物業管理服務及服務過程的管理規定

　　1.0目的

　　確保服務過程的能力和服務質量滿足顧客的要求。

　　2.0適用范圍

　　適用于本公司提供的各項服務。

　　3.0職責

　　3.1各管理處負責人負責落實對各項服務的監視和測量。

　　3.2公司管理部負責人負責組織有關人員對各管理處進行考核。

　　3.3公司管理部負責人負責組織有關人員對顧客滿意度進行調查。

　　4.0程序

　　4.1本公司提供的服務包括但不限于：

　　a)物業交付或交用；

　　b)供水或停水，供電或停電，供暖或停暖；

　　c)裝修監管；

　　d)收費（物業管理費、車位費、水、電、氣費及房屋租賃費等）；

　　e)便民服務（安裝電器，送物品上樓等）；

　　f)綠化、清潔衛生；

　　g)治安、消防；

　　h)停車場和電梯的管理服務；

　　i)維修服務；

　　j)顧問及社區文化服務。

　　k)受開發商或其它機構委托的服務：如空房的看管、房屋租賃等。

　　4.2服務及服務過程的監視和測量原則

　　a)便于測量和監視,且以監視(檢查、巡查、驗證等)為主,必要時測量;

　　b)便于觀察和收集數據及信息資料。

　　4.3監視和測量的內容包括：

　　4.3.1竣工驗收后，公司管理部應組織管理處負責人及工程技術人員對物業的隱蔽工程，房屋及分戶（層）設施，房屋本體，公共設施進行驗收，確保日常管理服務的順利進行；

　　4.3.2各管理處每周應對轄區的以下工作進行全面檢查：

　　a)檢查所提供的各項服務是否符合有關標準，具體的考核標準見作業指導書；

　　b)檢查監視和測量裝置，以保證裝置的準確度和過程的測量能力；

　　c)檢查轄區內的機電設備 、公共設施、電梯及其它用于服務的設備、設施的維護保養情況，以保證持續的過程能力；

　　4.3.3公司管理部每周對各管理處4.3.2中a)、b)、c)三項檢查內容的關鍵點或關鍵活動進行抽查，每月底對本月份各周的檢查情況進行匯總，作為公司對各小區及大廈的月考核。

　　4.3.4公司管理部負責公司各部門采購前的供方評審；采購后，各部門倉管員負責所采購物品、設備的檢驗；并評審供方供貨（具體請見《采購管理規定》）

　　4.3.5公司辦公室負責人及工程主管在員工招聘時應對電工，電梯工、電焊工等特殊崗位或特殊過程的操作人員應進行資格鑒定，合格方能上崗；

　　4.3.6客戶服務部每半年對轄區內的顧客滿意度進行一次調查，具體請見《顧客溝通及顧客滿意度測量管理規定》；

　　4.3.7每年接受市、區政府有關部門的檢查或參加有關評比；

　　4.4通過監程和測量所獲得的信息和資料要進行統計，當服務過程及服務質量符合要求時應予以記錄，并指明有權放行的人員，不合格時，按《不合格品的控制程序》或《糾正和預防措施控制程序》執行。

　　5.0相關文件和記錄

　　a)《機電設備維護辦法》

　　b)《不合格品的控制程序》

　　c)《周檢表》QR-C

　　d)《糾正和預防措施控制程序》

　　e)《采購控制程序》

　　f)《顧客溝通及顧客滿意度測量管理規定》

　　g)《周檢、月檢不合格服務統計表》QR-C

篇2：物業管理服務過程中的八大風險

　　物業管理服務過程中的八大風險

　　物業管理行業從宏觀上看，似乎沒有什么風險，但當涉及到每一個具體物業管理和服務環節時，仔細分析就會發現許多潛在的危機和風險。事實上，有關物業服務風險的案例并不鮮見。筆者認為，物業服務過程有八大風險值得業界人士予以關注。

　　一、高空拋物風險

　　高空拋物傷人，甚至造成受害者死亡的事件常有發生，據不完全統計， 20** 年度，全國住宅小區僅因高空拋物造成的糾紛案件就達 2000 余件，未上升到法律訴訟的高空拋物爭議還沒有統計在內，其中造成重大傷害事故約 180 余件，造成死亡事故的不少于 20 件。另據估計，全國住宅小區每天拋物總重量為 28 噸，平均每次拋物重量為 0.42 公斤。當然，這些數據僅僅是估計，不可能十分的精確，但它告訴了我們高空拋物的現狀是多么的驚人，其中的風險是多么大。

　　高空拋物事件一旦發生，盡管從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償，但對于一個物業管理公司管理來說，畢竟不是好事。其中對物業管理公司的品牌、服務質量、服務水平、盡心程度等都會受到重大影響。所以，物業管理公司在自己的日常管理過程中，要特別關注本小區可能出現的高空拋物的行為發生，做到及時教育、引導和提示，改變住戶的不良習慣，以防高空拋物事件的發生。

　　二、設備設施風險

　　設施設備風險主要包括電梯載人時停電或斷電風險、游泳救生風險、大堂地面防滑風險、會所體育設施設備安全風險、小區內部車流交通風險等。

　　這些風險發生頻率或事故嚴重程度各有不同，但對于物業管理者，要最大限度地考慮這些風險的存在。只有強化設備、設施風險意識，做到心中有數，才能杜絕可能是萬分之一的風險事件。物業管理者在平時的管理中，就要刻意多做宣傳引導工作，知會業主遇到所乘電梯停、斷電，一定要保持鎮靜，不要慌亂，以便積極配合物業管理人或專業人員的施救。

　　同理，對于游泳救生風險、大堂地面防滑風險、會所體育設施設備安全風險、小區內部車流交通風險等，也要在平時管理中予以重視，考慮可能發生的最大風險事件，加強過程管理與控制，并注重細節和管理流程、應急流程的制定與演練等，以防患于未然。

　　三、被盜事件風險

　　當前，小區家庭被盜事件也頻頻發生，個別被盜事件還連帶對業主生命造成傷害與威脅。對于業主家庭室內被盜事件的發生，物業管理者盡管不直接承擔法律責任，但這樣的結果，最終使業主對物業管理的安全保障引起質疑，從而對物業管理者管理服務能力和水平表示懷疑，甚至上升到法律層面起訴物業管理公司的不作為等。所以，物業管理者不能掉以輕心，要樹立長期而不間斷的安全保障服務，杜絕此類事件的發生。

　　為此，物業管理者要客觀分析本小區的社會治安環境，借鑒本區域的入室盜竊案件發生的特點，并關注新的犯罪嫌疑人作案方式方法，制定嚴密的安全控制點，制定切實可行的應急預案，以把可能發生的盜竊案件降低到最小和最少。

　　四、惡劣環境風險

　　惡劣環境風險來自于地震、高溫、臺風、暴雨、雷擊、泥石流等自然災害。物業管理企業不具備抵抗大的自然災害的能力，真正抗御自然災害要靠社會或政府的力量才能完成，但物業管理者還是具有預報、通知、采取積極防御措施的義務和責任。所以，在自然災害可能來臨之前，物業管理者要積極聽取市政天氣預報，了解預警信號，并全面思考本小區可能的不安全隱患。

　　一般來說，物業管理者都具備這樣的思想準備和工作準備，但每當強臺風或強大暴雨過后，還是會發現我們所做工作的不足，這是因為在自然災害來臨之前的日常工作中，我們沒有用排查的方式擬訂自然災害防御計劃或防御案的原因。因此，筆者提倡制定精細的防御措施，而不僅僅是樹立防御意識。

　　五、協助搶救風險

　　救死扶傷是每個公民應盡的義務和責任，物業管理從業人員不管以社會人的身份或以物業管理者的身份，對本小區的急難病人，都有義務協助業主對病重或病危人員實施搶救的義務。但事實不是這樣簡單，因為小區類似的病例多是心肌類、呼吸類、腦類等急病，物業管理從業人員此前并沒有或很少接受過類似危急病人的搶救護理知識的學習和專業訓練，所以，在實施救助的過程中，對病人的抱、背、抬、上車坐臥姿勢等掌握的不全面或根本不懂，這樣就有可能熱心辦錯事，把本來不危險的病人推向更加危險的境遇，若引起不幸的死亡事故，就會產生法律爭議。一旦類似事件發生，風險將接踵而至。所以，小區的物業管理服務人員除了在平時加強常見急救病人的協助護理培訓外，關鍵要在實施協助救治前，取得業主親屬的委托或同意，在家屬允許的條件下，實施協助搶救，并且只能夠定義在協助的范疇。若遇到親屬、家屬不在病發現場，要及時知會業主委員會成員或鄰居，要有一個相對驗證程序，以便發生本不該發生的風險。

　　六、見義勇為風險

　　見義勇為是公民的權力和義務，值得社會的提倡與贊揚。從社會意義上來說，見義勇為是每個人都應該做的，但從客觀來說，僅僅強調見義勇為的行為是不足的，因為，相對于犯罪分子伺機作案或正在作案，員工生命價值的安全遠遠大于作案可能帶來的財產價值損失，所以，在引導保安人員實施見義勇為之前，重點要引導其應用安全組織力量和技巧遏制犯罪嫌疑人的犯罪行為。這樣就可能避免本不該付出的生命代價風險。

　　七、家庭火災風險

　　家庭火災是小區常見的火災現象，家庭火災從小處講可能造成受害家庭的生命財產的重大損失，從大處講，它可能引起整棟樓房和臨近樓房所有業主的生命財產的重大損失。所以，在小區實施安全用火教育是物業管理者常抓不懈的任務。此類事件一旦發生，物業管理者在品牌上的損失和在具體服務環節的損失將不可估量。

　　一般來說，物業管理者要在平時積極組織小區業主參加家庭安全放火災專題培訓，要把高壓鍋、熱水氣、電源接頭、液化氣開關等可能引起火災的常識向業主或家政人員講清楚，以防止此類事件的發生，并保存好培訓記錄，以便發生法律爭議時出示。

　　八、車輛管理風險

　　車輛管理風險主要是防止車輛被盜風險。目前，停放在小區內的車輛被盜，其賠償責任視當初簽訂的本小區委托管理合同的專項條款而定。若物業管理企業與本小區簽訂合同時，已經明確了被盜賠償責任歸物業管理者，那就風險較大;若在委托合同中已經明確僅僅對小區內的車輛實施基本看護責任，而不包括被盜賠償責任，相對風險較小。但總體來說，物業管理者和車主都不希望盜車事件發生。

　　總之，物業管理服務過程的風險管理，要從全體員工和業主的意識領域著手，按照嚴密的事件發生、發展、造成后果的思路，制定嚴密的管理細則和流程，事前預防并采取積極措施，才能從根本上消除而防患于未然。

　　參考文獻:

　　1.劉德明，《經典物業管理方案》，黃河出版社，20**.2

　　2.周宏泉，《物業管理新思維》海天出版社，20**.6

　　作者:楊勇

篇3：服務過程常遇到25種顧客類型

　　服務過程常遇到的25種顧客類型

　　1、吊兒郎當型

　　這種顧客沒有主見，對于點菜很難下決心。當我們服務到這種客人時，應該和藹可親地為客人說明各種菜肴并提出建議，引導他下決心，如此就可以節省時間，又增加顧客的信心了。

　　2、妄自尊大型

　　這種客人有種自大感，認為自己是世界上最偉大的人，讓人覺得有點目中無人之感，總認為自己所做的都是對的，故當我們服務這種客人時，最好是順從其意見，遵照他的話去做，造成不要與他爭論，這樣服務就沒有問題了。

　　3、老馬識途型

　　對于這類型的客人的服務最好是多聽他的說話，不批評他所講的內容，他要點什么我們就給他什么，就沒有什么問題了。

　　4、浪費型

　　這種客人喜歡交際，用錢沒有節制，更愛吹牛，故對這種類型的客人服務時，應保持距離，不可太接近，以免萬一發生事故而將責任推到我們身上，跟著受牽累那就劃不來了。

　　5、啰嗦型

　　這種客人應盡量避免和他長談，一談上就沒有完，而影響了工作，在點菜時應柔和地將要點簡明扼要地說明，讓了接受，最忌辯論。

　　6、健忘型

　　此類顧客對于服務員告訴他的菜肴名稱等有關事情，很容易忘記，必須要說好幾遍，點菜時服務員寫好后必須要他確認，否則菜送來時他否認叫過這道菜就麻煩了。

　　7、寡言型

　　此類顧客平常很少說話，所以當他向服務員點菜或交代事項時，應專心傾聽其意見，并提出簡明扼要的建議，以確保餐飲服務的完整性。

　　8、多嘴型

　　此類客人喜歡說話，一說就不停，服務人員為他服務時，最好是盡快想誘其談入正題，以免耽誤了服務別人的時間。

　　9、慢吞型

　　此類顧客喜歡東張西望，動作滯笨，說話吞吞吐吐，需要一段很長的時間才能下決定，所以服務人員在為他點菜時，最好能幫助他迅速下判斷。

　　10、急性型

　　這類顧客個性急躁，任何事情都希望快速解決，所以服務員為他服務時，必須動作迅速，與他交談應單刀直入，簡單明了，否則此種客人很容易發脾氣。

　　11、水性楊花型

　　這類顧客對于處理事情始終猶豫不絕，即使已經下了決定，又想變更，總認為別選擇的比自己的好，因此服務員在為他點菜服務時，應引導其選擇的正確性，并鼓勵他接受自己決定的服務。

　　12、健談型

　　此類顧客很喜歡聊天，一變就沒完沒了，故對這種客人服務時，應以適當的方法暗示他，還要為別桌客人服務，以便結束服務。

　　13、情人型

　　此種顧客比較喜歡安靜的地方，服務人員為他點菜服務后就不要再去打擾他。

　　14、家庭型

　　這類客人到餐廳用餐時，服務人員應特別照顧他的小孩他就感覺很愉快而滿足了。

　　15、VIP型

　　此類客人我們為他服務時，應把他視為國王的態度去服侍他。

　　16、吃豆腐型

　　這類客人喜歡吃服務的豆腐，尤其是女性服務員為他服務時，他有過分的行為，我們只要回答不知道或報告上司即可。

　　17、無理取鬧型

　　服務人員為這類顧客點菜或服務時，就特別注意自己講話的口氣是否禮貌，切記不要與他辯論，如無法應付時，報告上司處理。

　　18、夫人型

　　歐美社會是女權至上，故對女性顧客應殷勤接待她們，以便往后她們替本店義務宣傳。

　　19、酒醉型

　　這類顧客到餐廳必喝酒，每飲必醉，當他喝醉時，最好避免注意他，不要與他談話，只要他不吵鬧就可以了，如果醉倒了應安排他到休息室休息。

　　20、開放型

　　這類顧客對任何事情都是毫不保留地表現于言行之間，而且不輕易聽別人的勸告，所以服務這種客人時，為免傷感情，應等待其情緒安定后，再說服他，并為他服務。

　　21、沉著型

　　雖然這類客人個性沉著，但不容易輕意下決定，服務人員為他服務或點菜時必須對答如流，便其聽了深信不移。

　　22、溫柔型

　　此類客人個性溫和，對事情較難下決定，服務人員在服務時，只要加強他的自信心，設法院協助他下決心即可。

　　23、固執型

　　這類顧客的自我觀念很重，雖然處理事情果斷，但因欠思考，往往無法與我們的意思相同，只要以溫和的態度，禮貌地引導他向著我們的主張即可。

　　24、社交型

　　此類顧客會說話善交際，但并不好應付，當我們為他服務時應注意我們的言行，以免發生意外，而遭受到他的抱怨。

　　25、排他型

　　這類顧客不易與人效，感情特別每感，最好盡量避免與其不必要的閑談，如要與他說話，也必須找出合適的話題，使對方解開胸襟。