物業公司管理層10件不能做的事!

　　一忌管理隨意性

　　物業管理依賴于制度，物業的各項工作程序、標準、要求乃至各級人員的職責、任務、目標、言談舉止等都被嚴格地規范于制度之中。

　　"做什么，怎么做，做到什么程度，做錯了將受到何種處罰"是物業所有員工都非常清楚的，管理者只要按照制度去檢查要求，而無需隨主觀意志指手劃腳，更不能置制度于不顧，憑主觀情緒與想象任意要求下屬"如何做"。否則，員工將無所適從，管理程度也會因為管理者自身的原因造成混亂。

　　二　忌管理決策盲目性

　　決策前調查分析不夠，信息不準或管理者主觀、片面、缺乏經驗及素質不到位，易造成決策失誤。

　　三　忌短期管理行為

　　物業管理講究可持續性，一切工作的計劃、方案、目標、決策必須著眼于物業的長遠利益，維護公司的生命力和市場競爭力。

　　四　忌越級管理

　　“一級對一級負責，每個人只有一個上司”，越級管理會造成下屬無所適從，管理秩序混亂。

　　五　忌"保姆式"管理

　　物業實行層次管理，分級負責，每個職別的人員都有自己明確的職責要求，所以，一級管理人員應該鼓勵下級管理人員忠于職守，盡職盡責。切記不能權責獨攬，事必躬親。

　　六　忌經營管理墨守成規

　　物業運行程序有其自身的規律，但其經營、銷售、推廣必須靈活而富有新意。通過經常開展形式各異且富有吸引力的營銷活動，給業主創造一種新穎、溫馨的消費環境，從而實現物業公司最佳的經營效益。

　　七　忌管理不拘小節

　　物業的服務功能幾乎涉及到社會的各個方面，因此素有"小社會"之稱。復雜的服務功能要求物業的管理工作應做到于細微之處一絲不茍。

　　八　忌輕信是非

　　物業是用工密集型行業，崗位復雜，員工密集，管理人員多。因此，必須樹立良好的內部風氣。各級管理人員要以身作則，為人表率，團結部屬，公正待人。

　　九　忌"人情"和私欲

　　人情、私欲是物業管理之大忌，物業公司嚴格管理的標志是融制度于物業運作的各個環節之中，制度面前人人平等，任何人不能凌駕于制度之上。

　　十　忌缺乏團隊精神

　　物業是一個充滿活力的有機體，年輕而朝氣蓬勃的員工隊伍為企業的競爭提供了無與倫比的生存空間。

　　因此，物業管理者應該充分根據這種隊伍的年齡優勢因勢利導，增強企業的凝聚力，樹立良好的團隊精神，激發全體員工敬業、樂業精神，愛司如家，奮發向上，使全體員工圍繞物業經營決策、管理與效益目標這個主旋律而履行職責。

篇2：物業管理層培訓講義：面對不同性格的員工

　　物業管理層培訓講義：面對不同性格的員工

　　所謂性格，是指人對客觀現實的穩固態度以及與之相適應的慣常的行為方式中表現出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心，它直接影響到人的行為方式，進而影響到人際關系及工作效率。因此，在管理過程中，根據人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說，“人心不同，各如其面”，人與人之間性格差異很大。一般來說，有幾類人的性格較為突出，也比較難管理，下面分別做出介紹，為管理者提供借鑒。

　　l．脾氣暴躁、常與人結怨者。

　　某君出生于一個地位低下的家庭，自卑感很重。他在工作中表現很認真，也很執著，但不順利時，他總認為是其他人故意刁難他，為此經常大發雷霆，甚至到領導那里“投訴”，造成辦公室火藥味濃重，人際關系緊張，直接影響了其他人的工作情緒。

　　當這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時，你首先應讓他們坐下來，然后仔細聆聽他們的談話，不要發言，因為他們在激動時所說的話往往是雜亂無章的、未經組織的，讓他們把事情的經過說完，或者在一定程度上說，是讓他們渲泄完憤怒的情緒，處于相對冷靜之中，再來表示你的處理方法。

　　你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人，也不要敷衍他們，更不能從中轉換話題。雖然任何一個公司的紀律都不會要求改變員工的不良性格，但你必須告訴他們，動輒發脾氣的人感情上通常不夠成熟，教會他們學習控制自己的情緒，并強調公司不贊成以亂發脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作，鼓勵他們多參與同事們的活動，讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的，沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。

　　2．自尊心極重，感情脆弱者。

　　這類人多是一些職位較低的年輕女性，她們大部分剛踏出校門，對紛繁復雜、競爭激烈的社會不太適應。領導者幾句提醒她們的話，聽在她們耳中，就象被老師當眾責罵，心中極為不安，無形中產生了一股壓力，對工作喪失信心和興趣，甚至產生跳槽的念頭和行為。

　　具有這類性格的員工，行為上往往比較拘緊，她們總喜歡繃著瞼，緊張地工作，遇到困難時誠惶誠恐，對上級說話時語調總是戰戰兢兢。

　　對待此類員工，說話時措詞必須小心謹慎，盡量避免從個人角度出發，多強調“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時，必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容，一句關切的問候，都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中，不妨把握機會稱贊她們的表現。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨，但對她們來說卻是很受用的，而且有種被重視的感覺。同時，應該讓她們明白，在工作中發生錯誤時，可能是多種原因造成的，不一定與個人能力有關。因此，不必為此感到沮喪和喪失信心。

　　3．消極悲觀、缺乏自信者。

　　公司召開會議、討論某項新建議時，有人提出反對是正常的。但你可能會發現，在你的公司里有這樣一類人，他們不管提出的建議是什么，從不進行深入的思考，總是一味地阻撓和反對，這不僅會阻礙公司的變革，而且破壞了公司創新的氛圍。因此，你必須深入分析他們反對的真正原因。

　　有些人之所以反對各種建議，只是因為他們消極悲觀，缺乏信心，擔心失敗。如果你發現某位員工一貫努力工作，對公司忠心耿耿，而且還頗有業績，只是有些缺乏信心，你可以給他機會，培養他的自信心。例如，你可以找他談談你的新計劃，讓他負責實施。起初，他可能猶猶豫豫，面露難色，企圖勸說你取消該計劃。此時，你可以請他不要對任何事都采取否定的態度，應該提出積極而且有建設性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時，你就鼓勵他找出可行的方法，并且全力幫助他實施，讓他體驗變革的樂趣及由此獲得的成就感。

　　當然，你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀，日理萬機的你既沒有這個時間，也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進取、凡事采取積極態度的人，尤其是接洽一項艱巨的工作時，更應以肯定且樂觀的態度對待。如果他一向尊重你，多少也會被你感染而產生信心。

　　4．阿諛奉承者。

　　在許多辦公室里，?？梢姷搅镯毰鸟R、阿諛奉承者，他們經常稱贊你，且附和你所說的每一句話。如果有這種員工，就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評，但人們總是更喜歡被表揚。

　　有些管理者認為，只要自己不為他們的吹捧而迷惑，他們的表現也不差，就可以任由他們繼續奉承下去。但事實上，你的姑息態度，會使他們感覺你默認了這種吹捧，不僅會強化他們的這種行為，還會使他們輕視你，降低了對你的尊重。

　　對待這種下屬，在與他們溝通時，無須太嚴肅地拒絕他們的奉承，也不要任由他們隨意夸張。當他們向你賣弄奉承的本領時，你可以淡淡地回應：“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時，你可以說：“你最好給自己留一點時間，考慮新的計劃和建議，下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來，他們便不敢也不好意思再做“應聲蟲”了。

　　5．急功近利者。

　　下屬中，總不乏雄心萬丈、積極進取的人，甚至你能感覺到下屬的目標直指你的職位，許多管理者因此而忌才。每當感到自己的地位受到威脅時，即用種種手段壓制下屬，不僅影響下屬的積極性，還會使下屬對你的尊敬大打折扣。

　　但是，對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因為急功近利者往往為了個人利益不擇手段，影響其他員工的工作情緒和進度，造成人際關系緊張。

　　與急于表現自己的下屬溝通，切忌使用單刀直入式，免得讓他產生你忌才的錯覺，而不接受你提出的任何建議。你可以認真聆聽他的建議，適當稱贊他的表現，表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊，他一定會進一步表現自己，那時候，你可以漫不經心地告訴他：“凡事都得按部就班，這樣才會對其他員工比較公平，如果其他人比你更急進，你能否容忍地象你現在這樣牽著別人鼻子走呢？”你的語調要象平常說笑般輕松，既不傷害他的自尊心，也讓他設身處地，為其他人想一想。

　　6．郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。

　　這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息，缺乏工作熱情和積極性。

　　對待這類員工，千萬別用類似的打擊性語言：“你有多少才能飐象作這樣的人，隨便可以找到?！边@種語言會使他們感到被輕視，變得更加郁郁寡歡。平日對他們要熱情，這樣會使他們有被尊重、被重視的感覺。交待給他們的任務，事后一定要認真審閱，如果做得好，別忘記稱贊兩句。盡管他們在公司里只不過是些小角色，但也可以偶爾邀請他們參加重大會議，鼓勵他們勇于發言，并經常給他們提供參與的機會。如果他們感覺到管理者的重視，必會士氣高漲，如果他們同時感覺到機會面前人人均等，他們會更加努力工作的。

　　雖然，和有“問題”的下屬在溝通和相處方面都會有困難，但作為管理者，你應在可能的范圍內，嘗試了解他們的性格，并進行因人而異的管理。必須記住一點，江山易改，秉性難移，不要奢望你能在一天、兩天內改變他們的行為方式。

篇3：物業公司管理層競聘報告

　　物業公司管理層競聘報告

　　尊敬的公司領導：

　　您好，我叫***，今年32歲，大專經濟管理專業，**年進入公司后一直從事物業管理工作，經歷從物業前期介入，多層的移交到小高層的移交、物業部運作的整個過程。同時參加全國物業管理員的考試，在不斷的學習中，根據我對物業管理工作的深刻理解，參照**花園物業管理工作的現狀，我認為急需解決的是物業管理中的服務創新和標準化管理。

　　黨的十六大提出了"與時俱進，開拓創新"。創新已經成為社會進步的一種動力。早在年初，公司領導針對物業管理工作就提出了"全新，全意，全程"的服務宗旨。全新就是要為業主提供創新的個性化的服務方式，這正體現了公司領導的遠見卓識。**花園是預銷售方式，業主在交接自己的房屋時直接面對的就是物業部，在如此重要敏感的階段，物業部工作的優劣也就直接代表了公司的形象和水平。業主選擇了文博花園體現了對**公司產品的信任，如何使這種信任在各個方面得到滿足以形成對公司產品的忠誠，物業部在實施過程中有很多需要提高的創新工作要做，目前物業部已成為中房公司在產品開發服務構成中較薄弱的一環。只有采用了先進的思想，科學的辦法，物業部的工作才能夠在不利的環境中求生存和發展。這就是創新的必要性。

　　物業部工作的創新主要體現在觀念創新，服務創新，管理創新等幾個方面，他們既是相互獨立又是相互支持不可分割的。

　　首先是觀念創新。

　　思想的改變是一切行為改變的前提。所以觀念創新是物業部管理及服務創新的先導。拿過去的老觀念和老經驗的思維定式，條條框框在文博花園這個新環境中實施造成了目前物業部工作面臨重重困難，無論是業主還是相關部門均不太滿意，在一定程度上影響了公司的美譽度。物業部要走出困境就必須解放思想，去不斷適應社會進步和市場規律，要眼光向外，積極學習接受先進的思想和辦法，不斷總結和研究，宣傳自己的優勢，批評和改正自己的錯誤，以人為本，不斷創新，使物業部的工作得到提高。

　　其次是服務創新。

　　通過了觀念的創新，體現在工作中重要的一部分就是服務的創新。物業管理是以人為本，為人服務的行業，服務水平就是產品的質量。物業部的服務工作也是整個**公司開發產品質量的一部分。**花園整體定位為中央高尚文化學習型社區，如何在公司領導的指導下，不斷充實提高完善物業部的服務體系來滿足高尚文化社區的要求，改變目前低層次的服務水平。就要不斷的創新，以業主的滿意作為工作的標準和根本宗旨。與業主之間建立"互相溝通，互相理解，互相尊重"的長期協調關系。及時了解業主的需求，充分挖掘現有資源的潛力，為文博廣大業主這些固定的服務對象提供滿足各種層次多領域的具有很高個性化的服務內容，"全新，全意，全程"體現"安全、高效、舒適、高尚"的中房文博社區文化。

　　具體的服務改進方案有以下設想。

　　物業部的服務可以分為三個層次，第一層為核心服務，也就是常規性服務，包含有房屋及設施維修，治安，裝修管理，環境綠化保潔，車輛管理等等方面，是物業部的日常工作。在此層推行崗位首席負責制，由首席負責人負責到底，用客戶滿意率來進行考核。例如在維修上，由水電技術人員首席負責按照維修標準流程，接到報修后小修不超一天及時完成，由業主簽字認可滿意及時并反饋到辦公室，據此對維修及時率和維修滿意率進行考核。在裝修管理上要本著為業主服務的思想，組織專家對裝修方案提出合理化建議，提醒業主注意事項，由首席負責房管員幫助業主巡視驗收隱蔽工程，避免業主上當受騙。其余幾項也是如此。此層次服務要以業主的全面滿意為標準，在實施中要文明禮貌，特別注意細微末節，例如在進入業主屋內維修時，要求維修人員自備腳套和抹布，維修后及時把現場清掃干凈，讓業主在方方面面感受到物業部的人文關懷。第二層為有形增值服務，是為業主提供盡可能多的生活便利。代為出租看管空房，代聘家教保姆，代辦家政清潔服務，代洗車看管，護理家庭綠化的花草樹木等等，目前物業部沒有搞但有這方面人員優勢，此類服務若搞好不僅填補空白，能使公司形象提升，還會增加一定的收入，但必須做好市場調查。例如開展家庭綠化代管，物業部有專業綠化和操作人員，幾乎不用投資，在管理好公共區域綠化的同時，還能提供包括育苗，代管，修剪，施肥等服務，如果通過對業主的調查有這些需要就可以開展。這樣多種多樣的個性服務不斷開展，充分為業主提供生活便利。第三層為精神文化服務，就是通過與業主在文化方面的交流建立感情，物業部要不斷的利用現有的場地設施舉辦一些文體娛樂活動來拉近與業主之間的聯系。例如在節假日開展乒乓球比賽，合唱，以家庭為單位的藝術競賽，組織業主自娛自樂，鼓勵積極參與。使業主感受文博花園社區高尚的文化氛圍，感受到如住**花園的幸福。既培養**公司的忠誠客戶，又提高物業品牌為營銷作一定鋪墊。

　　以上服務創新還僅僅是一些設想，尚有很多不成熟之處，還望得到領導指正。當然在實施前還會列出詳盡計劃，進行可行性研究，成本概算，收益分析。

　　最后是管理創新。

　　管理創新是觀念創新實現服務創新的保證。只有運用新的管理思想

制度措施方式操作流程，改變現在家長式的管理方式方法，不斷創新，使目前的人員更加合理積極的運轉，創造新的生產力，取得更高的勞動效率。灌輸先進的工作理念，建立公平的競爭機制，使員工建立"以公司為榮，以服務為樂"的工作態度，建立科學合理完善的規章制度，建立崗位責任制，參照ISO9000系列認證標準建立工作標準流程，在具體的方面細分，對每個員工的工作都能進行考核。建立并切實執行員工培訓和激勵機制。使物業部員工從內心對公司忠誠，才能使他們在工作中不斷努力，一點一滴的樹立起物業部的良好形象，產生強大的凝聚力和向心力，達到吸引人才，用好人才，提高人才，提高部門整體水平的目的，同時也為公司高尚的企業文化建立貢獻一份力。

　　物業部需要一個勇于正視現實，承認差距，積極學習，敢于迎接挑戰，能夠快速接受新事物新思想具有創新意識的年輕人。在物業管理的全程服務，房屋管理，設備管理，安全管理，環境綠化保潔管理和人員管理均有深刻體會的開拓者，在公司領導的指導下，從根本上適應"中央高尚文化學習型社區"的要求。