杭州市房管局關于杭州市區危舊房屋改善實施辦法(試行)
(杭政辦函〔20**〕255號)
二○○六年九月二十七日
關于杭州市區危舊房屋改善實施辦法(試行)
(市房管局 二○○六年九月二十一日)
為改善我市區危舊房屋內居民的居住條件,保障房屋使用安全,完善住房保障體系,依據相關法律法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。
一、市區范圍內(不含蕭山區、余杭區)國有土地上危舊房屋的改善及其管理,適用本辦法。
二、市區危舊房屋的改善,應當遵循就地改善為主、搬遷改善為輔,多方聯動、共同協作的原則。
三、市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組下設市危舊房屋改善辦公室(以下簡稱市危改辦)負責全市危舊房屋改善的組織、協調、監督和政策制定等管理工作。
市危改辦各成員單位及各相關職能部門應當按照各自的職責,共同做好危舊房屋的改善工作。
各區政府應當設立危舊房屋改善工作機構(以下簡稱區危改辦),負責本轄區內危舊房屋改善的實施工作。
四、本辦法所稱的危舊房屋包括:
(一)木結構、磚木結構等危舊住宅;
(二)廚房或衛生間等設施不全的非成套住宅;
(三)其他需要改善的危舊住宅。
五、危舊房屋的改善,可采用以下方式:
(一)維修改善;
(二)拼接改善;
(三)重建(翻建)改善;
(四)其他改善。
六、對在危舊房屋改善工作中做出顯著成績的單位和個人,各級政府應當給予表彰和獎勵。
七、各區應在調查研究和科學論證的基礎上擬定危舊房改善5年
規劃,確定危舊房改善的工作目標、項目分類、進度安排、資金平衡、政策措施等。
市在各區危舊房改善5年規劃基礎上制定全市危舊房改善五年規劃。
八、危舊房屋改善項目計劃由街道辦事處、鄉鎮政府或區政府指定部門根據危舊房改善規劃,結合本轄區實際情況,在征求危舊房住戶意見和可行性論證的基礎上,向區危改辦提出危舊房改善申請。
區危改辦受理申請后,根據市危舊房改善5年規劃和危房優先、分步實施的原則,審核確認危舊房屋改善項目申請,并向市危改辦申報危舊房屋改善計劃。
區危改辦應在每年年底前向市危改辦申報下一年度危舊房屋改善計劃。
市、區兩級危改辦也可根據危舊房屋改善工作需要,直接將危舊房屋改善項目列入其擬定的市或區危舊房屋改善年度計劃。
九、市危改辦對各區申報的危舊房屋改善年度計劃,經組織相關單位會審后,擬定市危舊房屋改善年度計劃并報市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組批準。
市危舊房屋改善年度計劃經市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組批準公布后,由各區危改辦按計劃組織實施。
十、危舊房屋改善項目的審批,由相關職能部門負責。對不宜授權市、區危改辦審批的,由市危改辦通過聯席會議、現場辦公等形式組織相關單位進行審批,并出具審批意見,經審批同意的危舊房屋改善項目,各相關單位應在承諾期限內辦妥實施危舊房屋改善項目的各項手續。
十一、危舊房屋改善項目實施前,區危改辦應在改善項目區域內發布改善項目公告。
十二、危舊房屋改善項目,凡涉及資金結算的,實施單位應當與房屋所有權人及承租人簽訂改善協議,并在協議簽訂后15日內報市、區危改辦備案。
十三、危舊房屋產權有糾紛或產權人下落不明的,改善實施單位應當在實施改善前對被改善房屋進行勘察記錄,并向公證機關辦理證據保全。
十四、危舊房屋改善項目竣工后,由市危改辦組織區危改辦及相關單位進行聯合驗收。
十五、根據本辦法應由政府出資的危舊房改善費用,由市、區兩級政府按照各50%的比例分擔。
十六、改善公告發布后,市、區危改辦應根據審定的項目預算,在工程實施后5日內各撥付20%,工程完工后各撥付20%,工程經驗收合格后各撥付5%,審計完成后憑審計結算書進行余額結算。
市、區財政部門應根據危舊房屋改善年度計劃將危舊房屋改善資金列入當年財政預算,確保危舊房屋改善資金及時到位。
十七、危舊房屋改善專項安置用房及通過搬遷或重建(翻建)改
善等途徑取得的住房,由市危改辦統一調配。需用作其他用途的,應經市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組批準。
十八、被改善房屋屬于直管公房或者單位自管公房的(包括不成套房),承租人可按照房改政策購房,房改售房款專項用于危舊房屋改善。
十九、維修改善所需費用由房屋產權人承擔。因特殊原因,產權人承擔維修改善資金確有困難的,可向政府申請維修改善經費補助。
二十、拼接改善使房屋建筑面積增加的部分,由房屋產權人或公房承租人按房屋重置價進行資金結算,并取得相應產權。產權人或公房承租人確有困難無力結算的,經申請同意,可按直管公房租金標準與房管部門建立租賃關系。
房屋重置價由市房管局會同市物價局確定公布。
二十一、除本辦法另有規定外,重建改善的安置補償參照我市城市房屋拆遷政策執行。
被改善房屋建筑面積小于48平方米(在本市另有住房的,應一并計算面積)并實行產權調換的,改善實施單位應當提供建筑面積不低于48平方米的成套房作為安置房。(來自:m.airporthotelslisboa.com)原地安置的,原面積部分不結算差價,原面積與48平方米差額部分按房屋重置價進行結算,并取得相應產權;安置房面積超過48平方米的,超過部分按拆遷貨幣補償基準價評估結算,并取得相應產權;異地安置的,按照我市城市房屋拆遷政策執行。
采用拼接改善等方式,需要對住戶進行搬遷安置的,參照前款規定執行。
二十二、危舊房屋改善實施單位對異地安置的住戶應當發放臨時安置補助費,或者提供臨時周轉用房。原地安置的住戶由其自行過渡,臨時安置補助費按同等地段城市房屋拆遷臨時安置補助費標準的50%發放。
對持有民政部門核發的有效的《杭州市困難家庭救助證》的家庭及確有困難的孤寡老年戶,根據住戶申請,經核實后,實施單位應當安排臨時周轉用房。
二十三、對危舊房屋改善中搬遷的住戶,實施單位可給予適當獎勵。具體獎勵辦法由各實施單位擬訂,報市危改辦批準后實施。
二十四、被改善房屋的產權人和承租人必須按照改善公告的范圍和期限,按時辦理各相關手續,積極配合實施單位進行危舊房屋改善。
二十五、對歷史文化街區內的危舊房屋改善,按照不同的立項性質區別實施:
(一)計劃立項為歷史文化街區保護項目的,按“保護為主、改善為輔”的方針實施;
(二)計劃立項為危舊房屋改善項目的,對其中的歷史建筑按“修舊如舊”的原則實施保護性修繕;對不需要保護的其他危舊房屋,按危舊房屋改善政策實施;改善后的房屋應當與歷史文化街區風貌相一致。
二十六、西湖風景名勝區范圍內的危舊房改善項目,按照《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州西湖風景名勝區住宅用房收購安置辦法的通知》(杭政辦〔20**〕33號)精神執行。
二十七、本辦法所稱的承租人是指領取直管公房或單位自管公房《公有住房租賃證》的承租人。
二十八、危舊房屋改善工作中涉及房屋使用安全的,依據《杭州市城市房屋使用安全管理條例》及其配套政策的有關規定執行;危舊房屋改善的規劃技術要求按《杭州市區危舊房近期改造規劃編制和管理暫行辦法》執行。
二十九、零星住宅的翻建不適用本辦法。
三十、蕭山區、余杭區國有土地上危舊房屋的改善及其管理,可參照本辦法。
本辦法自發布之日起施行
篇2：杭州市房管局關于杭州市區危舊房屋改善實施辦法(2006試行)
杭州市房管局關于杭州市區危舊房屋改善實施辦法(試行)
(杭政辦函〔20**〕255號)
二○○六年九月二十七日
關于杭州市區危舊房屋改善實施辦法(試行)
(市房管局 二○○六年九月二十一日)
為改善我市區危舊房屋內居民的居住條件,保障房屋使用安全,完善住房保障體系,依據相關法律法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。
一、市區范圍內(不含蕭山區、余杭區)國有土地上危舊房屋的改善及其管理,適用本辦法。
二、市區危舊房屋的改善,應當遵循就地改善為主、搬遷改善為輔,多方聯動、共同協作的原則。
三、市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組下設市危舊房屋改善辦公室(以下簡稱市危改辦)負責全市危舊房屋改善的組織、協調、監督和政策制定等管理工作。
市危改辦各成員單位及各相關職能部門應當按照各自的職責,共同做好危舊房屋的改善工作。
各區政府應當設立危舊房屋改善工作機構(以下簡稱區危改辦),負責本轄區內危舊房屋改善的實施工作。
四、本辦法所稱的危舊房屋包括:
(一)木結構、磚木結構等危舊住宅;
(二)廚房或衛生間等設施不全的非成套住宅;
(三)其他需要改善的危舊住宅。
五、危舊房屋的改善,可采用以下方式:
(一)維修改善;
(二)拼接改善;
(三)重建(翻建)改善;
(四)其他改善。
六、對在危舊房屋改善工作中做出顯著成績的單位和個人,各級政府應當給予表彰和獎勵。
七、各區應在調查研究和科學論證的基礎上擬定危舊房改善5年
規劃,確定危舊房改善的工作目標、項目分類、進度安排、資金平衡、政策措施等。
市在各區危舊房改善5年規劃基礎上制定全市危舊房改善五年規劃。
八、危舊房屋改善項目計劃由街道辦事處、鄉鎮政府或區政府指定部門根據危舊房改善規劃,結合本轄區實際情況,在征求危舊房住戶意見和可行性論證的基礎上,向區危改辦提出危舊房改善申請。
區危改辦受理申請后,根據市危舊房改善5年規劃和危房優先、分步實施的原則,審核確認危舊房屋改善項目申請,并向市危改辦申報危舊房屋改善計劃。
區危改辦應在每年年底前向市危改辦申報下一年度危舊房屋改善計劃。
市、區兩級危改辦也可根據危舊房屋改善工作需要,直接將危舊房屋改善項目列入其擬定的市或區危舊房屋改善年度計劃。
九、市危改辦對各區申報的危舊房屋改善年度計劃,經組織相關單位會審后,擬定市危舊房屋改善年度計劃并報市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組批準。
市危舊房屋改善年度計劃經市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組批準公布后,由各區危改辦按計劃組織實施。
十、危舊房屋改善項目的審批,由相關職能部門負責。對不宜授權市、區危改辦審批的,由市危改辦通過聯席會議、現場辦公等形式組織相關單位進行審批,并出具審批意見,經審批同意的危舊房屋改善項目,各相關單位應在承諾期限內辦妥實施危舊房屋改善項目的各項手續。
十一、危舊房屋改善項目實施前,區危改辦應在改善項目區域內發布改善項目公告。
十二、危舊房屋改善項目,凡涉及資金結算的,實施單位應當與房屋所有權人及承租人簽訂改善協議,并在協議簽訂后15日內報市、區危改辦備案。
十三、危舊房屋產權有糾紛或產權人下落不明的,改善實施單位應當在實施改善前對被改善房屋進行勘察記錄,并向公證機關辦理證據保全。
十四、危舊房屋改善項目竣工后,由市危改辦組織區危改辦及相關單位進行聯合驗收。
十五、根據本辦法應由政府出資的危舊房改善費用,由市、區兩級政府按照各50%的比例分擔。
十六、改善公告發布后,市、區危改辦應根據審定的項目預算,在工程實施后5日內各撥付20%,工程完工后各撥付20%,工程經驗收合格后各撥付5%,審計完成后憑審計結算書進行余額結算。
市、區財政部門應根據危舊房屋改善年度計劃將危舊房屋改善資金列入當年財政預算,確保危舊房屋改善資金及時到位。
十七、危舊房屋改善專項安置用房及通過搬遷或重建(翻建)改
善等途徑取得的住房,由市危改辦統一調配。需用作其他用途的,應經市歷史文化街區、歷史建筑保護和危舊房改善領導小組批準。
十八、被改善房屋屬于直管公房或者單位自管公房的(包括不成套房),承租人可按照房改政策購房,房改售房款專項用于危舊房屋改善。
十九、維修改善所需費用由房屋產權人承擔。因特殊原因,產權人承擔維修改善資金確有困難的,可向政府申請維修改善經費補助。
二十、拼接改善使房屋建筑面積增加的部分,由房屋產權人或公房承租人按房屋重置價進行資金結算,并取得相應產權。產權人或公房承租人確有困難無力結算的,經申請同意,可按直管公房租金標準與房管部門建立租賃關系。
房屋重置價由市房管局會同市物價局確定公布。
二十一、除本辦法另有規定外,重建改善的安置補償參照我市城市房屋拆遷政策執行。
被改善房屋建筑面積小于48平方米(在本市另有住房的,應一并計算面積)并實行產權調換的,改善實施單位應當提供建筑面積不低于48平方米的成套房作為安置房。(來自:m.airporthotelslisboa.com)原地安置的,原面積部分不結算差價,原面積與48平方米差額部分按房屋重置價進行結算,并取得相應產權;安置房面積超過48平方米的,超過部分按拆遷貨幣補償基準價評估結算,并取得相應產權;異地安置的,按照我市城市房屋拆遷政策執行。
采用拼接改善等方式,需要對住戶進行搬遷安置的,參照前款規定執行。
二十二、危舊房屋改善實施單位對異地安置的住戶應當發放臨時安置補助費,或者提供臨時周轉用房。原地安置的住戶由其自行過渡,臨時安置補助費按同等地段城市房屋拆遷臨時安置補助費標準的50%發放。
對持有民政部門核發的有效的《杭州市困難家庭救助證》的家庭及確有困難的孤寡老年戶,根據住戶申請,經核實后,實施單位應當安排臨時周轉用房。
二十三、對危舊房屋改善中搬遷的住戶,實施單位可給予適當獎勵。具體獎勵辦法由各實施單位擬訂,報市危改辦批準后實施。
二十四、被改善房屋的產權人和承租人必須按照改善公告的范圍和期限,按時辦理各相關手續,積極配合實施單位進行危舊房屋改善。
二十五、對歷史文化街區內的危舊房屋改善,按照不同的立項性質區別實施:
(一)計劃立項為歷史文化街區保護項目的,按“保護為主、改善為輔”的方針實施;
(二)計劃立項為危舊房屋改善項目的,對其中的歷史建筑按“修舊如舊”的原則實施保護性修繕;對不需要保護的其他危舊房屋,按危舊房屋改善政策實施;改善后的房屋應當與歷史文化街區風貌相一致。
二十六、西湖風景名勝區范圍內的危舊房改善項目,按照《杭州市人民政府辦公廳關于印發杭州西湖風景名勝區住宅用房收購安置辦法的通知》(杭政辦〔20**〕33號)精神執行。
二十七、本辦法所稱的承租人是指領取直管公房或單位自管公房《公有住房租賃證》的承租人。
二十八、危舊房屋改善工作中涉及房屋使用安全的,依據《杭州市城市房屋使用安全管理條例》及其配套政策的有關規定執行;危舊房屋改善的規劃技術要求按《杭州市區危舊房近期改造規劃編制和管理暫行辦法》執行。
二十九、零星住宅的翻建不適用本辦法。
三十、蕭山區、余杭區國有土地上危舊房屋的改善及其管理,可參照本辦法。
本辦法自發布之日起施行
篇3：如何改善物業從業人員的三大工作壓力
如何改善物業從業人員的三大工作壓力
香港人生活忙碌、緊張，工作及生活導致精神壓力極大。香港中文大學香港情緒健康中心指出，香港每五個人中便有一個人受到情緒困擾，調查發現抑郁癥的發病率為8.5%，情況實不容忽視。所以香港近年來有多個團體積極推廣心理/情緒健康，希望香港人能擁有正能量，以積極樂觀的態度面對生活及工作。香港的物業管理從業員在工作崗位上也面對不少壓力，但有多少雇主及機構會關注員工的心理健康呢?本文試分析物業管理從業員的工作壓力，希望引起雇主及員工共同關注心理健康。
物業管理服務的工作壓力
心理健康是指個人的正向能量和想法，擁有穩定的情緒和積極的生活態度，能適應壓力和悲傷，享受生活，實現目標和發揮潛能，并與其他人保持良好的關系。所有工作都有一定的工作壓力，而且適當的壓力也是改進、創新和發掘潛能的動力源頭;可是過量和不恰當的壓力會變成挫折、焦慮、驚恐和抑郁的源頭?，F試將物業管理從業員分為兩大類(第一類是經理和主任級的中高層職員;第二類是前線員工，包括客戶服務員、保安員等)，并從工作時間、突發事件及客戶關系三方面分析兩類職員面對相同或不同的壓力時，對心理健康所造成的不良影響。
工作時間
多項調查指出，在所有已發展城市當中，香港人的工作時間極長。20**年有調查發現四成香港人每周工作時間超過48小時，遠超其他已發展國家和地區;有更多員工每周工時超過60小時。20**年有調查發現香港人平均每星期工作50小時，即使政府帶頭推動五天工作制，但平均每周工作時間并不見有下降趨勢。調查亦發現，工作時間最長的是物業管理員和保安員，現時香港仍有大量物業管理公司采用二更制，即使部分大學學府亦如是。前線員工12小時一更，分日夜更甚至輪更工作，以期節省員工開支。員工每星期需工作六天，一天休假，每星期平均工時為72小時，遠遠超過香港人工時的平均數。員工每天扣除交通及睡眠時間，可能已沒有時間進行休閑及減壓的活動，若需要照顧家庭或進修的話，可能睡眠時間也不足。長時間工作或睡眠不足，不但會影響身體健康，更令記憶力衰退，影響工作表現及安全。
這種長時間工作不僅發生在前線員工身上，中高層職員也不能幸免。除了日常工作沒完沒了外，物業業主/業主立案法團又不愿意增加薪酬吸引員工，令很多物業管理處長期處于人手不足的境況，前線保安員及服務員情況相若。為免欠缺當值員工，只好要求員工加班，取消休假繼續當值;而管理處的工作不會因職員不足而減少，所以經常出現一人身兼數職，下班時間一天較一天晚，造成過勞或休息不足，容易影響情緒及心理健康。此外，管理住宅物業的團隊，經常需要參加業主立案法團或業主委員會的日常會議及業主大會。香港人工作時間長，由于要遷就業主下班時間，又要讓業主下班回家吃晚飯，之后才能開會，所以往往要在晚上八時半或九時才能開會;一般業主又不會嚴格控制會議時間，除了討論議題外，經常爭議不休，導致會議時間冗長，常于深夜或零晨一、二時才散會，管理處職員又必須于翌晨早上當值。有些公司不會對較高職級的職員提供補假/時，如此長時間工作且休息不足，對身心皆造成沉重壓力，影響心理健康。
突發事件
日常的物業管理工作一點也不輕松，除了確保各項設施運作正常，照顧客戶的安全、環境衛生及園林綠化，亦要推展各項活動，同時也要應付所有突發事件，包括設施失靈或意外、火警或工業意外、人命傷亡、水浸、倒塌或對象下墜、暴力事件、搶劫甚至臺風暴雨及山泥傾瀉等。應付突發事件時，管理處職員不僅要訓練有素，還要有處變不驚及應變的能力;事件發生，員工經常要立即決定處理的方法及實時應對，與此同時，員工往往會擔心處理方法是否完善，若有疏漏便會被追究責任，一人疏忽引來整個團隊遭人詬病。所以物業管理從業員面對突發事件或惡劣環境時，如臺風暴雨的日子，除了帶來體力負擔外，亦造成不少心理壓力。
客戶關系
現今香港從事客戶服務業者，均會發現現時社會形成一種投訴風氣。投訴可分為合理和不合理，為爭取合理的權益或伸張正義，合理的投訴或爭取是必須的。但不知從何時起，投訴已變成爭取私人利益或提出不合理要求的一個途徑。從事物業管理的員工，為避免客戶向上司或總公司投訴，即使客戶提出不合理要求或投訴，也會為了息事寧人而就范。這種縱容客戶的做法往往帶來不良后果，客戶會變本加厲，令員工處于兩難境地，一方面要面對客戶不斷的無理要求，另一方面要面對自我的道德界線，造成心理上的矛盾及壓力。
除了書面投訴或網上投訴外，有些住宅客戶很喜歡以電話方式或親自跑到管理處投訴，而且對著員工當面指責甚至責罵，毫不客氣，更甚者會作出人身攻擊或侮辱;此外，投訴者或不計較時間，在管理處可待上多個小時，不達目的誓不罷休，他們會認為員工薪金由管理費支付，所以管理處職員必須要聽命于他(業主)。
管理處員工要合宜地應對投訴者，又不能多加刺激，又要控制自己的情緒，務求順利地解決問題，所以從業員經常要面對情緒上的壓力，既要壓制自我情緒，又要舒解客戶的不滿情緒，情商、智商稍低者也不能勝任。物業的住客不同，均是長期住戶(業主或租客)，若處理投訴不當，或客戶針對員工的話，員工每天均要重復面對該客戶，對員工造成沉重的心理負擔。