花園小區入伙收樓管理方案

　　第一節入伙收樓前的準備

　　一、在入伙收樓前一個月，聯系建設單位，準備好《收樓通知書》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》，并提議盡可能早地發出收樓通知。

　　二、準備入伙收樓的所有資料物品如業主資料、發放的告知資料、工作表格、裝飾、告示牌、紀念品、外圍的配套服務（裝修、空調、飲水、書畫等）。

　　第二節 入伙接待

　　一、現場氣氛布置

　　1、節日的喜慶裝飾：氣球、彩旗、小風車；柔和的、歡快的音樂；大門廣場擺放鮮花；

　　2、明晰的告示：大門設置一歡迎牌、一工作流程牌、一指向牌；沿途設置指向牌；入伙現場設置工作流程牌；工作位設置工作人員姓名及工作內容說明；

　　3、整齊的工作現場：太陽傘色彩與**相配。

　　二、陽光般的歡迎姿態

　　1、工作人員儀容儀表整潔精神，笑臉相迎；

　　2、大門口二名禮賓員歡迎致意；二名迎賓人員微笑問詢，并迅速示意路線（路線復雜時增加引路人）；

　　3、入伙現場采用在吃點心、喝飲料過程中由"一對一"式收樓工作人員全套講解并完成收樓過程，脫離過去擠來擠去簽資料及看完一項資料不知下一手續的混亂局面，讓業主首次接觸便體驗尊貴、休閑、娛樂的貼心服務；

　　4、收費流程完成后，向業主發放簽收鑰匙，并奉送一別致的小禮品（待報公司領導審批），隨即工作人員陪同業主現場收樓，并幫助業主記錄收樓中可能存在的問題，如果有整改事項，需在征詢業主意見后為其登記留存鑰匙。

　　辦理入伙手續流程圖

　　三、"專業管家"式的服務

　　1、服務中心在入伙收樓前已充分地培訓了所有的工作人員，并對現場狀況進行了嚴密的部署和檢查；

　　2、自業主步入大門實施入伙收樓程序開始，工作人員對今后有關業主的服務求助負責，包括有關裝修的咨詢、外圍配套服務的咨詢等；

　　3、服務中心分類匯總收樓中出現的問題，聯絡建設單位整改，一方面跟蹤整改進度，一方面及時向業主反饋整改情況；

　　4、服務中心在收樓當日結束時應整理各類資料，并為第二天的工作做準備，如果有需改進的工作程序，應立即改進并通知到相關人員；

　　5、服務中心在收樓期間的分工應明確而緊湊，現場負責人或咨詢人、資料匯總人及期限、整改跟蹤人、客戶服務的區域代表、應急準備應明確并告知各工作人員。

　　第三節裝修管理

　　裝修管理是業主入伙后的第一次與服務中心全面接觸，裝修管理的服務質量直接影響業主對服務中心服務水平的第一印象，為此提出以下方案：

　　一、裝修管理服務內容：

　　1、裝修咨詢。一方面聯系專業、有實力裝修公司為業主解答就裝修方面的疑問；另一方面安排公司專業工程師為業主解答房屋內基本情況、發放裝修須知。為業主提供方便快捷的渠道來了解全面的信息。

　　2、嚴格審批把關。為保證裝修隊伍素質和房屋裝修質量，服務中心將嚴格審批裝修單位的資質和裝修方案，為業主利益提供保障。

　　3、專業管家提出專業建議，與業主互動。在裝修申請時，服務中心針對小區內的房屋設計特點為業主提出裝修參考。如防水層的施工建議、管道檢查口的設計、空調位尺寸的提供等等。

　　4、雙重監管貼心服務。為使業主對裝修工程更放心、更省心，服務中心將嚴格監管裝修過程，由禮賓員和裝修巡查員負責全面巡查監管，對裝修中出現的違規現象作出及時制止并與業主溝通，成為業主的好助手。

　　二、創立高素質、廉潔奉公的監管隊伍，實施全員管理

　　裝修管理是一項復雜的工作，要求有一批高素質的監管隊伍。裝修管理人員不僅要具備很強的敬業精神和工作責任心，而且要求有較高的業務水平和表達能力。除此之外，做到廉潔奉公是抓好小區裝修管理的重要保證。務必把好裝修管理中的技術關、金錢關、和人情關。

　　裝修管理是一項系統協調工程，必須發動全員的力量，實施全員管理，減少出現管理盲點，保證裝修管理的最終效果。

　　三、把握裝修管理的原則性和技巧性

　　在裝修申報審批、施工監管和驗收等程序的操作中，堅持我們的原則，按章辦事，才能確保裝修管理的順利進行，在堅持原則的同時，注意管理技巧，特別在違章糾錯中，采用多種手段并用，最終達到違章糾錯的目的。

　?。ㄑb修監管違章處理流程見下頁）

　　第四節裝修期間客戶服務

　　一、業主、使用人裝飾、裝修物業的管理措施

　　**花園是高層豪宅小區，區內環境優雅寧靜，對小區環境、消防方面的管理要求極高，且小區的智能化設施要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面，而違章裝修對小區環境的危害及建筑物整體風格的破壞極大。因此我們確定將業戶入住后的裝修管理納入工作中的重中之重，根據多年來管理新建物業的裝修監管上所取得的經驗，在**花園將嚴格實施"有章可循，按章監管，違章必糾"的裝修管理辦法，靈活運用各種手段，管理上講理、講法，以預防為主，把違章裝修控制在初始階段，力爭無違章裝修情況發生。

　　1、裝飾裝修管理服務依據

　　國家有關法律

法規、《前期物業服務協議》、《臨時管理規約》、《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》等有關要求

　　2、裝飾裝修許可范圍

　　1）、國家有關法律法規規定之裝飾裝修范圍；

　　2）、本小區已辦理收樓手續之單元；

　　3、裝飾裝修禁止行為和注意事項

　　A業主或使用人（以下稱裝飾裝修人）進行裝飾裝修活動，禁止下列行為：

　　1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體(指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等)和承重結構（指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等）；

　　2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

　　3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

　　4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

　　5）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

　　4、裝飾裝修人從事裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

　　1）搭建建筑物、構筑物；

　　2）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

　　3）拆改燃氣管道和設施。

　　B裝飾裝修人進行裝飾裝修申報時，應當注意以下事項：

　　1）進行裝飾裝修活動必須遵守國家有關法律法規、《臨時管理規約》有關規定，嚴格按照**的《住宅使用說明書》和《住宅質量保證書》有關要求進行裝飾裝修。

　　2）進行"搭建建筑物、構筑物"，"改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗"裝飾裝修活動，應當經城市規劃行政主管部門批準；進行"拆改燃氣管道和設施"項裝飾裝修活動應當經燃氣管理單位批準。

　　3）住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。

　　4）裝飾裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的，或者裝飾裝修活動涉及"搭建建筑物、構筑物"，"改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗"，"拆改燃氣管道和設施"或"住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的"、"改動衛生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗"等內容的，必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔。

　　5）裝飾裝修人在進行裝飾裝修前，應當向項目服務中心申報登記。非業主的使用人進行裝飾裝修，應當取得業主的書面同意。

　　C裝飾裝修企業進行裝飾裝修施工時，應注意以下事項：

　　1）裝飾裝修企業進行裝飾裝修活動，應當遵守施工安全操作規程，按照規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

　　2）不得使用易燃材料進行裝修；

　　3）在裝飾裝修期間，施工現場必須配置至少一個手提二氧化碳滅火器。滅火器數量按單元大小而有所增減。

　　4）建議業主及其聘用的施工隊購買足夠的保險如火險、勞工險及公眾險等才展開裝修工作。

　　5）裝飾裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設施。

　　6）搬運裝飾裝修材料時，須按管理公司指定的路線搬運。所有車輛在裝卸貨物后不能停在裝卸貨物區域內。運送大量材料時，須預先與管理公司聯絡安排。

　　7）不得對單元內共用設施的水管、閥門或設備等做出修改或增加等工程。不得損壞或擅自更改給排水系統，不得傾倒污水于公共地方或共用設施內等，并須對此行為造成的損失負責，發生費用的由責任人承擔。

　　8）不準在結構地面及分戶墻進行挖洞、鉆孔等破壞性工程。并須對因此引起漏水，造成損失負責，發生費用的由責任人承擔。

　　9）不得在樓地面增設厚度超過1CM花崗石、大理石及其他超重材料或安裝和放置重量超過100kg/m2的任何裝置和設備等；不得擅自對物業結構（地板、天花或墻身等）做出任何破壞、更改或附加建設等行為。

　　10）裝飾裝修時所產生的垃圾、余泥等物料應存在單元內，并做到日產日清；施工垃圾須用袋裝好并聯系余泥清運隊統一外運；不得利用公共地方作業，堆放材料和垃圾，不得損壞公共設備設施、保持公用地面、墻壁完好和整潔。

　　11）為保證小區及自身安全，裝修工人不得在裝修現場留宿。

　　12）如需超時加班工作，必須向物業公司申請。物業公司有權隨時停止一切產生噪音、震蕩、強烈氣味或其他滋擾業主的工程。凡此類工程都應在物業公司指定時間段內進行。

　　13）物業公司保留權利要求業主對所有裝修工程進行更改或還原，如該工程影響物業設施、裝修結構，即使該工程在物業公司批準下已完成，物業公司會發出書面通知，業主須在一個月內完成此項整改工程及支付有關費用。如業主未能在指定時間內完工，物業公司會安排該項整改工程而所需費用將會由業主承擔。

　　5、住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案

　　當區內建筑物外墻存在安全隱患或建筑物發生危險時，公司擬采取預案如下：

　　1、對危險區域進行圍蔽處理，拉安全警戒線，樹醒目警示標識，并指定專人在現場保護以提示行人注意。

　　2、如危險區域近臨區內道路，做好車輛的通行導向工作，必要時設立車輛和行人臨時通道，避免靠近危險區域。

　　3、過告示欄，智能化網絡系統知會全體業主注意安全，特別是加強小孩的看護。

　　4、同相關責任單位協調，對存在問題盡快解決，排除安全隱患。

篇2：物業知識培訓：業主入伙收樓

　　物業知識培訓：業主入伙收樓

　　第一節 入伙儀式

　　根據開發商的意愿是否舉辦，因為現在大多數樓盤入伙時只做歡快喜慶的現場布置，順利、平靜地辦理入住手續而不再舉行入伙儀式。

　　一、入伙儀式的策劃

　　1.制定入伙儀式方案，主要包括以下類項：

　　(1)入伙儀式目的；

　　(2)參加入伙儀式人員；

　　(3)入伙儀式開展的形式；

　　(4)入伙儀式所需物資及成本概算；

　　(5)具體儀式安排步驟及管理辦法。

　　2.審核、確定入伙儀式方案

　　入伙儀式方案的可行性及具體實施細節尚未與開發商進行協商并確定最終的入伙儀式方案，近期將與開發商進行溝通。如開發商進行儀式，則準備工作如下。

　　二、入伙儀式策劃如下：

　　1.物資采購，包括：

　　(1)烘托入伙儀式氣氛的裝飾物資；

　　(2)入伙儀式過程的接待物資；

　　(3)司儀、禮儀小姐及表演隊伍的邀請；

　　(4)現場安全防護設施；

　　(5)紀念品、獎品、宣傳品。

　　2.節目排練

　　編制節目單并按入伙儀式方案確定的節目內容進行現場排練。

　　3.場地布置

　　(1)接待物品的擺設；

　　(2)現場的裝飾、布置；

　　(3)現場標志、指示牌的設置；

　　(4)現場功能區域及通道的劃分；

　　(5)現場相關崗位(如保安、接待、保潔等)的設置；

　　(6)宣傳展示牌(品)的擺設。

　　三、入伙儀式的組織

　　1.現場服務

　　(1)做好來賓接待、服務；

　　(2)做好現場清潔、保潔；

　　(3)客服咨詢服務；

　　(4)來賓、業主停車服務管理。

　　2.儀式主持

　　由司儀按節目單安排順序進行。

　　3.現場秩序維持

　　(1)搞好現場人車分流、引導、控制；

　　(2)按功能區域和現場情況進行專用路線劃分(如貴賓、演員、工作人員通道)；

　　(3)準備現場治安及突發事件的處理預案；

　　(4)擺放和利用現場技防設備、設施(如滅火器、監控器、背景廣播等)。

　　4.儀式后現場清理

　　(1)對現場物資進行整理、清點、核對、入庫；

　　(2)對現場閑雜人清場；

　　(3)及時做好現場清掃、保潔。

　　第二節 業主入伙與收樓

　　一、入伙現場布置

　　1.入伙辦理大廳布置

　　(1)入伙辦理分為接待引導資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組、資料收集與鑰匙保管組、客戶問題處理與協調組，其中資格審核組、簽約組、收費組、驗房交付鑰匙組在入伙大廳按此順序擺放接待臺和標識牌流水服務業主入伙；

　　(2)放置各類入伙物資(如資料、保險柜、鑰匙牌、飲水機等)；

　　(3)安排入伙辦理現場保潔；

　　(4)其他現場裝飾的布置。

　　2.安全保護措施

　　(1)設置安保設施(如：貴賓欄、警戒帶、路錐筒、應急燈)；

　　(2)劃分現場功能區域(如：接待區、手續辦理區、休息區等)；

　　(3)充分利用現場技防設備設施協助進行安全防范。

　　3.現場標識、引導牌設置

　　各功能區域、道路、配套設施等設置有效的引導標識，做到按圖索驥。

　　4.入住宣傳、展示布置

　　(1)入住辦理工作流程圖；

　　(2)公布收費標準、依據；

　　(3)公司及樓盤情況介紹；

　　(4)圖片宣傳；

　　(5)管理標準及承諾；

　　(6)在樓盤入口等合適位置懸掛入伙祝賀語、橫幅；

　　(7)竣工驗收證明(復印件、備查)。

　　二、入伙流程的提前演練

　　在入伙前一至二天，再一次按照入伙收樓流程進行現場演練一遍，發現問題及時糾正。

　　三、入伙手續的辦理

　　1.業主接待(入伙接待組)

　　(1)負責入伙業主接待、引導；

　　(2)休息區茶水招待。

　　2.業主資料收集(資格審查組)

　　(1)業主收樓資格審查，并收取《入伙通知書》原件、《房屋買賣合同》復印件或《房產權證》復印件、業主身份證復印件和《業主情況登記表》(貼上照片)。

　　(2)屬公司購買的還應核查營業執照副本原件，收取營業執照復印件、法人授權委托書及法人代表和辦理人的身份證復印件；

　　(3)業主不能親自前來，委托他人辦理時還應收?。?/p>

　　1)業主的授權委托書；

　　2)驗業主的身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若業主為境外人士)；

　　3)驗代理人身份證原件收復印件或驗護照原件收復印件(若代理人為境外人士)。

　　(4)發放入伙資料袋(內含各類入伙資料)。

　　3.文件簽署(簽約組)

　　(1)指導業主簽約：《業主(臨時)公約》、《前期物業管理服務協議》、《區域防火責任書》、《居民精神文明公約》、《委托銀行代扣款協議書》。

　　4.費用收取(收費組)

　　(1)預收一年的管理費；

　　(2)其它代收代繳費用。

　　5.交驗房屋(驗房交付鑰匙組)

　　(1)驗房：

　　1)戶內水、電、氣及配套設施的使用是否正常；

　　2)戶內智能化、通訊設施的使用是否正常；

　　3)戶內各類產品的安裝是否規范、安全；

　　4)戶內建筑工程是否有遺留問題或項目。

　　(2)抄取水電表讀數。

　　(3)簽署《收樓書》發放鑰匙：

　　1)《收樓書》由業主簽署、確認；

　　2)不存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面確認后發放；

　　3)存在須整改項目的，由業主簽署《收樓書》書面同意確認后，可暫時留存，整改完成后予以歸還。

　　6.資料收集與鑰匙保管(資料收集與鑰匙保管組)

　　1)每天入伙結束后應對各入伙大廳各組的入伙資料進行歸集；

　　2)每天入伙結束后應對鑰匙進行清理核對。

　　7.業主疑難解答(領導協調組)

　　1)業主所提問題類型主要有法規類、費用標準類、管理服務類、開發規劃配套類；

　　2)一般問題由各組工作人員現場及時解答，疑難問題由管理處經理、客戶主管針對以上問題進行研究，做好充分準備應對業主疑難問題進行解答，并對入伙相關問題進行協調處理。

　　四、遺留問題的處理和跟蹤(客戶問題處理與協調組)

　　1.驗樓時問題的記錄

　　為保證遺留問題得到及時、快速的整改，驗房記錄人員應盡量將戶內各項問題記錄準確、清楚，主要有以下幾點：

　　1)問題類型；

　　2)問題存在的位置；

　　3)存在問題的數量。

　　2.一般問題現場進行處理

　　一般問題由驗房人員現場進行處理，能現場處理的一般問題類型有：

　　1)簡單的產品安裝問題；

　　2)戶內衛生、清潔問題；

　　3)普通產品耗材的更換。

　　3.嚴重房屋質量問題的處理方式

　　由客戶問題處理與協調組及時反饋給開發商處理并負責跟蹤、落實、協調。

　　4.處理后的再驗收、記錄

　　1)由客戶問題處理與協調組通知業主本人到場進行復驗，并與驗房記錄進行對比、核對；

　　2)業主簽字確認整改完成；

　　3)業主對整改結果提出異議的，重新填寫遺留問題《整改項目報告》，由業主簽名確認后反饋開發商京工地產處理并進行跟蹤協調整改工作的進行。

篇3：物業收樓入伙通知文件

物業交付使用通知書
棟 層 房
先生/女士:
您好!您認購的物業現已竣工,經省、市有關政府部門驗收合格準予交付使用。為使您順利、妥善地接收物業,請仔細閱讀以下事項,并按相關指引辦理收樓手續。
一、繳交樓款和其他事項(詳見所附的《交款通知書》)
請您于二零零年月日前持所附的銀行進帳單將《交款通知書》所列款項支付到敝司指定帳戶,請攜帶上述款項的銀行回單前往辦理收樓手續。如您未能按時繳清以上款項,敝司將按《商品房買賣合同》的約定,暫不辦理物業交付手續。
二、辦理收樓手續
您購買的上述物業將于《商品買賣房合同》約定的時間(即20**年5月1日)交付使用,您可于當天前來辦理收樓手續。為使廣大業主順利快捷地完成收成收樓手續,敝司從月 日開始分批安排業主前來收樓。您接到本通知后,可于二零零年 月 日,帶備所需的文件(詳見所附的《收樓須知》)到 花園辦理收樓手續。收樓期間,敝司有關部門將現場辦公,::為您提供方便快捷的服務。如果您未能在本通知書規定之日起的15個工作日內辦理收樓手續,根據《商品買賣合同》的約定,敝司將視作已交付上述物業,并且從本通知規定之日起的第15日開始計收物業管理費,同時您亦須補交《交款通知書》中所列費用。
在您辦理收樓手續前,請仔細閱讀附后《收樓須知》、《交款通知書》等文件,如需進一步了解詳細情況,請于辦公時間致電:臺票查詢。
祝您順利收樓!
年月 日

收樓須知
尊敬的業主:
歡迎您成為黃埔花園的新業主!
請您在《物業交付使用通知書》規定之日起的15日內前來辦理收樓手續,逾期期間的管理費及相關收樓費用將由購房業主承擔。為使您順利辦理收樓手續,請您仔細閱讀以下事項。
一、辦理收樓手續需帶備的文件
1、業主身份證明文件
1.1 個人購買:業主身份證(或護照)原件及復印件一份。
1.2 單位購買:法定代表人證明書、法定代表人身份證原件及復印件一份、委托書、被委托人身份證原件及復印件一份。
1.3委托收樓:如業主本人或聯名業主中一個不能親臨辦理手續,可委托他人代辦,受委托人須持經公證的委托書、本人身份證和業主身份證及復印件和下述文件前來辦理。
2.《商品買賣合同》/《按揭合同》正本及復印件一份。
3.《物業交付使用通知書》和《交款通知書》原件。
4.已交購房款的發票(收據)原件。
5.已交各款項的銀行進帳單。
6.業主及住戶辦理住戶證的一寸彩照每人2張(請在背面寫上名字和單元號)
二、收樓時所需繳交的費用(詳見所附的《交款通知書》)
三、接收物業程序
第一步:驗證收樓資格---請您在咨詢臺辦理驗證手續。并填寫《業戶證申辦登記表》,當您的收樓文件通過驗證后,管理處將在您的《收樓手續單》第一欄上簽章。
第二步:繳付購房余款及收樓費用---請您在收款臺繳交《交款通知書》所列的收樓費用。當您繳清所有款項后,財務部將在您的::《收樓手續單》第二欄上簽章。
第三步:辦理收樓手續---主要有:簽訂《黃埔花園業主臨時公約》、《防火協議書》《業主收樓確認書》,填寫《住戶聯系表》,領取《黃埔花園住戶手冊》、《前期物業服務協議》、簽收鑰匙。
第四步:驗收房屋---認真檢查單元內的設備設施是否正常交付使用。如有疑問,請您在《單元工程待修/遺漏記錄表》上注明,管理處將代表業主利益向承建商協調解決。
四、根據樓宇承建合同,樓宇有