示范小區房屋養護和修繕管理規定

　　1.1助理員必須服從上級領導的工作安排，熟悉業務技能，定期有計劃地做好對房屋的修繕工作，保持恢復其使用功能。

　　1.2對房屋本體狀況進行巡查，并接受用戶的投訴，對發現的異常情況及時組織修繕工作，使房屋建筑美觀耐用，保持良好，延長使用壽命。

　　1.3對日常巡查發現的房屋建筑有缺陷的，應及時組織維修，并按計劃對建筑物系統進行保養。

　　1.4管理處每周將《派工單》進行一次整理，以檢查服務的及時性和業主、使用人的反映，對服務過程中發現的不合格，應立即查找原因，匯報主任或主任助理，采取糾正與預防措施。

　　1.5管理處負責房屋養護工作，應根據《派工單》對業主、使用人進行服務工作的回訪，收集業主、使用人對維修人員服務態度及維修工作質量的反饋信息，物業公司相關人員對維修工作進行相應的檢查監督。

　　1.6房屋養護和修繕工作應盡量滿足業主、使用人的合理要求，以恢復原有功能為準，對較復雜的維修要求，暫時未能及時解決，應向業主、使用人解釋原因。

　　1.7堅持經濟實用、合理安全的原則，遵守安全操作程序，注意"工完場清"節約用料，按時、按量、按質完成工作任務，以優質服務為公司多做貢獻。

篇2：物業知識培訓：房屋修繕預算

　　物業知識培訓：房屋修繕預算

　　一、學習要求

　　了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。

　　二、學習重點

　　1、房屋修繕預算的特點

　　要使用房屋修繕工程預算定額

　　修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：

　?、俟ち舷亩?/p>

　?、诘貐^性強

　　注意回收利用舊料

　　2、房屋修繕定額

　?。╨）修繕定額的內容

　?、倏傉f明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據、適用范圍、組成和作用，同時還說明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關規定和使用方法等。

　?、诜植抗こ陶f明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內容，定額的換算原則和方法，選用材料的規格和各種材料損耗率的確定等。

　?、鄯植抗こ塘坑嬎阋巹t：列示于每個分部的定額預算項目表之前。它規定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應扣除和應增加的部分，以及計算附表等。

　　工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預算編制中最繁重但也是最基礎的工作，直接影響到修繕預算編制的速度和準確性。

　?、芏~項目表：是定額的主要構成部分。它規定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有根據取定的人工工資標準、材料預算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內容和計量單位。

　?、莞戒洠和ǔ０ǜ鞣N混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規格表等

　?。?）修繕定額的選用

　?、賾x用當地、現行的修繕定額

　?、诶酶浇貐^的修繕定額

　?、劾妙A算定額

　　3、房屋修繕預算的編制步驟和方法

　?。╨）熟悉施工圖紙、收集預算資料

　　熟悉施工圖紙

　　收集預算資料

　　收集施工組織設計資料

　　了解施工現場情況

　　了解施工方式

　?。?）計算工程

　?、俅_定工程計算項目

　　根據施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和施工現場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響

　?、谟嬎愎こ塘?/p>

　　要按照當地省市頒布的修繕定額中的工程量計算規則逐項計算。

　?。?）選用修繕預算單價

　　按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。

　?。?）編制修繕工程預算表

　　要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統計出各種主要材料需用量。

　?。?）編制工程預算表的一般步驟和方法

　?、侔炊~編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數量，填入工程預算表內。

　?、诟鶕こ填A算表內各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應欄內。

　?、蹖⒏鞣猪椆こ添椖康墓こ虜盗砍艘云漕A算單價，即得其總價，填入工程預算表相應欄內。

　?、軐⒏鞣猪椆こ添椖康墓こ虜盗糠謩e乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分別填入工程預算表相應欄內。

　?、輰⒏鞣猪椆こ添椩碌墓こ虜盗糠謩e乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預算表相應欄內。

　?、薨捶植抗こ虒⒏鞣猪椆こ添椖康目們r、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表相應的小計欄內。

　?、咦詈蟀迅鞣植抗こ绦∮嫏趦鹊墓こ讨苯淤M、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表最后相應的總計欄內。

　?。?）編制主要材料用量表

　　反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統計表對主要材料進行更詳細的分析統計工作。

　?。?）編制主要材料調價計算表

　　用來計算兩種價差

　　調整主要材料價差

　　主要材料實際價格和預算價格不一致時，應按照實際來源和各級物業管理部門規定或批準的出廠價格和運費標準進行調整。具體辦法主要有三種：

　　1）重新編制單位估價表；

　　2）匯總主要材料用量，對需要調價的主要材料，單獨列表計算調整價差；

　　3）按照調整系數求得材料價差調整額。

　?、谡{整主要材料分區價差

　　分區價差調整額=主要材料用量*分區價差*（l十采購及保管費率）

　?。?）編制修繕工程預算費用表

　　在前述步驟和求得工程直接費的基礎上，按照有關規定和費率計算間接費、計劃利潤和營業稅金等費用，并確定單位工程修繕預算造價的計算過程。

　?。?）寫編制說明

　　說明內容包括：

　　編制使據

　　施工方式

　　遺留項目或暫估項目及其原因

　　存在問題及處理意見

　　其他

　?。?0）裝訂簽章

　　裝訂

　　按封面、編制說明、修繕工程預算費用表、修繕工程預算表。主要材料調價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊

　　簽章

　　由編制者簽名或蓋章，并請有關負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。

篇3：房產系統房屋修繕工程招標工作方案

　　房產系統房屋修繕工程招標工作方案

　　根據市局20**年房產管理工作會議精神，為做好今年房屋修繕工作，市局決定對房屋修繕工程防水卷材、給排水管材進行招標采購?，F制定如下工作方案。

　　一、指導思想

　　貫徹“***”的重要思想，推進房屋修繕工程管理公開、公正、公平運作的市場化進程;節省工程材料費用，保證工程質量，提高修繕資金的使用效益;解決好房屋使用功能問題，把修繕管理工作落到實處，讓廣大居民群眾滿意。

　　二、組織領導

　　為加強房屋修繕工程材料招標工作的組織領導，成立招標工作領導小組。

　　組長：白文

　　副組長：吳德仁 范民 黃殿忠

　　成員單位由市局物業處、財計處、監察處、市房屋修繕工程質量監督站組成。辦公室設在物業處，主任任洪生。

　　同時成立房屋修繕工程防水卷材、給排水管材招標評審小組(評標委員名單附后)。

　　三、招標原則

　　公開推薦、公開考察、公開確定入圍廠商，公平競爭，公正綜合評議確定中標廠商。

　　四、材料招標范圍

　　1、材料種類。按照省建設廳、市建委的有關文件精神和我局綜合維修的經驗和實際效果，屋面卷材選用SBS彈性體改性瀝青防水卷材;給水管材選用聚丙烯塑料管材(PPR);室內排水管材選用改性聚氯乙烯管材(UPVC)。

　　2、材料用量。經初步測算，本次材料招標屋面防水卷材用量約為55萬平方米(涉及面積);給水管材用量約15萬延長米(立杠及支管);排水管材用量約12萬延長米(立杠及支管)。

　　3、材料標準。屋面防水卷材采用GB 18242---2000標準，排水管材采用GB/T 5836.1---92和GB/T 5836.2---92標準，給水管材采用GB/T18742.1---20**標準。

　　五、材料招標的組織實施

　　(一)推薦階段

　　由各區局、公司推薦材料生產廠家或供應商(名稱，地址、聯系電話)，被推薦的材料廠商的資金信譽、企業資質、設備生產和供貨能力應不低于20**年中標的供貨廠商，并由被推薦的廠家或供應商提供以下材料：

　　1、企業生產經營執照、經營許可、法定代表人資格證書、法人授權委托書;

　　2、省、市建設行政主管部門頒發的準用證;

　　3、企業產品執行標準：國標、行標、企標;

　　4、產品質量檢驗部門出具的產品質量檢測報告;

　　5、國家、省、市建設主管部門的推薦使用書(給水管材須有衛生防疫部門頒發的衛生許可和檢驗報告);

　　6、委托銷售代理證書;

　　7、企業生產技術設備、技術力量及生產能力;

　　8、企業主要業績簡介;

　　9、企業質量體系認證資料;

　　10、材料報價;

　　11、銀行出具的資信證明。

　　(二)組織考察，確定入圍廠家或供應商

　　各單位推薦材料廠家名單及上報書面材料齊備后，市局組織各有關單位及物業、財計、監察、質監部門對推薦的材料生產廠家或供應商進行考察?？疾斓闹攸c為產品質量及其保障措施、企業信譽、知名度、生產能力、產品供貨能力、產品是否適合修繕工程等。對20**中標單位，今年可不再組織考察?？疾旌?，召開參加考察的單位和部門會議，研究確定招標入圍生產廠家或供應商5-6家。

　　(三)組織招標和評標會議，確定中標廠家或供應商

　　確定入圍材料生產企業或供應商后，由市局組織按下列程序進行招標工作：

　　1、制定招標文件即標書。招標書包括投標須知、投標材料(標的)、投標材料報價、技術要求、投標程序及費用、投標文件內容、評標原則、廢標條件、招標書解釋。

　　2、向入圍廠商發送招標通知，并按時間收集投標單位送達投標資料。招標通知應明確招標文件購買費用500元/份，領取招標文件的，購買費不退;投標保證金在投送投標文件的同時，交納2000元/廠商，未中標的，保證金返還，中途撤標的，保證金不退，中標的在簽署合同之日起至三個月后以予返還。

　　3、向送達投標書的廠商發送評標會議通知，按通知規定的時間組織房屋修繕工程防水材料、給排水管材招標評審小組成員召開開標評標會議，按《20**年房屋修繕工程材料招標評標方法》確定中標單位。防水材料廠商確定3-4家，給排水廠商各3-4家，(附后《20**年房屋修繕工程材料招標評標方法》)。當評標確定的材料供應廠商未能達到以上數量時，招標領導小組可在不低于已確定的中標廠商所具備的各項條件下，選擇材料廠商，召開補充評標會議，評審增加中標廠商。

　　4、由局物業處、財計處、監察處及區局、公司代表與中標單位進一步協商確定最終雙方認可的材料價格、付款方式。

　　六、中標材料合同與使用管理

　　(一)采購合同簽定

　　20**年的招標采購的合同統一由各區局、公司，與中標材料生產企業或供應商直接簽定采購合同。

　　1、接到中標通知后，區局、公司按評標、協商確定的價格，付款方式及廠商在評標會及在協商中確定的各項承諾，聯系本單位實際所需，按工程工期、各種材料需用量計劃，簽定各種材料采購總量合同。合同應明確供貨數量、時間范圍、材料規格型號、質量標準要求、交貨地點、產品標識及交驗規則、保質期限、質量保證金、材料質量事故賠償、付款方式及期限，雙方違約責任條款等。支付供貨廠商貨款時，購貨方須經確認供貨方按合同約定，完全正確地履行了合同約定的各項條款。為確保工程材料質量，購貨方應扣留供貨方應付貨款的10%材料質量保證金。

　　2、根據總合同約定，由房屋修繕工程項目基層公司(房管所)與材料廠商簽定具體項目的材料需用量預約單，明確具體數量、進貨時間、地點、交驗規則、用貨(時間、地點、用量)變更和誤時、缺量、質量不合格等違約責任條款。

　　3、區局、公司要加強中標材料管理，貫徹材料驗質驗量認證制度，嚴格執行合同規定的各項條款。一是落實棟號項目負責人制度監審驗質驗量工作，二是落實工程監理制度監審驗質工作，三是執行質量監督制度接受修繕工程監督站驗質核定。

　　合同簽署一式三份，雙方各留存一份，另一份在工程驗收資料中存檔備案。

　　(二)貫徹中標材料驗質驗量上報認證制度

　　在合同執行中，區局、公司要嚴格貫徹落實中標材料驗質驗量認證制度，作好材料進場認證單工作(以下簡稱認證單)。一是每次進場的材料由基層公司(房管所)的項目負責人會同項目監理工程師和項目施工單位按需用量預約單，認真驗收進場材料數量和表觀質量，并按有關標準要求及時做好材料復試工作，認定符合要求后，及時做好三方簽字認證工作，認證單存檔備查，作為進場材料匯總的質量和數量依據;二是每月上報市修繕工程質量監督站(定額站)進場材料匯總表;三是上報的進場材料匯總表須經市修繕工程質量監督站核定簽字后，由市局物業處按中標通知有關貨款支付規定支付區局、公司貨款。區局、公司按各自的采購總合同約定向材料廠商支付材料款。

　　質量保證金的支付，應以最后一次支付材料款之日起計算，一年以后付給材料廠商，如一年中，發現因材料質量即經現場抽取實樣進行材料物理指標檢驗結果不合格的，質量保證金一律沒收。在廠商承諾的保質期中，材料質量原因發生的質量事故，按合同約定的相關賠償條款，由材料廠商按合同履約。不履約的，由區局、公司向其提起法律訴訟，由法院按合同有關條款以予強制執行。

　　(三)加強中標材料的使用管理

　　各單位要加強中標防水卷材和給排水管材使用管理，嚴格按合同及國家、省市有關工程材料控制的要求，驗收每次進場的材料，對于中標企業報送的樣品進行封樣，對于在材料使用過程中發現廠家供貨與樣品不一致的，使用單位有權予以退貨并要求賠償。材料進貨應按照以下程序檢驗：清點進場數量品種規格、確認材料標識、收取進場材料合格證、按有關《材料標準》對其重量、尺寸、面積、規格、厚度和外觀進行檢驗，并按《材料標準》規定的批量抽取試件到法定的檢測部門進行復試，復試報告應有監理工程師核驗蓋章，復試不合格的，按合同有關違約條款處理。各單位加強檢查，嚴禁使用其它材料或以次充好。材料的使用由市修繕工程質監站負責監督，發現不按要求收驗材料的，無合格證和復試報告的，不使用中標材料或以次充好的，要按《房產系統房屋修繕工程質量管理辦法》有關規定以予處罰。市局物業處不定期進行抽查，如發現使用偽劣材料或其它材料，市局將不予結算。