工程工作報告制度--上墻管理制度

　　為保證物業管理的正常運作，物業物業服務中心工程部實行逐級報告工作制度，本管理規定作為工程部內部上墻管理制度。

　　1、下列情況必須報告領班：

　　1.1設備有異常情況；

　　1.2設備出現故障或停機檢修；

　　1.3零部件更換及修理；

　　1.4值班人員因故暫時離崗；

　　1.5其他需要與上級報告的事項。

　　2、下列情況必須報告工程主管：

　　2.1重要設備非正常的啟?；蛴挟惓Ｇ闆r或停機搶修；

　　2.2采用新的運行方式或作了技術參數設置調整及改動；

　　2.3系統性設備故障及檢修；

　　2.4重要零部件更換、修理、加工或改造；

　　2.5員工加班、補休、調假、調班、請假；

　　2.6凡有業戶投訴的事項。

　　3、下列情況必須報告物業物業服務中心經理：

　　3.1重要設備發生故障或長時間停機修理；

　　3.2影響用戶使用的設備故障或施工；

　　3.3系統設備運行方式的重大改變；

　　3.4重要設備主要零部件的更換、修理、外判加工；

　　3.5系統設備及重要設備的技術改造；

　　3.6系統設備或主要設備的增改工程及外判施工；

　　3.7領班及以上人員崗位調整及工程部人員結構變動；

　　3.8高級技術員（骨干員工）/領班以上員工調班、休假。

　　4、下列情況必須撰寫突發事件報告：

　　4.1設備發生重大故障或事故，或有經濟損失或人員傷亡；

　　4.2管道跑水，引起設施、設備損壞；

　　4.3意外的停電、停水、?？照{、停燃氣等重大設備故障或事故；

　　4.4玻璃幕墻或外墻門、窗意外墜落；

　　4.5地庫由于各種原因嚴重積水；

　　4.6其他有損失或有重大影響的情況。

　　本特別事件報告須由物業物業服務中心抄報分公司經理和總公司主管部門。

　　5、相關記錄

　　5.1工程部值班日志及相關巡查記錄

　　5.2突發事件報告

篇2：英國物業管理考察工作報告

　　英國物業管理考察工作報告

　　應英國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進行了考察和訪問，并與英國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將英國物業管理有關情況介紹如下。

　　一、英國住房建設和分配制度

　　在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現在，英國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。

　　由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業管理的類型。

　　二、英國物業管理類型

　　英國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。

　　而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50英鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。

　　除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。

　　住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。

　　關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。

　　三、英國特許房屋經理學會

　　在英國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經理學會（Chartered InstituteofHousing，簡稱“CIH”），在物業管理行業非常有權威性，專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及秘書部等，在英國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業公司或業主的機會比較多，因此，要在英國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。

　　加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。

　　四、住房管理注冊學院（CPD）的多種培訓模式

　　CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。CIH下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。

　　學習可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行CIH資格認證的學習，CIH資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：

　?。ㄒ唬┏蔀镃IH的A級會員， 包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入CIH網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。

　?。ǘ┒壵J證課程設計可滿足以下人群需求：現在并未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。

　?。ㄈ┤壵J證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主；希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業身份。

　?。ㄋ模┧募壵J證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成CIH專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業身份。

　?。ㄎ澹┻h程教育

　　CIH建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程. 遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業并給予反饋意見。

　　另外，學員通過學習取得CIH的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。

　　五、英國物業管理經驗給我們的啟示

　　英國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。

　?。ㄒ唬┱畬ξ飿I管理活動中的干預和監督不可缺少

　　物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規范物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區乃至社會的穩定。在這方面，英國房屋管理政策規定，業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。

　?。ǘ┘哟髮ξ飿I管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑

　　中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主贊揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。

　　目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業后，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由于物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。

　　中國物業管理協會赴英國物業管理考察團

　　鄒勁松執筆

篇3：物業服務與地產項目銜接工作報告

　　物業服務與地產項目銜接工作報告

　　一直以來，物業服務前期介入是我非常關注的課題，但是"沒有調查研究，就沒有發言權。"雖然經歷了一些房地產項目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產運作的實際經歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態度，一個物業服務人在雇主和顧客，在開發商和業主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發，對許多問題都會得出不同的結論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經驗出發，站在一個物業服務人的角度和立場上談一些與地產項目有關的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。

　　第一篇：散論

　　一、開發商對物業服務的總體定位。

　　當前青島市乃至全中國的現狀仍然是：開發商包干前期物業服務，這種包干的模式，在地產開發的早期，是起到了相當的優勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優勢：第一，用戶不知道物業服務，物業服務成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業服務的市場潛力無限大，開發商自辦物業公司是一種爭奪市場的戰略選擇；第三，因為用戶還不懂得如何"維權"，自己成立物業公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經完全不具備了，首先業主知道如何比較物業服務的服務優劣；再一個，朝陽行業的發展已經使大量專業的、實力雄厚的、規模較大的本外地物業服務企業在市場上競爭；最后，因為業主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發商有角度都是法律問題，但是到具體和業主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業公司的紙"包不住火"，反而成為一種業主進行制約和討價還價的籌碼，開發商還需要對保修和過程中的損毀承擔長期責任，而且，一線的項目經理會對整個績效起到決定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業服務項目最終必將牽扯掉開發商大量的精力和資源。所以國家建設部提出了"分業經營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發商重新評估自辦物業公司的戰略定位問題。一般說有兩種方向：

　　1、開發商售完房屋就在小區內徹底放手。好的物業服務通常是外包的，因為社會上有很多物業服務都急于占領市場，開發商可以在自己的地產公司內建立一個物業服務部來制約和檢查外包服務的質量。優秀的物業服務者必須要預防問題，而且，開發商、業主與物業之間的關系非常明晰，拖欠物業服務費的風險也無需承擔。

　　2、如果開發商開發出一種產權層次多元化的社區(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發商仍然有必要需要物業服務公司協助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業公司，但是這類公司應以"專業化"進行自我定位，依靠物業公司來分流自身的富余人員是一種傳統國企的思路，如果要求發展，則應避免管理服務不善使自身的生存能力不足，進而制約了集團公司的發展和整體品牌形象。

　　二、合同的問題：

　　房屋買受合同當中，應當對有關物業服務的事項作出明確約定。特別是物業服務費的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關條文的合情合法，另外，因為當前業主的維權意識極強，在繳物業服務費時間安排上一定需要注意，完全等到業委會成立后再收物業服務費固然不妥，而如果業主入住時即收物業服務費，未來就會有業主委員會成立時主張開發商將空置房面積補充繳納同等標準的管理費一說，(類似案例在北京已發生多起)，故而，既然前期物業服務的目標是順利完成開發商的售后服務，這時就應當開始對物業服務項目進行嚴格的財務安排，既要滿足服務功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發商的物業服務公司有可能在低收費的背景下"賠了夫人又折兵"。

　　再一個是前期物業服務合同，編制一個盡可能"科學"的前期物業服務合同非常重要，開發商要估算出物業服務的成本和收入來源，開發商要提供資源，相應的就要對物業公司進行必要的考核，同樣，物業公司需要通過合同明確自身的責任，以及不屬自身范圍的工作同開發商進行及時必要的溝通，而且開發商還需就物業公司實施"酬金制"或"包干制"進行定位，二OO四年九月六日建設部新頒布了修改后的業主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預期國家法規以后的走向，會要求這一合同向全體業主公示，并就任一經營項目都必須公開，這意味著，前期物業服務服務作為開發商交付房屋的售后服務，將越來越正規和納入市場競爭。

　　最重要的兩點：公共地方與私人地方的判定，開發商需要合法地保留哪些權利，都應在售房合同乃至前期業主公約中進行詳細說明，并能夠給予顧客恰當而且合理的解釋。

　　三、足以危及物業服務的銷售宣傳：

　　個人認為，房地產營銷應當避免建造所有人都想要的房子，而應定位于一目標人群，古語云："千金一鄰"，早期社區的破壞大多是因為入住的業主本身素質不高，背負上貸款之后則更加成為"窮人"，房產價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴重違背常理的事情來?，F在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業服務都發生實質上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：

　　住戶購房時會問到物業服務費的標準。所以預算應當是先做出來的，管理費應當報得比測算稍高一點，以便于將來有回旋余地。

　　物業服務宣傳要點上，某某名牌公司顧問其實不重要，重要的是對駐場經理的考核。

　　延期交房、分攤、中央空調供應時間、電梯的使用將是未來業主向物業服務人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復。銷售人員是否應當善于說：我無權就您的這一提問給予答復和承諾，但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

　　四、物業服務的前期介入：

　　物業服務專家在項目前期能夠做些什么?房地產始終是超前的，物業服務始終是滯后的，一般我們都習慣于快交房時才成立物業服務公司并聘請顧問，但這樣的物業服務定位就僅僅是解決問題而不是預防問題了，前期介入預防問題的落腳點，在于當事人首先是工程方面的行家，然后又有物業服務經驗，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項目中，現在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業服務思維的重要性。

　　1、網點上的三層平臺，如果早先設計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設計圖紙中應當考慮到所有網點房的空調設計位置，使物業服務人員和銷售人員能夠對共有部分的使用向業主提前作出說明和聲明。

　　2、開發商高估了業主對車庫的需求。

　　3、一般來說，新產品有較好的賣點，但問題在于它們并不成熟，在維護和管理上面也會有諸多后遺癥，設備的選型，首要的是質量性能--不出毛??；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。

　　4、維修基金的建立，應由工程方面提出來，因為我們都知道任一設備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調設備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業主買了房子是一切問題的開始，而不是結束。

　　第二篇：對房地產方面的建議

　　一、同建設項目方案相配套，物業服務公司也應較早提交相應的物業服務前期介入方案。定下總的目標、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應當是：《臨時業主公約》、《前期物業服務合同》以及定期發送的《優化設計建議》。

　　二、現代居住類物業的產權形態，其中有十分巨大的、各業主按份公有的財產。這些財產根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財產進行長期的運營規劃是物業服務公司的任務。為確保盡早做出合乎事實標準的建筑物管理財務測算，專業物業服務人員應當參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產建設施工安裝配套的各個環節，對物業服務公司的主要經理人員進行房地產方面的行業培訓，也非常必要。

　　三、物業服務如何深入地理解規劃設計中的思想、理念和要點，對一個成功的物業服務項目來說很關鍵，當前我們做的物業服務項目還沒有上升到標準化的層次，離人性化的要求就更遠了，實際上理想中的物業服務，應當是從地產設計里面的細節入手，了解設計的理念和思維，便于物業服務對建筑藝術的解說和詮釋。

　　四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進行物業服務方面培訓，在與物業服務相關問題上達成共識和統一口徑。

　　五、入住以前，嚴格接管驗收工作，這項工作在天福苑物業服務的實踐中還是執行得不錯，必須要堅持。

　　六、保修期內，開發商應當會同各施工安裝單位和物業服務公司簽定《三方保修合同》，因為施工承包商的利益受控于開發商，而與物業公司無直接關聯關系，對物業服務進行保修協調上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯系工作交付物業公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質保金中扣除，這樣避免物業服務公司對業主"裝模作樣"地進行保修聯系服務，如果業主仍然不滿，則可以從合同當中歸責，進而考核物業服務的績效。

　　七、物業公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設計以及侵犯其他業主權益的行為，物業公司必須要當即予以制止，這樣才能較好地控制事態發展，如果不能嚴格管理，則物業服務公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。

　　八、對物業保險事宜，開發商也應及早考慮，因為現代社區的公共安全責任事件和消防火災隱患都非常大，在我們所經歷的大廈管理當中，投保財產一切險(自然災害，如地震、火災等)，機器損害險(機器意外事故等)，公眾責任險(公共區域的設備的傷害)，家居保險(財產)等境外開發商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內地業主和開發商的共識則是錢花得越少越好，實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

　　九、開發商與政府部門籌備成立業主委員會時，應當保證各層次的代表都有公平的權利訴求，開發商是否要有利益委托人成為業主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網點有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發出自己的聲音才是合理的，否則業主委員會不可避免地將發生部分業主侵犯其他業主權益的事件。