物業管理預算的七大誤區

　　轉眼，20**年的前三個季度已經過去了，Z公司各項目在盤點業績的同時，也開始準備明年的經營計劃和預算了。為此，Z公司總經理在查閱了前三季度的經營數據和第四季度的沖刺目標后，認為今年的經營目標完成1.6億元基本上沒有問題，而今年初制訂的目標才不過1.2億元?？偨浝黹_始思忖，目標顯然是定低了，難怪各項目負責人都一臉喜色，超額完成任務意味著年底可以多發獎金啊!那么明年的目標該定多少呢?顯然不能像今年這樣，各部門輕輕松松就達成!思慮一番后，總經理一拍大腿，按照公司快速擴大規模發展的趨勢，明年的目標保守估計，至少也得在今年實現目標的基礎上翻一倍，那就定3.2億元吧!于是，Z公司總經理立刻組織開會，要求各項目、各部門負責人按此經營目標來制訂明年的經營計劃和預算。

　　這下子，各項目、各部門的負責人開始頭疼了!

　　市場部首先發難：目標翻了一倍，那宣傳推廣、公關費用的預算也得漲一倍吧?不然，現在市場競爭這么激烈，我可無法保證目標翻番!

　　營運部門表示：現在市場競爭激烈，常常是計劃不如變化快，不可控的因素太多了!

　　各項目負責人：營收要增加一倍，可是成本也在漲，明年不少項目的設備設施的維保期都即將結束，僅設備設施的成本就要比今年增加不少，在考慮經營目標的同時，也不能不考慮成本增加的因素。

　　人力資源部也緊跟著發聲：現在不僅人力成本上漲，社保也要跟著漲了，況且各項目對人員素質要求也越來越高，要實現經營目標，光靠降低成本可不行，關鍵還是市場部要多接項目!

　　財務部最終也忍不住發言：今年各項目和各部門的費用支出，都有超預算的現象，當然，最終大家都走了綠色通道(總經理特批)來解決，也請大家在做明年的費用預算時，都考慮仔細，明年財務部會對費用審批更加嚴格，到時各部門可別又說財務部難溝通。

　　一番爭論下來，盡管各說各的理，但總經理既然已經下達了經營目標，每位負責人最終也只能硬著頭皮做各自的計劃和預算了。反正最終的結果，不是像今年這樣大家都輕松實現了目標，就是像去年那樣大家都完不成目標，反正法不責眾，最終到了年底公司總還是要體恤大家的勞苦，該發獎金發獎金。于是乎，大家也就不再爭論了，討論會一結束，該干嗎就去干嗎了。

　　像這樣的場景在物業管理公司當中并不罕見。原因就在于，很多物業管理公司都認為必須要做預算，但卻并不清楚為什么要做預算，該怎樣做預算。最終就形成了這樣似是而非的現狀。

　　什么是預算管理?就是根據企業的戰略目標，對企業的戰略規劃、行動計劃進行分解和量化，并測算出相應的收入與支出等數據，據此開展實施對目標和考核的管理工作。簡單地說，預算就是以價值形式對企業的經營活動與財務活動做出具體的安排。預算管理就是采用價值形式對企業經營活動進行預測、決策和目標控制的管理方式。

　　沒有預算，就像一個人盲目行走，不知道目的地有多遠，不知道自己身上有多少糧食，能支撐多久，也不知道距離下一個配給站有多遠。

　　物業管理企業對預算管理普遍都存在一些認識上的誤區：

　　一、不理解、不重視預算

　　企業中常有人認為預算與公司戰略關系不大，認為預算就是財務部的事，并不能提高本部門的運營效率和效益，甚至認為預算為本部門增加了負擔，費時費力不說，真正開始工作時還容易“束手束腳”。不少人還認為計劃不如變化快，市場因素不確定，即使做了預算也會流于形式，說到底，預算也只是做給上級領導看的，與實際工作并沒啥關聯，更加不重視預算。

　　因為不理解、不重視，大家對預算沒有一個共同的認知，就會導致企業的預算管理失去實效，要么是大家為預算怎么做而爭論，要么是即使做了預算也無法發揮積極的、有效的作用。企業要實施預算管理，就必須要使全員從意識上加強對預算的重視和理解，培訓是一種手段，而更具實效的則是靠制度約束，與個人績效相關的制度管理才能夠持續推進預算管理的落地實施。

　　二、拍腦袋決定目標

　　現實中不少行業企業在制訂目標時，都會像Z公司的總經理一樣，靠直覺拍腦袋，還自認為是基于上年度的目標做的科學決策。這樣的目標分解到各個部門，最終的結果就是人人都有目標，卻都不知道這個目標是怎么來的?能不能實現?怎樣才能達到?更加無法圍繞目標制訂可行的計劃，做出來的預算也是無效的。還有些企業做預算不是基于目標來分解和量化，而是習慣性地憑經驗，這樣做出來的預算是非理性的，缺乏數據支持，往往也與“拍腦袋”無異。

　　預算管理是一項注重數據分析、理性思維的工作。企業需要有專門的預算管理組織、規范的管理制度和配套的績效評價體系。成熟的企業，還需要有完善的歷史數據支持預算管理工作。

　　三、混淆預算和預測

　　很多時候，管理者會將“預算”與“預測”相混淆。認為預算就是圍繞目標制訂計劃，預測實施計劃過程中的收支狀況。這樣制訂的預算，在實施過程中往往存在很大的變數。每當市場出現變化時，執行預算的部門就會想：“哦，沒辦法，計劃不如變化快，超出預算或完不成目標也不能怪我。”這樣下來，企業的預算管理就會完全流于形式，無法起到促進目標實現的作用。

　　預測是可能，預算是必須。管理者不能只完成可能的事，更重要的是要攻克那些不可能的任務。所以企業必須要把預算當成一個行動的綱領，使各部門都肩負著完成目標的壓力，而不僅將預算看成一張表。這樣做出來的預算才是有效的、具有執行力的。

　　四、缺乏過程控制

　　還有一些公司年初制訂了目標，各部門也都按要求編制了預算，可到了年底總結時一看，仍然沒有達到預算管理的目標。原因是缺乏過程控制。很多管理者認為編制完了年度預算就是完成任務了。沒有根據年度預算與工作計劃，分解成季度、月度預算;也沒有向下屬的各部門、各級人員進行計劃的講解和提要求;甚至有些管理者把預算編制完后就干脆放進了抽屜里，繼續該做什么做什么，導致預算和執行出現“兩張皮”，預算根本沒有發揮作用。

　　預算編制完成后，企業必須要將預算細化到具體的執行方案上，使每一位員工都清楚自身的工作計劃與預算的關系。在預算執行的過程中，尤其在主客觀因素發生變化時，關注執行與預算的偏差，及時校正或調整，從而保障團隊始終向目標方向有序前進。

　　五、不重視預算調整與分析

　　無論預算編制多么科學，總有一些情況是無法預料的，就像Z公司運營部負責人所說的計劃不如變化快。出現這種情況時，預算是否應該調整?很多物業管理企業也像Z公司一樣，開設了所謂的“綠色通道”，其實就是超出預算的部分找老板簽字特批。但這樣一來，所有人超預算都找老板特批，原本制度下的壓力就轉嫁到了老板的身上，到了年終，老板反倒背負起了所有超預算、目標沒有達成的責任;又或者財務部門比較強勢，堅決不予調整預算，這種情況也容易導致公司失去一些市場機會，蒙受損失。

　　原則上公司制訂的年度預算應保持較高的剛性，一般情況下不得隨意調整，但當出現特殊情況或有重大影響的事件時，企業應該先通過內部挖潛或采取其他措施彌補，只有在實在無法彌補的情況下，才能做出預算調整的申請。

　　更重要的是，企業在預算執行的過程中，需要根據內外部環境的變化，根據年度預算的目標，對市場及業務活動進行監測和分析，從而對經營活動的執行情況進行有效控制。這些監測分析的數據累積也會使預算工作越來越精準。

　　六、預算考核難落實

　　無論預算編制有多科學，沒有考核，預算就是一張廢紙。像Z公司一樣，盡管目標是總經理拍腦袋設定的，各部門也意見連連，但最終的結果仍然是不了了之。因為大家都清楚，不管怎么預算，年終也都不會有太大的影響，老板總會體恤大家的勞苦，該發獎金還會發獎金。沒有考核，目標和預算就都成了一紙空文。

　　所以，預算必須要依靠考核機構來支撐。企業需要成立專門的預算管理機構，并且要將預算成效的指標與機構成員個人的收益掛鉤，從而提高預算管理機構成員開展工作的積極性和有效性。除了財務部門的數據分析以外，人力部門還需要將預算考核列為績效考核的重要部分。一方面，能夠將預算目標清楚傳遞給全公司各個崗位，從而讓所有人的工作都圍繞公司的整體目標進行;另一方面，管理人員在執行過程中，通過考核隨時掌握經營行為與目標之間的差距，提醒和幫助執行人員調整方向，提高效率和執行力。

　　企業在進行預算考核時，一定要明確考核的對象，將員工利益與企業的經營結果聯結在一起。同時，預算考核不但要對各部門預算的執行結果進行考核，還要對預算的審批和調整進行考核，使預算管理機構也成為被考核的部門，避免出現預算被隨意調整、更改的現象。

　　七、做預算并不等于預算管理

　　筆者在剛開始為行業客戶做財務培訓時，常常會遇到學員提問：企業該怎樣做預算?而往往在和學員深入交流的過程中卻會發現，實際上學員所問的并不是怎樣做預算，而是怎樣開展預算管理。做預算不等同于預算管理。

　　做預算，也就是企業編制預算的過程，只是企業開展全面預算管理系統工作其中的一項內容。企業沒有開展全面預算管理，沒有成立專門的預算管理機構，沒有針對預算管理的考核機制，那么，做預算就成了無用功。

　　企業在不同的發展階段，對預算管理的要求也不相同。初創期的企業，成本意識是第一位的。而成熟期的企業，尤其當一些物業管理公司管理的項目越來越多、預收賬款越來越多的時候，往往容易對企業的現金流和經營狀況產生錯覺，這時的預算管理則應該引導企業看清業務結構與經營狀況。而當企業處于競爭激烈、經營“壓力山大”的情況時，此時的預算管理要做的就是及時引導企業轉型，轉向更具發展潛力的投資方向。

篇2：裝飾工程預算誤區

　　裝飾工程預算誤區

　　第一章 地面工程

　　1、 樓梯裝飾定額中，包括了踏步、休息平臺和樓梯踢腳線，但不包括樓梯底面抹灰。

　　注解：常誤解樓梯間首層地面的踢腳線也包含在樓梯裝飾定額中。其實，樓梯間首層地面的踢腳線不包含在樓梯裝飾定額中，樓梯裝飾定額中只含樓梯踢腳線，而不是樓梯間踢腳線。樓梯底面抹灰應執行天棚相應子目，往往漏算。

　　2、 臺階、坡道、散水定額中，僅含面層的工料費用，不包括墊層。

　　注解：經常只計算臺階、坡道、散水的面層，而漏算相應的墊層。

　　3、塊料面層、木地板、活動地板，按圖示尺寸以平方米計算?？鄢铀嫉拿娣e，門窗洞口、暖氣槽和壁龕的開口部分工程量并入相應面層內。

　　注解：門窗洞口的地面經常漏算。

　　4、 塊料踢腳、木踢腳按圖示長度以米計算。

　　注解：門窗洞口的長度經常減掉，而側面的踢腳往往漏算。

　　5、 地面灰土墊層中的素土，定額中一般利用原土，故不考慮買土的費用。

　　注解：特殊情況下，需要買土，而買土的費用常漏算。

　　6、 石材圖案鑲貼應按鑲貼圖案的矩形面積計算，成品拼花按設計圖案的面積計算。

　　注解：石材拼花常單獨計算，而石材拼花的工程量未扣除，應按“算多少扣多少”的原則執行。

　　7、 波打線一般為塊料樓（地）面沿墻邊四周所做的裝飾線；寬度不等。波打線按圖示尺寸以平方米計算。

　　注解：地面四周的波打線常與地面面層合并計算，其實應單獨計算。

　　8、找平層、整體面層按房間凈面積以平方米計算，不扣除墻垛、柱、間壁墻及面積在0.3平方米以內孔洞所占面積，但門窗洞口、暖氣槽的面積也不增加。

　　注解：計算找平層、整體面層時常誤把間壁墻所占面積減掉。

　　9、樓梯面層工程量按樓梯間凈水平投影面積以平方米計算。樓梯井寬在500mm以內者不予扣除，超過500mm者應扣除其面積。

　　注解：計算時，常先計算單層的樓梯面層工程量，然后乘于樓層數減1的（n—1）。當樓頂為上人屋面時，樓梯常通到樓頂，此時單層的樓梯面層工程量應乘于樓層數，而不是樓層數減1。

　　10、臺階按水平投影面積計算。不包括牽邊、側面裝飾，其裝飾應按展開面積計算，套用零星項目的相應子目。

　　注解：牽邊、側面裝飾常漏算。

　　11、裝飾面板踢腳線定額中一般不含收口裝飾線條，應執行裝飾線條的相應子目。

　　注解：裝飾面板踢腳線上部的收口裝飾線條常漏算。

　　第二章 天棚工程

　　1、 雨罩、挑檐的底部裝飾應并入天棚工程量內計算。

　　注解：雨罩、挑檐的底部裝飾工程量常漏算。

　　2、預制板溝縫一般包含在抹灰、刮膩子中，不單獨計算。當預制板底不抹灰，而直接吊頂時，此時應單獨計算預制板溝縫。

　　注解：當預制板底不抹灰，而直接吊頂時，常漏算預制板溝縫。

　　3、藻井燈帶定額中，不包括燈帶挑出部分端頭的木裝飾線，設計要求木裝飾線時，執行裝飾線條的相應子目。

　　注解：常只計算藻井燈帶的工程量，而忘記計算燈帶挑出部分端頭的木裝飾線。

　　4、 藻井燈帶按燈帶外邊線的設計尺寸以米計算。

　　注解：計算時，常錯誤的按內邊線的尺寸計算藻井燈帶工程量。

　　5、立面封板龍骨按立面封板的垂直投影面積以平方米計算。嵌頂燈帶附加龍骨按米計算。

　　注解：做預算時，嵌頂燈帶立面常先按立面封板龍骨計算一次，又按嵌頂燈帶附加龍骨計算一次，這樣就重復計算了。

　　6、嵌頂燈槽附加龍骨按個計算。嵌頂燈帶附加龍骨按米計算。

　　注解：嵌頂燈槽與嵌頂燈帶附加龍骨的區別在于燈槽是局部燈帶是大部；或者說燈槽是一個燈的而燈帶是通長的。燈槽是一個燈或是一組燈；燈帶是多個或多組組成并形成燈帶。

　　7、天棚面層按圖示展開面積以平方米計算，不扣除檢查口、附墻煙囪、附墻垛和管道所占的面積，但應扣除獨立柱、與天棚相連的窗簾盒、0.3m2以上的洞口及嵌頂燈槽所占的面積。

　　注 解：計算天棚面層的工程量時，常常漏算天棚中折線、錯臺等藝術形式的展開面積。當窗簾盒與天棚面層的材質一致時，窗簾盒工程量應與天棚面層合并計算。風口 及消防噴淋開孔不超過0.3m2時不扣除其所占面積。新做天棚已經包含檢查口，只有當原有天棚新做檢查口時，其工程量才單獨計算。

　　8、 拱型吊頂和穹型吊頂龍骨按拱頂和穹頂部分的水平投影面積以平方米計算。

　　注解：中間高兩側低為拱，四周低中間高為穹。

　　9、天棚龍骨定額中的“面層規格”是指龍骨的間距。

　　注解：當做紙面石膏板等整張面層時，其基層的“面層規格”應根據輕鋼龍骨的間距來確定，而不是指紙面石膏板的規格尺寸。

　　10、 天棚抹灰裝飾線，其工程量分別按三道線以內或五道線以內以延長米計算。

　　注解：三道線或五道線不是指三條線或五條線，而是以一個突出的棱角為一道線。

　　11、 單層龍骨天棚和雙層龍骨天棚的區別。

　　注解：單層龍骨天棚是指大龍骨和中龍骨的底面處于同一水平面的一種天棚結構。雙層龍骨天棚是指在大龍骨下面，釘有一層中小龍骨的一種天棚結構。一般雙層結構可以承重或上人。

　　12、窗簾盒的工程量按圖示長度以米計算。若設計圖紙未注明尺寸，可按窗框外圍寬度兩端加30cm計算。

　　注解：計算窗簾盒的工程量時，常按窗框外圍寬度為窗簾盒的長度，忘記兩端加30cm。

　　12、 浮擱式和嵌入式的區別。

　　注解：浮擱式是指將飾面板擱在龍骨框的縱橫框格內，龍骨外露成壓條邊，這樣的面板更換安裝方便，又稱活動式。嵌入式是指在龍骨底面裝釘飾面板，將龍骨全部包住，使面板形成一個整體平面，又稱隱蔽式。

　　13、 鋁合金扣板與鋁合金條板的區別。

　　注解：鋁合金扣板的接頭邊制作成板與板相互扣接的形式，需要用自攻螺絲與龍骨連接。鋁合金扣板的接頭邊制作成卡頭形式，可以用手直接按壓卡到條板龍骨的卡口中去，不需要用螺絲與龍骨連接。鋁合金條板分為開縫式條板和閉縫式條板。

　　第三章 墻面工程

　　1、 雨罩、挑檐頂面裝修執行屋面工程的相應定額子目，底面裝修執行天棚工程的相應定額子目；陽臺底面裝修執行天棚工程的相應子目。

　　注解：雨罩、挑檐頂面裝修常誤執行天棚工程的相應定額子目。

　　2、陽臺攔板、斜挑檐執行外墻裝修相應定額子目；雨罩、挑檐立板高度在

500mm以內時，檐口執行零星項目的相應定額子目；高度超過500mm時，執行外墻裝修相應定額子目。

　　注解：常不管立板高度超出500mm與否，一律執行外墻裝修相應定額子目。

　　3、天溝的檐口遮陽板、池槽、花池、花臺等均執行零星項目的相應定額子目。

　　注解：天溝的檐口遮陽板、池槽、花池、花臺等的裝修常漏算。

　　4、外墻抹灰面積按外墻面的垂直投影面積以平方米計算。應扣除門窗框外圍、裝飾線和大于0.3m2孔洞所占面積，洞口側壁面積不另增加。附墻垛、梁、柱側面抹灰面積并入外墻面抹灰工程量內計算。

　　注解：常誤把洞口側壁面積并入外墻抹灰面積。