建山莊屢遭曲折，自奮蹄正道滄桑

　　——zz山莊首屆業主委員會工作報告

　　各位業主：

　　大家好！首屆業委會任期即將結束?，F就三年多的工作報告如下：

　　一、業委會成立及工作回顧

　　20**年5月，面對山莊公共配套設施缺失、產權證不能辦理、安全嚴峻、物業管理不到位等十二個方面的問題，業主自發開始聚會維權，7月成立維權委員會，向政府反映訴求，與開發商對話，均無實際成效。

　　20**年5月，開始籌備召開業主大會會議成立業主委員會，12月12日，業委會成功備案。業委會成立后，以先易后難的原則逐一解決山莊問題，決定從解決物業問題開始。

　　20**年12月至20**年4月30日，經業主大會第二次會議表決，授權業委會通過招標代理機構進行公開、公平、公正的招標選聘物業服務企業。經過艱苦工作，最后選聘了長城物業進駐山莊。長城物業進入后，5-8月間，山莊發生盜竊案件30起，掛上治安黃牌，連續停水60天，三個大門無人看管，業委會多次監督并溝通協商，物業經理不接受，并回答“大不了不干”，致使不履行合同約定達38處。

　　20**年9月，召開業主大會第三次會議，探討新路子，怎樣保證業主在物業管理服務中的主人地位，即業主說話算數、監管有效。認為天上也不會掉餡餅，救山莊只能靠自己。于是提出自管，到12月12日表決通過。這期間還組織業主以訴訟方式解決房產證和公共配套設施問題。

　　20**年1月1日起物業自管至今。在自管中，由于準備不足，缺乏經驗等原因，雖扭轉了一些問題，但也產生了新的矛盾和困難，目前正在設法解決中。

　　二、關于物業問題

　　解決物業管理是業委會的首要事項，花功夫最多。業主大會第二、第三次會議主要是為解決物業問題而召開的。目的是通過改善物業管理與服務，來改變山莊“大雜院”的狀況。當時提出了三條思路：一是改造開發商物業；二是業主自管；三是招聘新物業?，F就物業問題報告以下四點：

　　1．為何換了開發商物業？20**年維權，從11月與開發商對話，每兩個月一次，發了5份對話通報。每次提出三五個能解決的問題，開發商答應得很痛快，且商定了解決的時間表，卻沒有落實。在所提的十幾個問題中，只做了一件事，即做了門牌，但絕大部分沒釘。20**年6月21日網名**的業主在焦點網，對解決問題的有效程度進行了分析，結論是：“有效解決的核心問題為零,開發商看似承諾得很好，但行動中實際上否決一切?！痹倩仡櫼粋€情景，奧運會開幕前夕，UT區東邊湖里垃圾成山、蒼蠅四處飛、東邊山上的樹枝掛滿垃圾袋。面對開發商物業，業委會成立前后的一年多里，不斷敦促改進工作，但沒有結果。20**年11月12日業委會開會專題討論物業問題，與會的10名委員一致同意招聘物業服務企業，邀請開發商物業投標。在招投標時，開發商物業選擇放棄，自然就淘汰了。

　　2．長城物業進來了，為何又解聘？20**年12月，業委會安排兩位副主任負責物業招聘工作，其他委員協助。與十余家具有一級和二級資質的物業公司進行了接觸洽談和考察，起草物業服務合同和服務標準，制定招標文件，經過評審委員會評審，長城物業勝出，簽署合同后，于20**年5月1日接管山莊物業。業委會、業主對長城物業寄予很高期望，業委會安排一位副主任配合他們的工作，同時進行監管。他們進來后，做了一些有益的工作，但在關鍵問題上不履行合同約定，與業委會的要求漸行漸遠，致使多數業主不滿意，在參加投票的業主中不滿意的竟達90.1%，按照合同約定，解除了合同。

　　3．自管一波三折。自管，實際上是自救，由一位副主任擔任自管總指揮。自管后，首先恢復了整個山莊的統一管理，三個大門重新恢復并站崗，公共區域沉積多年的植物垃圾、建筑垃圾被清運，山莊的安全狀況變好，摘掉了“黃牌”，取得了一定成效。但由于準備不足，客服和工程人員服務不到位，造成業主不滿，物業費收繳困難。到5月中旬，赤字達120萬元。于是壓縮支出，把保安由80名降到60名、工資由月2000降到1800元。原保安公司不接受調整條件，辭職不干了。業委會主任、副主任這時也辭職了。推選的新任負責人與時任保潔綠化經理的FF商談，FF愿接受這標準，5月20日接管保安。就在這一天出現了圍攻混亂，業委會新任負責人離職了。FF接過來后，非常困難，保安人員正常生活費得不到保障，還有人為制造的混亂和麻煩。在這種狀況下，我們是堅持，堅持，再堅持。10月份農民工的工資難以發放，加上FF身體不適，經業主介紹，**墊付200—300萬元資金，來接替FF擔任總經理。20**年

12月26日，在農民工、保安等急著要工資的緊急情況下，按照《zz山莊業主委員會工作職責》第七條的規定和監委會籌備組的意見，高秘書長代表業委會與DD、**草簽了《物業服務責任書》，由D、*承包山莊社區服務公司，待三個月后業主大會來決定是否聘任。通過1、2月份的工作，贏得了一些業主和業委會的認同，但3月份要與開發商合作收取業主的加建費，開發商反映給業委會后被制止，月底不履行60名保安到位的約定，以家庭矛盾鬧物業樓一個多月，不按規定提供服務。為解決資金和物業管理運行機制，5月24日DD、**與業委會商定，誰（包括其他人）先支付200萬元的服務保障資金，由誰主持山莊物業工作，組織工作班底。此后不久，對代表業委會監管的顧問進行毆打謾罵，不讓業主回家，11月將業主大會會議籌備組組長毆打致傷，按規定只能解聘了。

　　4．物業管理中的經驗教訓。在三年多的曲折中，有四點經驗教訓要吸?。海ㄒ唬┎还懿扇⊥泄?、自管還是什么別的方式來管理，業主大會、業委會必須掌控物業費的財權、安保的控制權，有了這兩條，才能說話有人聽，才能確保業主的主人地位，才能有效制約物業管理服務者。（二）不管誰來做山莊的物業管理與服務，必須有足夠的保障資金（至少200萬元），以保障管理服務工作的開展和有效處罰，這一條件絕對要堅持。在以前三次物業服務者進入時，由于沒有堅持這一條，致使合同不履行、服務不到位。（三）要有一套行之有效的管理、考核和獎懲辦法，在長城物業時有，但沒法執行。自管制定了《服務內容和考核標準》，但沒有制約手段，所以無法執行。（四）要有一個強有力的執行力機構和執行體系。

　　三、業委會的情況

　　業委會成功備案后，13位委員按照《議事規則》宣誓就職，并向全體業主做出莊嚴承諾，承諾始終把代表和維護廣大業主的權益、為業主服好務作為業主委員會工作的出發點和落腳點。認真收集和聽取每位業主意見，堅持“服從多數、尊重少數”的原則，按照“少數服從多數”進行民主決策。制定了九項制度，辦事有章可循。爭取任期內告別“大雜院”。為此，業委會付出了艱辛努力，一些委員把業委會的工作作為第一要務，放下單位的工作、放下教管孩子的任務、放棄休息時間，堅持原則，無私奉獻，這是許多業主有目共睹的。

　　由于業委會缺乏紀律約束力，缺乏履責的保障力，盡管業委會做了大量而艱苦的工作，但效果不佳，要改變“大雜院”的愿望沒有實現，開發商的欠賬和遺留問題沒有解決，物業管理與服務問題沒有得到有效解決，業主、業主大會和業委會事務沒有理順。最為嚴重的是業委會委員出現了大流動，在選舉和增補的22名委員中，12名辭職，2名終止，1名免職。20**年6月后，多次請業主自薦和推選業委會主任，至今缺位?，F任委員7名，首次選舉出的只剩下3人。他們在被誤解、毀謗和遭圍攻中艱難堅持工作，堅持到今天。

　　總結三年多的經驗教訓，我們認識到：（一）業委會必須是一個高素質、高度責任感、敢擔當的團隊，山莊業委會的工作并不是僅有熱情就能做好的，需要智慧、需要毅力、需要責任、需要奉獻、需要包容。（二）民主決策，嚴肅紀律，形成一個堅強有力的整體。（三）要明確委員的工作職責和權利，要有合理合法的報酬機制、獎勵機制和行之有效的處罰機制。（四）不能操之過急，要充分論證、謹慎行事。分析幾件業主意見較大的事，當時的確過急了（如對開發商物業去留、長城物業的進入、自管等），論證不夠，準備不足。自管本來有幾種方案，當時對提出的方案沒有討論和論證就匆匆上陣了。長城物業自己計劃7月進入，卻要求5月進入，欲速則不達。（五）要樹立業委會的權威，要保障業委會決定的權威性和效力。

　　總之，委員們在履行各自的職責中，有成績也有失誤，歡迎剖析和質詢。但業委會的目標始終不變，那就是通過舉業主之力，盡業主之能，集業主之智，把自己的家園建設好，找回購房時的那個夢。我們選擇了山莊，絕不放棄山莊；我們愛山莊，一定要建好山莊。

　　最后，代表業委會感謝業主的支持、奉獻、幫助、指點和批評！感謝延慶縣委、縣政府、縣小區辦、zz鎮政府的支持、指導和監督！感謝康莊派出所的支持和辛勤付出！通過這次業主大會會議，總結過去的經驗教訓，選出新的業委會，開創山莊建設新局面，實現業主共贏，業主和開發商共贏、與物業管理服務人員共贏，山莊與周邊鄰村共贏、與zz鎮和延慶共贏，與長城共輝煌！

　　謝謝大家！

　　zz山莊業主委員會

　　20**年2月25日

篇2：新城業主委員會年終工作報告

　　新城業主委員會年終工作報告

　　尊敬的廣大業主:

　　大家好!

　　大地回春喜見紅花消積雪，普天同樂欣逢盛世賀新年。在這人們辭舊迎新，慶賀新春佳節的美好時刻，小區業主委員會全體成員在此向廣大的業主，物業管理公司的員工致以節日的問候，真摯的祝福!

　　20**年是個令人鼓舞的一年。是個令人留戀感懷的一年，我們在舒適，整潔美好的環境中擁有了一年的"幸福時光"。這一年里，業委會一如既往地堅持以維護業主的合法權益為已任，堅持每月的例會匯報制度，堅持貫徹執行《廣州市住宅小區物業管理辦法》精神，對物業管理公司的工作進行監督，做了大量有益和富有成效的工作，解決了不少業主關心的投訴的熱點問題，極大地推進了小區物業管理工作的進一步完善，奠定并維護了**新城"安全文明小區"的光榮稱號。20**年小區住戶對物業管理各項工作的滿意度仍保持在95%以上，工作業績得到了廣大業主們的充分肯定和贊揚。

　　20**年又是一個令人難忘的一年，一年來，業委會共接受了業主的各類投訴，建議共50多起，牽涉小區的治安狀況，衛生環境，服務臺態度，停車管理等問題，其中普遍對治安狀況，停車問題關注度最高。個別較為突出的問題至今仍沒有得到妥善的解決，業委會對此深感任重道遠......

　　過去的一年，成果是豐碩的令人欣慰的，業委會與物業管理公司的合作是互信的，真誠的，對于小區物業管理工作，成績是斐然的，問題也是存在的，面對著日趨復雜的社會治安環境，面對眾多問題的投訴、反映，面對著物業管理工作中不盡人意的地方，如何才能有效管理，長治久安，是擺在每一位參與小區管理者面前的艱巨而光榮的任務，對于業委會--一個群眾性的組織來說，唯有情系小區，心系業主，一切為了業主的利益著想，一切為了小區環境著想，堅持原則，努力不懈，才能得到廣大業主的支持和理解，唯有高、遠才能極目顛峰，唯表摯、善才能博愛天下，才能有未來的工作中更上一層樓。

　　新年伊始，安居樂業仍是我們追求的目標，和諧社會、和諧小區仍是我們的主題?；仡欁蛱?，我們沒有理由不欣慰，沒有理由不自豪，展望明天，我們沒有理由不自信，沒有什么理由不進步，在一個充滿關愛情懷的小區里，只要我們積極關注小區建設，關注業委們會工作，支持業委會工作，為物業管理獻計獻策，我們的小區就會越來越文明，越來越美好，越來越和諧，明天就會更美好。

　　祝大家春節愉快，合家歡樂。

　　****新城業主委員會

篇3：小區業主委員會年終工作報告

　　尊敬的廣大業主:大家好!

　　大地回春喜見紅花消積雪,普天同樂欣逢盛世賀新年。在這人們辭舊迎新,慶賀新春佳節的美好時刻,小區業主委員會全體成員在此向廣大的業主,物業管理公司的員工致以節日的問候,真摯的祝福!

　　20**年是個令人鼓舞的一年。是個令人留戀感懷的一年,我們在舒適,整潔美好的環境中擁有了一年的"幸福時光"。這一年里,業委會一如既往地堅持以維護業主的合法權益為已任,堅持每月的例會匯報制度,堅持貫徹執行《廣州市住宅小區物業管理辦法》精神,::對物業管理公司的工作進行監督,做了大量有益和富有成效的工作,解決了不少業主關心的投訴的熱點問題,極大地推進了小區物業管理工作的進一步完善,奠定并維護了**新城"安全文明小區"的光榮稱號。20**年小區住戶對物業管理各項工作的滿意度仍保持在95%以上,工作業績得到了廣大業主們的充分肯定和贊揚。

　　20**年又是一個令人難忘的一年,一年來,業委會共接受了業主的各類投訴,建議共50多起,牽涉小區的治安狀況,衛生環境,服務臺態度,停車管理等問題,其中普遍對治安狀況,停車問題關注度最高。個別較為突出的問題至今仍沒有得到妥善的解決,業委會對此深感任重道遠......

　　過去的一年,成果是豐碩的令人欣慰的,業委會與物業管理公司的合作是互信的,真誠的,對于小區物業管理工作,成績是斐然的,問題也是存在的,面對著日趨復雜的社會治安環境,面對眾多問題的投訴、反映,面對著物業管理工作中不盡人意的地方,如何才能有效管理,長治久安,是擺在每一位參與小區管理者面前的艱巨而光榮的任務,對于業委會--一個群眾性的組織來說,唯有情系小區,心系業主,一切為了業主的利益著想,一切為了小區環境著想,堅持原則,努力不懈,才能得到廣大業主的支持和理解,唯有高、遠才能極目顛峰,唯表摯、善才能博愛天下,才能有未來的工作中更上一層樓。

　　新年伊始,安居樂業仍是我們追求的目標,和諧社會、和諧小區仍是我們的主題?；仡欁蛱?我們沒有理由不欣慰,沒有理由不自豪,展望明天,我們沒有理由不自信,沒有什么理由不進步,在一個充滿關愛情懷的小區里,只要我們積極關注小區建設,關注業委們會工作,支持業委會工作,為物業管理獻計獻策,我們的小區就會越來越文明,越來越美好,越來越和諧,明天就會更美好。

　　祝大家春節愉快,合家歡樂。

　　****新城業主委員會