解決物業收費難的對策

　　物業服務企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　當物業收費難成為一種普遍現象，業主與物業公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，這與我們構建和諧社會的目標是不相容的。我們必須找出其發生和存在的深層次原因，并努力從根源上加以解決。

　　一、我國物業收費難的原因

　　物業收費難，是目前我國多數物業公司所面臨的窘境。物業管理費收繳率低，使許多物管企業入不敷出。據統計，一般小區的物業收費率能達到75%，在北京地區就屬于較好的。但還是有很多物業服務企業僅能達到50%左右，基本上處于虧損狀態。不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。一般來說，物業費收繳率低于80%，物業公司就難以維持正常的經營管理活動。最新抽樣調查結果顯示：北京市商品房小區平均物業收費率僅為65%左右，由物管收費而引發的投訴占物管投訴總件數的80%左右。甚至出現了月桂莊園物業經理身背催費牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費，提高服務”的牌子，親自到拖欠物業費的業主家門口，討要物業費的現象。

　　(一)業主方面的原因

　　1、業主觀念問題。業主并非物業管理專業人員，不可能全面了解物業管理這個系統性的有償

　　服務行為，對物業管理的認識往往只停留在表面上。雖然物業管理公司提供了很多服務，但由于許多服務項目本身是間接和隱性的，造成了業主對它的忽視。比如說，小區綠地的維護，對房屋外墻的清洗等等，這類服務給小區的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的全面工作。有的業主甚至認為本該由開發商承擔房屋出現質量也全部應由物業管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業管理費。

　　2、僥幸心理。由于物業服務具有社會性，服務對象是廣大業主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業主不交物業管理費就不進行物業管理服務，從而導致極少部分業主貪圖小利，躲避、逃避交納物業管理費。他們不交費也享受到了與交費業主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業管理費業主的積極性，又有可能引起其他業主效仿。

　　(二)物業管理公司與開發商方面的原因

　　1、企業內部管理問題。由于物業管理行業市場化進程滯后，造成不少物業服務企業運行模式與市場格格不入，加上物業管理公司由房管所轉制和自建自管的多，造成物業管理公司內部機制難以適應市場化的要求。其結果造成業務人員工作積極性不高，企業綜合技能、反映能力難以適應市場需求，服務質量難以提升。這樣的企業“收繳率”就不會高。企業員工素質不高，服務不規范。由于認識上的不準確，有些企業認為物業管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員也就可以了。致使物業服務工作不到位，不按規范操作，侵害了業主的利益。對此，部分業主就會認為質價不符。

　　2、自建自管，承諾未予兌現。截至目前，據不完全統計，有95%以上的物業公司是開發商衍生過來的子公司，即自己開發，自己管理。即使有些物業公司說是財務獨立核算、有獨立法人，但仍與開發商有著千絲萬縷的關系，致使兩種問題不得不出現。首先，大多數開發商為了促進樓盤銷售，將物業費的收費標準定得很低，以此來降低消費者購買房產的門檻;其次在銷售過程中有些開發商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業費肯定永遠不漲價等等，而后期大多數承諾沒有兌現。由于開發商的原因，部分業主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質量問題，業主意見更大，對此，業主并不知道應該找開發商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業管理公司。一旦解決不了，就不交物業管理費。

　　3、物業費拖欠官司穩贏卻難打。上海有一家物業管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據了解，在有關物業管理的訴訟案件中，絕大多數是有關拖欠物業管理費的，而這樣的官司，物業管理公司是每打必贏。但是，對于這樣穩贏的官司，物業管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業管理公司的一位總經理談到：“打欠費官司，把業主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經理的話代表了大多數物業管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外，對于拖欠物業管理費這樣小標的額的官司，法院仍然要按照標準的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執行難的問題依然存在，也是物業管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務，致使個別業主一直拖欠物業服務費。

　　(三)政策方面的原因

　　1、維修資金使用制度不明確。目前，有很多小區、大廈的絕大部分項目保修期已過，存在著許多大、中修工程的出現，想申請物業維修資金，又審批不了。由于物業企業自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大、中修工程勢必就會被擱淺，有些將會直接影響業主的生活。但由于部分業主對大、中修概念模糊，只認為我交物業費了，什么問題物業公司都應該負責。修不好就不交物業費，且有可能誘發廣大業主全體拒交物業費。

　　2、服務等級收費標準的制定及價格審批制度不完善。雖然我國頒布了《物業管理條例》，但僅對住宅小區的物業進行了相應等級服務收費規定，對商業物業、工廠物業、學校物業等非住宅物業又應遵循何種收費標準還是空白。

　　二、解決物業收費難的對策

　　(一)政府建立健全法律法規制度，加強對物業管理公司的監管

　　目前從物業管理行業的角度已建立了一些法規制度，但從消費者的角度來看還沒有充足的法規文件，所以要建立相應的法律法規文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責、權、利。職能部門要加強企業資質管理，督促物業管理公司完善物業管理服務標準，不斷提高服務質量。物業主管部門要會同物價部門加強對企業服務質量的檢查。重點檢查物業企業是否做到明碼標價，服務是否“質價相符”，對侵害業主利益的行為要堅決予以制止;對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業加大清理整頓力度;對業主投訴量大的企業進行重點監督，切實維護廣大業主的合法權益。通過加強監督來促進企業的優質服務，從而提高收費率。

　　(二)提高民眾物業管理消費意識

　　物業管理公司，應堅持在日常的物業管理小區中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳，提高廣大業主對物業管理的認識，讓業主知道根據物業管理合同交納物業管理費是每個業主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業主懂得不交、少交、欠交物業管理費，不僅損害了物業管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業主的合法權益。要對廣大業主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。促使民眾的思想觀念要由物業管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉化。

　　(三)改變收費態度和收費方式

　　以往，物業收費員采取的收費方式常常是定期到業主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現生、冷、硬的工作態度，因而與業主的溝通、交流不是很暢通，導致業主對物業管理公司有意見而不愿交納物業管理費。針對這一情況，物業管理公司應根據實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態度。目前物業管理公司的收費方式與城市信息現代化要求相差甚遠，這種方式阻礙了物業行業信息處理現代化的進程。采用電子付費方法是簡化程序，保證收繳率的一種科學的方法。

　　(四)加強物業管理公司自身建設，提高服務質量

　　物業管理公司本身要注意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規范管理，提高服務水平，這是解決物業管理費收費難的關鍵。企業依存于顧客，因此，企業應當理解顧客當前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。物業管理公司應加強自身建設，樹立正確的服務理念，調整內部機制，加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，不斷提高服務質量，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，注重對服務質量的研究，加強對員工素質的培養。通過企業的不斷努力，為管理小區營造一個良好的生活環境，從而使廣大業主感到“花錢買服務”是值得的。

　　(五)加強物業前期管理和建管銜接管理

　　針對開發商遺留問題而影響物業收費的情況，要加強對物業前期管理和交接物業的銜接管理。要創造條件對物業實行全過程管理，在規劃設計階段就選擇好的物業服務企業，利用物業服務企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎。另外，加強建管銜接的管理：一方面為避免在業主入住后房屋出現質量問題，引起糾紛，在與開發公司辦理房產交接時，要嚴格按照規章制度辦事，對有問題的房產，要在開發公司處理完畢后再接管;基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當修改或者進行地方規定：所有施工保證金在物業公司與開發商辦理交接時直接交由物業公司代管，確保物業管理公司具有對該房產的修復和制約施工單位不及時維修處理的能力，以利于做好今后的物業管理服務;另一方面應要求開發商在出售房屋前制定有關物業管理的規定，使業主購房時就充分了解物業管理的有關制度，減少業主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產生，促進物業管理工作的正常開展。

　　(六)充分發揮社區和業主委員會的作用

　　要將物業管理納入社區建設統一管理，建立“條塊結合、以塊為主”的管理機制，要針對物業管理對社區的地位和作用還不夠突出的實際，因此要實行業主自治管理與物業服務企業專業管理相結合的方式，通過發揮業主委員會作用，真正體現出讓業主“當家做主”，從而發揮廣大業主的積極性，共同來打造小區優美的環境，共同來維護廣大業主的合法權益，共同來抓好物業管理費的收繳工作，使物業企業能正常運轉。另外，物業管理公司可以與業主委員會商討以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責，或對極個別的拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業企業應該拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用。

　　在我國物業管理行業蓬勃發展的進程中，物業管理收費難是發展中不可避免的問題。我們應該認識到，物業管理的服務與收費是相互作用，互為條件的。因此，作為物業管理公司，要充分正視收費難的問題，不能只強調自己利益而忽視業主的利益，在政府機構、社區和業主委員會的共同努力下，提高服務質量和水平，改進工作方法，才可能提高自己的收費率，而從根本上解決收費難的問題，為自己求得更大的發展。

篇2：物業管理收費難對策

　　物業管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業主認識存在偏差→解決策略：樹立正確認識

　　新聞媒體、有關部門及物業管理企業應加大對《物業管理條例》及其配套法律法規的宣傳力度，切實提高業主、物業使用人對物業管理服務的消費意識。向業主宣傳物業管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業管理費不僅損害了物業管理公司的合法權益，更重要的是損害了全體業主的合法權益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補貼

　　物業管理水平的提高與居民的經濟能力密切相關，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業管理服務，就有必要給以合理的補貼。據北京市預測，在補貼給職工工資5%的物業管理費以后，職工就可以承受基本的物業管理費支出。此外對于那些經營困難無力交費的企業及低收入家庭，建議有關部門應建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由代表全體業主共同利益的業主委員會配合物業管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現象。對于交費的業主和不交費的業主，進行必要的表揚和批評，物業管理公司可在物業管理區域內的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經說服教育無效的業主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應有的監督作用。

　　自主權難發揮→解決策略：公開競標選聘

　　要從源頭上消除欠費現象，就必須盡快擴大推行物業管理招投標機制，由政府主管職能部門牽頭，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。這樣才能使廣大業主的權利得到應有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規模大、機制活的物業管理企業在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務質量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現→解決策略：多管齊下

　　開發商要誠信務實，不欺詐業主，確保房屋及設施設備質量合格，并嚴格執行國家的有關規定，制定房屋質量保修證明和物業使用說明書，向業主明示后發放。

　　消費者要加強自我保護意識，在購房前要到專業機構咨詢開發商以及物業管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當。倡導業主用合法方式保障自身權益，一旦在入住后發現房屋質量及開發商承諾沒有兌現等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業管理企業要努力履行開發商的物業服務承諾。項目的開發商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務標準的同時，出資組建或選聘了物業管理公司。為此，物業管理公司理應想方設法地為開發商履行承諾，在規范化服務和個性化服務上，真正做到以為業主服務為中心、以業主滿意為標準，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業先天不足必將導致物業管理的混亂和收費的困難。在房地產開發的前期，選聘的物業管理公司就應該參入物業的設計方案的優化、施工方案的論證、設備安裝的監督和施工質量監督的全過程，既為日后做好物業管理打下良好的基礎，又可協助開發商把握好工作質量，在源頭上減少工程質量糾紛。

　　工程質量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業主入住后房屋出現質量問題而引起糾紛，物業管理企業在接管物業項目時必須嚴把承接驗收關，分清責任，特別對于物業共用部位、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會辦理承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任，由開發單位負責解決(特殊情況下可讓開發單位留下足夠的資金委托具有修復能力的物業管理公司進行修復)，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。

　　管理服務水平低→解決策略：苦練內功

　　隨著社會的進步和人們生活水平的提高，業主、物業使用人對物業管理服務的需求越來越高，物業管理市場的競爭也越來越激烈，物業管理企業要想在競爭中站穩腳跟，就應通過整合逐步擴大規模，降低成本，規范行為，做到主動服務、熱情服務、文明服務、高效服務、人性化服務，以切實提高物業管理服務的水平，通過完善、優良的物業管理服務，消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強物業管理服務費收支情況的透明度，是尊重業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有權知道物業管理服務費用在什么地方。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，實行明碼標價，而且應當將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業主和物業使用人公開，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且是保障居民消費應收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業管理費、采暖費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應當積極進行試點，并在試點的基礎上，總結經驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權意識弱→解決策略：完善法律制度，增強法律意識

　　根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》等有關法律規定，對不交、少交、欠交物業管理費的業主或物業使用人，經督促仍不交納的，物業管理企業可提起法律訴訟，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。而在訴訟中，還應注意：一是要先從不交納物業服務費的業主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業管理服務費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達到預期效果，才能達到切實維護物業管理企業和大多數業主的合法權益目的。

　　作者單位：福州現代家園物業管理有限公司

篇3：物業管理收費難癥結及對策建議

　　物業管理收費難癥結及對策建議

　　據媒體報道，北京市小區管理費收繳率最高的僅為85%，廣州市約有兩成業主拒交管理費。珠海市小區管理費收繳率平均在70-80%之間，個別小區曾出現70%的業主欠交管理費，業主欠交管理費最長的有7年之久。

　　物業管理收費難引發了兩個不良后果：其一，物業管理公司往往采用停水、停電等非法手段進行催繳，不利于小區的安定團結；其二，物業管理公司以降低服務質量相應對，對業主看不到或看不懂的設備疏于養護，留下較多的隱患。某些城市近幾年屢次發生因收費糾紛造成物業管理公司棄小區而去，致使管理癱瘓的事件，可見收費糾紛后果之嚴重!

　　一、癥結所在

　　物業管理收費難，究其原因主要有以下幾個方面：

　　1、業主的物業管理消費觀念未建立

　　業主對住房售后維護斤斤計較、不愿支付費用。部分業主還缺乏對物業管理也是一種消費、物業管理可以實現物業保值增值的正確認識。

　　2、業主對物業管理服務質量不滿

　　某市城區170多家物業管理公司中，臨時資質的占了70%。部分企業為降低管理成本，在用工上采用一些素質不高、價格低廉的勞動力，對關系到業主根本利益和物業保值增值的設備管理掉以輕心，管理混亂、服務差，治安事件頻出，引起業主的強烈不滿。

　　3、業主對房屋質量、小區配套等建設遺留問題不滿

　　由于一些地方沒有實行小區竣工綜合驗收制度，小區開發建設遺留下較多的問題，諸如：貨不對板、房屋質量差、配套設施遲遲不完善、違章搭建和擅自改變使用功能等，業主理所當然地將這些問題遷怒于開發商下屬的物業管理公司。

　　4、業主將與鄰居之間的裝修等矛盾歸罪于物業管理公司

　　業主鄰里之間因裝修引起的管道堵塞、樓板開裂和滲水等糾紛時有發生，由于一些城市尚未制定出臺住宅小區家庭裝飾裝修管理方面的規法，這類糾紛很難調解，受損一方業主最后往往歸罪于物業管理公司的管理不善。

　　5、物業管理公司開罪了業主

　　業主使用物業主要是8小時工作之余，是人們放松自我約束的時間。由于住戶的素質和修養參差不齊，諸如：高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設施等現象時有發生，物業管理公司在管理中容易“開罪”一些業主。

　　6、欠費處理難助長了欠費之風

　　目前有關收費糾紛的處理規定：“加收滯納金”、“在物業轉讓時代為扣除”、“依法向人民法院起訴”等操作性較差，主要立足于教育業主自覺遵守法規，只是在迫不得已的情況下才訴之法律，而且法庭判決后執行也難。欠費處理難使欠費者有恃無恐，無形之中也助長了欠費之風。

　　二、對策和建議

　　物業管理收費難作為一個普遍性的社會問題，不僅物業管理公司要正視，也應引起全社會的關注。因為個別業主的欠費問題得不到解決，長久之后會有更多的業主加入欠費行列。而物業管理公司面對財政困難，不但維修工作要暫停，其它服務水準肯定也下降，最后必然導致小區環境惡化，全體業主受害，影響社會穩定。針對物業管理收費難這一問題，建議政府相關管理部門高度重視，做好以下工作：

　　1、加大正面宣傳和引導，解決居民消費能力不足

　　加大對物業管理的正面宣傳和引導，讓居民了解推行物業管理是市場經濟發展的必然趨勢，以及由此帶來的居住環境改善、生活質量提高等方面的實惠，從而樹立"花錢買服務"的消費意識。同時，爭取國家盡快出臺物業管理消費貨幣化政策，在工資中增加物業管理消費的含量，以解決居民消費能力不足的矛盾。

　　2、規范物業管理服務收費，健全監督機制

　　一些地方現行物業管理收費辦法是：對小區定級、按建筑面積計費。由于該辦法對物業管理服務的內容和標準都沒有細化和量化，居民和物業管理公司往往對小區定級各執一詞，政府主管部門也很難對物業管理服務進行監管。建議借鑒深圳市按物業管理服務項目收費的改革，根據居民的不同消費需求，測算不同服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理服務收費指導價。同時，由政府主管部門牽頭成立包括政府督導員、物業管理協會、街道辦事處(或社區居民委員會)和業主委員會(或業主代表)等人員組成的物業管理巡查組，每季度不定期地對物業管理服務進行檢查和考評，推動物業管理公司提高服務意識、提升服務質量。

　　3、整頓市場秩序，從源頭上消除欠費現象

　　欠費人群中屬惡意拖欠的畢竟是少數，一般居民主要是對房地產和物業管理市場中的混亂現象不滿，以致采用不交費的辦法來“維護”自身權益，迫使開發商和物業管理公司與自己對話、解決問題。因此，要從源頭上消除欠費現象，必須繼續整頓房地產和物業管理市場秩序。應盡快擴大推行物業管理招投標機制，徹底打破“誰開發、誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業管理公司在市場中進行雙向選擇。 這樣兩者才有感情基礎，才能最大限度地減少收費糾紛，物業管理也能搞好。珠海市香檸花園南區曾因收費糾紛使管理癱瘓，后經過區、街管理部門和小區居民的共同努力，重新選聘物業管理公司，改善管理。在該小區，下崗職工目前雖然比例較大，但基本消除了欠費現象。

　　4、多方聯動，加大物業管理欠費處理力度

　　首先，要發揮社區居委會在協調方面的特殊地位和作用，及時將收費糾紛化解在萌芽狀態。其次，建議明確將“不拖欠管理費”條款列入《業主公約》，由于業主委員會代表全體業主的利益，由其配合催繳，也可以有效地提高管理費的收繳率。第三，借鑒香港等地的先進經驗，爭取獲得法院等政法部門的支持，組建房地產或物業管理專業法庭。同時，簡化現行的物業管理欠費法律處理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解決物業管理欠費問題。

　　(珠海市香洲區建設局 林常青)

　　摘自《南方房地產》200