業費，全部被取消資格。

　　經過

　　小區兩次籌備

　　成立業委會均“流產”

　　近日，瑞隆城小區業主劉欣(化名)向記者介紹，由于很多業主對物業企業提供的服務并不滿意，小區多位熱心業主兩度自發組織籌建業委會，均以失敗告終。

　　20**年1月2日，鄭州市瑞隆城小區的業主聯名申請成立業委會，首次業主大會籌備組順利組建后，原定于3月31日召開首次業主大會。

　　劉欣說，就在3月30日晚上，福園社區貼出公告稱，業委會候選人中有4名業主被查出不具備入選資格，“他們說1名業主被拘留過(因為維權)，另外3名業主的房本上是配偶的名字?！?/p>

　　劉欣稱，按照規定，需要有15名候選人，然后從中選出11名業委會成員，另外還要有2名候補人員，可最終差額選舉變成了等額選舉，首次業主大會被通知取消。

　　“合格候選人只剩11個，我們要求會議延期，社區不讓延期?！庇谑?，3月31日，瑞隆城小區按期召開首次業主大會，投票結果為“雙過半”，業主們把備案資料送到南陽路辦事處，但被拒絕備案。

　　南陽路辦事處房管科衛科長表示，對于該小區召開的首次業主大會，辦事處本身就不認可。

　　9月17日，業主代表再次向南陽路辦事處遞交材料，申請成立業委會籌備組。而10月，社區卻通知，本次籌備組的25人全部沒有資格。其中有8位業主拖欠物業費，17位業主未按時交納物業費。

　　至此，瑞隆城第二次籌備業委會在剛起步時，就被迫“流產”。這讓籌備成員接受不了，準備向相關部門討要說法。

　　門檻省住建廳新規出臺，成立業委會難度升級

　　河南商報記者了解到，在20**年1月1日實施的新版《河南省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)中，僅對業委會成員的資格作出了要求，應當按時交納物業服務費等相關費用。而業委會候選人只要在報名前將物業費交至20**年12月31日，就符合“按時交納物業費”的條件。

　　所以，瑞隆城小區第一次申請成立業委會時，順利地組建了籌備組。

　　但是，到第二次申請成立業委會時，恰逢河南省住建廳印發的《河南省業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《規則》)出臺?！兑巹t》里對首次業主大會籌備組業主代表和業委會成員都作出規定，要“按時交納物業費”。

　　業主被告知，只要有一次沒按規定時間交費，就屬于“不按時交物業費”，就沒有資格參選業委會，“補交也不行?！?/p>

　　大林(化名)在小區第一次申請成立業委會時，報名了籌備組，也報名了業委會候選人，在當時，只要補交物業費，就可以參與。

　　到了小區第二次申請成立業委會，大林在報名籌備組前，已將物業費補交至20**年年底，但最終，他卻因“未按時交納物業費”，被認定為不合格。

　　辦事處在物業協議有效期內，只要未按時交費，就沒資格參選

　　11月26日下午，河南商報記者來到南陽路辦事處，房管科衛科長說，不按時交納物業費的原因有很多，可能是業主自身造成的，也可能是物業的過錯。但不管因為什么，也不能改變未按時交費的事實。

　　他表示，此前《條例》僅對業委會成員作出規定，但是現在的《規則》中，對籌備組業主代表和業委會成員的資格都作出了規定，“我們也是嚴格按照規定?！?/p>

　　衛科長說，如果業主跟物業簽的有物業服務協議，從簽協議的時間起，在協議有效期內，只要有一次晚于協議中規定的時間交費，就屬于未按時，就失去了參選業委會的資格，“假如協議規定是每個月10日交，你11日交，就是未按時?！?/p>

　　可業主們認為，各個小區的情況不同，若要求業主從未晚交過物業費，不太現實，辦事處在執行上述《規則》時能否做到具體情況具體分析?

　　衛科長說，河南省住建廳印發的文件中寫的是“遵照執行”，而非“參照執行”，所以，辦事處和社區也只能按照上述《規則》來執行。

　　這樣一來，業主是否具有參與業委會的資格，豈不是物業說了算?

　　衛科長表示，審核權在辦事處這里，辦事處也是根據物業協議和交費記錄來認定的，“我們是站在中間的，不可能、也不敢偏向任何一方?！?/p>

　　他稱，物業服務協議是物業和業主之間簽訂的，如果物業和業主之間達成和解，辦事處也不會去追究這個事情，“即便是和解了，物業也需要書面承諾，不再追究業主未按時交費的責任?！?/p>

　　業主劉欣稱，針對此提議，他們曾咨詢過物業，能否重新簽訂物業服務協議，“物業已經說過，不可能?！?/p>

　　28日下午，河南商報記者聯系該小區的物業負責人，他僅稱，小區成立業委會，他不反對，但是得合法，“具體他們符不符合條件，得問辦事處?！?/p>

　　業主劉欣說，因為“未按時交納物業費”，就連籌備組都成立不了，他們不甘心，“因停車收費等問題，小區已經維權多次，業主未按時交物業費，也有無奈?！?/p>

　　律師

　　不交、遲交物業費

　　不影響業主籌備業委會

　　河南商報記者查詢發現，在20**年，住建部印發了一份《業主大會和業主委員會指導規則》。其中，第三十一條也對業委會成員作出規定，但沒有“按時交納物業費”這項。而20**年起實施的新版《河南省物業管理條例》也僅對業委會成員的資格條件作出要求。

　　現在，因“未按時交納物業費”，小區的一些業主就不能籌備業委會，是否合理呢?

　　北京盈科(鄭州)律師事務所堵仁展律師認為，河南省住建廳9月5日印發的《規則》屬于地方政府規章，法律位階低于住建部20**年發布的《業主大會和業主委員會指導規則》(行政規章)和新版《河南省物業管理條例》(地方性法規)。其內容上明顯違反了上位法，限縮了業主參選業委會的資格。

　　而地方辦事處并非有權解釋法律的機關，其作出的解釋并無法律效力。在具體執行的過程中，沒有做到具體問題具體分析，客觀上侵害了部分小區業主的合法權益，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。

　　河南予瑞律師事務所李華陽律師認為，業主按時交費的義務和業主享有的參選業委會的權利是兩個不同層次的概念。

　　首先，業主按時交費的義務是基于物業合同產生的，而參選業委會的權利是基于法律法規產生的，與物業公司之間的民事行為沒有任何關系，交納物業費并非業主享有被選舉權的前提。

　　其次，這種被選舉權是業主的政治權利，對業主被選舉權的限制和剝奪，只能由法律來規定，其他規范性文件和行為皆無權限制和剝奪。

　　因此，李華陽律師認為，不交、遲交物業費，不能影響業主享有的被選舉權。

篇3：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸

　　讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%?！笆召M難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心?。ㄓ绕涫抢?、次新小區）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。

　　一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；

　　二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；

　　三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。