業主拖欠拒交物管費的原因和對策

　　據有關報道，在某些地方物業管理費的拖欠率竟高達85%，即便是北京、上海、深圳這些物業管理起步較早、管理較為完善的城市，物業管理費的拖欠率有些也達到了30%。于是，我們不禁要問，業主到底為什么要拖欠和拒交物業管理費呢?

　　業主拖欠和拒交物業管理費的四類原因

　　20**年，筆者在對上海市的法院和物業管理企業的調研過程中，接觸到了大量的業主拖欠和拒交物業管理費的案例，根據筆者所接觸到的情況及自己的歸納，業主拖欠和拒交物業管理費的原因大致可以分為以下四類：

　　一、房屋質量問題，這類情況占到了所有業主拖欠和拒交物業管理費總數的三分之一到二分之一。在實踐中，有大約三分之一的物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的，全國有百分之七十以上的物業管理項目還是由房地產開發企業派生的物業管理企業和原房管所轉制的企業來進行管理;并且《物業管理條例》也允許房地產開發建設企業在住宅小區業主委員會成立前先行委托物業管理企業進行前期管理，而房地產開發建設企業委托的又往往是自己的子公司。這就在業主頭腦中牢固地樹立起了開發商和物業管理企業是一家的觀念。由于這種住宅開發建設單位與物業管理企業不分的體制自身所具有的局限性，決定了物業管理企業在很大程度上依附于房地產開發企業，“重建設、重銷售、輕售后、輕管理”的問題始終無法得到有效解決。于是很多在規劃、設計、施工過程中遺留下來的問題，如工程質量低劣、配套設施不完善等等，便在業主入住后逐漸暴露出來。由于業主頭腦中已經形成了建管一家的觀念，于是便把這些本應該歸屬于房地產開發建設企業的問題，一股腦兒全推到了物業管理企業的頭上。即便在業主委員后成立后重新委托了與開發商沒有任何關系的物業管理企業，業主們還是習慣于把這些問題推到物業管理企業的頭上，甚至拖欠和拒交物業管理費。

　　二、物業管理質量問題，這類情況在全部的業主拖欠和拒交物業管理費總數中占四分之一左右。我們知道，業主委員會在聘請物業管理企業時，會簽訂一份物業服務合同，物業服務合同的主要內容包括：物業的基本情況、管理的事項、服務的質量、服務的費用、相關主體的權利義務、違約責任。其中服務質量這一項，由于缺乏有效的評價標準，在合同中往往規定得較為抽象，不太具有可操作性，在實施過程中也很難進行客觀準確的評判。于是便有業主和物業管理企業在物業管理的質量上發生分歧和矛盾，以公共設施不進行養護維修或者養護維修不及時、小區衛生環境臟亂差、車輛停放混亂、失竊被盜現象嚴重、保安門崗不盡職盡責、濫用專項維修基金等理由，拖欠和拒交物業管理費。

　　三、相鄰關系問題，這類在全部業主拖欠和拒交物業管理費總數中所占的比例，和物業管理質量問題差不多。所謂相鄰關系，是指房屋的相鄰各方因行使房屋所有權或使用權而發生的權利義務關系。我國的《民法通則》第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排風、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。但是在現實生活中，要完全做到這一條并不是那么簡單：在物業的公共部位堆放自家物品、違章搭建、飼養寵物傷害或者威脅到其他人、噪音擾民等危害相鄰關系的現象在很多住宅小區中都普遍存在。于是便有些自身利益受到損害的相鄰關系人以此為由，拖欠或者拒交物業管理費，以期讓物業管理企業出面幫助解決上述問題。

　　四、其他問題，即除上述三類問題之外的其他各種問題。筆者所遇到過的情況包括：業主以資金運轉不周為由拖欠物業管理費;業主將物業出租，出租人和承租人以租賃合同沒有明確規定為由，均不肯支付物業管理費;業主以長期不居住為由，拒交物業管理費;凡此種種，不一而足。

　　對業主拖欠和拒交物業管理費原因的分析

　　以上四種情況，大致可以涵蓋了業主拖欠或者拒交物業管理費的原因。在司法實踐中，除第二類原因外，其他的情況法院均不會支持業主。第一類原因，是業主與房地產開發建設企業之間的糾紛，是由于買賣行為而依據質量法和消費者權益保護法所形成的質量保證和保修義務;而業主與物業管理企業之間，則是由于委托行為而依據合同法所形成權利義務關系。這兩者是截然不同的，以房地產開發建設企業不履行質量保證和保修義務為由，而拖欠和拒交物業管理企業的物業管理費，理所當然不會得到法院的支持。第三類原因也是如此，同樣不能以業主與業主之間的矛盾糾紛，拖欠或拒交物業管理費。至于第四類原因，就更不用說了，只要物業管理企業沒有違反物業服務合同中規定的內容，業主就不能以其他任何理由拖欠和拒交物業管理費。第二類原因，即物業管理質量問題，確實可以成為業主拒交物業管理費的有效抗辯理由;但在現實生活中這種抗辯理由卻很少能被法院支持，在筆者遇到的所有案例中只出現過一次。按道理來說，物業管理企業應該嚴格依照物業服務合同規定的內容來進行物業管理服務，那么在其沒有達到物業服務合同中所規定的服務質量時，業主便可以以物業管理企業違約為由，拒交物業管理費?？墒菫槭裁丛诂F實生活中這種理由卻很少能被法院所支持呢?究其原因，便在于筆者前面所說的服務質量條款在物業服務合同中規定得過于抽象、缺乏可操作性。法院在審理案件時，沒有可供參考的標準，無法有效地判斷物業管理企業的管理服務是否真正達到了物業服務合同中的要求，基于“誰主張誰舉證”的訴訟規則，便很難支持業主的抗辯理由;只有在物業管理企業的管理服務實在是差到了極致、甚至根本不進行任何管理服務的時候，業主的抗辯理由才能被支持。

　　物業管理企業應當采取何種對策?

　　以上簡要地對業主拖欠和拒交物業管理費的原因進行了分析，并介紹了一下司法實踐中的情況。我們不難看出，業主拖欠和拒交物業管理費的原因，在司法實踐中很難站得住腳，很難被法院所支持。訴訟是解決問題的最后手段，也是成本最高的手段;我們不鼓勵和提倡物業管理企業通過這一手段收回物業管理費。除了訴訟之外，我們還能采取哪些措施，來有效地防止這類情況的發生、保證物業管理費按時足額地交納呢?

　　從物業管理企業的角度出發，我覺得應該做到以下幾點：首先，應該明確權屬，劃清與房地產開發建設企業的界限。在上文的介紹中我們發現，有近一半的業主拖欠和拒交物業管理費是因為沒有搞清楚物業管理企業與房地產開發建設企業之間的關系所造成的。因此，作為物業管理企業，必須劃清自身與房地產開發建設企業之間的界限，不要再承擔本應該由房地產開發建設企業承擔的責任。其次，應該加強自身建設，嚴格遵守物業服務合同。能夠真正被法院支持的業主拒交物業管理費的抗辯理由，只有物業管理企業的管理服務達不到物業服務合同的要求。因此，物業管理企業應該苦練內功，加強監管，以期讓自身的管理服務能夠完全達到物業管理合同中有關服務質量的要求，杜絕這唯一的抗辯理由出現的可能。最后，也是最為重要的，應該加強與業主的溝通交流。在很多情況下，業主發現問題之后并不知道應該去找誰解決，因而只能希望通過拖欠或者拒交物業管理費的方法來達到解決問題的目的。因此，作為物業管理企業，應該多與業主溝通交流，幫助他們分析問題的實質，告訴他們遇到問題究竟應該找誰，使他們能夠真正及時有效地解決問題。在做好了上述三個方面之后，如果依然有業主拖欠或者拒交物業管理費，則就需通過訴訟的途徑，用法律的武器來保護自身的合法權益不受侵害。

　　此外，作為房地產行政主管部門，則應盡快出臺詳細的物業管理服務標準。一來能使物業服務合同更為具體，加強可操作性;二來能有效地約束物業管理企業的管理服務行為，同時也便于業主進行監督;三來還能為法院審理相關案件提供參考依據，保護當事人的合法權益。

篇2：自行車被盜拒交物管費敗訴案例

　　自行車被盜拒交物管費敗訴案例

　　自行車擱在小區被盜了，業主認為物管公司失職，因此不交物管費，后被物管公司告上法庭。昨日，永川法院判決欠費業主限期交清全部費用。

　　20**年11月，南方物管公司與開發商簽約，進駐永川南方花園進行前期物業管理，期限3年。小區業主李某于20**年8月20日正式入住小區，開始按期向南方物管公司交納水電費和物管費。

　　20**年11月29日，物管合同即將到期，南方物管公司向全體業主發出告全體業主書，要求業主委員會另聘物管公司。由于小區業主委員會未聘請新的物管公司，南方物管公司繼續履行物管行為，到去年10月15日才正式移交。

　　在去年7月31日前，李某都按期交納了水電費、物管費。但這之后，李某因停放在小區的一輛自行車失竊，認為物管公司未完全履行物管義務，導致自己的自行車被盜，物管公司應承擔賠償責任。因此，從次月起至10月15日南方物管公司撤離，李某共拒交物管、水電費149.62元。南方物管公司索要無果，將李某告到法院。

　　法院認為，原告系小區的前期物業管理單位，雖合同約定物管期限于20**年11月30日期滿，但之后繼續履行了物管工作至去年10月15日。小區業主已接受了原告提供的物業管理服務，雙方已形成事實上的物業管理關系，被告理應交納水電及物業管理費。

　　業主財物被盜需另案告物管昨日，主審此案的永川法院杜錦友法官解釋說，業主拖欠物管費和財物損失索賠是兩個不同的法律關系。如果因折財要找物管公司索賠，業主可另案起訴，或在被告后提起反訴。

　　杜法官介紹，物管公司提供的服務是多方面，對小區業主人身、財產的安全保衛是職責之一。一般來說，物管合同應明確約定安保內容。不同的小區有不同的物管收費檔次，如有24小時監控的高檔別墅和只負責門衛、清潔的小區，兩者物管公司對業主財物丟失的賠償義務不同。

　　因此，物管公司對小區業主的人身傷害、財物丟失，該不該賠償，具體賠償多少，得按物管合同來看。業主需支付的物管費，與物管公司是否該賠償業主，是完全不同的兩個法律關系，不能擅自折抵。

篇3：物管案例:業主以物管服務不到位 拒交物管費敗訴

　　物管案例：業主以物管服務不到位 拒交物管費敗訴

　　[案情回放]

　　事情發生在臨安市某小區。去年3月底，杭州禾和物業管理有限公司與小區業主委員會簽訂了為期半年的物管協議，約定物管費為每月0.35元/平方米。

　　禾和公司的起訴狀中說，半年來，他們以書面通知、張貼告示、上門催收等形式，多次向業主顧女士催收物管費，但顧女士以物管服務不到位(如車庫沒有燈等)為由，一直拒絕繳納。

　　禾和公司要求法院判令顧女士支付拖欠的物管費194.50元、滯納金45.90元，并承擔訴訟費50元。

　　顧女士辯稱，根據物管條例，業主委員會無權單方面與物管公司簽訂合同，物管進駐小區前，需經業主大會全體通過，“我和許多業主都不知這件事，所以，這份物管協議無效”。

　　[法院判決]

　　法院審理后認為，禾和公司按照協議約定，在小區進行物業管理，事實上，包括顧女士在內的所有小區業主，都接受了禾和公司提供的服務。也就是說，這份物管協議已經履行生效。而且，禾和公司的物管收費標準并未超出物價部門核定的范圍。

　　法院判決書說，顧女士作為業主之一，支付物管費是基本的義務。這也是物管為業主提供必要服務的基本保障。如果顧女士對物管的服務質量和水平有異議，可以業主的身份，通過業主大會等合法途徑，來維護自身的權利。

　　判決書還說，鑒于物管合同關系的特殊性，如果業主動輒以物管的服務欠佳為由，拒付物管費，對其他已繳納費用的業主也有失公平。法院判定，業主顧女士支付拖欠的物管費194.5元，以及訴訟費50元。至于滯納金，因物管公司不能提供有效證據證明曾向顧女士催討過物管費，法院不予支持。