寫字樓二次裝修施工現場管理

　　由地盤管理小組向施工單位發放臨時裝修許可證，注明施工有效期限，并同時發放施工工作牌（帶照片），持證上崗，接受監督，規范管理。

　　施工現場管理的一般管理規定：

　?。↖）地盤管理小組根據施工地盤管理規定和合同約定行使監督職權；

　?。↖I）進入大廈范圍的施工單位及個人必須遵守有關制度和規定，服從管理指揮；

　?。↖II）施工單位應在施工現場較醒目的地方掛上臨時裝修許可證，施工人員必須佩帶工作牌進出大廈，乘坐指定的電梯到達施工現場和離開大廈；

　?。↖V）施工單位應將現場工作人員的花名冊（附照片）一式二份報送公司消防治安處和大廈管理處備案，交付垃圾清運押金后，方可進入現場施工；

　?。╒）施工場地內一律不準住人做飯，違者罰款。夜晚需國加班的應在白天提前申報，并應登記備案；（不超過晚上九時為限）

　?。╒I）注意合理安排施工時間，避免客戶因噪音問題投訴而影響到施工進程；

　?。╒II）施工中所用的裝修材料和施工期間所產生的裝修垃圾一律由電梯運送，裝修垃圾必須實行袋裝化，出大廈不許停留。

　?。╒III）施工期間所用的水、電及其他設備和輔助場地，須按地盤管理合同規定進行管理；

　?。↖*）施工現場不準亂接亂拉電線，臨時線路要排列整齊，并設置安全保護裝置，施工范圍及附近的空調、給派水、電話等設施的使用及試運行、停用等都必須經地盤管理小組同意；

　?。?）運輔材料和垃圾要按地盤管理小組指定的路線和時間進行。

　?。?I）施工動火作業必須提前提出申請，對施工現場必須采取相應的安全防范措施，經地盤管理小組消防監督員檢查合格后方可進行作業。

　?。?II）地盤管理小組全權監管施工現場，如有違反相關規定者，小組成員有責任及時制止，情況嚴重的，責令其停工整改；

篇2：物業裝修現場管理服務技巧

　　物業裝修現場管理服務技巧

　　1、業主經常咨詢物業管理處對自己的住宅進行裝修，為什么需向物業管理處客戶服務中心申報？

　　答：為了整個住宅小區的外觀和諧和統一，營造良好的安居環境和讓私人住宅在使用中得到升值的空間。物業管理處的工作人員將充分運用知識，替業主在二次裝修過程中，盡到服務與管理的義務。

　　例如：誰都不愿意看到樓上的住戶洗澡，立即產生洗澡水滴漏到樓下人家，樓下的住戶就氣沖沖跑到門口叫罵。同梯位的上下鄰居，為衛生門違章裝修造成的事實，一見面就爭吵。樓下住戶的櫥柜安裝不慎，將樓上住戶的供電線路擊穿，樓上樓下業主之間造成糾紛不斷......。

　　若干年之后，業主家中的隱蔽工程供電線路需要維修，就可以在物業管理處客戶服務中心保存在業主檔案之中的管線設計施工圖中找到維修的最佳方案。

　　2、物業管理處客戶服務中心如何對業主申報的裝修施工現場提供服務與管理？

　　答：根據業主臨時公約和前期物業服務合同的要求，對裝修施工現場物業管理處客戶服務中心提供以下幾個方面的服務和管理：

　　1）裝修現場施工是否有涉及到房屋結構安全問題；

　　2）監督現場施工人員對各類管道，線路日常使用和鋪設；

　　3）房屋外立面美觀、統一，與整個小區景觀和諧；

　　4）小區公共治安秩序的維護、對施工人員、來訪人員實施治安管理；

　　5）對裝修物資進場的安全鑒別；

　　6）對物資的出入小區進行盤查控制；

　　7）施工現場的治安、消防安全管理；

　　8）裝修垃圾分類袋裝，定點投放，集中清運；

　　9）施工人員、來訪人員、車輛停放秩序管理；

　　10）交通道路管理；

　　11）環境保護宣傳。

　　通過物業管理處工作人員（樓管員、安防員、工程技術員）的巡查、指導、監督、服務來實現。

　　3、為什么要繳裝修保證金？

　　答：為了有效控制裝修公司、裝修工程隊的施工人員違章施工、野蠻施工以及裝修過程中違反治安、消防、交通、環保等法規現象的發生。

　　裝修保證金是由裝修公司、裝修工程隊在進現場施工前，向物業管理處繳納.裝修施工結束之后，裝修公司、裝修施工隊向物業管理處申報《裝修竣工協查表》，裝修施工期間如無違章情況發生，在裝修竣工并使用一個月后，物業管理處將退還裝修保證金。

　　建議業主裝修時，最好請正規的裝修公司進場施工，正規的裝修公司，即有質量保證、保修期，又具備裝修空間環保監測，維護居住空間健康保障的權益。

　　4、裝修施工期間將會面臨哪些違章裝修行為？

　　答：面臨違反《建筑裝飾裝修管理規定》（建設部令第146號）和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）以及地方有關規定《福州市環境保護條例》等的行為：

　　1）拆改主體結構和明顯加大荷載；

　　2）建筑裝飾裝修設計、施工和材料使用，不遵守建筑裝修防火規定的；

　　3）未采取必要措施，控制施工現場的各種粉塵、廢氣、固體廢氣物及噪聲、振動對環境的污染，嚴重影響人們正常生活和人身財產安全的；

　　4）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間，廚房間；

　　5）擴大承重墻體原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

　　6）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

　　7）擅自拆除、改造各類管道（給水管、排水管、煤氣管）；

　　8）擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物（泥水，化學物口殘渣等）；

　　9）侵占公共場地的行為；

　　10）超負荷用電，亂堆亂放造成火災現象；

　　11）高空拋物，傾瀉污水。

　　5、在二次裝修管理期間，樓宇管理員在施工現場提供服務，應注意哪些事項？

　　答：在二次裝修管理期間，樓宇管理員首先應對轄區內的戶型結構、承重墻、承重梁的具體位置要了解，對戶內的各類預埋管線的位置、走向要十分清楚，對每個梯位的電力、通訊、有線電視、安防等線路管道預埋的具體位置和走向需要明明白白，樓宇管理員只有熟悉戶型結構，戶內和梯位的各類管線的預埋位置和走向，才能在每日巡查施工現場發揮現場監督、管理、建議、勸阻的服務目的。

　　樓宇管理員在巡查施工現場應注意以下事項（有18項）

　　1）有無裝修許可證，施工人員出入證盤查；

　　2）施工進度（土建、水電布、木工、油漆、水電）巡查服務記錄；

　　3）是否安規定時間進行噪音施工裝修；

　　4）是否包封陽臺，安裝防盜網；

　　5）裝修垃圾是否占用公共部位；

　　6）是否改動公共墻、承重墻、承重梁、柱、排煙氣管道；

　　7）是否改變室內使用功能；

　　8）是否破壞外觀；

　　9）空調是否安裝于指定位置；

　　10）供水表前是否改動；

　　11）是否改動排污水管、封閉污水管、雨水管；

　　12）是否增加線路負荷；

　　13）廚衛是否加做防水層；

　　14）是否堵塞地漏和排水管道；

　　15）是否擅自進行動火作業

　　16）是否隨意拆改智能化系統（通訊、網絡、安防）

　　17）噴涂油漆、涂料時是否有采取粉塵控制措施；

　　18）油漆殘渣是否有亂傾倒于排污管內現象。

　　以上18項是樓宇管理員在二次裝修管理期間，在施工現場提供服務的業務范圍。樓宇管理員在每日巡查裝修施工現場時，更應該注重自身的心態和工作方法：

　　1）心平氣和、尊重他人、講文明禮貌，無論對業主、使用人、委托人、施工人員均以禮相待；

　　2）替業主負責，盡參謀之現，到現場是提供服務，而不是“管制”，發現施工材料質量有疑問，及時向業主通報，發現違章裝修的苗頭，及時向業主通報，規勸業主采納更好的方案。

　　3）和顏悅色，反復宣講裝修注意事項，盡到“告知”義務，

　　在裝修施工現場，每一個不同的施工進度，都會有不同的專業施工人員進場，樓宇管理員要針對不同施工進度的裝修注意事項“告知”他們，避免違章裝修發生。（如果是品牌裝修公司有現場管理人員，只要告知管理人員即可。）

　　4）發現嚴重違規施工，及時請安防隊長派人員前來制止，

　　在該問題未協調解決之前，通知安防隊長將該現場的進場裝修物資和施工人員的《臨時出入證》暫扣并阻止在小區門口，不準進場施工。

　　5）熟悉了解室內裝飾裝修的相關業務知識。

　　6、對于二次裝修施工現場的不同施工進度，應該注意哪些事項？

　　答：對于二次裝修施工現場的不同施工進度，物業管理服務人員在現場的巡查、監督的重點工作內容也有所不同：

　　1）土建階段：敲墻--注意戶型結構安全，承重墻、梁、管道井、通氣井；

　　注意入戶預埋的管線安全；

　　建筑垃圾袋裝，投放到指定地點。

　　鉆孔--空調安裝位置，是否與小區的規劃一致；

　　了解業主是否有安裝防盜網的意向，及時規勸。

　　防水--廚衛是否有做防水層施工。

　　2）水電布線：是否有更改排污管，地漏是否有移位；

　　弱電系統建設盡量不要更改，如有更改請業主向施工隊索要線路設計/施工圖，以便于日后故障維修；

　　電力系統建議業主監督使用品牌電纜、電線，管預埋以后要歷經數年使用，不可忽視；

　　注意提醒業主，必需留強、弱電設計施工圖紙。

　　3）木工階段：施工現場的消防安全管理；

　　提醒施工人員入戶隱蔽工程的管線安全；

　　裝修垃圾袋裝后，投放到指定的地點；

　　注意管道是否有堵塞現象。

　　4）油漆階段：施工現場的粉塵控制，消防安全管理；油漆材料包裝盒應集中放置，不得隨意亂扔；提醒施工人員切勿將油漆殘渣等倒入下水道，以免堵塞管道及污染環境。

　　5）空調安裝：空調屬于“裝修管控物資”；

　　安防門崗發現“空調物資”進入小區，實行盤查通報，管理處接到通報情況，立即派人到安裝空調的現場提供定位服務。監督空調主機外掛的位置必須在統一的方位。

　　7、發現“違章裝修”如何處理？

　　答：及時發現并糾正違章行為，就可以降低和縮小違章行為造成危害程度和范圍，減少違章行為造成的損失。因此，樓宇管理員、保安員應該做到及時發現并糾正各種違約行為，依照業主公約和有關法律、法規的規定進行處理和糾正。

　　物業公司制定了6條違章處理的工作原則：

　　1）以勸導，教育為主的原則；

　　2）慎用處罰的原則；

　　3）得到業主委員會支持后再進行處罰的原則；

　　4）處罰以贏得大多數住戶認可的原則；

　　5）批評規勸從重，處罰從輕的原則；

　　6）處理盡量不傷和氣，事后主動緩和關系的原則。

　　針對違章裝修的現象，處理方法主要有：

　　1）規勸；

　　2）制止--及時向業主通報現場制止施工原因；

　　3）呈送《違章整改書》給裝修業主；

　　4）呈報相關執法部門（市管，城管，環保等）。

　　住宅項目裝修--設計--材料采購--進場施工--項目建成--拆除（人工費用）--恢復（人工費用）--廢棄材料

　　預防違章裝修現象的發生，只有一條途徑--不厭其煩地盡到“告知”的義務，以“專業人士”的微笑服務，來贏得業主和施工人員的理解與支持。

　　業主裝修工作流程

　　水、電工階段

　　1）對衛生間、廚房地面及墻面進行裝修施工時，應做好防水處理；施工結束后應做24小時

　　閉水實驗和通水實驗。

　　2）戶內安裝報警系統、通訊系統等弱電線路因涉及日后使用效果，建議盡量不要更改，如

　　有更改請做好隱蔽記錄。

　　土工階段

　　1）施工現場的材料要分開堆放不得集中或超負荷堆放在一處。

　　2）肢、寬架梁不得任意鑿打、損壞，不得改變房屋建筑主體和承重墻。

　　3）廚房、衛生間的地面、墻面防水層必須進行保護，管道井、維修窗、通風、通氣井不得任意敲打，以免破壞管邊防水層。

　　木工階段

　　1）裝修過程中建議您配備兩只滅火器，以確保室內裝修安全。

　　2）在木工使用沖擊鉆打墻面時，請注意在水、電階段已布置的隱蔽工程。

　　3）窗框邊二次裝修需要打鑿的，為保證您家窗的防水性，應在鑿完后進行防水處理后方可繼續進行裝飾施工。

　　4）嚴禁將木屑、廢舊五金材料等倒入下水道，以避免造成管道堵塞現象。

　　油漆階段

　　1）業主（住戶）盡量使用健康、環保的油漆產品。

　　2）油漆材料包裝盒應集中放置，不得隨意亂扔。

　　3）切勿將油漆殘渣倒入下水道，以免堵塞管道及污染環境。

篇3：裝修現場管理員培訓

　　裝修現場管理員培訓

　　1、裝修監管員的素質要求

　　了解,掌握房屋建筑的基本構造的知識 。

　　熟悉相關的法律法規，明確相關責任人員的職責范圍做到知法守法。

　　熟悉裝修管理的程序 。

　　有豐富的監管經驗(如管理、組織能力)。

　　具備與業主溝通的一些基本技巧.(協調、溝通能力)。

　　2、 裝修巡查內容

　　主體結構及公共配套設施;

　　重新敷設的水管和電氣線路;

　　衛生間、廚房的防水層;

　　用電荷載情況;

　　空調位置安裝情況;

　　滅火器配備情況;

　　下水道的管理;

　　水、電、氣表的安裝情況;

　　裝修垃圾;

　　陽臺裝修情況;

　　裝修內容及進度;

　　施工時間;

　　違章處理及整改跟蹤情況;

　　出入證檢查;

　　樓板施工情況;

　　裝修審批的辦理情況及審批內容的監管。

　　3、 巡查要求

　　管理員每天不少于1次對裝修現場進行巡查，主要核實《裝修許可證》裝修范圍及違章違規行為。 《管理員裝修巡視記錄表》

　　維修班巡查人員每天不少于1次對裝修現場進行用電、用水的巡查。 《維修員裝修巡視記錄表》

　　巡邏安管員每天不少于1次對裝修現場進行消防、治安巡查。 《安管員裝修巡視記錄表》

　　維修員、安管員在進行施工巡邏時，發現有違反規定現象應制止并通知管理員聯系相關人員處理，同時將情況并記錄在《二裝不合格事項整改通知單》中 。

　　4 常見的幾種違章現象

　　擅自改變房屋建筑結構(含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格)的功能或布局。

　　在房屋的內外承重墻、柱、梁、板進行違章鉆、鑿、拆、搭建。

　　擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施。

　　擅自在門窗安裝網、罩、牌破壞房屋整體外觀。

　　擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物。

　　違反消防管理規定如：堵塞消防通道、私自動用滅火器(應急燈、消火栓、噴淋、指示燈等)及損壞消防設備或器材的行為。

　　超負荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品造成火災隱患等。

　　在公共場地燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物。

　　施工現場不按規定配置滅火器材。

　　聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。

　　亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰或大小便等不文明行為。

　　破壞衛生、綠化設施設備的行為。

　　在公共場地私自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫等。

　　高空拋物、倒污水等對公共安全造成威脅的行為。

　　制造超量噪音(大廈正常辦公時間內不得進行大噪音的作業)等影響大廈正常辦公的行為。

　　違章停車、違反交通管理秩序或對停車場、道路造成污染的行為。

　　有可能損害其他業戶利益或影響大廈正常辦公或安全的行為。

　　5 處理違章的原則

　　以勸導、教育為主的原則。

　　慎用處罰的原則。

　　批評規勸從重，處罰從輕的原則。

　　6、違章處理流程

　　管理處各崗位人員發現裝修人員有違章行為時，應立即采取規勸、教育的方式進行處理，當事人如置之不理，應及時將情況反饋到管理處。

　　管理員接到裝修違章信息后，應立即通知相關人員進行處理，并開具《二裝不合格事項整改通知單》。

　　屬重大違章行為的應報管理處主任處理。

　　管理處主任接到重大違章信息后，應根據實際情況及造成經濟損失的大小，給予賠償經濟損失或其它合法的處理意見。

　　6、違章處理流程

　　對于業戶漠視管理處給予的處理意見，不配合物業公司正常管理工作的，可與甲方物業管理監管部門協調解決。

　　裝修違章處理費，可在裝修保證金中扣除，如裝修保證金不足以補償扣款的，可要求施工單位給予現金賠償。

　　7、 裝修中的禁區與敏感區

　　禁區：

　　1.承重墻;

　　在“磚混”結構的建筑物中，凡是預制板墻一律不能拆除或開門開窗;

　　超過24厘米以上的磚墻。

　　2.墻體中的鋼筋 ;

　　3.房間中的梁柱;

　　4.陽臺邊的矮墻;

　　5.衛生間和廚房的防水層;

　　敏感區

　　衛生間的蹲便器(更換成坐便器的下水問題);

　　暖氣和煤氣管道;

　　原有的鋼窗;

　　8、 裝修驗收

　　隱蔽工程驗收

　　水管給水是否通暢;

　　照明和插座是

　　否正常; 　　電視、電話信號是否正常;

　　網絡線路是否正常及地面防水情況等。

　　雜項的驗收

　　按照合同項目的限定，逐條審核工程項目是否全部完成;

　　燈具是否全部亮著;

　　8、 裝修驗收

　　潔具及其他安裝品是否安裝準確;

　　地漏有沒有堵塞等。

　　非隱蔽工程

　　裝修后墻、地、窗、門、衛生間防水等的驗收。

　　防水是房屋的一個主要驗收問題。

　　物業公司驗收內容：衛生間、共用設施設備、消防功能、承重結構、外墻、空調室外機位置等方面。