背景

　　小明剛搬新家，新家的小區物業與之前生活的小區物業有明顯不同，不同之處在于新家的物業服務質量不佳，體現在小區垃圾堆放沒有固定清理機制、小區內路面隨意停放車輛……

　　種種現象都讓小明對新家的物業服務產生懷疑，這物業有跟沒有一樣，那物業費該不該交呢?

　　小明帶著疑問向他的好朋友—小陳律師咨詢。

小明業主

　　“小陳小陳，我最近剛搬了新家!”

小陳律師

　　“恭喜恭喜啊!什么時候買的新房?在哪個小區呀?”

小明業主

　　“2020年5月買的，是XXX小區，最近剛裝修好搬進來，但是遇到了一些問題要請教陳律師。”

小陳律師

　　“別客氣，盡管問!”

小明業主

　　“小區物業現在要求我補交前2年的物業費，但是我2020買過來之后直到現在才住進來，我之前都沒有住過，這樣的情況物業居然也要我交物業費?”

小陳律師

　　“是需要繳納的。小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設備、設施的日常運行、維修和保養，綠化管理、保安、保潔等，系針對小區全體業主的服務，并非針對某一業主進行的服務。

　　其次，物業服務具有公眾性，雖然你的房屋空置，但小區的環境仍需要時時打掃，公共秩序也需要時時巡查維護，并不是說你不居住，你家門口的地就不給你掃了，他是一個整體的服務。

　　因此無論你是否入住，即使房屋空置也應當繳納物業費，但是你可以據此與物業公司進行協商溝通。”

小明業主

　　“那我明白了，但是我買的這個房屋質量存在問題，天花板一直在漏水，他這個問題不解決我就是不交物業費。”

小陳律師

　　“這種情況你應該先找開發商，開發商作為房屋的開發銷售方，對所售商品房承擔質量保修責任。漏水、滲水等屬于房屋質量問題，與物業服務不是同一法律關系，業主應追究開發商的賠償責任，不能以此為由拒交物業費。”

小明業主

　　“雖然說房屋漏水的問題是開發商導致的。但我現在入住了，發現小區的保安和保潔都很懶散，有時候一些很簡單的事情要很久才能處理好，我覺得物業公司提供的服務我不滿意，能不交物業費嗎?”

小陳律師

　　“這個就需要具體情況具體分析。因為物業服務是針對全體業主和整體區域的各個方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業主和整個小區的公共利益，在效用上具有不可分割性和依賴性。

　　你要是單方面認為物業服務公司提供的服務有瑕疵，不交物業費，會給物業公司和其他大部分業主造成損害，這樣是不行的。

　　但是，如果物業服務存在違反法律法規或安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業費可以適當減免，還是需要根據具體情況結合進行分析。”

小明業主

　　“但我作為業主，覺得物業服務質量不過關，就沒有什么辦法了嗎?”

小陳律師

　　“你可以采取協商、起訴等方式要求物業履行義務、賠償損失?；蛘呖梢酝ㄟ^業主大會更換物業。”

小明業主

　　“其實也不是單純覺得他物業服務差，主要是我們小區的物業費收的太高了，我覺得他們提供的服務質量真的不值得這么高的價格，如果我覺得我錢交多了，可以通過訴訟方式要求物業公司退還物業費嗎?”

小陳律師

　　“小明，那我給你舉個案例吧，你看這個案件，也是我們本地的案件。原告是XX大廈的業主，他以小區長期未盡公共部位管理職責，遺失公共財產、環境衛生的清掃與維護不到位等理由，認為物業提供的服務存在嚴重瑕疵，要求退還一部分物業費。

　　但樂清法院認為被告物業公司在物業服務中雖然確實存在一定的瑕疵和不足，需要改進、完善，但物業服務合同作為履行期限較長的持續性合同，不應以某一特定時刻和地點存在瑕疵即全盤否定，而應該從服務的整體質量進行綜合考量，原告業主未提供證據證明被告物業公司履行物業服務時存在根本違約或者嚴重瑕疵的情形處于常態化，故不宜認定被告服務不合格。

　　因此，原告主張退還物業費的訴訟請求，缺少事實和法律依據，不予支持。

　　所以我們在要求物業公司返還部分物業費的同時，一定要做好證據留存，并且這個證據至少還得達到能證明物業公司存在根本違約或嚴重瑕疵的情況，否則不被法院支持的風險會高很多。”

小明業主

　　“我明白了，我還是去跟物業協商協商吧，讓他們好好提高物業服務質量，還是先把物業費交了吧。”

小陳律師

　　“是的是的，現在是和諧社會，碰到事情的時候我們要以友好溝通、協商為主，雙方和和氣氣的坐下來解決問題是最好的，沒有必要一上來就訴來訴去的。”

小陳律師提醒

　　小區的物業服務是一個動態服務，物業服務質量的提高、和諧秩序的創建需要全體業主、物業公司等相互配合，共同努力。

　　物業公司應當主動站在業主的角度，從業主的切身利益出發，虛心聽取和接受業主合理的意見和建議，不斷改進物業管理服務，積極處理在服務過程中產生的各種糾紛，加強內部管理，完善各項規章制度，提高物業服務水平和質量。

　　業主也要主動的與物業服務者進行溝通，必要的時候保留證據，減少自己的損失。

　　文|陳競

篇2：未簽物業服務合同也要交物業費之案例

　　物業案例分析：未簽物業服務合同也要交物業費

　　10年前，趙先生因拆遷搬進了某小區的一套2居室樓房。20**年夏季的一天，他回家后發現室內被盜，遂馬上報了警。經清點，確認丟失一部手機和一臺照相機，損失共計達3000多元。

　　不久，小區物業公司來收物業費，趙先生說：“你們不讓我們業主裝護欄，而小區管理又不到位，保安措施不規范，這才造成我家被盜，你們有責任，所以應免除我家一年的物業費?！睂Ψ讲煌?，趙先生就堅持不交費，雙方不歡而散。就這樣，截至20**年底，趙先生一直未再支付過物業費，物業公司便將他告到法院，要求其支付欠繳的物業費3000元。

　　法院庭審時，物業公司表示趙先生在該小區居住10年了，之前一直按時交納物業費，對收費標準也沒提出過異議，這表示他認可物業公司的服務項目和標準，雙方已形成事實服務關系。對于其家中被盜，物業公司表示同情，但認為與物業管理沒有直接的因果關系，所以不同意以此為由來拒交物業費。法院經過審理，近日判決趙先生向物業公司支付欠繳的物業費3000元。

說法

　　趙先生搬進樓房時確實未與物業公司直接簽訂過服務協議，但他曾與該小區的開發商簽訂過物業管理合同，而該開發商又委托此物業公司來負責垃圾清運等物業方面的管理，且趙先生自入住后一直在接受對方提供的服務，因此雙方形成了事實上的物業服務關系。

　　趙先生享受了小區物業公司提供的服務，理應及時交納物業費，他所稱物業公司服務不到位，應對其家中失竊承擔責任的說法，因沒有提交充分證據加以證實，所以不能作為其拒交物業費的合法理由。同時，如果業主認為物業公司在服務過程中存在瑕疵，應通過正當渠道提出意見和建議。由此可知，法院最終判決是恰當的。

篇3：物業服務不到位業主只交七成物業費

“物業服務不到位,我要不要繼續交物業費?”如今不少業主都有這樣的疑問。日前,因不滿物業服務拒交物業費而被告上法庭的林女士,拿到了法院的一審判決書。法院判決指出,由于原告物業公司的服務存在瑕疵,因此被告林女士可以按原物業管理費標準的70%交納物業費。此判決讓不少對物業公司不滿的業主有了維權依據。

物業公司:起訴業主不交物業費

作為業主聘請的“管家”,物業公司為什么把身為“主人”的業主告上法庭呢?原告福州永同昌物業管理有限公司(以下簡稱“永同昌物業”)相關人士說,20**年8月1日,福州永同昌房地產開發有限公司委托其對晉安區文錦小區實行物業管理,負責向業主及物業使用者收取物業管理服務費、停車費、代收代交水電費;委托管理期限自20**年8月1日至20**年8月1日。20**年10月16日,文錦小區的業主林女士在收房后,和其他業主一樣,與永同昌物業簽訂了《業主公約》。公約規定林女士每月向該物業公司交納物業管理費,收費標準是0.5元/平方米。但是,從20**年3月1日起,林女士就拒絕交納物業管理費。所以,該公司訴請法院判令被告向其交納自20**年3月至20**年10月30日止的物業管理費1120元,并按日萬分之二點一支付滯納金73.7元。

業主:物業服務多處不到位

而業主林女士表示,自己從20**年3月1日起未交物業管理費是事實。但這是有原因的,而且也得到了其他業主的支持。首先,福州永同昌房地產開發有限公司與永同昌物業簽訂的管理委托合同已于20**年8月1日到期,所以原告無權要求自己交納20**年8月至10月的物業管理費。同時,原告未按合同約定為其提供服務,也無權向自己收取物業管理費。她說,物業服務不到位的主要表現有:未按合同約定每半年公布一次財務狀況;小區內老人活動室及公共停車場均被物業擅自出租,并私吞租金;小區內下水道堵塞,公共場地用于養雞,綠化地用于種菜,地下車庫用于堆放廢品,景觀池沒有開放,消防存在安全隱患,垃圾未清理。此外,其已按規定向物業交納水費,但是卻被自來水公司告知該小區已欠水費60余萬元。因此她請求法院駁回原告的訴訟請求。

記者在該小區采訪發現,林女士的觀點在該小區得到了多數業主的支持。不少業主說,原告作為樓盤開發商指定的物業公司,服務長期不到位,物業主管走馬燈似的更換,許多承諾都無法兌現,所以業主都很不滿。林女士不交物業費的抗爭方式,隨后也被許多業主效仿。

法院:業主只須交70%物業費

據悉,晉安區人民法院在20**年11月29日立案受理了該糾紛。

法院經審理認為,原、被告簽訂的《業主公約》、《前期物業管理服務協議》系雙方真實意思表示,且內容不違反法律規定,故雙方均應按協議履行。原告與福州永同昌房地產開發有限公司簽訂的《物業管理委托合同》雖于20**年8月1日到期,但之后原告仍然為小區提供物業服務,故原、被告之間的物業管理關系依然存在,被告仍然負有支付相應管理費的義務。但因原告提供的物業管理服務中存在垃圾未做到日產日清;小區內的綠化服務未到位;消防系統設施設備不齊全;從未公布小區物業管理費收支項目等服務瑕疵,依照物業服務收費應當遵循費用與服務水平相適應的原則,故應對原告的物業管理費進行酌減,即按原物業管理費的70%交納。同時鑒于原告在履行合同中有一定的違約行為,故對其主張的物業費滯納金部分不予支持。為此,晉安區人民法院日前一審判決被告應于判決生效后十日內一次性支付原告福州永同昌物業管理有限公司自20**年3月1日起至20**年10月31日止的物業管理費784元,并駁回原告的其他訴訟請求。