物業公用設施及房屋本體作業指導書（七）
1．目的
保證房屋本體，公共設施的完好。
2．適用范圍
適用于本公司各管理處的公共設施以及房屋本體的公共部分。
3．定義
公用設施：除公用設備以外的物業相關配套設施，包括房屋本體的公共部分、護欄、圍墻、溝渠、池、井、蓋、道路、室外各類照明及支持物、外墻、室外休閑設施、水景設施、兒童娛樂設施、樓梯扶手、防火門、車場停車設施、交通道路提示設施、崗亭、車庫等。
房屋本體的公共部分：房屋本體的共用部位是指物業結構相連或具有共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋本體的承重結構部位（基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構（構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、本體上下水主管道等。
4．職責
部門/崗位工作職責
管理處經理進行不定期檢查督導。
管理處
工程負責人負責計劃性維修及日常工作的監督指導。
工程部人員負責設施的日常巡視檢查和例行維護維修。
5．方法及過程控制
5.1每年年底應編制下一年度《公共設施、房屋本體年度檢修計劃》，明確項目及工
程預算、計劃完成時間等，經管理處負責人審批后，并上報品質管理部備案。
5.2公共設施及房屋本體責任人每月巡視小區紅線內房屋本體一次；公共設施及外墻有大理石或瓷磚部位，要求每周巡查；發現問題及時上報和處理，解除安全隱患，并認真記錄填寫《設備設施巡視記錄表》。
5.3公共設施及房屋本體責任人巡視中發現的問題上報管理處工程負責人，由管理處
工程負責人依據發現問題做出維護修繕工作安排。特殊或重大問題應及時上報
經理，并以書面形式知會公司品質管理部，確定維修方案、施工方式后，由管
理處組織實施。
5.4對公共設施及房屋本體在保修期內的問題，由管理處工程負責人協調施工單位維
修；對于超出保修期的，管理處合理安排自修或委托他方維修，并在《設備設
施保養檢修記錄表》中做好記錄。
5.5 露臺、屋頂、陽臺、外墻、窗臺、窗口、衛生間防水，滲水，漏水在保修期內的，及時通知地產公司維修中心及時處理解決，物業管理處協助監督與跟蹤。保修期以外的需聯系專業防水補漏公司查明原因后處理解決，并做好與客戶的協調工作。
5.6 電梯間，樓梯間，公共走道的墻面、臺階等設施應當至少每三至五年修繕粉刷一次，房屋的天面和外墻應至少每十年修繕粉刷一次。所需費用的支付依照《住宅共用部位、共用設備設施維修基金使用程序》執行。
5.7溝井渠道，側石，公園椅，旗桿，大型路燈每年至少進行一次油漆翻新，或徹底清潔。木鐵圍欄，圍墻及護欄至少每三至五年油漆翻新一次。
5.8 防火通道的樓梯扶手、護欄、閉門器，防火門，每月進行一次檢查，整修發現的問題，填寫《設備設施保養檢修記錄表》。防火通道的樓梯扶手、護欄、防火門，每三年至少粉刷一次。強電井，弱電井每半年進行一次整修及清理。
5.9業主裝修過程中，公用設施及房屋本體的管理依照《裝修管理控制程序》執行。
6. 相關文件
TJzzWY7.2.1-K01《住宅共用部位、共用設備設施維修基金使用程序》
TJzzWY8.2.3-G01《裝修管理控制程序》
TJzzWY7.5.1-G01《公用設備設施管理控制程序》
7．質量記錄
TJzzWY7.5.1-G01-F1《設備設施巡視記錄表》
TJzzWY7.5.1-G01-F2《設備設施保養檢修記錄表》
TJzzWY7.5.1-G01-F6《公共設施、房屋本體年度檢修計劃》
篇2：鞍山市城市房屋設施拆改管理辦法(2012修正)
鞍山市城市房屋設施拆改管理辦法(20**修正)
鞍山市人民政府令 第109號
《鞍山市城市房屋設施拆改管理辦法》業經1999年10月9日市政府第12屆58次常務會議討論通過，現予以發布施行。
市長：張利藩
一九九九年十月二十五日
鞍山市人民政府令第168號
《鞍山市人民政府規章修正案》業經20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務會議審議通過，現予公布，自公布之日起施行。
代市長 王陽
二○一○年十一月六日
鞍山市人民政府規章修正案
......
二、刪去下列規章中關于解釋權條款的規定(17件)
?。ㄊ栋吧绞谐鞘蟹课菰O施拆改管理辦法》第二十七條
......
鞍山市人民政府令 第171號
《鞍山市人民政府規章修正案》業經20**年1月20日鞍山市第十四屆人民政府第129次常務會議審議通過，現予公布，自公布之日起施行。
市長：王世偉
二○一二年三月十五日
鞍山市人民政府規章修正案
......
?。ň牛栋吧绞谐鞘蟹课菰O施拆改管理辦法》
1．刪除第五條、第二十四條中“、建筑”。
2．刪除第五條中“，鞍山市房產行政管理辦公室負責城市房屋設施拆改的具體管理工作”。 3．刪除第十二條中“，報市房產行政管理辦公室”。
......
鞍山市城市房屋設施拆改管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強城市房產行政管理，提高房屋使用效能，保障房屋使用安全，規范房屋設施拆改行為，依據《遼寧省城鎮房產管理暫行條例》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱房屋設施拆改分為非簡易拆改和簡易拆改。非簡易拆改是指涉及房屋基礎、內外承重墻、樓板等主體結構和明顯加大荷載的房屋設施拆改；除此之外的拆改稱為簡易拆改。
第三條 城市房屋設施拆改應當做到安全適用，并符合城市規劃、建筑、市容、公用、消防、電業、環保等有關規定和標準。
第四條 凡鞍山市城市規劃區內房屋所有人、房屋使用人、房地產開發企業、房產管理單位等，均應當遵守本辦法。
本辦法所稱房產管理單位，是指經房產行政管理部門資質審查合格，直接從事房產管理的房管所、房產科（處）、物業管理企業等基層管理單位。
第五條 鞍山市房產行政管理部門是全市行政區域內的房屋設施拆改工作的主管部門。建設、城建、公用、消防、電業、環保等有關部門按照各自職責，共同做好房屋設施拆改的管理工作。
第六條 房屋共用部位的拆改申請，原則上不予受理。
上下水、煤氣、供電線路和供暖管道等設施的拆改，按有關規定辦理。
禁止下列拆改行為：
?。ㄒ唬λ袡嗌形创_定的房屋進行拆改；
?。ǘφ麄€建筑可能造成危險的房屋進行拆改；
?。ㄈ┪：εB房屋安全的拆改；
?。ㄋ模┯绊懯腥?、市貌的拆改；
?。ㄎ澹┓慨a行政管理部門有特殊規定的。
第七條 房屋使用人申請拆改房屋設施，應先征得房屋所有人同意，并簽訂協議。協議中應明確拆改后的修繕和補償等內容。
拆改房屋設施時，拆改申請人應向房產管理單位交納補償費，具體標準由價格主管部門另行制定。
第八條 申請拆改異產毗連房屋的設施時，須先征得毗連房屋所有人的書面同意。毗連房屋所有人應本著方便、協同的原則予以配合。
第九條 房屋所有人、使用人擬對房屋設施進行拆改時，必須向房產管理單位提供真實、有效的有關資料。
第十條 依附房屋主體搭建建筑物或附屬物，必須經房產管理單位及房屋所有人同意后，方可到其它有關管理部門辦理相應的審批手續。
第十一條 房屋所有人、使用人擬對房屋設施進行簡易拆改時，須按規定提出書面申請及擬拆改方案，由房產管理單位負責勘察、審批存檔備案。
房產管理單位應當自受理房屋設施簡易拆改書面申請之日起十日內決定是否予以批準。
第十二條 房屋所有人、使用人擬對房屋設施進行非簡易拆改時，須按規定提出書面申請及擬拆改方案，經房產管理單位同意，經市房屋安全鑒定辦公室對拆改方案及使用安全進行鑒定后，由市房產行政管理部門審批。
市房產行政管理部門應當自受理房屋設施非簡易拆改書面申請之日起二十日內決定是否予以批準。
第十三條 市區內面臨主、次干道房屋的所有人、使用人擬對臨街一側的房屋設施進行拆改，如拆扒門窗、安裝防盜防欄、封閉陽臺等時，除正常辦理房屋設施拆改審批手續時，還應到市容、規劃等有關部門辦理審批手續。
第十四條 房地產開發企業不得進行房屋設施拆改審批。
新建房屋在向房產管理單位移交以前，房地產開發企業對房屋設施負有保全責任。
第十五條 房屋所有人、使用人經批準對房屋設施拆改時，必須嚴格按照批準的方案進行施工，不得擅自改變方案。
第十六條 拆改房屋設施必須由具有相應資質條件的施工隊伍和具有相應資格證書的施工人員，嚴格按照施工安全技術規范組織施工，施工隊伍應辦理相應的放工審批手續。
第十七條 經批準后拆改的房屋設施視同房屋的合法設施，房產管理單位有責任按原標準進行維修養護。如房屋所有人、使用人申請按拆改后的房屋設施標準維修，必須承擔相應的維修材料費。
房屋設施拆改后，公有房屋的計租辦法不變。
第十八條 房屋所有人、使用人不得因拆改后的房屋設施干擾房屋的正常維修工作。房產管理單位正確維修房屋，涉及拆改后的房屋設施時，房屋所有人、使用人必須無條件予以配合，房產管理單位對所造成的損失不予補償。
第十九條 經批準的非簡易拆改的房屋設施，房屋所有人、使用人在轉讓或搬遷時一律不得拆除。
第二十條 因進行房屋拆改而造成相鄰居民住房的管理堵塞、滲漏水、停漏電、物品毀壞等，由房屋拆改申請人負責修復和賠償。
第二十一條 凡有下列行為之一的，市房產行政管理部門可區別情況，責令補辦手續、恢復原狀、賠償損失，并可處以1000元以下罰款。
?。ㄒ唬┻`反本辦法第六條規定，對房屋設施進行拆改的；
?。ǘ┻`反本辦法第九條規定，房屋所有人、使用人提供虛假材料騙取審批單位批準的；
?。ㄈ┻`反本辦法第十條規定，未經房產管理單位及房屋所有人同意擅自搭建建筑物或附屬物的；
?。ㄋ模┻`反本辦法第十一、十二條規定，未經房產管理部門批準擅自拆改房屋設施的；
?。ㄎ澹┻`反本辦法第十五條規定，未按批準的方案拆改的；
?。┻`反本辦法第十八條規定，阻礙房產管理單位對房屋進行正常維修的；
?。ㄆ撸┻`反本辦法第十九條規定，拆除非簡易拆改后的房屋設施的。
第二十二條 違反本辦法第十四條規定，對房地產開發企業擅自批準拆改房屋設施或未盡房屋設施保全責任而導致房屋設施被拆改的，視不同情節處2000元以下1萬元以下罰款。
第二十三條 拆改房屋設施過程中給他人造成人身傷害或財產損失的，由房屋拆改申請人負責賠償；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條 對違反本辦法涉及建設、城建、公用、消防、電業、環保等管理部門權限的，由有關部門按國家和省、市有關規定處罰。
第二十五條 城市房屋設施拆改管理人員在執行公務中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位或下級主管部門根據情節輕重給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條 當事人對處罰決定不服的，可依法申請行政復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，不起訴又不履行處罰決定的，作出處罰決定的機關可向人民法院申請強制執行。
第二十七條 海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣可參照執行本辦法。
篇3：房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(2009修正)
房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正)
?。?000年4月4日建設部令第78號發布，根據20**年10月19日《住房和城鄉建設部關于修改〈房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法〉的決定》修正）
房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法(20**修正本)
第一條 為了加強房屋建筑和市政基礎設施工程質量的管理，根據《建設工程質量管理條例》，制定本辦法。
第二條 在中華人民共和國境內新建、擴建、改建各類房屋建筑和市政基礎設施工程的竣工驗收備案，適用本辦法。
第三條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國房屋建筑和市政基礎設施工程（以下統稱工程）的竣工驗收備案管理工作。
縣級以上地方人民政府建設主管部門負責本行政區域內工程的竣工驗收備案管理工作。
第四條 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門（以下簡稱備案機關）備案。
第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：
?。ㄒ唬┕こ炭⒐を炇諅浒副?；
?。ǘ┕こ炭⒐を炇請蟾?/a>?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；
?。ㄈ┓?、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；
?。ㄋ模┓梢幎☉斢晒蚕?/a>部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；
?。ㄎ澹┦┕挝缓炇鸬墓こ藤|量保修書；
?。┓ㄒ?、規章規定必須提供的其他文件。
住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第六條 備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。
工程竣工驗收備案表一式兩份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。
第七條 工程質量監督機構應當在工程竣工驗收之日起5日內，向備案機關提交工程質量監督報告。
第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
第九條 建設單位在工程竣工驗收合格之日起15日內未辦理工程竣工驗收備案的，備案機關責令限期改正，處20萬元以上50萬元以下罰款。
第十條 建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2％以上4％以下罰款。
第十一條 建設單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十二條 備案機關決定重新組織竣工驗收并責令停止使用的工程，建設單位在備案之前已投入使用或者建設單位擅自繼續使用造成使用人損失的，由建設單位依法承擔賠償責任。
第十三條 竣工驗收備案文件齊全，備案機關及其工作人員不辦理備案手續的，由有關機關責令改正，對直接責任人員給予行政處分。
第十四條 搶險救災工程、臨時性房屋建筑工程和農民自建低層住宅工程，不適用本辦法。
第十五條 軍用房屋建筑工程竣工驗收備案，按照中央軍事委員會的有關規定執行。
第十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以根據本辦法制定實施細則。
第十七條 本辦法自發布之日起施行。