拒交物業管理費的業主類型

　　1、挑剔型。大多數的業主，對物業管理公司的期望值過高，以物業項目規劃設計、設施配套、環境綠化不合理，工程質量有問題、開發商承諾不兌現，或以鄰里矛盾糾紛、管理服務不到位等等為借口拒絕交納物業管理費。

　　2、疑惑型。這些業主對物業管理的認識存在誤區，有的是對物業管理常識不是很了解，有的是思想觀念停留在計劃經濟時代，對交納物業管理費存在誤區。

　　3、盲從型。有的業主攀比、盲從、隨大流，他們的潛意識往往是：“他們都交了嗎?有人不交我也不交。”

　　4、困難型。有一部分業主確實經濟來源少，生活貧困而無力交費。

　　5、空巢型。有些物業公司存在只購買房屋不辦理入住手續的現象，所以有些房子長期空置找不到業主，還有的不及時交費，或不按規定交費甚至拒絕交物業管理費。

　　6、惡意型。有極少數的業主沒有任何理由就拒絕交納物業管理費。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區物業管理公司催收20**年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，造成自己在小區內丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業管理費。物業管理公司反復說明保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業管理費是業主應盡的義務，但物業管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業管理費的業主，對此物業管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業利益。

　　[案例分析]

　　物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。法院經審理判決李某全額交納20**年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。

篇3：業主集體拒交管理費怎處理

　　廣東某物業系由A建設單位開發建設,戶型為兩房兩廳、三房兩廳和四房兩廳,業主來自社會備階層,素質參差不齊。物業竣工交付使用后,建設單位直接將物業交由其控股的物業管理公司實施物業管理。該物業管理公司與建設單佳對外是兩個獨立企業法人機構,內部建設單位是物業管理公司全資控股方,即上級管理單位。物業開發和物業管理基本沿襲的是老子開發兒管理模式。

　　物業交付使用后,因房產證辦理延遲、外墻滲水、物業配套等問題,業主多次和開發建設單位發生矛盾和糾紛。在上述矛盾和糾紛中,物業管理單位不僅在建設單位和業主之間做了大量的斡旋、調停、說服等工作,而且在力所能及的范圍內解決了部分業主提出的要求。遺憾的是業主和建設單位對此并不認同,業主認為物業管理單位和建設單位是一家公司,建設單位的問題物業管理公司也有不可推卸的責任。因此業主以集體拒交管理費為手段,報復建設單位和物業管理單位。建設單位也不滿意,認為物業管理公司協調不力,沒有擺正自身的佳置,維護公司的利益。而且老的問題未解決,又產生新的矛盾,如業主集體拒交管理費等。物業管理公司進退維谷,處于兩難境地。

　　業主入住一年后,交涉未有實質性進展,部分業主遂相互串聯協商,以互選方式產生業主委員會,并以業主委員會各義正式對外行文和辦理交涉。該業主委員會運作初期,物業建設單位和物業管理企業均不予承認,后由于對話溝通方便,建設單位首先予以默認,繼而建設單位要求物業管理單位也與之合作共同解決存在的矛盾和問題。

　　一段時間后又產生了新的矛盾和問題:一是該業主委員會部分委員提出了以滿足個人利益為條件的妥協折中方案,并威脅建設單位和物業管理單位,如其個人要求得不到滿足,將通過媒體介入擴大事態、激化矛盾,同時要炒掉物業管理公司,另聘物業管理方:二是其他業主對該業主委員會合法性表示質疑,并認為該業主委員會與建設單位、物業管理單位是坑瀣一氣的,因此對各方已經達成的共識、溝通談判以及結果持全盤否定態度;三是時間已近年底,而問題遲遲不能解決,業主積想日益膨脹,矛盾和沖突持續升級,協調解決難度不斷提高,各方陷入了僵持狀態。

顧問點評

　　(一)本案例物業管理單位和物業開發建設單位系兩個獨立企業法人單位,各自獨立承擔和履行相關權力義務。因此,開發建設單位和業主之間的矛盾與糾紛與該項目的物業管理方無直接關系。業主以開發建設單位未充分履行義務、實現承諾為由集體拒交管理費明顯是缺乏法律依據,也是不合理的。業主混淆建設單位和物業管理單位之間的責權利關系,可能是主觀故意,也可能是概念不清。物業管理單位和業主之間并無根本的矛盾和沖突,即使有也不構成業主集體拒交管理費的理由。

　　(二)業主個別串通,不按法定程序選舉業主委員會委員、成立業主委員會既是錯誤的、無效的,也是違法的,必須依法取締。物業建設單位和物業管理公司以其為全體業主的合法代表進行談判的做法更是錯誤的。對此,如不加以及時糾正,不僅無助于當前問題的解決,而且對業主自治和物業管理順利開展將是后總無窮。業主委員會成員在談判過程中提出的個人要求,既是不合理的也是非法的。建設單位和物業管理公司如滿足這種非份要求,則是對全休止主合法權益的傷害,是對公平、公正原則的褻瀆,也是觸犯法律的。

　　(三)業主與建設單位產生矛盾和糾紛兩處理和協調,埋怨的雙贏或多贏的局面往往建立在當事各方的真誠合作和充分協商的基礎上,一味對抗是有害無益的。同時,這種矛盾和糾紛也需妥充分的時間和條件才能逐步化解。物業管理方應游離于建設單位和業主矛盾和糾紛而非深陷其中。否則,物業管理方不僅難以自拔,而且也將使建設單位失去有效溝通和疏解矛盾的平臺。因此,本例物業管理方應從其中相對脫離,努力塑造親和公正形象,并以此為契機逐步化解業主、建設單位等各方關系的矛盾和糾紛,最終實現問題的全部解決。

顧問建議

鑒于上述分析,建議:

　　(一)請政府行政主管部門出面,召集業主按照法定程序召開業主大會,選舉產生業主委員會,取締非法的業主委員會。理清業主、建設單位和物業管理單位的各方關系,明確備自的權利義務,對當前存在問題達成共識、形成決議,使業主、建設單位