準備入住所需其它的物資，如入住現場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、

　　點鈔驗鈔機（如采用POS機收費時，要注意將物業和地產的收費區分刷卡收取，

　　以便于今后核對）、公章（業務章），圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。

　　為方便臨時復印之需，在入住現場應備有復印機。

　　飲水機/飲料、糖果，準備一些午餐供中午仍在入住現場的業主用。

　　聯系銀行收款事宜。

　　6．物業與地產的工作對接

　　提前兩個月對接入住的準確時間，并做好提前入住的準備。

　　對接入伙前的接管驗收工作。（略）

　　對接入伙住前清潔的問題。物業在入住前進行房屋的清潔工作一般需要 15天。在進行清潔工作時，物業應避免產生局部未清潔的現象，室內和花園內的垃圾要處理掉，對玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，入戶門應有歡迎牌，對坐便器等清潔后應貼上封條。

　　對接集中辦理入住的場地。盡量在會所辦理入住手續，以便同時可以向業主展示和推廣會所的服務項目。確定好入住的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開發的小區，要考慮到不影響已入住業主的正常生活。

　　對接入住現場和路線的布置（含標識）工作。地產、物業進行入住現場的布置工作，布置時應注意考慮到人行出入口的位置，人員較多的入住各流程可采取流水線的方式布置，人員比較少的業主可采取“一對一”服務辦理方式。

　　入住問題說辭統一。根據實際情況，針對重點投訴和客戶主要關心的問題，地產和物業共同制定對客戶的入住問題說辭統一，并培訓到參與入住工作的所有工作人員。

　　對接返修工作事宜。

　　對接地產各部門及各專業的責任分工，合理部署，及時溝通協調，確保入伙工作的順利開展。

　　7．入住流程和崗位安排

　　二、入伙流程

　　引導業主到現場辦理入住手續。

　　確認業主身份：核驗《入住通知書》、業主身份證原件等以確認業主身份。

　　物業陪同業主驗房。驗房人員對業主提出的問題記錄在《房屋交付驗收表》上。

　　售后服務部安排施工隊返修，返修完畢進行驗收，并通知業主驗房和辦理入住。

　　地產在入住現場應準備查驗面積報告和相關資料，安排工程、銷售人員，便于業主查驗和咨詢。

　　1、物業公司辦理入住手續

　　入住各崗位的職責安排

　　序號崗位責任職責備注 人

　　回收《入住通知書》；入住通知書，業

　　核對業主身份、檢查業主資料卡填寫完整主身份證復印

　　1資料發放崗性、銀行存折和復印件齊全性；件、照片、銀行

　　業主資料分袋裝好；存折、家庭成員

　　發放需填寫的資料，交填寫資料崗；身份證復印件等

　　填寫流程卡。業主需要請求

　　引導業主填寫資料；

　　代為填寫的，其

　　針對所填寫的各項資料向業主解釋和回

　　2填寫資料崗簽名處一定要求業主本人親自填寫

　　答業主的咨詢；

　　引導業主到驗資料崗。

　　核對顧客所填內容是否準確無誤；

　　將資料分袋裝好，物業管理項目保存的資

　　料裝入檔案袋并進行標識，另一套資料裝尤其注意核對

　　3核驗資料崗

　　入資料袋，請業主保管好；代辦的資料另帳號和用戶名

　　外單獨存放；

　　登記業主資料和需要辦理IC卡的數量；

　　IC 卡辦理

　　4發放IC卡；

　　崗

　　引導業主辦理其它交費手續。

　　根據辦理的相關手續收取費用；一些款項需分

　　登記已交費的住戶（事先計算并打印每戶類開收據，裝修

　　5收費崗正常情況下應交金額）；費須待裝修審

　　批通過后方可

　　引導業主到領鑰匙處。收取

　　發放鑰匙給業主，填寫《鑰匙使用登記所有鑰匙均需

　　6鑰匙發放崗

　　表》；做好標識

　　領取《房屋交付驗收表》；

　　陪同業主驗房；

　　7陪同驗房崗

　　陪同業主抄錄水電表底數；

　　將房屋交付驗收表交鑰匙發放崗。

　　接受審批裝修申請和圖紙；

　　現場不能批復

　　查驗裝修隊的資質；

　　8裝修辦理崗的告之業主答

　　引導業主交納裝修費；

　　復時間

　　辦理裝修許可證和出入證。

　　9現場協調崗協調復印和其它溝通事項。

　　將核驗完畢的業主資料錄入電腦；

　　10資料錄入崗

　　流程卡放入業主檔案袋。

　　特別事務處

　　11 處理突發事件

　　理崗（組）

　　12現場總協調由入伙工作小組指定人員擔任

　　注：各責任人在辦理完畢本崗位職責時，需要在流程卡上簽字。

　　各崗位的責任人在安排時注意有入伙經驗和無入伙經驗員工的合理搭配。分期開發的小區，在辦理入住時，人員安排上要考慮確保其它管理服務工作正常開展。

　　入伙工作人員需每日提前 15 分鐘到達入住現場，準備入住工作。對于業主提出的問題，如回答不上來的，需予以記錄，并在每日碰頭會上提出。每日入伙工作結束召開碰頭會，對當天入伙工作進行總結，對不便直接處理的問題給出統一說辭。

　　入伙辦理工作人員應注意禮貌禮儀，穿工作服，戴工牌。

　　2、入住信息的及時發布

　　集中入住信息時，每日物業須將入住信息發至公司。

　　3、入住現場突發事件的處理

　　入住時應加強對集中辦理現場的保護。盡量避免業主在入住現場停留時間過長，防止惡意竄通等。

　　業主拒簽《房屋交付驗收表》，拒絕辦理入住時，應及時化解業主怨氣，并由地產代表負責協調。

　　業主拒交相關費用，可視情況采取靈活變通的方式處理。

　　4、入住培訓

　　在安排好入住時各相關崗位后，應對所有參加入住的工作人員進行入住培訓，內容包括：現場各崗位的職責、分配，入住統一說辭、模擬演練。

　　5、業主檔案的錄入

　　物業管理項目指定專人負責保管顧客提供的資料，業主的資料和信息屬保密資料。未經物業管理項目經理授權，任何人不得隨意查閱。所有工作人員都不得隨意將業主資料和其它信息透露給其它人員。

篇2：物業知識培訓：編制入伙工作方案

　　物業知識培訓：編制入伙工作方案

　　入伙管理工作是物業管理公司第一次正式面向業主提供服務的重要工作，也是考驗物業管理公司綜合管理能力的重要指標之一，而對于跨區域的樓盤入伙，總公司的控制能力相對較弱，入伙工作的成敗主要取決于入伙方案編制的水平高低。

　　隨著物業管理服務工作朝著標準化管理的方向不斷邁進的趨勢，大多數物業管理公司都在認真研究物業管理的每一個工作環節的可控制性和可操作性，希望通過標準化的管理流程規范物業管理行為，減少服務工作的失誤率，降低管理成本和業主投訴。故此，如何編寫高水準的入伙方案無疑成為擺在物業管理公司面前的重要工作。

　　一、物業管理入伙方案編制的數據收集

　　編寫入伙方案之前，要進行相關數據的采集，通過收集相關數據和信息，并分析整理，才能根據不同的項目"量身定做"適合的入伙方案。數據采集工作主要包括以下內容：

　　(一)向地產公司采集相關數據：

　　1、了解交房情況：這里主要涉及的數據和信息包括：交房時間與交房面積：因交房數據是由地產公司直接掌握，編寫前切忌采集雙方簽署《前期物業管理服務合同》的數據，因地產公司往往會由于建筑工期等不可預測因素而改變交房時間，也會銷售情況的變化造成交房面積發生變化。在編寫前一定要與地產公司相關部門進行溝通，了解最新的交房數據。

　　2、收集地產公司相關部門及施工單位的分布情況：因交房工作是需要很多部門涉及的工作，依靠物業管理公司是無法單獨完成的，涉及的部門主要包括：地產公司的銷售部門及工程管理部門、市政配套服務部門如供電供水供氣等部門、各工地施工單位部門。

　　3、了解施工收尾工程進度：因入伙方案編制過程中涉及工程進度與物業公司接管工作的銜接，且往往留給物業公司接管驗收的時間比較短暫，故根據收尾工程的不同，方案中應作好整體時間的安排。

　　4、了解施工質量和交房戶型布局：工程施工質量的好壞直接影響接管驗收工作的進度，也影響業主收樓的效果，物業公司要在交房前將接管驗收工作中發現的問題及時提交施工單位進行整改是保證交房工作順利進行的重要環節。戶型分布的掌握有利于提供及時有效的業主二次裝修管理，物業管理人員在交房前應了解戶型及房屋結構，便于指導業主二次裝修工作。

　　5、收集購房業主的信息。

　　(二)向當地房地產行政主管部門采集相關數據：

　　1、了解當地的房地產法規：

　　2、了解當地的收費項目：

　　(三)向當地同行采集相關數據：

　　1、了解當地業主的消費心理：

　　2、收集當地的人力資源情況及工資情況：

　　3、了解水、電、暖氣、天然氣、垃圾處理等生活配套情況；

　　二、入伙管理方案的編制

　　(一)編制項目概況

　　根據以上了解和收集的數據，整理出項目概況及交房概況，對項目交房進行總體評估，以便物業管理人員對交房工作有一個整體的認識。主要包括以下內容：

　　1、項目基本情況

　　2、交房情況

　　3、需重點解決的問題

　　(二)編制入伙所需要的外部條件具備情況

　　根據相關法規規定，針對以下工作編寫交房外部條件具備情況：

　　1、已通過竣工驗收與接管驗收情況說明。

　　2、工程遺留問題得到解決的情況說明。

　　3、工程資料移交情況說明

　　4、業主檔案資料移交情況說明

　　5、小區實現基本使用功能，滿足日常生活所需情況說明

　　6、配套設施完善情況說明

　　7、物業公司依法經營手續準備情況說明

　　(三)編制組織機構設計與人員配置說明書

　　1入伙專項工作人員調配

　　(四)商討并編制入伙流程

　　與地產公司銜接并商討業主入伙服務流程：

　　1、制訂入伙流程圖

　　2、編寫《入伙通知書》、《業主公約》、《業主收樓證明》、《業主入伙登記表》、《樓宇驗收記錄表》、《前期物業管理服務協議》、《業主臨時公約》、《交房流程表》、《消防安全責任書》、《業主入伙資料和物品領用清單》、《業主家庭情況登記表》

　　3、編寫交房各責任部門的業務聯系人及聯絡電話表

　　(五)編制員工招聘與培訓計劃

　　1、員工招聘計劃：要具體列明招聘的時間、人數、任職條件及到崗時間，并注明招聘費用。

　　2、員工培訓計劃：入伙之前員工培訓的主要內容包括：物業管理理論知識培訓、物業管理法規知識培訓、物業管理實操培訓(各崗位工作要求須掌握的技能知識，包括各部門的作業指導書)、職業道德培訓、入伙、業主二次裝修工作演練。

　　(六)編制前期開辦費支出費用預算

　　根據《管理方案》及現場實際情況由項目經理進行市場調研后具體編制，應注明分批采購及完成時間的時間，報公司審批后執行。

　　1、公用品支出：主要包括，辦公桌、椅；文件柜；培訓白板；電話；電腦；電腦臺、椅；打印機；飲水機；傳真機；計算器；保險柜；過塑機；空調；日常辦公用品及耗材；沙發茶幾；鑰匙柜等，并列明數量及采購預算。

　　2、安全管理用品支出：保安服裝配件；迷彩作訓服；迷彩膠鞋；軍警靴/鞋；軍大衣；對講機；雨衣；橡膠警棍；應急燈；防暴手電筒；值班桌椅；自行車打氣筒；巡邏車；撬棍，消防斧，消防桶；防毒面具；防火手套；消防頭盔；消防鏟；手提式滅火器。

　　3、維修用品支出：萬用表；兆歐表；鉗形表；電工刀；試電表；絕緣手套；絕緣鞋；鋼絲鉗；尖嘴鉗；電烙鐵；工具袋；沖擊鉆；手電鉆；小鉆床；砂輪機；多功能組合套筒；工作臺；鋼鋸弓；鋼板尺；電焊機；管道疏通機；人字鋁梯；活動板手；瓦刀；內六角扳手；水平尺；安全帶；便協工具箱；材料架；手電筒；螺絲刀；絞絲機；龍門鉗；沖擊鉆頭；鉆花；錘子；絲板；管道疏通機；管鉗；塞尺；封口鉗；銼刀；剪刀；剝線鉗；雨衣；雨靴；應急燈；射釘槍；高壓試電筆；斜口鉗；扁鏟；壓線鉗；呆扳手；維修耗材等，注明用量及費用預算。

　　4、清潔用品支出：洗地機；吸塵器；高壓水槍；垃圾桶；高級不銹鋼垃圾筒；清潔開荒用具清單，注明用量及費用預算。

　　5、物業管理標識支出：工作指示牌；告示水牌；綠地提示牌；設施、場地警示牌；工程設施標識；管理處服務標識牌；設備安全操作牌；印刷入伙資料等，注明用量及費用預算。

　　6、后勤物質支出：員工服裝；熱水器；洗衣機；電視機；電視機柜；單人床；雙層床；床上用品；電風扇；員工更衣柜；常用急救藥品；宿舍整建；管理處裝修；招聘支出；車旅費；社交費等，注明用量及費用預算。

　　(七)編制收費計劃與收費清單說明書

　　根據市場調查后的數據按以下內容具體編制。收費項目一般包括：

　　1、管理費：一般預收半年或三個月。

　　2、裝修違約保證金：部分城市政府規定不得收取的應取消此項收費。一般根據當地慣例向業主和裝修公司同時收取。

　　3、水電周轉金或預收水電費：部分城市政府規定不得收取的應取消此項收費。主要考慮到業主裝修期間交費不方便，根據當地慣例可按業主三個月的用量，按房屋面積估算收取。

　　4、裝修垃圾清運費：部分城市政府規定不得收取的應取消此項收費?？筛鶕數貞T例參照收取。

　　5、車位租賃費：根據當地物價局指導價向車主收取。

　　6、代收代交服務費：與相關部門溝通后，協助收取。

　　7、其他經營收入：一般在裝修期間可利用物業公用場地進行多種經營，引進商家為業主提供裝修材料銷售服務。

　　(八)編制交房前工作安排說明書

　　根據現場熟悉情況，結合地產公司施工收尾工作安排，具體編制交房前物業管理服務工作的具體安排，主要包括以下內容：

　　1、辦公室及后勤事務完成時間表

　　--管理處裝修完畢，完成時間

　　--辦公設備到位并能有效運作，完成時間

　　--辦公電話通訊暢通，完成時間

　　--員工宿舍、食堂落實并發揮功能，完成時間

　　--員工檔案已經建立，完成時間

　　--管理處正式成立、掛牌，完成時間

　　--照相人員及器材已落實，完成時間

　　--物業作業規范指導書的編制，完成時間

　　2、VI系統完成時間表

　　--《VI手冊》已通過評審，完成時間

　　--員工服裝、工作牌辦公區標識系統安裝到位，完成時間

　　--VI禮品購置完畢，完成時間

　　--入伙接待現場標識系統安裝到位，完成時間

　　--轄區內外指示標識、指引標識、服務標識基本安裝到位，完成時間

　　--停車場通過安全審查達到合格，完成時間

　　--樓號牌、單元牌、樓層牌、房號牌及消防疏散標識系統完善，完成時間

　　3、印刷或購置以下各類入伙表格及物品：

　　--《住戶手冊》，印刷份數及完成時間

　　--《業主臨時公約》，印刷份數及完成時間

　　--《住宅使用說明書》，地產公司提供，及完成時間

　　--《住宅質量保證書》，地產公司提供，及完成時間

　　--《入伙登記表》，印刷份數及完成時間

　　--《業主交費一覽表》，印刷份數及完成時間

　　--《入伙物品領用登記表》，印刷份數及完成時間

　　--《入伙驗房表》，印刷份數及完成時間

　　-《業主家庭情況登記表》，印刷份數及完成時間

　　--《裝修申請表》，印刷份數及完成時間

　　--檔案袋，印刷份數或由進場商家提供及完成時間。

　　--法律法規宣傳張貼，包括《物業管理條例》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《業主公約》、《前期物業服務協議》以及地方性涉及收費的法律法規及完成時間。

　　--溫馨提示牌訂做及完成時間。

　　4、環境布置工作完成時間安排表

　　--入口處掛橫幅，插彩旗，營造熱烈的氣氛。

　　--設置指路牌，由入口處到管理處。

　　--掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景。

　　--張貼醒目的"辦理入伙手續流程圖"。

　　--管理人員著裝整潔，精神飽滿并經嚴格訓練。

　　--辦公室內資料擺放整齊有序。

　　--清潔開荒已經完畢。

　　--區內綠化集中整理完畢。

　　--區內平面顯眼設施設備集中維護完畢。

　　5、其他工作完成時間表

　　--制訂應急接待預案。

　　--制訂突發事件處置預案。

　　--所有單元門(包括進戶門)窗已鎖閉，業主鑰匙已編號管理。

　　--電梯保護。

　　--地產交房維修協調小組成立，施工單位維修責任已落實。

　　--接待現場功能區分，主要包括：接待區、客戶等候區、資料確認處、交費處、簽約處、樓宇驗收處、裝修手續咨詢處、物業經理接待處、洗手間等。

　　--常見問題的解釋

　　--常見問題的處理

　　--新聞媒體接待與現場拍照安排。

　　--業主檔案的制作管理工作。

　　(九)物業管理入伙方案的審批

　　1、入伙方案編制完畢后，由項目經理召開專項會議，各部門業務主管進行修訂完善，經項目經理審核同意后報總公司審批。

　　2、總公司收到報送的入伙方案后，應組織總公司各業務部門召開專題會議，討論入伙方案的可行性，必要是派專人到現場進行數據調查與核實，最終審批并下達該入伙方案。

　　(十)編寫注意事項

　　1、方案的編寫要注意時效性，因項目屬于跨區域運作，很多事情由于業務授權的問題，往往需要總公司審批后方能操作，故此，方案的編制應當在業主入伙工作開始前兩個月進行。

　　2、市場調研尤其重要，不同地域有不同的政策法規限制及當地的消費習慣，只要作好市場調研，全盤綜合考慮，才能保證入伙方案的可操作性。

　　3、各部門的職責分工與人員配置

　　(1)協調組負責組織安排入伙工作，由項目經理直接負責，公司總部管理中心技術支持。

　　(2)接待組負責業主的接待登記及收取證件并轉交給簽約組。

　　(3)收費組負責核收各項入伙費用，由財務部直接負責，公共事務部協助。

　　(4)簽約組負責指導業主填寫入伙表格(《業主檔案卡》)；與業主簽定《前期物業管理服務協議》、《業主臨時公約》及《消防安全責任書》，并發放鑰匙及相關資料作好登記工作，公共事務部負責。

　　(5)驗房組負責陪同業主驗房，作好水電氣抄表、驗房簽字及跟蹤房屋整改工作，機電維修部負責，公共事務部協助。

　　(6)環境組負責交房現場及小區環境的清潔保潔與綠化美化工作，由環境服務部負責。

　　(7)保安組負責交房現場及小區安全與交通疏導工作，由護管部負責。

　　(8)維修組負責保證小區供電供水正常，處理緊急維修事件，由機電維修部負責。

　　(9)后勤組負責媒體接待、員工工作餐及現場拍照工作。

　　4、入伙期間人員配置表(根據《管理方案》及現場情況編制(示例)

篇3：項目入伙(住)管理方案

　　提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續時徒勞往返。

　　為業主辦理入伙手續時,應程序順暢,手續完善,票據正規。

　　即時完成入伙注記。

　　受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。

　　1、業主入伙流程

　　1)業主向售房單位/發展商辦理售房手續后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。

　　2)憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。

　　3)物業管理公司在審核資料無誤后,向業主介紹物業管理服務情況、收費情況;代發展商與業主簽訂《使用公約》。

　　6)若業主驗房發現并提出質量問題,經確認,填寫返修表送交發展商,管理處應協助發展商對房屋進行整改后,請業主再次驗房。

　　7)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　8)業戶入伙流程圖如圖所示。

　　2、租賃住戶入住流程

　　1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。

　　2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。

　　3)由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋,如發現有房屋質量問題的,由物業管理公司通知工程隊整改。

　　4)整改后或驗收房屋沒問題,業戶就同物業管理(來自:m.airporthotelslisboa.com)公司簽驗收單,并從物業管理公司領取房屋鑰匙。

　　5)交付押金和首期租金。

　　6)如需二次裝修的,需到物業管理公司辦理裝修手續。

　　3、入伙作業標準

　　入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。

　　入伙各項資料齊全,記錄規范完整,按戶建立業戶檔案。

　　入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。

　　特約服務手續齊全,收費合理,守時守約,保證質量。

　　內部手冊登記及時,即時完成注記。

　　入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。

　　4、入伙作業規程

　　由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。

　　業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。

　　業戶到管理處簽收入伙資料,付清物業管理費用。

　　由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房,抄錄水電表底數并共同確認。

　　業戶驗房后若提出質量問題,填質量返修表,管理處加簽意見后,由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。