物業管理有限公司內部質量體系審核報告(二)

　　編 制：

　　批 準：

　　編 號：NS9802

　　日 期：1998年9月25日

　　審 核 報 告

　　一、審核目的：

　　驗收公司的質量活動和有關結果有否符合公司質量體系和ISO9002質量標準的要求，并確定質量體系的有效性。

　　二、審核范圍：

　　公司物業管理質量體系所涉及的所有部門，包括管理層、物管部、財務室、工程部、保安部、ISO9002工作小組等部門。

　　三、審核依據

　　1.公司質量體系文件

　　2.ISO9002標準

　　3.法律法規

　　4.合同

　　四、審核日期

　　1998年9月24日一天

　　五、審核組成員

　　組長：**

　　組員：**

　　審 核 綜 述

　　1998年8月18日，以**為組長，**為組員的審核組分兩組對深圳**物業管理有限公司進行了審核。經過一天對公司質量體系的6個部門的審核的情況，共發現6項不合格(內容詳見不合格報告)。根據審核組對現場審核的情況，給出下列審核綜述：

　　1.公司管理層非常重視質量體系的建立;

　　2.公司已建立了文件化的質量體系;

　　3.公司的質量記錄的填寫不規范。

　　以上問題在不合格報告中將有詳細的描述，公司可望在近期內予糾正。

　　審核組認為公司的質量體系基本符合GB/T19002-ISO9002標準要求，且運作良好。

　　附：不合格報告

　　保安部：

　　1.程序文件QP-4.6物業保安服務中規定：每班的巡邏員及主管對大廈消防、治安、照明及公共設施進行檢查，填寫有關記錄，對檢查所發現的問題和不安全隱患，填寫在《保安員巡樓表》中。次日報保安部經理審查后，轉工程部維修組處理。九月二十四日審核小組在保安部檢查時發現，保安巡樓記錄中，每天都有照明燈損壞的記錄，但沒有看到問題的處理。違反ISO9002標準之4.14要素。

　　2.程序文件QP-4.3報刊信件收發管理中規定：收發員對投遞員送來的郵政快件、匯款單、掛號信、電報、包裹等特殊郵件需登記在《郵件收發登記表》中。九月二十四日審核小組在保安部檢查時發現，九月一日B棟21C特快專遞退回用紅筆記錄在郵件收發登記表中;九月十九日，王文華9728號特快專遞退回也用紅筆記錄，且郵件收發登記表上有用紅筆和園珠筆打“√”、“×”現象。違反ISO9002標準之4.16條款要求。

　　ISO9000辦：

　　1.程序文件QP-5.2質量記錄的管理中規定：“來自分承包方的質量記錄由相關部門整理、歸檔”;“ ISO9000工作小組建立并保存公司質量記錄清單”。九月二十四日審核小組在ISO9000工作小組檢查時發現，質量記錄清單中并沒有分承包方提供的記錄。違反ISO9002標準之4.16條款要求。

　　物管部：

　　1.程序文件QP-4.5裝修管理規定中規定工程部、保安部負責客戶裝修的檢查、監督和記錄;質量記錄清單中要求該部

篇2：房地產質量體系顧客過程控制

　　房地產質量體系與顧客有關的過程控制

　　1與產品有關的要求的確定

　　1.1公司策劃與營銷中心負責通過開展市場調研、與顧客洽談等方式，確定與房屋銷售有關的要求，主要是：

　　a)顧客規定的要求，（含交付和交付后活動的要求），如：戶型、面積、交付日期、價格、居住環境、配套設施、房屋及設備的功能、分項分部工程施工質量等；

　　b)產品的隱含要求，如：房屋的生命周期、抗震能力、居住的舒適性等；

　　c)房地產開發行業所涉及的法律法規；

　　d)公司的附加要求，包括公司廣告承諾和合同外對顧客的讓利與優惠等。

　　1.2公司財務與資產經營部負責確定房地產開發融資顧客的要求：

　　a)顧客規定的要求，如：融資額度、期限、償還利息、公司應具備的信用條件和提供的資料；

　　b)隱含要求：如：到期支付本金和利息、因不可抗力造成無法按期還貸應提前通知、提供必要的服務等要求；

　　c)金融行業的法律法規要求；

　　d)公司的附加要求。

　　2與產品有關的要求的評審

　　2.1評審的時機

　　在產品有關的要求中，以書面合同的形式確定的，在合同簽定前進行評審；其它要求，在項目開發策劃中、公司向顧客做出承諾之前，進行評審，在項目運作方案中明確相應的要求，如：隱含要求、適用的法律法規和公司的附加要求等。

　　2.2通過評審，應確保：

　　a)產品的要求得到規定，一般形成文件，如：合同、設計圖紙、項目運作方案等；

　　b)與以前表達不一致的合同的要求已予解決；

　　c)公司有能力滿足規定的要求；

　　d)如果顧客提供的要求沒有形成文件，在接收顧客要求前，對顧客的要求進行確認。

　　2.3評審的方式

　　a)會議評審：適用于項目開盤前對銷售方案中有關要求（如：購房通用合同）的評審以及集團購買、數量多、金額大的合同評審；

　　b)書面評審：適用于散戶銷售或租賃的合同評審，以簽署"合同巡簽單"的方式進行評審。（見Q/TZH-WI-005《合同管理制度》）。

　　合同評審的具體方式以及變更等，見《合同評審控制程序》。

　　3顧客溝通

　　公司確定并實施以下與顧客溝通的方式和安排：

　　a)策劃與營銷中心負責進行市場調查，向顧客提供產品目錄，組織顧客現場參觀；采取各種方式。

篇3：房地產公司質量體系文件資料控制工作程序

　　房地產公司質量體系文件資料控制程序

　　1.目的

　　通過對質量體系運行有關文件的控制，確保在項目的開發建設過程中能得到和使用相關的有效文件。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有與質量活動有關的文件控制，包括外來文件和資料。

　　3.職責

　　3.1工程部是文件控制的主管部門，主要負責：

　　a.指導、監督各部門對文件控制的執行情況；

　　b.質量手冊和質量管理作業文件的歸口管理工作。

　　3.2總經理工作部負責公司的檔案管理工作以及圖書、標準、規范、信函傳真等外來文件和資料的歸口管理工作；

　　3.3各部門負責分管范圍內的文件管理工作；

　　3.4項目部負責圖紙及工程項目的有關文件的歸口管理工作。

　　4.控制程序

　　4.1受控文件的范圍：

　　4.1.1用以指導質量體系運行的文件和資料，包括質量手冊、程序文件和質量管理作業文件；

　　4.1.2用以指導項目具體運作的文件和資料；

　　4.1.3外來文件和資料，包括：法律法規、標準、規范等圖書資料以及信函、傳真等其它外來文件和資料。

　　4.2文件和資料的編制與審批

　　4.2.1根據質量體系文件中的有關規定，由文件的歸口管理部門負責編制文件，并由規定的授權人進行審核和批準：

　　a.《手冊》和程序文件由工程部編制，管理者代表審核，公司總經理批準；

　　b.質量管理作業文件由各歸口管理部門編制，部門經理審核，管理者代表批準；

　　c.項目運作性文件由歸口管理部門編制，根據各業務活動的有關規定，由相應人員進行審核和批準。

　　d.外來文件由總經理工作部負責審核、登記，由總經理工作部經理或分管副總經理批準下發。

　　4.2.2文件的編寫要求，執行Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》的規定。

　　4.3文件的標識與發放

　　4.3.1文件的編制部門依據Q/TZH-WI-006《文件編碼規定》所規定的范圍和方法，對文件進行編號。

　　4.3.2對質量手冊和質量管理作業文件，需加唯一性標識以識別，對合同、工程圖紙以及其它項目運作性文件，具備授權人簽字或蓋章后即為有效，日常使用的法律法規等資料，不需加蓋受控章。

　　4.3.3根據文件的發放范圍，由發放部門做好發放登記，填寫"文件發放登記表"。公司內部編制的文件，可在文件的原件上加蓋發放章，登記發放情況。

　　4.3.3各部門資料員負責簽收文件，填寫"文件接收登記表"。

　　4.4文件的更改

　　4.4.1文件需要更改時，由更改部門填寫"文件更改申請/通知單"，說明更改的理由和內容，并由原審批人審批，當原審批人因故不能審批時，應向指定的審批人提供審批所需要的背景資料。

　　4.4.2文件的原編制部門負責將審批通過的"文件更改申請/通知單"發至各部門資料員。

　　4.4.3各部門資料員根據"文件和資料更改申請/通知單"進行更改，在文件的"更改記錄"中做好記錄。對于局部改動，采用手寫更改方式，并在更改處注明更改狀態，以字母"G"加順序數字表示，如"G3"代表本文件和資料的第三處更改。如一頁中有多處改動或考慮到文件的完美性，可采用換頁的方式進行修改。文件經過多次修改或主要內容修改后，應換版發行。

　　4.4.4對圖樣的修改，執行Q/TZH-WI-010《圖紙管理規定》。

　　4.5文件的保存與回收

　　4.5.1對歸檔文件和資料的保存和管理，執行Q/TZH-TY-WI-008《檔案管理辦法》。

　　4.5.2對各部門保存的文件資料，由部門資料員負責妥善保管，防止污損遺失，保存期限為一般為3年，超過保存期的，由各部門資料員負責進行銷毀并做好記錄。

　　4.5.3受控文件不得隨意復印，需要時，應向其歸控管理部門申請，批準后，方可進行復制。

　　4.5.4文件換版后，由原發放部門負責將作廢版本進行回收，并進行記錄，對作廢的文件和資料需保留以備參考時，應加蓋"作廢"章予以標識。

　　4.6外來文件的控制

　　4.6.1對外來文件，由接收部門負責進行簽收、登記和處理，納入到受控文件的管理范圍。

　　a)上級機關下發的行政和管理性文件以及房地產開發的法律法規，由總經理工作部負責簽收登記，交分管領導簽批后貫徹實施；

　　b)工程施工技術類文件，由工程部負責保存和處理，對

建筑施工類的國家、地區和行業標準、工藝、技術規范等，由工程部審核其是否為有效版本，并提供有效版本清單，發放項目部使用。

　　c)項目經營運作的有關文件和顧客提供的文件等，由策劃營銷中心負責處理。

　　4.6.2各部門按照分工管理范圍，負責主動收集相應的外來文件（如：最新頒布的法律法規、技術標準、規范、上級政府主管部門的有關政策等），并對文件的落實情況進行相應的跟蹤。

　　4.7項目部負責工程項目的圖紙使用管理，執行Q/TZH-WI-010《圖紙管理規定》。

　　4.8總經理工作部負責公司的檔案管理，各部門按分工做好本部門的檔案管理工作，執行Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》。

　　4.9總經理工作部負責公司的信函管理，做好信函的收發和處理工作，執行Q/TZH-WI-011《信函管理辦法》。

　　4.10總經理工作部負責公司的圖書資料管理，執行Q/TZH-WI-009《圖書資料管理辦法》。

　　4.11工程部負責對各部門的文件控制情況進行日常的監督檢查，并結合質量管理體系審核以及整改等工作，進行檢查指導。

　　5.質量記錄

　　5.1QR05-01文件發放登記表

　　5.2QR05-02文件接收登記表

　　5.3QR05-03文件借閱登記表

　　5.4QR05-04文件更改申請/通知單

　　5.5QR05-05受控文件清單

　　6.支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-006《文件編碼規定》

　　6.2Q/TZH-WI-007《質量體系文件編寫導則》

　　6.3Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

　　6.4Q/TZH-WI-009《圖書資料管理辦法》

　　6.5Q/TZH-WI-010《圖紙管理規定》

　　6.6Q/TZH-WI-011《信函管理辦法》

　　6.7Q/TZH-WI-012《文件受控專用章管理規定》