處理拒交的具體應對談判技巧和催收辦法：
一、因工程問題拒交的應對方法和措施：從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。
二是物業服務企業與業主之是物業服務合同關系;而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。
三是特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。
四是讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。
五是積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。
物業公司通過如上溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首行可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。
篇2：拒交物業費的原因談判技巧催收辦法
0１業主拒交物業費的原因
1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等原因拒交物業費;
2、因家中財物被盜，如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費;
3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費;
4、“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費;
5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交物業費。
0２因房屋質量問題拒交物業費的
對應談判技巧和催收辦法
1、從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋。雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。
2、物業服務企業與業主之間是物業服務合同關系，而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系，房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇，因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。
3、要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含保修期內的工程維修費用。
已享受了物業服務的權利
4、讓業主明白——物業服務，——按時足額繳納物業服務費。
5、積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。
物業公司通過上述溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首先可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況，如欠費時間長短和欠費金額大小決定是否向法院起訴。
0３因家中財產被盜（車輛被盜、損毀）
而拒交的情形之應對方法
兩種情形
業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費分：
1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。
一般而言，物業服務合同的安全防范范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家私有財產保管，則不在安保范圍之列。
當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容。所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的詢問和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，物業服務企業就不承擔責任。
在此需要特別說明的是，保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，通過合同約定產生的，不可能防止所有不法行為的發生。
業主不能因為交納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償，同樣也不能因為財產被盜就拒絕交納物業費。物業公司的保安義務有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生?
反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊，業主拒交物業費也就事出有因了，物業企業就應承擔一定的責任。
2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。
0４房屋空置也要交物業費
司法解釋
?。何飿I服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。
最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。
該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。
空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》——發改委【2003】1864號規定執行。各地也有一些具體規定，可參照執行。
0５對無任何“理由”拒交物業費的
采取電話催繳等方式進行催收
《物業管理條例》第四十一條規定，業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。
發“催收信息”
1、，一般是兩周一次，參考內容：尊敬的業主，至**年**月您戶已欠繳物業費***元，請盡快到物業管理處繳交，以免增加額外的滯納金。多謝合作!****物業管理處。電話：*****
電話催收
2、，先了解一下業主的欠費主要原因。要明確告訴業主欠費的金額，并追問業主可以確定幾時過來交。
發“催收單”
3、，寄信或貼住戶門口或梯口。(另附內容)
上門溝通
4、，先了解一下業主欠費的主要原因，然后再上門溝通。(計劃一下業主有可能問的問題，并準備好如何回答與解釋。)
法律途徑
5、，經以上四種方式不見效且欠費金額超5千元或一年的，可以考慮發“律師信”催收，如果都無效果的，就采取最嚴厲的措施：向法院申請強制執行“支付令”。→什么是物業費支付令?有什么作用?
06針對幾種特殊情況的催費方式
1、炒樓群體(未裝修未入住的空置房)
針對該類型單位業主的特點多為炒樓及財產保值增值為主，業主對于物業的關注度比較低。擬進行每月定期電話進行催繳，說服業主辦理銀行托收手續，若物業費用達到一定額度標準后統一進行律師信的派發，通過法律途徑進行催繳，費用以每戶3千元為基準。
2、針對一般性欠費單元
一類型為入住單位，該類型業主已經裝修完畢并且已經入住，對于該類型業主特點，擬進行加強性電話催繳及夜間上門催繳工作，在進行夜間上門催繳期間需要物業財務配合進行夜間上門收費。
一類型為商鋪、別墅，該類型業主由于管理費用比較多，擬進行重點跟進處理，安排人員長期進行上門工作，在經過一定時間累計后仍然不交付的擬進行法律手段進行催繳，初步計劃從5千元為基準。
3、對于一些確有困難的“特殊戶”
若真正知道此戶有實際生活困難的，則可以考慮給予適當的優惠或分期付款。
催款單 (樣式) No.
第___次催款
______單元：
您已經拖欠___月物業費___元，___月房屋公共維修金____元，___月水費____元，____月電費___元，____月氣費___元，合計金額______元。請您在____月___日前到管理處繳交，否則將按《管理公約》及《**物業服務協議》的有關規定按日加收所欠費用千分之**的滯納金，并將暫停對貴單元的有關服務。
謝謝合作!
**物業管理有限公司
___年___月___日
0７針對不同業主采取不同的收款方式
物業公司應盡可能合理的劃分業主的構成，針對不同業主，采取不同的收款方式，加強溝通，更人性化的體諒業主的難處，制定靈活的收費方案，有計劃、有目標的開展收繳工作。以下列舉幾種欠費催繳的方式方法：
1、事出有因，適度減免
如住戶因財物失竊、車輛失竊、房屋質量小缺陷(滲水、小裂縫)未能及時處理、公司經濟出現狀況等原因而拒交物業費，雖然并非是物業管理公司的責任，物業管理公司也無賠償義務，但是從人性化管理的角度出發，物業企業可以給住戶適當的補償(非現金)或采取適當減免滯納金及分期付款等優惠措施，從而達到催繳目的。
2、責任不清，快刀斬亂麻
如部分住戶欠費時間長、糾紛多、牽涉面廣，扯不斷理還亂。如不及時處理就會越積越多越難收，不如壯士斷臂一切從新開始，此后讓住戶無拒繳的“理由”。
3、物業無過失，依法辦事
住戶拒繳費用的“理由”無奇不有，有對開發商的不滿、有對設施設備的不滿、有對周邊環境的不滿、有嫌物業管理費用太高、有的因房屋質量問題得不到解決的、有的借口物業管理公司管理不善等等。這些住戶打心眼里是想搭車消費，因此，物業企業只有拿起法律的武器，依法維護自身的合法權益。
4、責任到人，定時催討
加強收費管理應從職能部門抓起，樹立收費意識和責任感，定期落實項目收費情況，并協助制定解決方案。
項目負責人服務和收費兩手都要抓，兩手都要硬，要了解本項目的收費情況，分析欠費原因尋求解決方案，責任到人層層落實。
收款員與客服人員分工不分家，信息共享，充分發揮業主檔案的作用，定時催討。做好每月業主欠費清單并詳細說明具體情況，提出收費合理化建議，制訂適當的回款獎勵制度。
5、加強宣傳，正確引導
業主有按時交納物業費的義務，這是《物業管理條例》明確規定的，為什么還有部分業主無理拒交物業費呢?一方面是由于個別業主的素質問題，另一方面是宣傳力度不夠。
因此我們需要通過各種形式、各種渠道廣泛宣傳物業管理的一些基本知識，讓業主了解物業服務企業的權利和義務，并明確自己享有的權利和應履行的義務，正確引導業主的繳費觀念。
篇3：拒交物業費的原因談判技巧和催收辦法
解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方，一是要理解和懂得，享受服務就應該支付相應費用;二是通過學習相關法律、法規，正確認識物業管理的內容和范圍，正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時，也必須履行物業服務合同規定的交納物業費的義務。
與此同時，物業公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業服務品質，嚴格履行物業服務合同內容，力所能及地為業主提供便利和增值服務，爭取得到業主的理解和支持。
一、業主拒交物業費的原因
1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等原因拒交物業費;
2、因家中財物被盜，如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費;
3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費;
4、“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費;
5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交物業費。
二、拒交物業費的對應談判技巧和催收辦法
1、因工程問題拒交的應對方法和措施。從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋。雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。
2、物業服務企業與業主之間是物業服務合同關系，而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系，房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇，因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。
3、要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含保修期內的工程維修費用。
4、讓業主明白已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。
5、積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過上述溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首先可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況，如欠費時間長短和欠費金額大小決定是否向法院起訴。
三、因家中財產被盜(車輛被盜、損毀)而拒交的情形之應對方法
業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費分兩種情形：
1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。
一般而言，物業服務合同的安全防范范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家私有財產保管，則不在安保范圍之列。
當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的詢問和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。
在此需要特別說明的是，保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，通過合同約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。
業主不能因為交納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償，同樣也不能因為財產被盜就拒絕交納物業費。物業公司的保安義務有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生?反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔一定的責任。
2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。
四、房子空置也要交物業費
司法解釋：物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。
最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。
目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。
空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【20**】1864號規定執行。各地也一些具體規定，可參照執行。
五、對無任何“理由”拒交物業費的，采取電話催繳、上門催繳、郵寄催費通知單等方式進行催收
《物業管理條例》第四十二條規定，業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。
六、以物業企業工作人員服務態度不好、服務意識不到位拒交的
按照約定交納物業服務費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中發生此類糾紛的原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，業主應按合同規定交納物業費，并承擔延期交費的違約責任;若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院會根據物業企業提供服務的質量狀況，適當減少業主的應交服務費。
作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。
在這里特別提請廣大業主注意的是，不管出于什么原因，拒交物業費非但不利于業主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額交納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、互諒、互信的原則，通過友好協商解決問題。
如果業主一味地要求物業費下降或者拒交物業費，作為經營企業，物業公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按照服務合同的約定來執行，導致服務質量降低，必將直接影響業主的生活品質。久而久之，會有更多的業主選擇拒交，最終受傷害的還是業主本身。