物業管理標準--設備類

　　一、人員素質

　　1.身體健康，經醫生鑒定無妨礙工作的疾病。

　　2.具備必要的專業知識且按其職務和工作性質熟悉國家的有關規程，并經當地主管部門考試合格；取得相應工種的操作許可證明。

　　3.上班時間內，必須穿戴工作服裝，佩戴工牌。

　　二、設備房管理

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　　1.設備房門上有相應設備房標識。

　　2.設備房內地面干凈，無無關物品，物品擺放整齊，無雜物；

　　3.設備現場的作業指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。

　　4.配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。

　　5.設備房內的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態標志。流體要流向標識；重要和操作有危險的設備、部件要有警告標識。

　　6.設備房內設備外觀清潔，油漆無脫落，設備的轉動部位要有防護罩。

　　7.設備完好各類儀表使用正常無損壞，無?跑、冒、滴、漏?現象，責任人明確。

　　8.所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。

　　9.房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，滅火器選擇和配置

　　數量標準（2公升/只）

　　燃燒特性及場合滅火器類型配置基準

　　會所.過道走廊.公共場所水型.泡沫.鹵代烷型滅火器1只/20平米

　　汽油.柴油.酒精等干粉.泡末.二氧化碳滅火器1只/10平米

　　配電房.帶電設備干粉鹵代烷二氧化碳滅火器1只/10平米

　　地下建筑滅火器配置基準數量應在配置基準上整加30%。

　　如設有消火栓的，可相應減少30%。

　　如設有滅火系統的，可相應減少50%。

　　如設有消火栓和滅火系統的，可相應減少70%。

　　一個滅火器配置場所的滅火器不應少于2只，每個設置點的滅火器不宜多于5只。

　　10.設備房門應有?機房重地，非請勿進?或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。

　　11.設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。

　　12.重要設備房內應配置干濕溫度計，對環境的溫、濕度進行檢測，設備房內氣溫應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。

　　13.參觀來訪需進設備房，指定專人陪同方可進入。

　　14.無人值守的設備房必須加鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。

　　15.設備表面無積塵、無油污，應急照明能在停電事故下至少工作半小時。

　　16.設備房排水通暢。

　　17.具有防蟲、防鼠措施。

　　18.專用工具安全用品應放置在指定位置。

　　三、資料管理

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　　產權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷資料；

　　技術資料：

　　1.竣工圖包括：總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；

　　2.地質勘察報告；

　　3.工程合同及開、竣工報告；

　　4.工程預決算；

　　5.圖紙會審記錄；

　　6.工程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；

　　7.隱蔽工程驗收簽證；

　　8.沉降觀測記錄；

　　9.竣工驗收證明書；

　　10.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

　　11.新材料、構配件的鑒定合格證書；

　　12.水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

　　13.砂漿、混凝土試塊試壓報告；

　　14.供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；

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　　產權資料：

　　1.房屋所有權證；

　　2.土地使用權證；

　　3.有關司法、公正文書和協議；

　　4.房屋分戶使用清冊；

　　5.房屋設備及其固定附著物清冊。

　　技術資料：

　　1.房地產平面圖；

　　2.房屋分間平面圖；

　　3.房屋及設備技術資料。

　　四、供配電系統

　　1.供給三級負荷的配電設備至少每日須由維修員巡視檢查兩次并記錄。供給二級負荷的配電設備至少每日須四次并記錄。供給一級負荷的配電設備每兩小時須巡檢并記錄。

　　2.動力配電柜互投裝置手動、自動轉換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值小于4歐姆。

　　3.變壓器出口線電壓：380V±5%范圍內。

　　干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。

　　油侵式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；90度繼電保護報警。

　　4.補償柜管理

　?。?）功率因數控制器功能完好。補償接觸器、放電電阻、熔斷器動作靈敏可靠無損壞。

　?。?）補償控制手動、自動切換有效。

　?。?）補償電容殼體無膨脹，相間絕緣電阻大于0.5兆歐。

　?。?）功率因數：大于0.9

　　5.高低壓配電柜內部連接螺栓無松動；無發熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路

　　標識清楚準確。

　　6.高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質。

　　7.操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養工作，

　　平時浮充電壓一般為：235V?55V。

　　8.蓄電池：

　?。?）鎘捏中倍率堿性蓄電池浮充使用時，每3年應更換一次電解液。蓄電池不應發生如下現象：

　　A.電解液用量過少，露出部分極板。

　　B.蓄電池外部短路。

　　C.池外部電壓不正常。

　　D.電極板膨脹，氣塞孔堵塞。

　　E.電解液內含有機扎雜質。

　　F.爬堿嚴重。

　?。?）酸性蓄電池經常保持在浮充狀態，定期作定充保養。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹腐。充電狀態不允許開蓋。

　　9.發生停電事故后，最多不超過5分鐘，發電機必須能夠啟動運行，并至少能連續運行4小時。

　　10.發電機設備：

　?。?）內燃機、減速箱、啟動馬達、發電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。

　?。?）發電機、柴油內燃機，潤滑油泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動。柴油發動機轉速穩定。發電機輸出電壓符合標準要求。

　?。?）用柴油油量保持在容器容量的80%附近。冷水箱水量保持在容積的80%以上。

　　四濾應按

體系文件要求及時更換。

　?。?）配備符合要求的兩套蓄電池，按2各月周期輪換使用。備有符合要求的切換開關裝置。

　?。?）蓄電池電壓24V。蓄電池具備利用電網充電，設備本身充電功能。

　?。?）柴油儲備應房敷設足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統。

　?。?）正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置。按體系文件要求每周設備啟動運行一次。

　?。?）發電機可靠接地，發電機房應有降噪音措施。

　　五、給排水設備設施

　　1.生活水箱、水池必須加蓋上鎖，有通氣口和溢流口安裝防蟲網，每半年或按當地法規規定至少清洗一次，保證二次供水達到國家飲用標準，并附有當地水質檢測部門的合格報告。

　　2.水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于３滴／分，填料密封泄漏應小于10滴／分。）潤滑油箱內不能混入水分，油位在油標范圍內。

　　3.設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠，泵不反轉。

　　4.限水、停水按規定時間通知用戶。

　　5.高層變頻供水電氣系統

　　變頻器、壓力調節器、控制柜、保持設備干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。

　　供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內。壓力傳感器每年定期檢驗。

　　6.排水設施

　　污水泵運轉時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉換開關處在自動控制狀態?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。

　　7.下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固。

　　六、消防設備設施系統

　　1.消防控制中心主機、消防聯動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內設有報警記錄。

　　2.消防水泵、噴淋水泵供水系統具備任意時間啟動不堵轉跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩定。

　　3.溫感噴淋頭：無泄漏，外觀完整。（紅色噴淋管溫度７０度，黃色噴淋管噴頭噴淋溫度72度，綠色噴淋管噴頭噴淋溫度93度。）消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗（香煙燃燒溫度、及煙濃度即可輸出報警）。

　　4.消防防排煙系統，消防廣播系統，區域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態。設施功能完備無損壞。

　　5.卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確。

　　6.消防監控中心：

　?。?）錄像畫面清晰；畫面切換穩定。錄像帶更換時間定時，專人負責保管。

　?。?）音頻視頻線路接線牢固，布線規范，標識清楚。

　?。?）監視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調整、云臺各角度動作靈敏。

　?。?）監控的控制設備運行狀態良好，按旋鈕、開關、插頭、指示燈無缺損。

　　七、電梯系統

　　1.電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。非維修保養人員不得擅自進行維修作業。

　　2.電梯運行穩定，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。

　　3.電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。

　　4.平層狀態檢查：合格平層狀態平層誤差在正負4mm以內。

　　5.曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙０.7毫米。接觸面積不少于70%。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。

　　6.曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于８０度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。每工作３０００小時更換新的潤滑脂。

　　7.曳引機減速器要求：應保持減速器內潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規定的范圍內，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產生少量的潤滑性滲油（每滴/3?5分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。

　　8.曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。

　　9.限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可靠性。

　　10.安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內能用手將門撥開，其撥力應在200?300牛頓范圍內。

　　11.轎箱門完全關閉，安全開關閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為5?8毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應為5?8毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。

　　12.門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。

　　13.轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污，無積水。設備無灰塵。

　　14.轎廂導軌導靴。

　?。?）導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。

　?。?）檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻。

　?。?）導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。

　　15.緩沖器

　?。?）油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。

　?。?）緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。

　?。?）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。

　　16.安全鉗

　?。?）傳動杠桿配合轉動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。

　?。?）安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4毫米左右。

　　17.鋼絲繩

　?。?）轎箱和對重側的鋼絲繩應當張力均勻。

　?。?）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過32根。

　?。?）斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內最大斷絲數不允許超過16根。

　?。?）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%。

　　18.補償裝置

　　補償鏈在運行中不允許產生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。

　　19.電梯電氣部分：

　?。?）繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現象?？刂票P、各種開關、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。

　?。?）接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐?？刂凭€絕緣電阻大于0.25兆歐。

　　20.盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯

　　21.運行出現故障后，救援人員應在10分鐘內到達現場處理。

　　22.如果電梯由分承包方維護保養，電梯的設備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養工作的評估報告一次，并存檔。

　　23.電梯轎廂內各種設施完好，衛生清潔明亮。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無聲響。

　　24.電梯機房：溫度保持在0?0度，電梯盤車操作作業指導書清晰。有效。室內衛生干凈，曳引機無油污、無灰塵。

　　八、采暖及空調系統

　　1.采暖系統：鍋爐和水泵的出口壓力數值恒穩定，供回水溫度在規定的范圍內，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內溫度不得低于16攝氏度。

　　2.燃油鍋爐要求

　?。?）流量開關（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全保護功能）

　?。?）鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內應保持0?20毫米水柱微負壓狀態。

　?。?）正常狀態下燃燒器自動一次啟動成功率80%?；鹧鎮鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點火變壓器電壓5000?10000V，點火電極絕緣不漏電。間距3?5MM。燃油泵輸出壓力達到額定值10?30巴（

BAR）

　?。?）鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。

　?。?）溫度控制系統要穩定可靠，能滿足供暖要求。爐內水流與燃燒器電氣安全聯鎖動作可靠。

　?。?）第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。

　　3.熱力換熱站供暖

　?。?）對市網供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應每年定期請技術監督部門檢驗認可。

　?。?）換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。.設備應根據水質和介質實際情況，定期的檢查和清洗。設備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側同時逐漸增加壓力。

　?。?）熱水循環泵進口管路必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每年大修期間進行潤滑脂潤滑保養。

　?。?）分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。

　　4.循環水系統：

　?。?）采暖循環水過濾器要求每年清理一次，過濾網按照水泵和系統設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關靈活。

　?。?）風機盤管設備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設備無漏水。保溫良好。

　　5.水泵

　　潤滑油位在油標內。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉動輕快無刮碰。

　　九、檢測儀器儀表及安全設施

　　1.購買儀器儀表時，必須附有技術監督部門認可的廠家生產檢驗合格證；每年至少一次由公司專門的部門進行檢驗或送專業機構檢驗。

　　2.檢驗項目：壓力容器上壓力表、配電設備的電流表、電壓表、功率因素表、功率表收費用互感器、電鍍表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。

　　測試使用的搖表、萬用表、氣焊的氧氣乙炔表。防雷設施，電梯安全檢驗。高壓配電設備。變壓器。消防設施等。

　　十、弱電設備設施

　　1.視對講系統：室外機、室內機畫面清晰聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統電路板安裝接線牢固，布線整齊衛生清潔。

　　2.禁安全報警系統：系統主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設施衛生清潔完整。

　　3.電話系統。有線電視：主交接箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內外完整無損壞。

　　十一、附屬、配套設施

　　1.防雷系統：房屋本體的防雷設施接地電阻值不大于10歐姆；引下線及屋頂避雷網線無脫焊，大面積生銹現象。

　　2.外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。

　　3.屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃。

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　建筑共用部位、共用設施設備標準化管理

　　一般包括：基礎、內外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等；房屋的共用設施設備主要指所有權人共同擁有，并由其共用的房屋設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、熱源系統、防雷系統、消防系統、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經營性車場或公益性文體設施等。

　　一、制定分類標準指導管理

　　要實現房屋共用部位和共用設施設備的規范化管理，就應當制定《房屋共用部位和共用設施設備維修項目分類》的維修管理標準，用標準著力規范房屋共用部位和共用設施設備的維修管理，是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態的有效管理手段。

　　首先應制定分類管理標準。配置在建筑區域內各共用部位和共用設施設備是支撐物業使用功能正常運行的保障，由于覆蓋面廣，保障對象各異，因而保養、維修、更新的條件不同，為充分發揮各共用部位、共用設施設備的使用效能，就必須組織專業管理人員和專家深入調研現行各類房屋共用部位和設施設備的維修管理經驗，在此基礎上根據建筑設計使用規范和設施設備使用型材的構成，進行科學的維修管理分類，在分類標準中依據設施設備的材料科學界定其使用時限、保養和維護升級的管理辦法，分別明確維修、更新、改造的技術標準，指導物業管理單位對房屋共用部位和共用設施設備實施正確的維修管理，提醒業主在關注物業服務企業實施標準化管理的同時更好的監督其做好經常性的維修管理。

　　其次應當明確項目分類標準的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設施設備的類別不同決定其管理和維護的方式各異，因此房屋共用部位和共用設施設備的維修管理程序和方法應當各異，不宜采取特定或泛泛的維修模式，而是應當將相同或相近的共用部位和設施設備并行納入管理，如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養維修納入一個標準，將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標準，從而增強維修管理的針對性；對電梯、供配電和安全消防等系統應明確維修、更新、改造的技術要求，提高維修保障的及時性。其三應明確分類標準的技術保障要求。分類標準應當確定維修、更新的基本條件和技術要求，同時明確只要符合條件都應采取相應的措施，措施應具有可操作性。因此，將技術標準轉化為管理制度是全面推進房屋共用部位、共用設施設備規范化管理的重要保證。

　　二、根據分類標準規范管理

　　采用標準化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設施設備可持續運行的有效途徑，所謂《標準》就是充分運用科學技術和實踐經驗的總結，有的放矢的解決房屋共用部位和設施設備使用過程中維修管理不到位等問題，即通過科學而又合理的管理保持房屋使用功能的正?；?。首先管理行為應當標準化。房屋共用部位和共用設施設備的管理不能簡單的理解為維修或更換，其管理涉及的對象具有專業化程度高、技術含量重的特點，如物業區域的安全防范系統、樓宇智能系統等，需要專業化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此，標準化管理就是根據技術標準要求全面推行專業化的維修管理，即將標準和專業化有機的結合進來，科學的實施維護和修繕。其次管理過程應當標準化。房屋共用部位、共用設施設備的標準化管理，應充分體現逢壞即修的原則。

　　一）相關部門要強力推行維修管理的標準化。

　　應當向業主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設施設備標準化管理的重要性，讓業主深切領會房屋共用部位、共用設施設備使用功能的正常保障攸關自己的實際需要，進而充分調動業主參與標準化維修管理的熱情。同時組織物業服務企業的負責人和管理人員系統的學習標準，領會標準化維修管理的基本要求，把握實際操作要領。相關部門要加強對各物業服務企業落實標準化維修的管理指導，將物業服務企業貫徹標準化維修管理作為年度企業資質評級晉級的重要參考和依據，要求物業服務企業組織員工進行標準化管理的崗前學習和培訓，對落實標準化維修管理不到位的物業服務企業要嚴肅查處，限期整改，可選用新舊不同的物業區域先行試點，及時總結和推廣經驗。

　　二）物業服務企業要加強領導，用標準踐行房屋共用部位、共用設施設備的維修管理。

　　物業服務企業要組織員工或設專人負責房屋共用部位、共用設施設備的使用監管，做到勤檢查、勤保養，根據分類標準管理要求提前擬定維修方案交業主討論，按標準使用要求提醒業主及時采取標準化的維修管理措施。建議物業服務企業逐步將標準納入合同服務管理，通過合同約定的方式，采用標準化維修管理的措施來即時解決房屋共用部位、共用設施設備的維修管理問題。三是業主應當自覺遵守和執行房屋共用部位、共用設施設備標準化的維修管理。業主或業主委員會要監督物業服務企業履行標準化的維修管理義務，配合其做好設施設備的經常性的維修管理，自覺建立和繳存房屋專項維修資金，為保障房屋共用部位、共用設施設備的即時維護和修繕奠定堅實的經濟基礎。

　　三）管理結果應符合標準要求。

　　標準化管理最終目的，就是確保房屋共用部位和共用設施設備的使用完好率符合標準化運行的技術要求，符合現代城市整潔、文明、和諧的管理形態，物業服務企業和維修單位應當以確保房屋共用部位和共用設施設備正常運行為管理核心，確保整潔的內外物業環境秩序延續物業區域的風貌品質，同時幫助業主，充分了解房屋共用部位和共用設施設備的主要構成以及使用保障的時限和技術規范，從而增強業主參與房屋共用部位和共用設施設備的管理意識，最終實現齊抓共管的和諧局面。

　　二、創新標準內容強化管理

　　創新管理就是要不斷研究新情況，擯棄落后的管理理念，創新管理內容。

　　一）要總結項目分類標準的維修管理經驗。

　　維修項目分類標準不是房屋共用部位和共用設施設備科學管理的唯一法寶，更不是解決所有規范性維修管理的靈丹妙藥，而是規范維修管理的重要依據，所以要不斷研究實施房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理過程中發現的新情況，適應房屋共用設施設備快速更新的實際需要，用標準化的管理思路解決實際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問題。

　　二）要不斷拓寬維修項目分類標準的內容。

　　房屋共用部位和共用設施設備的配置不是絕對永恒的，在保障使用功能的同時需要不斷的優化和更新，因而房屋共用部位和共用設施設備項目分類的標準在實際工作中應當不斷的添加和完善，需要廣泛吸收和借鑒先進技術和管理經驗，從而夯實標準的管理內容，增強標準化管理的權威性。

　　三）要增強管理的主動性。

　　結合物業區域實際要推行房屋共用部位和共用設施設備標準化維修管理的分片包干的責任制，責任管理要具體落實到班組或個人。老舊物業區域的標準化維修管理應當實行承包管理責任制，將房屋共用部位和共用設施設備的標準化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時以物業區域為管理單位設立監督管理責任人，專項監督房屋共用部位和共用設施設備的使用運行情況，發現問題即時通報業主和維修單位，增強主動維護和管理的能力。

　　隨著房屋使用時限的不斷延續，確保房屋使用功能正常的管理任務更加緊迫，遵照房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類標準加強其維修管理，不僅是物業管理內容的創新，而且是破解房屋共用部位、共用設施設備維修管理不規范的重要舉措，是保障房屋使用功能正常且始終處于常態化管理的重要內容。用標準促規范、用標準促保障，需要物業服務企業認真落實，需要業主的積極配合與支持，需要社會各方形成有效的管理合力，才能實現房屋功能的可持續保障。