多家物業公司醞釀漲價物業費上漲難過三道關
眼下是各小區收繳下一年度物業費之時，因人力成本等持續上漲，不少物業公司提出了物業費漲價方案。一周來，記者走進擬漲物業費的小區，發現若物業費上漲，需具備小區成立業主大會、物業公司有較高的物業費繳費率及良好的物業滿意度等3個前提。
物業公司
案例一·新康園
繳費率低致物業費漲價無望
昌平區新康園小區目前物業費收繳率不足四成。上月初，為使小區的物業管理能更好運行，物業公司提出了物業費漲價方案，欲以此彌補上繳率不足問題。但該計劃一公布便惹來爭議，最終非但漲價失敗，更令上繳戶數有所減少。
據了解，新康園小區10年內換了4家物業公司。每個新“管家”上任都須面對一個“爛攤子”。由于既要服務好又要兼顧利潤，小區物業短時間內很難讓業主見到成效，看不到具體成效的業主便采用拒交物業費的方式予以回應。
業主劉先生反映，自入住小區他始終按時繳納物業費，但因對物業服務不滿導致他不準備再繳納物業費，更別提漲價的事兒了。劉先生稱，一次家中下水道堵了，物業人員上門非但不認真維修，反而抱怨下水道堵塞是故意而為?！罢l沒事兒堵自家下水道?”劉先生表示難以忍受此種服務。
該小區自20**年建成入住，共1700戶居民。20**年11月，受業委會聘請，現在的北京陸凱物業公司入駐?！爱敃r面對大批待修設備，我們不得不花費大量人力、財力進行恢復。這期間不少業主誤認為是新物業不作為，從而拒交物業費?！惫窘浝硗跸壬f，前幾家物業公司管理小區時，尚可出租地下室作為物業收益來源?，F在根據新政，地下室已不可用來出租?！澳壳拔飿I費上繳率不足四成，物業公司已損失200多萬元，物業費不足，物業公司沒有足夠的人力去管理維護，將會導致小區進行惡性循環?！?/p>
專家分析
繳費率高于9成再喊漲價
社區專家張大憲認為，物業費繳費率高是物業費上漲成功的前提之一。在物業費繳納率本來就低的情況下，還要提出上漲物業費，一個直接結果是令本來就低的繳費率降得更低。
“必須有一個高的繳費率，才能漲成物業費，這是一個剛性指標，最好能在90%以上，漲價才可能成功?！睆埓髴椃Q，如果只有一半的繳費率，物業公司及有關部門就應該考慮物業服務是否到家，是否人性化、科學管理了，否則物業公司只是空喊漲。
案例二·靚景明居
物業喊漲價VS業主談不滿
“柵欄斷裂，球場無網，綠化基本靠自然生長的狗尾巴草......”最近，通州區靚景明居小區維持10年的物業費要漲價的消息引來不少業主的反對，更有不少業主在網上論壇發帖，細述物業管理中存在的問題。
記者在該小區網上業主論壇發現，一則“物業費漲價誰獲益”為題的帖子受到不少業主熱捧。大家認為，物業公司只有提高物業服務水平，整頓物業人員隊伍，提高效率，讓業主滿意，才能獲得滿意的物業費。
作為首批入住的業主，孫先生在該小區已住了8年，自稱對物業服務的每個變化都看在眼里。他說，入住初期，物業管理井然有序，小區內有保安晝夜巡邏，花草樹木也被養護得當。如今，除去門口的收費人員，再無其他保安;小區東邊的柵欄早已成排斷裂，卻終年不見有人對其修繕，原本完好的羽毛球場，如今一直沒有球網?！靶^的綠化曾令業主們很自豪，現在卻多數靠自然生長的狗尾巴草。如果物業費花在實處我們沒意見，可保安工作期間抽煙嬉戲讓我們業主怎么愿意多花錢?！辈稍L中不少業主表示，希望物業公司不要只關心物業費，要多在服務上下工夫，改善小區居住環境。
對此，該小區北京津華新源物業管理公司一王姓工作人員介紹，該小區業主共1846戶，分有電梯和無電梯兩種戶型。開發商曾向業主許諾，入住第一年享受物業費優惠價，但由于種種原因，業主至今仍然在享受優惠價。由此造成物業常年處于輕微虧損狀態，物業公司在安保、綠化和設備維護上資金嚴重緊缺，“今年7月1日起，我們決定將物業費由原來1.45元和0.85元優惠價上漲至1.85元和1.10元的簽約價，但因業主反對強烈，目前漲價計劃暫且擱置?！?/p>
專家分析
物業未獲人心難漲價
張大憲稱，業主對物業公司服務的滿意度不可忽視。在日常所進行的物業管理和維護中，物業公司應對保潔、保安、維修等人員進行培訓和管理，做好崗位管理，特別是細節之處，也是物業公司得分最高的環節，不能疏忽。
物業公司所要做的是苦練內功，讓廣大業主了解物業管理。一般而言，業主對物業管理的了解集中在保潔、綠化、保安、停車等外在方面，其實小區內中控、供水、電梯等設施設備的維護，才是小區物業的核心。物業公司所進行的物業管理，是對業主專屬區域之外的公共區域的服務和管理，要讓業主全面了解物業服務和管理的內容，從而獲得對物業管理的支持。
案例三·幸福公寓
物業費漲價獲88%業主支持
位于朝陽區三里屯地區的幸福公寓物業費原為每月每平米3元，近幾年來物業費繳納率一直維持在接近100%的水平。但因人力成本上漲等原因，目前物業公司已處于微量虧損的狀態。經過醞釀和研究，今年上半年，該小區業委會主動提出將物業費上調10%，即每平米3.3元。
面對物業費漲價，也有業主表示反對，“甚至有一位業主找到我，稱業委會應該為業主們把物業費降下來，而不是漲上去。如果物業費漲價，我就不交?！睂Υ?，該小區業委會主任童超稱，據業委會調查了解，小區往年物業費維持在相對低價水平，是靠精打細算、定崗定編的方法，已將人力成本縮減至最低。但隨著物價上漲、人力成本上漲，政策要求為每位員工上“五險一金”等，要維持“社區雖小、編制俱全”的“包干制”物業服務已經非常困難?！拔飿I公司在近兩年輕微虧損?，F在看門的工資才1200元，保潔的1450元，工程人員1500到1800元，如果物業費不漲價，在人力成本、材料費等大幅上漲的今天，小區物業公司可能無法負擔并撤出小區管理，這將危及到小區全體業主的利益?！?/p>
據了解，就物業的服務和管理、物業費使用等方面，該小區業委會向業主們進行了大量的宣傳和溝通，在每個“業主開放日”，業委會同物業公司人員一起，請業主們參觀物業的工作。今年6月，該小區召開了業主大會，88%的業主投票同意物業費上漲提案。童超介紹，物業費上漲部分的70%將為一線物業工作人員漲工資，剩余部分用于完善社區建設。
專家分析
有業委會是漲物業費前提
張大憲認為，有業委會是小區物業費上漲的必備前提。相關政策規定，業主大會“雙過半”決定小區事務的管理，只有小區成立了業主大會，選舉出了業委會，才能實現“雙過半”。
張大憲分析，如果小區沒有業委會，物業公司和業主便只是供需雙方，物業公司為漲物業費所做的一切努力，會理所當然地被質疑，被抵制。業主會問，物業公司漲價的依據是什么?而目前這個依據沒有定論，或者說政策指導。
“只有業委會才能使廣大業主更好地理解物業的服務?，F在，幾乎百分之百的物業公司都想漲價，但目前漲成功的微乎其微。成功的里面，大量工作都花在與業委會溝通上?！睆埓髴椃Q。
部門回應
物業費價格由市場調節
前天，北京市住房和建設委員會相關負責人指出，截至目前，北京經濟適用房、廉租房等保障房小區，關于物業費定價有政府指導價;而在商品房小區，包括兩限房小區在內，就物業費的收繳水平及漲價機制，尚未出臺指導價。小區物業費價格怎么漲，由市場調節。
從小區物業費收繳及漲價情況可以看出，在沒有業委會的小區，物業公司提出的漲價行為，帶來了很多業主抵制，很多是空喊漲;在有業委會的小區，物業公司也應該在有一個良好的繳費率的情況下，才能提出漲價方案。更關鍵的是，物業公司在實際物業服務中，要切實負起責任，把這份家業為業主管護好。
由于物業費沒有政府指導價，屬于“開放性定價”，因此造成了物業和業主的錯覺，雙方都認為定價的杠桿拿在自己手中，于是原本的服務關系中又增添了博弈的因素，導致了物業行業的不規范和難規范。目前，市建設部門正從資質審查等方面，進一步加強對物業公司的管理。
篇2：物業費上漲案例:小區物業越管越難
物業費上漲案例：小區物業越管越難
錢朱建 李鴻光/新聞晚報/20**1020
物業費上漲，靜安區高檔樓盤達安花園的業主坐不住了。近日，13名業主起訴至法院，要求撤銷業委會、居委會及物業公司作出上調物業費的決定。
事實上，由于用工成本增加，不少小區紛紛提高物業費。由此，業主、物業、業委會之間的矛盾和糾紛屢屢上演。而本應代表全體居民利益去監督物業的業委會，也因屢受業主質疑而成為被告。
【案例一】
物業費上漲近3成
達安花園有近3000戶業主，由達安物業公司管理。自20**年起，該小區的物業費為每月每平方米1.95元。后物業公司雖多次續約，合同期限至20**年10月，但物業費標準未作調高。
20**年11月，達安物業公司向小區業委會提出申請，要求調高物業費標準。20**年11月20日，業委會以決議形式，同意委托該物業公司向全體業主就物業費上調作征詢，明確了此事由業主大會投票表決。小區居委會承擔小區內10幢樓的征詢單發放工作，其余征詢單由物業公司負責發放，其中約有400份征詢單是以掛號信寄給業主。征詢單的回收工作，部分由物業公司員工在發放當場完成，部分由居委會工作人員在發放當場完成，部分征詢單由業主自行投至安放在所住大樓底樓的投票箱內。最后，物業費上調方案經業主大會表決通過，將物業費標準從每月每平方米1.95元調整為每月每平方米2.5元。
業主認為漲價存暗箱操作
20**年8月2日，吳某等業主分別向法院起訴稱，調高物業費標準有諸多暗箱操作，業委會多名成員未參與，期間未召開業委會會議。認為在20**年物業公司與小區簽約時，曾承諾5年內不調高物業費，現又漲價，侵害了業主合法權益，該物業費標準調整后業主支出比原來更多，而多支付的費用是對業主們財產損害，要求法院判令予以撤銷。
庭審中，業委會辯稱因近年來人力資源成本上漲過快，物業公司已陷入經營舉步維艱窘境，故與業委會協商要求上調物業費。業委會認為此事有必要召開業主大會表決，遂按照小區業主大會議事規則向全體業主發放了意見征詢單，經唱票、計票和監票，全體業主的74%贊成物業費作上調，通過了決議。整個表決征詢過程符合規定，決議有效，認為該決議沒有侵犯吳某等業主的合法權益。在上調征詢工作表決統計記錄上簽字的人員，均無人從業委會領取過薪水報酬。
法院一審駁回業主訴請
法院認為，依照物權法的規定，變更物業費標準屬于居民小區管理的重大事項，應由業主大會表決決定，業委會或物業公司均無權做決定，無權機關做出的相關決定不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。由于本次投票的結果牽涉物業公司利益，而將征詢單委托物業公司進行送達和回收確有不妥，但委托物業公司送達和回收征詢單，不會在邏輯上得出投票結果不真實的結論。吳某等人起訴擔心物業公司在送達過程中利用自身便利改變征詢單內容，卻未舉證證明物業公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業主改變決定的行為。
另外，業主大會議事規則中規定了設立投票箱和專人送達、回收意見均系可以使用的方式，沒有規定不可以委托物業公司進行送征詢單。從投票過程看，也沒有發生唱票人、計票人、監票人漏唱、漏計或不盡職的監票行為；而涉及投票箱體積為30CM×23CM×22CM的紙箱，完全能放入回收的2700多張紙質征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經查系業主大會議事規則上的內容，而非物業公司擅自規定，屬合法有效的規則。
法院還認為，從吳某等業主的描述看，業主大會上調物業費的決議，對他們小區業主帶來的后果是債務增加，而非財產減少。業主大會決議沒有造成業主現有財產中有任何損害，更沒有導致業主現有財產發生貶損、滅失。而究竟是以何種價格聘請物業公司來服務小區業主，是物權法明確規定由小區業主共同決定的事項，業主大會決議即為小區業主的共同決定。從涉案物業費上調的幅度及從上調后的價格看，并沒有證據表明該價格與周邊同等小區物業費標準相比較會顯失公允。達安花園業主大會于20**年12月13日，做出的關于上調物業費標準決議，沒有構成對吳某等業主的合法權益的侵犯，并不代表該項決議的產生是完善的。在此構成中亦有存在瑕疵，業委會應在今后工作中嚴格按業主大會各項規則行事，遂法院判決對吳某等13名業主之訴不予支持。
【案例二】
女業主狀告業委會正、副主任
靜安一高檔樓盤的業主殷露(化名)，因認為業委會張貼的告示中有對她進行侮辱誹謗的攻擊措詞，一紙訴狀把業委會和業委會正、副主任告上法院，要求賠禮道歉、消除影響，賠償名譽損失1萬元。
事情的起因在于業委會張貼的一系列公告，在《關于地面停車收費問題的幾點澄清》的告示中提及：“停車不交費等于是在揩油，應受到譴責和唾棄……”而在《業委會二零零九年工作小結》 中又提到，“部分業主只顧眼前蠅頭小利，處處給業委會和物業工作設置障礙，散布不負責任的言論侮辱人格，還向上級部門寫誣告信?！痹诹硪环輼I委會通告中則提及，“個別業主不但長期拒交物業管理費和停車費，還將車子堵在小區大門口。而小區內就有這么兩個人，確切地說就是居住在某某樓的殷露和徐某某，自本屆業委會成立以來，總是橫加指責處處作對，上躥下跳，散布謠言，拉幫結伙……”
因物業糾紛女車主曾堵路5天
殷露認為，上述張貼內容中，所指不繳納物業管理費和停車費、誣告業委會等系捏造事實，用“蠅頭小利”、“揩油”、“上躥下跳”等詞匯誣蔑貶低了自己，遂起訴到法院。
法院查明，在20**年底小區部分業主曾以匿名信形式向所在街道房管辦發函，反映小區業委會伙同物業公司侵吞物業費、停車費和建立小金庫，未經業主大會批準選聘物業公司等內容。20**年4月，小區物業公司向法
院起訴殷露丈夫拖欠物業管理費4144元，一審勝訴。20**年7月15日，殷露駕車回小區，因與物業公司產生糾紛，將車輛停放在入口處主干道達5天，后物業公司雇傭人力將該車輛搬離車道，又引起殷露不滿訴訟到法院，該案一審已審結。綜觀本案爭議，當殷露對小區物業管理存有異議，并與小區物業公司產生糾紛情況下，業委會通過張貼告示的方式進行譴責，雖然所述殷露未繳納物業費及車輛停放在小區入口處主干道確屬事實，但使用的詞匯顯屬不當，應予以更正。然而，統觀全文并無其他侮辱殷露人格的內容，由此推定導致殷露的社會評價降低依據不足，法院一審駁回了原告殷露訴請。
法官說法
承辦法官認為，業委會作為小區業主代表大會的日常執行機構，代表全體業主履行業主自治的相關職責，維護的是全體業主的合法權益。在此過程中，對個別業主存在的影響全體業主的不當希望予以敦促改進，是業委會應盡的職責。而小區內每個業主，對小區的管理提出意見，既是行使業主的權利，也是維護全體業主的權益。當雙方在業主自治管理上存在不同意見，應通過增加相互間的溝通，尋求小區個體與集體利益的平衡，而非簡單地將對方放在對立面相互指責。
一個小區管得好不好，跟業主、業主委員會、物業公司都有關系。如果一個小區頻繁調換物業公司，這個小區很難管得好。在處理小區糾紛時法官也發現，有些業主認為物業服務是公益事業，即使不繳納物業管理費照樣能享受服務； 還有業主不清楚物業服務對小區管理的重要性，覺得有沒有物業公司無所謂。然而，一旦出現自家財物遭殃時，則把矛盾指向了業主委員會和物業公司，解決不了就以不交物業費，或更極端的方式相威脅。實際上小區內的共用設施、設備是小區業主的共用財產，業主應共同維護好小區的共用財產。
此外，業主委員會是聯系好業主和物業公司的紐帶，更要明確自身權利和義務。有不少業主委員會是只想花小錢享受最大的服務，以“想當然”的高標準來衡量物業服務企業提供的服務是否到位。而對于物業公司來說，從事的一切活動要使業主稱心、滿意，其核心就是要提供完善、優質服務。因此，物業服務企業必須在服務上多下功夫。