物業管理公司質量手冊：5S簡介篇

　　一個好的企業要具備有良好的工作環境及和諧的管理氣氛。憑借5S的管理造就了安全、舒適、明亮的工作環境，提升員工真、善、美的品質，從而營造企業完美的企業形象。

　　一、"5S"活動的含義

　　"5S"是整理(SEIRI)、整頓(-SSEITON)、清掃(SEISO)、清潔(-SETKETSU)和素養(SHITSUKE)這5個詞的縮寫。因為這5個詞日語中羅馬拼音的第一個字母都是"S"，所以簡稱為"5S"，開展以整理、整頓、清掃、清潔和素養為內容的活動，稱為"5S"活動。

　　"5S"活動起源于日本，并在日本企業中廣泛推行，它相當于我國企業開展的文明生產活動。"5S"活動的對象是現場的"環境"，它對生產現場環境全局進行綜合考慮，并制訂切實可行的計劃與措施，從而達到規范化管理。"5S"活動的核心和精髓是素養，如果沒有員工隊伍素養的相應提高，"5S"活動就難以開展和堅持下去。

　　二、"5S"活動的內容

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　　把要與不要的人、事、物分開，再將不需要的人、事、物加以處理，這是開始改善生產現場的第一步。其要點是對生產現場的現實擺放和停滯的各種物品進行分類，區分什么是現場需要的，什么是現場不需要的；其次，對于現場不需要的物品，諸如用剩的材料、多余的半成品、切下的料頭、切屑、垃圾、廢品、多余的工具、報廢的設備、工人的個人生活用品等，要堅決清理出生產現場，這項工作的重點在于堅決把現場不需要的東西清理掉。對于生產現場里各個工位或設備的前后、通道左右、廠房上下、工具箱內外，以及車間的各個死角，都要徹底搜尋和清理，達到現場無不用之物。堅決做好這一步，是樹立好作風的開始。日本有的公司提出口號：效率和安全始于整理！

　　整理的目的是：①改善和增加作業面積；②現場無雜物，行道通暢，提高工作效率；③減少磕碰的機會，保障安全，提高質量；④消除管理上的混放、混料等差錯事故；⑤有利于減少庫存量，節約資金；③改變作風，提高工作情緒。

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　　把需要的人、事、物加以定量、定位。通過前一步整理后，對生產現場需要留下的物品進行科學合理的布置和擺放，以便用最快的速度取得所需之物，在最有效的規章、制度和最簡捷的流程下完成作業。

　　整頓活動的要點是：①物品擺放要有固定的地點和區域，以便于尋找，消除因混放而造成的差錯；②物品擺放地點要科學合理。例如，根據物品使用的頻率，經常使用的東西應枚得近些（如放在作業區內），偶而使用或不常使用的東西則應放得遠些（如集中放在車間某處）；③物品擺放目視化，使定量裝載的物品做到過日知數，擺放不同物品的區域采用不同的色彩和標記加以區別。

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　　把工作場所打掃干凈，設備異常時馬上修理，使之恢復正常。生產現場在生產過程中會產生灰塵、油污、鐵屑、垃圾等，從而使現場變臟。臟的現場會使設備精度降低，故障多發，影響產品質量，使安全事故防不勝防；臟的現場更會影響人們的工作情緒，使人不愿久留。因此，必須通過清掃活動來清除那些臟物，創建一個明快、舒暢的工作環境。

　　清掃活動的要點是：①自己使用的物品，如設備、工具等，要自己清掃，而不要依賴他人，不增加專門的清掃工；②對設備的清掃，著眼于對設備的維護保養。清掃設備要同設備的點檢結合起來，清掃即點檢；清掃設備要同時做設備的潤滑工作，清掃也是保養；③清掃也是為了改善。當清掃地面發現有飛屑和油水泄漏時，要查明原因，并采取措施加以改進。

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　　整理、整頓、清掃之后要認真維護，使現場保持完美和最佳狀態。清潔，是對前三項活動的堅持與深入，從而消除發生安全事故的根源。創造一個良好的工作環境，使職工能愉快地工作。

　　清潔活動的要點是：（1）車間環境不僅要整齊，而且要做到清潔衛生，保證工人身體健康，提高工人勞動熱情；（2）不僅物品要清潔，而且工人本身也要做到清潔，如工作服要清潔，儀表要整潔，及時理發、刮須、修指甲、洗澡等；（3）工人不僅要做到形體上的清潔，而且要做到精神上的"清潔"，待人要講禮貌、要尊重別人；（4）要使環境不受污染，進一步消除混濁的空氣、粉塵、噪音和污染源，消滅職業病。

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　　素養即教養，努力提高人員的素養，養成嚴格遵守規章制度的習慣和作風，這是"5S"活動的核心。沒有人員素質的提高，各項活動就不能順利開展，開展了也堅持不了。所以，抓"5S"活動，要始終著眼于提高人的素質。

　　三、開展"5S"活動的原則

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　　良好的工作環境，不能單靠添置設備，也不能指望別人來創造。應當充分依靠現場人員，由現場的當事人員自己動手為自己創造一個整齊、清潔、方便、安全的工作環境，使他們在改造客觀世界的同時，也改造自己的主觀世界，產生"美"的意識，養成現代化大生產所要求的遵章守紀、嚴格要求的風氣和習慣。因為是自己動手創造的成果，也就容易保持和堅持下去。

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　　開展"5S"活動，要從生產現場清理出很多無用之物，其中，有的只是在現場無用，但可用于其他的地方；有的雖然是廢物，但應本著廢韌利用、變廢為寶的精神，該利用的應千方百計地利用，需要報廢的也應按報廢手續辦理井收回其"殘值"，千萬不可只圖一時處理"痛快"，不分青紅皂白地當作拉權一扔了之。對于那種大手大腳、置企業財產于不顧的"敗家子"作風，應及時制止、批評、教育，情節嚴重的要給予適當處分。

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　　"5S"活動開展起來比較容易，可以槁得轟轟烈烈，在短時間內取

得明顯的效果，但要堅持下去，持之以恒，不斷優化就不太容易。不少企業發生過一緊、二松、三垮臺、四重來的現象。因此，開展"5S"活動，貴在堅持，為將這項活動堅持下去，企業首先應將"5S"活動納入崗位責任制，使每一部門、每一人員都有明確的崗位責任和工作標準；其次，要嚴格、認真地搞好檢查、評比和考核工作、將考核結果同各部門和每一人員的經濟利益掛鉤；第三，要堅持PDCA循環，不斷提高現場的"5S"水平，即要通過檢查，不斷發現問題，不斷解決問題。因此，在檢查考核后，還必須針對問題，提出改進的揩施和計劃，使"5S"活動堅持不斷地開展下去。

　　四、推行5S的要領

　?。ㄒ唬?、整理的推行要領

　　1.對你的工作場所進行全面檢查，包括看得到和看不到的。

　　2.制定"要"和"不要"的判別基準。

　　3.不要物品的清除。

　　4.要的物品要調查使用頻度，決定日常用量。

　　5.每日自我檢查。

　　因為不整理而發生的浪費：

　　*空間的浪費；

　　*使用棚架或櫥柜的浪費；

　　*零件或產品變舊而不能使用的浪費；

　　*放置處變得窄??；

　　*連不要的東西也要管理的浪費；

　　*庫存管理或盤點花時間的浪費；

　?。ǘ?、整頓的推行要領

　　1.前一步驟整理的工作要落實；

　　2.需要的物品明確放置場所；

　　3.擺放整齊、有條不紊；

　　4.地板畫線定位；

　　5.場所、物品標示；

　　6.制訂廢棄物品的處理辦法；

　　重點：

　　*整頓的結果要成為任何人都能立即取出所需要的東西的狀態。

　　*要站在新人、其他職場的人立場來看，使得什么東西該放在什么地方更為明確。

　　*要想辦法使物品能立即取出使用。

　　*另放，使用后要能容易恢復到原位，沒有回復或誤放時能馬上知道。

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　　1.建立清掃責任區（室內、室外）；

　　2.開始一次全公司的大清掃；

　　3.每個地方清洗干凈；

　　4.建立清掃基準，作為規范；

　?。ㄋ模?、清潔的推行要領

　　1.落實前面的3S工作；

　　2.制訂目視管理及看板管理標準；

　　3.制訂5S實施辦法；

　　4.制訂稽查方法；

　　5.制訂獎罰制度，加強執行；

　　6.主管經常帶頭巡查，帶動全員重視5S活動；

　?。ㄎ澹?、素養的推行要領

　　1.制訂服裝、臂章、工作帽等識別標準；

　　2.制訂公司有關規則、規定；

　　3.制訂禮儀守則；

　　4.教育訓練；

　　5.推動各種激勵活動；

　　6.遵守規章制度；

　　5S本意是以4S（整理、整頓、清掃、清潔）為手段完成基本工作，并借以養成良好習慣，最終達成全員品質的提升。

篇2：房地產公司質量手冊:前期物業管理控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：前期物業管理控制程序

　　1.目的

　　通過對前期物業管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環境，滿足住戶的需要。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。

　　3.職責

　　3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。

　　3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

　　4.控制程序

　　4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業的規模、設施、環境等具體情況，組織物業管理機構。

　　4.2接管驗收

　　4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排，組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。

　　4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發現的問題，由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

　　4.2.3接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

　　a)工程項目的整套技術資料；

　　b)工程質量保修書和工程使用說明書。

　　4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍，制定有關的管理制度：

　　4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業管理的要求。

　　4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

　　4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度，并作好培訓工作。

　　4.4聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

　　4.5辦理前期物業管理的入伙手續

　　4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。

　　4.5.2做好住戶入住的服務工作：

　　a)向住戶介紹物業區域的情況，接收住戶的咨詢；

　　b)住戶簽定“管理公約”；

　　c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

　　d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求，制訂“裝修管理規定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

　　4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作：

　　4.6.1保潔綠化工作，執行Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》。

　　4.6.2治安保衛工作執行Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　4.6.3工程質量保修執行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

　　4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法，收繳物業管理費。

　　4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

　　5．質量記錄

　　5.1QR23-01物業管理接管驗收登記表

　　5.2QR23-02入伙通知書

　　5.3QR23-03入伙手續書

　　6．支持性文件

　　6.1Q/TZH-WI-037《前期物業安全管理辦法》。

　　6.2Q/TZH-WI-038《環境衛生與綠化管理辦法》

　　6.3Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

　　6.4Q/TZH

-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》

篇3：物業公司《質量手冊》發布令

　　物業公司《質量手冊》發布令

　　質量是企業生存之本，發展之道，是企業的永恒主題。為提高服務質量、加強質量管理，深圳**物業管理有限公司依據GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000《質量管理體系要求》標準的要求，結合公司實際情況編制而形成本《質量手冊》（下簡稱QM）。

　　質量手冊是公司質量管理體系的綱領性文件，是公司各項質量工作的基本準則和指南，公司全體員工必須嚴格按照質量手冊所描述的質量管理體系的要素和內容執行，持續滿足顧客需求。

　　本質量手冊自批準之日起生效。

　　此令

　　總經理：

　　批準日期：