平涼市住房和城鄉建設局

　　關于印發《業主大會解聘和選聘物業服務企業工作指引》的通知

　　各縣(市、區)住建局，莊浪縣城管執法局：

　　為指導業主大會解聘和選聘物業服務企業，維護業主、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《業主大會和業主委員會指導規則》《甘肅省物業管理辦法》和《平涼市物業管理條例》等有關規定，我局制定了《業主大會解聘和選聘物業服務企業工作指引》，現印發給你們，請結合實際參考執行。

　　平涼市住房和城鄉建設局

　　2023年5月15日

　　業主大會解聘和選聘物業服務企業工作指引

　　一、解聘、選聘物業服務企業主體

　　解聘、選聘物業服務企業主體由業主大會決定，業主委員會應當執行業主大會的決議。按照《民法典》的規定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。(以下簡稱“多數業主同意”)，業主委員會應當代表業主大會與物業服務企業終止或簽訂物業服務合同。未經多數業主同意，業主委員會不得作出解聘或選聘物業服務企業的決定。

　　二、解聘物業服務企業程序

　　(一)前期調解糾紛

　　多數業主提議解聘物業服務企業或業主委員會根據日常掌握情況擬解聘物業服務企業的，業主委員會應當向物業所在地的街道辦事處報告。街道辦事處在接到報告后7日內，會同住建局、小區業委會、物業服務企業等相關單位召開會議，就業主提議的問題進行商議溝通。

　　街道辦事處應當本著調解優先的原則，積極化解業主、業主委員會和物業服務企業之間的矛盾糾紛，促使各方達成諒解，履行各自義務;調解未果的，業主委員會應當組織召開業主大會進行表決。

　　(二)確定是否解聘

　　1.業主委員會應當于會議召開前15日在物業管理區域內公示《關于召開業主大會會議的通知》(示范文本見附件1);

　　2.業主委員會組織業主召開業主大會會議，使用《解聘物業服務企業表決票》(示范文本見附件2)，就解聘物業服務企業進行表決，業主委員會應當在2名以上物業項目所在地的社區居委會工作人員監督下統計表決結果。

　　解聘或選聘物業服務企業表決票應當由業主本人填寫。無民事行為能力或限制民事行為能力的業主由其監護人填寫。業主本人不能親自填寫的，可以委托他人填寫，但受托人應當出具《業主大會會議表決票委托書》(示范文本見附件3)，并作為表決票的附件。

　　3.投票表決結果在物業管理區域顯著位置公示，公示內容應當包括業主的房號、專有部分面積和解聘或選聘的意見《表決結果統計表》(附件4)。采用書面征求意見形式的，應公示不少于15日。業主有權查詢相關材料，并于統計結束后將表決票等資料向街道辦(鄉鎮)備案保存。

　　4.業主大會會議決定解聘物業服務企業的，業主委員會應當將決定書面告知物業服務企業，其中非前期物業服務的，需在物業服務合同期限屆滿三個月前告知。

　　業主大會會議決定不解聘原物業服務企業的，程序終止，無需進入選聘物業服務企業的程序。

　　(三)確定是否實行業主自治

　　業主大會會議決定解聘原物業服務企業，并經初步民意調查實行業主自治的，由業主委員會再次組織召開業主大會，經法定業主人數表決同意(參照確定是否解聘物業服務企業程序、表格，適當修改)，制定自治方案，簽訂業主自治安全責任承諾書。

　　三、選聘物業服務企業程序

　　(一)編制選聘方案

　　業主委員會啟動選聘物業服務企業程序時，應當根據國家、省、市及各縣(市、區)有關規定，結合物業管理區域的實際情況，在廣泛征求業主意見的基礎上，參照政府部門制定的服務標準和收費標準，起草《業主大會選聘物業服務企業工作方案》(以下簡稱《選聘方案》，參考文本見附件5)。選聘方案不得要求或者標明特定的物業服務企業以及含有傾向或者排斥潛在物業服務企業的其他內容，選聘方案建議包含以下幾方面的內容：

　　1.項目基本概況;

　　2.物業服務的內容與標準;

　　3.物業服務收費報價范圍;

　　4.物業服務合同期限;

　　5.競聘物業服務企業的資格要求;

　　6.項目物業服務人員配置的要求;

　　7.選聘物業服務企業流程。

　　(二)選聘方案公示

　　業主委員會將選聘方案在小區顯著位置公示不少于7日，充分聽取業主的意見和建議，同時公告業主意見、建議的采納情況。如有業主書面提出意見、建議或異議的，所提內容應提交業主大會會議表決。采用書面征求意見的，要將意見匯總后以書面形式告知其他業主。

　　(三)發出選聘公告

　　業主委員會將《(縣、市、區)(項目名稱) 業主大會選聘物業服務企業公告》(參考文本附件6)和選聘方案在小區顯著位置和網站進行公示公開,公示不少于7日。

　　業主委員會在公開選聘的同時，可以對政府列出的優秀物業示范項目的企業及意向物業企業發出邀請。

　　(四)確定入圍物業服務企業

　　業主委員會接受物業服務企業報名，按照選聘方案對報名物業服務企業開展資格審查，并出具回函告知資格審查結果。業主委員會不得擅自排除符合選聘方案條件的物業服務企業。

　　禁止業主委員會選聘被納入黑名單的物業服務企業。

　　業主委員會組織確定參加選聘的入圍物業服務企業，在小區顯著位置如實展示企業簡介、在管業績(政府表彰、示范項目)、信用情況、營業執照等相關證照，擬派項目負責人簡歷(載明工作經歷、至少近一年工作管理業績情況)，物業服務標準和收費價格，物業管理方案等。

　　(五)召開業主大會會議確定選聘物業服務企業

　　業主委員會發出召開選聘物業服務企業業主大會會議通知，在會議召開7日前以書面形式在物業管理區域的顯著位置公告。

　　使用《小區業主大會選聘物業服務企業表決票》(附件7)，召開業主大會會議表決確定聘用的物業服務企業。

　　將《表決結果統計表》(附件4)在物業管理區域顯著位置公示，公示內容應當包括業主的房號和專有部分面積，業主對各物業服務企業的贊同、反對、棄權意見，全體業主對各物業服務企業贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。采用書面征求意見形式的，應公示不少于15日。業主有權查詢相關材料。

　　出現業主大會會議未產生雙過半物業服務企業的情形，業主委員會可以參照住建部印發的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，向全體業主告知采取招投標方式的程序執行，選聘過程由縣(市、區)住建局、街道辦事處、居民委員會監督實行。

　　采用書面形式征求意見的，業主委員會應當優先向業主推薦信用靠前的物業服務企業。

　　四、簽訂合同

　　業主委員會代表業主與確定的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　業主委員會在物業服務合同簽訂之日起3日內，將物業服務合同在物業管理區域內的顯著位置向全體業主公示不少于7日。

　　業主委員會按照規定做好新老物業服務企業的交接工作，并督促新的物業服務企業辦理承接查驗備案和物業服務合同備案。

　　尚未選舉產生業主委員會的物業管理區域，未經全體業主共同決定實施自行管理的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織成立物業管理委員會，作為臨時機構代行業主委員會職責。

篇2：解讀物權法:選聘和解聘物業服務企業須業主共同決定

　　解讀物權法:選聘和解聘物業服務企業須業主共同決定

　　將于20**年10月1日起施行的物權法規定，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。

　　短短十幾年間，物業服務機構從無到有、從小到大，已經成為覆蓋面廣，對群眾生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。

　　對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。物權法明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

　　根據物權法的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　物權法同時明確，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，物權法亦明確規定：“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/P>

篇3：業委會有權解聘物業公司員工嗎

　　某小區的許多業主多次向業主委員會反映,物業公司的保安人員陳某上班時間不在崗,以致外來人員頻繁進出小區,并使有些住戶物品失竊,為此要求解聘陳某。某日,業主委員會主任以業主委員會的名義將書面解聘通知送達陳某。這種做法妥當嗎?

　　業主委員會主任能否決定物業公司中保安人員的去留,這涉及到業主委員會職責問題。

　　根據有關規定,業主大會負責選聘或解聘物業管理企業,監督物業管理企業的管理服務活動,業主委員會是業主大會的執行機構。據此可知,業主大會與物業公司之間是一種委托管理的契約關系,業主委員會與物業公司的具體工作人員不直接形成勞動關系,勞動關系形成于作為勞動者的保安人員和作為用人單位的物業公司之間。因此業主委員會無權決定保安人員的去留。

　　對于不稱職的物業公司人員,業主委員會可按有關規定履行監督職責,即向物業公司如實反映情況,由物業公司采取相應的整改或調整措施。