物業管理資金的籌措與運作

　　首先，我們應從各方面，通過各種渠道來籌措物業管理資金。資金的籌措我們可在遵循“誰享用，誰承袒;誰受益，誰承擔”的原則下，主要從以下五個方面取得：

　　1、物業的開發建設者承擔：開發建設者將物業建好出售、出租之后，移交給物業公司。物業公司應從物業的銷售款出租款中提取一定比例的資金作為物業管理費用，來進一步完善物業的建設和維修、保養。這項資金是物業公司的主要資金來源。

　　2、物業產權人和使用人承擔：對于物業區域內的公共設施的維修、養護、室外環境、衛生設施、治安防范工作等的各項支出應由物業產權人和使用人承擔。

　　3、物業管理區域內的經營部門承擔：對于住宅區管理經費全部由業主和使用人承擔，顯然是無法做到的，將經營部門的有償服務及多種經營收入提取一部分來補充管理經費的不足，是行之有效，也是應該的，但這需要政府部門在政策和稅收方面給予優惠。

　　4、國家和地方政府承擔：物業區域內的公用設施同樣也是城市公用設施的一部分，其正常運行和維護管理的經費應由國家和地方政府相應專業部門承擔，如：城市建設維護費、市政公用設施維修、綠化等部分有關費用的投入。

　　5.其他途徑的創收：物業區域內的特殊項目有償服務費的收取;開發商提供一定面積的住宅區商業用房和其他可作經營的設施給物業公司。使之能開展多種經營和租賃業務，保證物業公司有一定的穩定收入;政府部門的各項政策性補貼等等。

　　其次，如何對資金進行正確的運作是最關鍵的。我們用科學的方法從技術經濟角度上作一簡單分析。

　　對于剛成立的物業管理公司而言，對物業管理的各項支出還不能夠完全預測預知，我們應當采用“以收定支”的方法，從動態的角度，測算籌措的資金每年可支出多少，進行合理的分配。當物業公司經過一段時間的管理，對各項費用的支出有了正確的統計時，我們應當采用“以支定收”的方法來測算物業公司應每年收取多少資金，才能保證資金的正常運作。

　　在初步了解物業管理公司資金籌措和運作的同時，必須注意資金運轉走上良性循環的軌道，物業管理公司是綜合性較強的企業化、專業化、社會化的管理服務部門，資金的運作有它一定的規律，在公司的資金運作中和日常管理工作中，要自力更生，全面開展綜合性服務，組織增收、創收的業務活動，力求實現環境效益、社會效益和經濟效益的有機統一。

篇2：物業知識教材：資金籌措

　　物業知識教材：資金籌措

　　物業管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

　　本章簡要介紹物業管理公司資金的基本籌措方式，物業投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

　　一、物業管理公司資金的籌措方式

　　物業經營的巨額資金，一般都遠遠超過大多數經營者的財力。對多數經營者而言，沒有外援就根本無法完成項目的建設，因而，資金籌措是物業經營管理活動過程中關鍵的一環。而廣泛地尋找資金來源，大量獲取借貸資金，即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”，幾乎成了物業經營資金籌集措施的主導思想。即使經營者手中有足夠的資金，由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值，經營者也愿意靠借貸去投資。也就是說，如果經營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經營項目中去，將會創造更多的收益。

　　(一)物業經營的資金籌措方式

　　一般來講，物業經營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有：

　　1.自有物業收入

　　主要指自有物業的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是，為了應付市場行情與產業政策的波動與變化，許多經營者將自己投資開發或購置的物業(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業)用于出租，以獲取穩定的租金收入。

　　2.銀行借貸

　　從銀行透支以應付短期債務，或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

　　3.抵押貸款

　　以自身所擁有的物業作抵押物，向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經營者籌集長期資金來源的重要途徑。

　　4.發行債券

　　在市場經濟日益發展的今天，債券發行已成為資金籌措的重要渠道。按發行的主體不同，可分為企業債券和金融債券兩大類。

　　企業債券是項目投資公司(如房地產開發公司、物業公司)以債務人身份發行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發行的債權憑證，或受政府及企業委托而發行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息，也可提前向銀行申請貼現。

　　債券有規定的期限，到期就要還本付息，靠發行債券籌集資金而開發的房地產項目，一般都靠出售來收回投資，償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此，在制定項目的籌資方案時，債券的還本付息期限通常就是該物業的投資開發期限。

　　5.發行股票

　　股票是股份制企業以股份形式集資、發放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業經營收入中按期領取股息的紅利(即超過規定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本，只能在證券市場上轉讓和出售。故發行股票籌集的資金，可用作項目的長期資金。項目開發后可租賃經營，靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后，形成投資者長期、穩定的利潤。

　　在物業項目經營中，經營者自有資金所占的比例越少，其投資利潤率就越高。若同一物業的兩個投資方案(A、B)所獲利潤均為800萬元，A方案需投入自有資金1000萬元，B方案需投入自有資金2000萬元。即使經營者可提供2000萬元的自有資金，他也愿意選擇A方案。因為A方案的自有資本利潤率為80%(800/1000)，而B方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000)，經營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目，而不愿集中投資在一個項目上。作為經營者，他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

　　(二)物業經營的籌資成本

　　籌資成本是指經營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述，資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的，這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數額等因素。目前，我國的物業經營籌資成本主要是借款利息、發行股票與債券的股息及企業自有資金的存款利息等。

　　1.借款利息

　　指經營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

　　2.股息(或債券利息)

　　股息(或債券利息)是指公司發行股票與債券后，按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少，取決于公司經營狀況，投資分析時，應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發行股票(或債券)的總額。

　　3.公司自有資金的存款利息

　　自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本，相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

　　籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革，房地產金融市場的進一步開放，籌資方式的多樣化而發生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率，即籌資成本額與籌資總額之比：

　　籌資成本額

　　籌資成本率=-------------×100%

　　籌資總額

　　二、抵押貸款

　　抵押貸款屬于擔保貸款的一種，與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國，由于社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善，市場機制的作用，加之許多歷史的原因，銀行貸款面臨著諸多的風險。商業銀行等金融企業也從自身的經營原則出發，借鑒發達國家的經驗，更多地采用財產擔保方式發放抵押貸款，是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款，又適宜于長期貸款；既適宜于人民幣貸款，又適宜于外匯貸款。因此，有必要在此對抵押貸款進行探討。

　　(一)抵押貸款及其特點

　　抵押就是債務人在法律上把財產抵押權轉讓給債權人，作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前，債權人擁有財產的抵押權，以避免遭受經濟損失，當債務人按期償還債務，抵押財產關系結束；一旦債務人不能按期履行償債責任，債權人具有處分抵押財產并優先受償的權利，抵押的目的是為了擔保債務的履行。

　　抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產作為抵押物而發放的貸款。借款人按期償還貸款本息，貸款人把抵押物歸還給借款人；否則，貸款人根據借款合同以及抵押協議處分抵押物，并以所得價款優先償還貸款。所以，抵押貸款是以財產為擔保物的一種放款方式。

　　抵押貸款相對于信用貸款而言，不僅具有銀行信用的一般特征，而且具有自己獨特的性質，具體體現在以下幾個方面：

　　(1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質，而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間，抵押物抵押權屬貸款人，使用權通常仍歸借款人；只有按期償還貸款本息，抵押物才能重新歸還給借款人。因此，在整個抵押期間，無論是資金，還是抵押物，其抵押權和使用權都是分離的。

　　(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發放的貸款，也就是抵押數量受抵押物價值的制約。因此，抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起，借款人為了取得定量的抵押貸款，必須提供足夠價值的抵押物。

　　(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產作為抵押標的，必須提供實實在在的抵押物，才能獲得貸款。因此，抵押物的擔保須憑借現實的財產，可有效地避免貸款風險。

　　此外，相對于信用擔保貸款而言，抵押貸款還具有擔保責任現實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發生在借款人借款到期不能償還的時候，因而是一種“未來責任”；抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品，否則便不能取得貸款，擔保責任是現實的。

　　(二)抵押貸款的作用

　　抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經濟條件下，抵押貸款得到迅速的發展。在我國，抵押貸款業務尚在恢復，需要大膽實踐，所以應該不斷總結經驗，提高其管理水平，以適應社會主義市場經濟的要求，充分認識抵押貸款的作用，以利于進一步開展這項業務。

　　1.有利于物業管理公司增強信譽觀念，按期償還貸款

　　我國過去長期實行高度集中的計劃經濟體制，銀行一直采用供給方式向工商企業提供貸款。隨著社會主義市場經濟的逐步建立，原來那種單一信用放款方式已不能適應經濟發展的要求，并暴露出許多弊端，概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化，長期貸款固定化，信貸資金財政化；“三高”指三個居高不下，即產品資金占用居高不下，逾期貸款比例居高不下，虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低，甚至發生賴賬有理的怪現象，致使銀行貸款不能按期收回，甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產抵押給銀行，因而有利于增強借款公司的償債意識，提高其信譽觀念，促使其按時清償債務。

　　2.有利于保障信貸資金的安全性，提高銀行資產質量

　　銀行資產質量低下，大量逾期、呆滯貸款的出現，不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性，而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現實性和憑物性特點，使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時，可依據抵押貸款合同強制處分抵押物，并享有優先受償的權利；若借款企業破產，依據《中華人民共和國企業破產法》第32條“破產宣告前成立的有財產擔保的債權，債權人享有就該擔保物優先受償的權利”的規定，銀行同樣享有破產企業財產拍賣后以價款優先受償的權利，這就大大增強了信貸資金的安全。因此，銀行更多地以抵押方式放款，有利于提高資產的質量，也有利于保護債權人的利益，保障銀行貸款的安全。

　　3.有利于物業管理公司增強風險約束機制，限制其短期行為

　　物業管理公司由于存在利益驅動性，因而具有強烈的擴大投資的需求。但是，因我國投資體制不完善，爭項目、爭投資現象普遍，缺乏投資風險意識，特別是對銀行貸款能否按期歸還，考慮甚少。采用抵押財產形式發放貸款，促使公司提高償還貸款的自覺性，迫使公司從自身的經濟利益出發考慮投資項目的可行性，可有效地避免盲目投資。因此，開展抵押貸款業務，有利于公司增強風險約束機制，限制短期行為。

　　4.有利于物業管理公司加速資金周轉，保證再生產順利進行

　　在生產經營過程中，公司因某種臨時性原因亟須周轉資金，可將存貨、票據、證券等作為抵押物，向銀行申請抵押貸款。這樣，可使公司暫時閑置資產提前轉化為貨幣資金，滿足經營過程對資金的需求，加速資金周轉，提高經濟效益，保證再生產的順利進行。

　　(三)抵押貸款的一般原則

　　如前所述，抵押貸款是以自己所擁有的物業作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時，應遵循如下原則：

　　1.公司的債務與其自有資產必須保持適當平衡關系的原則

　　盡管“負債經營”已成為當代企業經營的生財之道，然而恰當的舉債規模仍然是企業經營要堅持的一個原則，不考慮自身的經濟實力與承受能力，一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動，就會帶來損失，甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”，保持公司的負債額與自有資本恰當的比例，是制定籌資方案，進行融資決策的一項基本原則。

　　2.盡可能均勻安排債務償還期原則

　　集中于一個時期償還債務，往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給，最好同時安排有較長期限的貸款，應力爭借款有一定的償還寬限期。

　　3.妥善安排，有效利用的原則

　　應盡量安排長期貸款用于項目的開發建設，短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營，充分利用好每一筆貸款。

　　4.統籌兼顧、全面考慮的原則

　　申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息，還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

　　5.妥善制定還貸計劃的原則

　　所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此，在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環節、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息，以利于理財。

　　三、資金籌措方案的分析與評估

　　由于存在資金渠道多元化的現狀，物業管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此，應對各方案進行分析比較，取其優者。

　　在對資金籌措方案進行分析以前，首先應剔除方案所存在的各種虛假因素，比較明顯的是不同方案服務的對象不一致，即不是為同一項目而籌集的方案，它們之間顯然沒有可比性；又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能，則不用分析就應否定該方案，再如方案中對各種資金的安排不合理，不符合要求，則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估，選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

　　(一)籌資結構分析

　　物業管理公司籌措資金的來源各有各的優缺點。一般而言，銀行貸款手續比較簡便，利率較低，基本無發行費用，但銀行限制條件較多，使用貸款的風險較大。發行股票不需支付固定利息，股本不要歸還，使用無風險，但發行手續較繁，成本較高。發行債券有利于保證企業的控制權，籌資成本較低，債息固定，而且是稅前支付并且較低，但使用債券風險較大，會在還本付息期間給企業造成資金壓力。企業自籌資金來源兼備了上述各種資金的優點，但一般數量有限，無法保證需求。所以，應該選擇一個合理的籌資結構，使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。

　　(二)籌資成本分析

　　銀行貸款的資金成本是利息，利用國外貸款還要支付承諾費，股票的資金成本是各年的股利加發行費用，而債券則是固定利息加發行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時，可以執行折現計算?；I資成本分析，主要是通過比較分析，選擇條件優惠的資金來源，使綜合資金成本最低。

　　綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上，將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加，即得加權平均資金成本。

　　(三)資金使用結構分析

　　籌集資金以后如何使用，實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入，另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當的安排。由于資金需求往往是跨年度的，資金的實際使用應該在必需的時候投入，以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金，應考慮得當，長期投資應用于固定資產，短期資金應用于流動資產；資金成本低的先投入，成本高的后投入。根據這些原則，將不同的資金作不同的搭配，形成最佳的使用結構。

　　(四)利率與匯率風險分析

　　利用外資貸款的項目，要進行利率和匯率的風險分析。在利用外資中，若采用浮動利率的外匯貸款，借款人就會面臨增加籌資成本的風險。為此，應分析預測國際金融市場的利率變動趨勢，避免使用利率不斷上升的外匯。其次，匯率的變動也會大大影響外匯的使用成本，應分析國際金融市場的匯率變動趨勢。在初步選定使用某國的貨幣時，要綜合分析該國的經濟形勢，以便估計其匯率的變動情況。若借用外國資金，一般應使用軟貨幣，避免使用硬貨幣，以減少還貨風險。

篇3：協議拖欠工程款資金籌措管理辦法

　　協議拖欠工程款資金籌措管理辦法

　　為了加強對公司協議拖欠工程款工程資金的籌措管理，進一步明確公司與項目經理部債、權、利關系，確保工程項目生產經營順利進行，特制定本辦法。

　　(1)公司承接的協議拖欠工程款工程中標后，經營部門應及時簽訂承發包經濟合同及補充條 ，明確承諾協議拖欠工程款工程的施工形象進度部位及協議拖欠工程款額度、建設單位付款承諾及是否承諾支付拖欠工程款利息。

　　(2)因諸因素不能及時簽訂合同的工程項目，由辦公會研究決定，起草必要的會議紀要，明確有關生產經營措施。

　　(3)財會部根據合同及公司決定的會議紀要，對協議拖欠工程款工程進行合理籌措資金，滿足生產經營需要。

　　(4)項目經理部根據承諾協議拖欠工程款額度完成的施工進度，依據公司下達的施工生產計劃，按月向公司內部銀行借款。貸款額度未當月計劃完成施工產值中的預算制造成本收入部分，對借款使用開支項目有必要說明，實行?？顚Ｓ?。借款單位提出書面申請，經內部銀行核實后，呈總會計師審批同意后，借款單位與內部銀行簽訂借款合同，明確貸款期限、貸款計息。

　　(5)甲方付息的協議拖欠工程款工程，按規定收取借款單位的利息。

　　(6)甲方不付息的協議拖欠工程款工程。

　?、僭趨f議拖欠工程款期限內(合同規定的協議拖欠工程款)完成的施工產值，或完成的施工進度達到合同規定協議拖欠工程款的工程施工進度時，施工單位按進度分期貸款額不計取利息。

　?、谑┕挝粎f議拖欠工程款達到協議拖欠工程款金額時，要及時收回拖欠工程款，償還內部銀行貸款金額，貸款到期時尚未歸還的余額按內部銀行規定開始計收利息。

　?、酆贤騾f議規定拖欠工程款不付利息，但經過施工單位的努力收回的利息屬于本單位收益。

　　(7)、協議拖欠工程款工程應交公司承保利潤在合同拖欠工程款期限內不上交，項目經理部掛賬反映。經核實不虧損按規定核發工資總額，協議拖欠工程款到期后(合同約定)收取工程進度款補交應交公司利潤。賬戶存款不足時向內部銀行申請貸款，全額上交欠交公司利潤，之后按月規定上交公司利潤。

　　(8)、協議拖欠工程款到期后，項目經理部要嚴格執行合同有關條 ，加大收款力度，滿足生產經營需要。